Ипотека и недвижимость - Таунхаусы: мечта среднего класса

Тема безопасности при заключении договора с агентством недвижимости и приобретении квартиры была и остается, пожалуй, наиболее волнующей для граждан, и именно ей посвятили значительную часть семинара, организованного Комитетом по защите прав потребителей риэлторских услуг Московской ассоциации риэлторов (МАР).

Андрей Малютин, руководитель юридического отдела ООО Пенаты-недвижимость, отметил, что, хотя потребителей постоянно предупреждают, насколько рискованно предпринимать на рынке самостоятельные действия, определенная часть граждан все же пытается работать самостоятельно. Это отчасти объясняется тем, что выбрать риелторскую компанию в настоящее время не так-то просто. На что же стоит обращать внимание? На продолжительность работы на рынке? Пожалуй, опыт действительно имеет большое значение. А может, важнее количество дипломов и наград? Что ж, это существенный показатель, свидетельствующий о профессионализме агентства. Но есть еще один критерий членство в профессиональном сообществе, каким является МАР и Российская Гильдия Риэлторов (РГР). На рынке сейчас, по разным данным, от полутора до двух тысяч агентств недвижимости, а в составе МАР всего 112 компаний, отметил А. Малютин. Членство в ассоциации означает, что фирма прошла сертификацию и предоставляет стандартизированные услуги, причем уровень их качества гарантирован. Это важно, так как в настоящее время нет законодательства, которое четко регламентирует риелторскую деятельность, то есть каждый риелтор, каждый юрист используют ту форму договора, которая в большей степени защищает их права. Некоторые под видом услуг по сбору документов предлагают помощь информационного характера. В ситуации, когда услуги членов ассоциации сертифицированы, потребитель защищен гораздо сильнее.

На что имеет право клиент?
Основа работы профессионального риелтора Кодекс этики, принятый сегодня в МАР и в сертифицированных компаниях. Этот документ содержит три основных базовых принципа, первый из которых отстаивание интересов клиента.

Интуитивно все понятно, хотя возможны и конфликтные ситуации (если, например, риелтор является агентом покупателя и продавца одной и той же недвижимости). Кодекс позволяет найти адекватную позицию и в таком сложном случае.

Второй принцип прозрачность действий фирмы. Клиент должен знать обо всех возможных последствиях, которые повлечет за собой проставление его подписи под договором. Он имеет также право внести в договор и свои требования. Третий принцип справедливая конкуренция между риелторами, корректное поведение на рынке недвижимости и несокрытие информации от коллег.

По мнению Феликса Альберта, президента франчайзинговой компании Хирш, люди имеют полное право требовать, чтобы в договоре с агентством был полностью расписан порядок действий риелторов, в том числе дана информация о предпродажной подготовке, рекламной кампании.

Согласно закону о защите прав потребителей агентство не имеет права требовать с клиента компенсацию за расторжение договора, если должная услуга не была оказана (следовательно, важно, чтобы в договоре содержалась информация обо всех услугах фирмы). Необходимо точно описать тот объект недвижимости, о приобретении которого ведет речь клиент.

Безусловно, главная опасность, которая грозит участникам сделок с недвижимостью, потеря прав собственности. Такое может случиться по не зависящим от риелторов причинам. Действенный способ этого избежать осуществить титульное страхование недвижимости. Страховка (сегодня она стоит от 500 до 1000 долл.) возместит возможные потери в случае утраты прав собственности. Кроме того, страховая компания проведет дополнительную проверку квартиры, и сомнительная сделка страхованием обеспечена не будет.

От лицензирования к саморегулированию
В общественном сознании риелторская деятельность в последнее время перестала ассоциироваться с нарушениями закона и махинациями с квартирами. Тем не менее настороженное отношение к представителям данной профессии у многих людей сохраняется. Возможно, это связано с несовершенством нашего законодательства. С 2002 года лицензирование риелторской деятельности отменено. По словам Натальи Цимбалюк, заместителя генерального директора ООО Агентство недвижимости Горжилсервис, в правовом поле нашего государства отсутствует даже понятие риелтор, а значит, не существует самого субъекта правового регулирования. А если не определена как таковая риелторская деятельность, нельзя предъявить какие-либо требования к агентствам недвижимости. Сегодня договор оказания риелторских услуг, как и любой другой, регулируется Гражданским кодексом. Существует также отдельный Федеральный закон О государственной регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним, который закрепляет порядок проведения государственной регистрации и определяет ее правила. Таким образом, две обязательные ступени сделки подписание договора купли-продажи и его государственная регистрация в настоящее время урегулированы. Остальные аспекты деятельности по проведению сделок с недвижимостью должны стать предметом саморегулирования. Однако соответствующий закон пока не принят. В этой ситуации положительную роль может сыграть членство компаний в профессиональных общественных организациях. По словам Вероники Панковой, председателя Комитета по защите прав потребителей риэлторских услуг в МАР, обращение в их организацию гарантирует клиентам агентств недвижимости справедливое решение их проблем. Если компания не выполняет требование комитета, ставится вопрос о ее исключении из МАР.

