Ипотека и недвижимость - Большой ремонт

Кредитный брокер Фосборн Хоум осуществил первый расчет нового показателя состояния ипотечного рынка России - Индекса Фосборн. Теперь Индекс будет публиковаться регулярно, по итогам каждого месяца. Нынешние данные демонстрируют ситуацию в сентябре 2007 г. и рассчитаны по Москве.

Сокращаются кредитные программы с повышенным риском для банков

Индекс Фм - это средневзвешенная ставка, на которую могут рассчитывать заемщики, если при получении ипотечного кредита они решат прибегнуть к помощи Фосборн Хоум. Он также призван послужить ориентиром для конкурирующих между собой банков. В основу Индекса заложены самые низкие ставки московских банков, включая скидки, которые они предоставляют ему на основании партнерских соглашений.

Значения Индекса по итогам сентября составили:

9,84% - средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в долларах США

11,17% - средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в российских рублях

Тестовый расчет был сделан по итогам I-го полугодия 2007 г. Тогда показатели Индекса ФОСБОРН составили 9,68% - в долларах США и 10,8% - в рублях.

По сравнению с расчетом за полугодие сентябрьские показатели ухудшились:

на 0,37% - в рублях

на 0,16% - в долларах США

Это связано, прежде всего, с ограничением выдачи ипотеки некоторыми банками и сокращением представленных на летнем рынке специальных программ, которые были призваны привлечь дополнительных клиентов в традиционно более низкий для ипотеки летний сезон.

В целом можно сказать, что людям, взявшим ипотечный кредит в I-ом полугодии 2007 г., повезло больше сегодняшних заемщиков. Осенью ставки по ипотеке стали расти - ввиду повышенного спроса на жилищные кредиты и последствий ипотечного кризиса в США, создавших определенные проблемы с ликвидностью в российской банковской системе.

Также, следует отметить, что имеет место общее сокращение на рынке кредитных программ с повышенным риском для банков - так называемых sub-prime кредитов - с нулевым первоначальным взносом и более низкими процентными ставками. Некоторые банки объявили о повышении ставок по ипотечным программам, связывая это с увеличением стоимости ресурсов, привлекаемых на мировых финансовых рынках.

Уже сейчас можно говорить об ухудшении условий ипотечного кредитования по сравнению с предыдущими месяцами.

Однако, сегодня рано говорить о тенденции к дальнейшему ухудшению условий ипотечного кредитования в целом, поскольку изменение ставок по ипотеке пока что не является массовым и скорее имеет исключительный характер. Однако за последний месяц претерпели изменения именно условия для самых массовых категорий заемщиков - программы кредитования с небольшим первоначальным взносом и частичным подтверждением дохода. Станут ли эти изменения общей тенденцией, можно будет говорить, проанализировав структуру предложения на рынке в ближайшие 2-3 месяца, когда будет определена кредитная политика основных игроков на следующий год.

Более точное сравнение показателей Индекса ФОСБОРН со средними условиями выдачи ипотеки в Москве, можно будет сделать по итогам публикации статистики ЦБ РФ по итогам 3-его квартала 2007 г.

В I-ом полугодие 2007 года средневзвешенная ставка ФОСБОРН ХОУМ на 1,7% (при кредитовании в долларах США) была ниже, чем средневзвешенная ставка ЦБ РФ, и на 2,7% ниже, чем при кредитовании в рублевом эквиваленте.

Разница между показателями средневзвешенных ипотечных ставок по данным ЦБ РФ с Индексом ФОСБОРН прогнозируется на уровне минимум 1,5%. Это говорит о потенциале возможного улучшения условий ипотечного кредитования для населения уже сегодня только за счет информирования граждан о доступных кредитных программах.

При первичном обращении за кредитом наиболее востребованным является срок кредитования в 10-15 лет. Далее, с равными долями, следуют кредиты на 5-10 и 15-20 лет. Лишь 10% заемщиков первоначально интересуются кредитом на срок более 20 лет. Однако, по итогам дальнейших расчетов, большинство заемщиков берут кредиты в среднем на 20-летний срок, что связано с ограничением по доходу.

В Москве по-прежнему превалируют заемщики, желающие кредитоваться в иностранной валюте, что отличает столицу от других регионов страны - лишь 15% ипотеки в Москве выдается в российских рублях.

Самый популярный вид недвижимости, на покупку которого население берет ипотеку - вторичное жилье - около 70% ипотечных сделок.

Самой популярной кредитной программой по итогам сентября стала ипотека с возможностью частичного подтверждения дохода по форме 2-НДФЛ на срок от 15 до 20 лет. Лишь 40% ипотечных заемщиков могут полностью подтвердить свой доход официально.

22% обратившихся за ипотечным кредитом желают заложить ранее приобретенное имущество, что говорит о перспективности данного вида ипотеки - залоговое кредитование остается одним из самых выгодных способов получения кредитных средств физическими лицами на длительные сроки.
Реконструкция и реновация неудовлетворительного и ветхого жилья будет финансироваться из внебюджетных источников.

Сейчас жилой фонд столицы включает более 192 миллионов квадратных метров. Около 28 млн. кв. м из них - в неудовлетворительном (износ - от 40 до 60%) и ветхом (износ - более 60%) состоянии. Ежегодно эта неутешительная цифра возрастает на 3 млн. кв. м. Как отметил на пресс-конференции первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимир Ресин, в ближайшей перспективе именно столько жилья необходимо ежегодно ремонтировать и реконструировать для того, чтобы переломить негативную тенденцию. А затем строители будут наращивать объемы этих работ, и количество неудовлетворительного и ветхого жилья начнет сокращаться.