Сегодня таунхаусы составляют седьмую часть от общего объема реализуемой загородной недвижимости. Растущий спрос свидетельствует о том, что российский рынок понял и принял этот формат, правда, творчески переработав заданную тему: отечественный вариант заметно отличается от западного прообраза. В чем же нам удалось улучшить жилье, традиционное для городов Великой Британии? И чего, напротив, подмосковным таунхаусам пока не хватает, чтобы стать столь же популярными? В каком направлении следует развиваться данному формату в России? Эти вопросы обсудили эксперты участники круглого стола, организованного на информационной площадке РИА Новости.

В Европе площадь таунхауса городского (или пригородного) жилья редко превышает 150 кв. м. Обычный его обитатель семейный человек среднего достатка, связанный с городом ежедневной работой. Однако придя на российский рынок, этот формат приобрел несколько иные функции и позиционировался как загородная недвижимость, симбиоз квартиры и коттеджа. Он должен был иметь не слишком большую площадь, быть доступным для среднего класса и располагаться как можно ближе к мегаполису. Девелоперы рассчитывали, что покупателями таунхаусов станут те, кому не хватило денег на отдельный загородный дом либо кто не нуждается в просторном коттедже и земельном участке, но желает проживать в экологически благоприятном месте. Что же в реальности предлагает современный рынок?

Генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров говорит, что сегодня средний таунхаус (общей площадью около 230 кв. м, с придомовой территорией в 3,5 сотки) предлагают по 650 тыс. долл. По количеству реализованных объектов лидируют Дмитровское, Калужское и Новорижское шоссе. В пределах десяти километров от МКАД располагаются 55% таунхаусов, проданных в I и II кварталах 2007 года. Однако, по словам генерального директора компании Терра-недвижимость Тимура Сайфутдинова, предусматриваются варианты и более дальнего месторасположения, например, жилье этого типа возводят в районе поселка Павлово (15 км по Новорижскому шоссе). В Павловых озерах будет почти 200 подобных объектов площадью 250 300 кв. м и стоимостью 700 900 тыс. долл.

Налицо противоречие, возникшее на рынке: почему жилье, которое изначально должно относиться к экономклассу, стоит более полумиллиона долларов? Чтобы купить такой таунхаус, человек должен зарабатывать никак не меньше 10 тыс. долл. в месяц, а эти доходы совсем не предполагают попадания в нишу экономкласса, указывает на парадокс экономист Александр Долгин, заведующий кафедрой Высшей школы экономики. Рациональный и доступный таунхаус, по его мнению, должен быть сопоставим со стоимостью двухкомнатной квартиры в Москве. А если покупатель с доходом несколько скромнее вынужден воспользоваться ипотечным кредитом и выкупить свой таунхаус лишь через 10 20 лет? Можно ли считать такое жилье доступным? К тому же важно, чтобы постройка не обветшала к тому времени, когда она перейдет в собственность клиента. К сожалению, с объектами экономкласса это иногда происходит, продолжает мысль Максим Атаянц, директор архитектурной мастерской.

Что же заставляет девелопера запрашивать непомерные суммы за экономичное жилье, которое зачастую, скажем откровенно, и особо интересной архитектурой-то не отличается? Что подталкивает его закладывать в секцию метраж больший, чем того требуют законы жанра? Только ли погоня за сверхприбылью? Есть основополагающий фактор, который рынок не вправе игнорировать. Иван Богатов, генеральный директор компании Urban Group, говорит: Стоимость земли это данность, с которой не поиграешь. Мы можем управлять только плотностью застройки. Чтобы построить дешевый, но качественный таунхаус, нужно умудриться сделать так, чтобы общий выход квадратных метров был достаточно большой, а пятнышко земли под одной ячейкой с придомовым участком относительно маленьким.

Действительно, жесткие условия по плотности застройки продиктованы высокими ценами на землю в радиусе десяти километров от МКАД. Но, как уже упоминалось, такие дома сегодня появляются и на довольно неожиданном для своего формата расстоянии от Москвы, где земля пока еще не так дорога. Прототипы таунхаусов возникли в Северной Европе еще в эпоху Средневековья. Поскольку города были обнесены крепостными стенами, внутри них существовал острейший дефицит земли, пояснил М. Атаянц. В Подмосковье же в качестве крепостных стен сегодня выступает все та же себестоимость квадратного метра.

Вы знаете, что самое важное в цене таунхауса? Строительный материал, заявил И. Богатов, вытащив для наглядности из-под стола кирпич. На один таунхаус небольшого размера при соблюдении современных теплотехнических норм требуется около 50 тыс. кирпичей, каждый из которых в среднем стоит десять рублей. Плюс строительные работы, земля, инженерка Поэтому, конечно, было бы выгодно использовать современные материалы, способные заменить кирпич. Однако фанерный дом никто не купит, рассуждает И. Богатов. Со временем, уверен он, сэндвичные канадские технологии неминуемо приживутся. Пока же девелопер вынужден делать поправку на консерватизм покупателя, его приверженность традиционным материалам, а также на представления об экологичности жилья. В итоге, чтобы сделать качественный продукт за умеренную плату, застройщику приходится решать сложнейшую задачу оптимизации.