Для того чтобы решить эту задачу, при правительстве Москвы создан Координационный совет по комплексному капитальному ремонту и реконструкции зданий и сооружений. В конце минувшего года прошло первое его заседание, на котором мэр столицы Юрий Лужков объявил обновление жилищного фонда стратегической задачей градостроительной политики. Поэтому капитальный ремонт, модернизацию, реконструкцию и реновацию отныне надо считать самостоятельной отраслью городского хозяйства.

Сейчас разрабатывается "Городская программа комплексного капитального ремонта и реконструкции градостроительных образований жилой застройки и территориальной схемы очередности ее реализации". По словам Владимира Ресина, в ее основу положено оптимальное сочетание капитального ремонта с реконструкцией и реновацией жилищного фонда. Она предполагает комплексное обновление сложившейся жилой застройки, предусматривающее не только замену жилищного фонда, но и благоустройство прилегающих территорий, размещение объектов социальной инфраструктуры.

Сейчас уже подготовлены основные положения концепции, в соответствии с которой будет разрабатываться эта программа, создается территориальная схема. Решены вопросы, касающиеся финансирования предпроектных и проектных работ. Функции городского инвестора возложены на Департамент градостроительной политики, исполнительным органом будет Управление перспективных застроек.

Исходя из реальных финансовых возможностей и предложений префектур административных округов в рамках "Программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки" сформированы два адресных перечня. Первый из них включает объекты общей площадью около миллиона квадратных метров, которые предстоит отремонтировать и модернизировать в нынешнем и будущем году. Работать по нему предстоит Комплексу городского хозяйства. Во втором перечне указаны жилые дома и градостроительные образования (500 тысяч кв. м), которые за этот же период подвергнутся реконструкции и реновации. Этим делом займется строй-комплекс. В работе - адресный перечень 2005 г. Планируемый объем работ по нему возрастет до 2 млн. кв. м.

Рассказав об этом, Владимир Ресин дал ответы на вопросы журналистов. Несомненно, многие из них будут интересны читателям.

- В чем различие между реконструкцией и реновацией?

- При реновации здание приводится в порядок. А реконструкция допускает даже снос здания и строительство на его месте нового.

- Говорят, что нередко провести капитальный ремонт дома дороже, чем снести его и построить новый...

- Да, это так. Поэтому часть домов так называемых несносимых серий мы будем сносить. На мой взгляд, это целесообразно сделать, к примеру, в Медведкове.

- Сейчас многих волнует то, как идет реконструкция в центре. Останутся ли там жилые дома?

- В прошлом году в Центральном округе был реконструирован миллион квадратных метров жилья. Есть генеральный план развития округа. Здесь все строится в соответствии с этим планом. Центр города будет жилым.

- А не получится ли так, что жить там будут совсем другие люди?

- В 2002 г. в Центральном округе мы построили 320 тысяч кв. м жилья. 40 тыс. кв. м из них отданы под переселение, чтобы те, кто жил в Центре, остались там.

- Будут ли в ближайшее время реконструировать дома на Кремлевской набережной?

- Да, в генеральном плане это есть.

- Что ожидает гостиницу "Москва"?

- Ее будут реконструировать.

- Расскажите, пожалуйста, о схеме временного отселения из домов, которые подлежат реконструкции и капремонту. Многие опасаются, что им не удастся вернуться в свои дома.

- Сегодня для отселения нет законодательной и нормативно-правовой базы. Совместно с Комплексом городского хозяйства и Московской городской Думой мы работаем над ее формированием. Пока она отсутствует, временного отселения проводиться не будет. Сейчас происходит либо полное отселение жильцов, либо ремонт без отселения.

- Кто будет оплачивать людям расходы на переселение?

- Инвестор. Мы будем следить, чтобы права жителей при этом не нарушались.

- Многие сомневаются в том, что на все эти программы у правительства Москвы сейчас есть деньги...

- Денег всегда нет. С деньгами и дурак сможет работать. Надо умудряться делать без денег. Стараемся находить внебюджетные источники.

- Даже на муниципальное жилье?

- Капитальный ремонт финансируется из бюджета, реконструкция - из внебюджетных источников.

- Насколько привлекательна строительная отрасль для иностранных инвесторов?

- Раньше меня и Юрия Михайловича Лужкова этот вопрос беспокоил, а сегодня - нет. Потому что сейчас от российских инвесторов предложений столько, что приходится устраивать конкурсы. С другой стороны, иностранные инвесторы тоже нуждаются в размещении капитала, а делать это в Москве очень выгодно. Но мы должны отдавать приоритет нашему, российскому инвестору.

НАША СПРАВКА

На сегодняшний день фонд пятиэтажного жилья составляет 36 миллионов квадратных метров. Примерно 6 млн. кв. м из них не подлежат восстановлению. Это, например, крупнопанельная серия с облегченными железобетонными панелями и поперечными несущими стенами К-7 и крупнопанельная серия с самонесущими стенами из прокатных железобетонных панелей и поперечными несущими стенами 11-35. Оставшиеся 30 млн. кв. м не соответствуют ни требованиям действующих норм и правил, ни современным представлениям о комфортных условиях проживания.