В ходе круглого стола была затронута еще одна тема, дающая почву для нареканий и упреков в адрес формата таунхаусов, их архитектура. Большинство объектов в этом плане несовершенны, высказал свое мнение А. Долгин. Возможно, экономика и не любит оперировать категориями эстетики, поскольку их трудно посчитать. Но нельзя забывать: красота таунхауса становится элементом его ценности за нее можно и просить деньги, и платить. Дополнительные инвестиции в хорошее проектное решение не столь велики 1 2% от себестоимости. Но застройщик в любом случае не проиграет. Вложения в приращение качества могут обернуться увеличением цены квадратного метра на рынке: для высокодоходных групп в несколько раз, для среднедоходных примерно на 40%, для недвижимости экономкласса на 15 25%.

Прокомментировать ситуацию попытались специалисты. Первым выступил Григорий Ревзин, архитектуровед, обозреватель газеты Коммерсантъ, известный своими беспристрастными оценками. По его словам, таунхаус в принципе не дает больших возможностей для создания разнообразия и оригинальности форм, ведь здесь уже все расписано очень ясная жилая ячейка в два или три этажа. Архитектура начинается тогда, когда начинается таун, то есть градостроительство. Здесь уже можно как-то изгибать улицы, обыгрывать рельеф, оформлять ландшафт.

Предложив присутствующим видео-ряд, в котором сравнивалась архитектура отечественных и зарубежных таунхаусов, Г. Ревзин продемонстрировал, что наше лучшее не всегда выглядит хуже заграничного: Вот пример немецких объектов. Вы видите, что они сделаны качественно, с использованием хороших материалов, то есть это достаточно дорогое жилье, но формы его подчеркнуто минималистичны. У нас же дома данного типа предлагают как люксовый товар. В этом мы похожи на Турцию и Таиланд. Посмотрите на архитектуру таиландского таунхауса ну чем не подмосковный поселок? Резюмируя, Г. Ревзин высказал мысль: там, где таунхаусы традиционный вид жилья, они отличаются экономичной архитектурой и адресованы в лучшем случае среднему классу. А в странах, где подобный формат в новинку, он позиционируется как нечто престижное, но со временем все же мигрирует в сторону упрощенного эконома.

А Владимир Биндеман, руководитель ООО Архитектуриум. Мастерская Владимира Биндемана, совсем не считает, что облик таунхауса со временем скатится до примитивизма: Я надеюсь, что архитекторы совместно с девелоперами будут прежде всего стремиться к тому, чтобы создать новый конкурентоспособный продукт на рынке, а не плестись в хвосте неконтролируемого процесса.

При проектировании поселков сблокированных домов архитектор сталкивается с непростой задачей: как разнообразить объекты, сама структура которых тяготеет к монотонности? На деле таунхаусы совсем не обязательно должны быть вытянуты в ленты и напоминать казармы. Вот в Барвихе-2 мы запланировали здания, выгнутые дугообразной линией, как серпы, привел пример В. Биндеман. А в Новоархангельском 12-секционные дома стоят на ярко выраженном рельефе. Имеются также секции в виде подков и четырехсекционные туанхаусы в форме креста.

Кроме того, как заметил А. Долгин, есть такая сложная категория, как аура места. Человек может получать удовольствие от того, что находится в определенной точке пространства, а может, зажмурив глаза, добежать до машины и уехать куда-нибудь подальше. О том, с помощью каких приемов архитектор способен создать комфортную среду, рассказал, опираясь на свой опыт проектирования поселка Ивакино-Покровское, М. Атаянц: Для себя я определяю комфорт так: если человек может выйти из дома и с удовольствием побродить минут 20 30, посидеть на лавочке, попить кофе и прочее значит, среда состоялась. Занимаясь планировкой Ивакино-Покровского, я руководствовался именно этим принципом. Все фасады в поселке разные, чтобы человек мог персонифицировать свой дом и полюбить его. Плюс я намеренно чуть-чуть сбивал прямые углы улиц, придавая им асимметрию. Все здесь делалось для создания визуальной интриги.

По общему мнению участников круглого стола, мегаполис, а особенно центральная его часть неподходящее место для возведения таунхаусов. Мы, градостроители, ратуем за размещение малоэтажных домов вне границ большого города, заявил директор НИПИ Генплана Москвы Сергей Ткаченко. Этот вид жилья, пожалуй, лучшее решение для развития пригородов и малых городов Подмосковья. А в столице опыт строительства сблокированных домов мог бы пригодиться на периферии, где еще остается 29 деревень, подлежащих отселению. Почему бы не возвести там таунхаусы вместо 30-этажных башен из стекла и бетона? предложил С. Ткаченко. В этом случае жители реконструируемых территорий получили бы комфортное жилье на земле. Но дома данного типа займут совсем незначительный процент городской территории.

Сегодня же на таунхаусы имеется стабильный спрос среди людей со средним доходом. Поэтому в ближайшее время можно ожидать появления на рынке новых качественных и интересных в архитектурном отношении поселков сблокированных домов.