Ипотека и недвижимость - Тсж – рецепты благополучия

Обзор. Доля бизнес-класса в общем объеме строящегося жилья увеличивается. А покупатели становятся все более взыскательными: они желают жить в по-европейски качественных домах.

В общем объеме строящихся сегодня в Москве жилых домов, по разным оценкам, доля проектов бизнес-класса составляет 35%. Такого жилья становится все больше. В начале года я бы сказал, что из новостроек примерно 40% это бизнес-класс. А теперь отвел бы под этот сегмент все 75%, делает смелые оценки первый вице-президент корпорации Бест-недвижимость Михаил Гороховский. То есть в строящихся домах вымывается дешевое жилье. Это естественно: при ограниченном количестве площадок застройщики стремятся возводить на них более дорогостоящие объекты, потому что строить дешевые дома на дорогой земле невыгодно: ведь часть квартиры это всегда часть цены за землю.

Принципы сегментации. На квартиры бизнес-класса существует в Москве вполне оформившийся и стабильный спрос. Таким образом, причин для строительства экономичного жилья все меньше.

Сегодня сегментация недвижимости это, в основном, вопрос позиционирования, маркетинга. В целом, к бизнес-классу относятся монолитные дома, расположенные в хороших районах с благоприятной экологией и развитой инфраструктурой, говорит директор по маркетингу группы компаний Конти Юрий Синяев. Обычно это здания повышенной комфортности, то есть выстроенные по индивидуальным проектам из качественных материалов с применением современных технологий. Обязательно наличие свободной планировки квартир, высоких потолков (2,8 3 метра) подземного гаража, огороженной придомовой территории. Количество машино-мест в гараже и наземной парковке должно совпадать или превышать количество квартир минимум в полтора раза.

В доме, носящем гордое звание проект бизнес-класса, непременно должна быть охрана, система видеонаблюдения. В последнее время очень много внимания уделяют архитектурным достоинствам дома, тогда как раньше об этом задумывались, в основном, потенциальные покупатели квартир сегмента премиум.

Лучше меньше, да лучше. Площади такого жилья составляют сегодня в среднем 70 кв. метров (однокомнатные), 90 кв. метров (двухкомнатные), 100 кв. метров (трехкомнатные) и 150 км. метров (четырехкомнатные). Одной из самых заметных тенденций последних лет на рынке жилья бизнес-класса стало уменьшение доли больших (от 300 квадратных метров) площадей, говорит Михаил Гороховский. Существенно подорожал квадратный метр, и слишком высокой стала сумма сделки по покупке больших квартир в сегменте бизнес-класса, они перестали пользоваться спросом.

Тем не менее в таких квартирах, в отличие от эконом-жилья, предусмотрены большие нежилые помещения: коридоры, ванные комнаты и санузлы (в многокомнатных помещениях их несколько), гардеробные. Отдельно разрабатывается дизайн мест общего пользования лифтов, подъездов.

Бизнес в развитии. Московская недвижимость по своему качеству не дотягивает до европейских аналогов. Пожалуй, исключением из этого правила являются лишь элитные дома, расположенные в центре столицы. Но и представления о бизнес-классе с каждым годом эволюционируют, говорит коммерческий директор холдинга Капитал Груп Алексей Белоусов. То, что активно применялось в элитной недвижимости, сегодня считается нормой для бизнес-класса: панорамное остекление, несколько санузлов, гардеробные, увеличиваются показатели по энергоснабжению и инженерии. Однако пока застройщики не уделяют достаточно внимания социальной однородности района, в котором возводится дом бизнес-класса. Он запросто может стоять посреди бараков. А ведь жильцы вынуждены будут ходить в те же магазины, что и люди из соседних домов не всегда социально благополучные граждане. Важно и то, что школы, детские сады, поликлиники в таких районах тоже на всех общие. Желание жить среди своих, то есть людей того же социального статуса не прихоть и не каприз: смешение не доставляет удовольствия и не прибавляет комфорта ни жильцам новых домов, ни владельцам квартир в старых. Цивилизованный европейский рынок недвижимости, например, очень чутко реагирует на такой неблагоприятный микс: если появляется информация о том, что в районе, застроенном качественными домами, планируется возводить социальное жилье, владельцы квартир стараются как можно скорее продать свои площади и уехать в другой район. Очень существенно сказывается близость дешевых квартир на цене недвижимости во всем квартале.

Цены. Средняя цена квадратного метра в новом доме бизнес-класса составляет $5 тыс. (на вторичном минимум на 15% больше). В 2007 году в связи со снижением темпов роста цен на недвижимость сократилась доля инвестиционных квартир, объясняет Юрий Синяев. Сейчас жилье приобретают в основном для собственного проживания это заставляет девелоперов и риэлторов предлагать более качественные варианты. Популярными становятся объекты с отделкой под ключ в сегменте наиболее дорогого бизнес-класса. С приходом осени спрос на жилье активизировался: многие из тех, кто ждал понижения цен, увидев, что они тронулись вверх, вышли на рынок и сделали покупки. По мнению экспертов, имеющееся предложение спрос не удовлетворяет.
Внимательно прочитал серию материалов, рассказывающих о конфликте в ТСЖ Новый век. В них подняты важные вопросы, которые не имеют простого решения. Обсуждение причин конфликта полезно во многих домах.

Такая вот иерархия
В то же время считаю непродуктивным делать главным виновником подобных перипетий новый Жилищный кодекс. Искать в той или иной конфликтной ситуации правых и виноватых занятие неблагодарное. Другое дело поговорить об особенностях способа управления ТСЖ.

Главная проблема собственников помещений это доверие друг к другу и к привлекаемой ими управляющей организации. Не следует считать, что после принятых на собрании правильных решений все будет хорошо автоматически. Большинство собственников должны быть уверены: их не обманывают те, кто эти решения выполняет. ТСЖ, рожденное собственниками, это объединение даже для тех, кто не является членами товарищества. Просто решившие не вступать в ТСЖ фактически передают мандат принятия части решений в отношении общедомовых вопросов другим собственникам помещений. Надо помнить, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений, а не правление ТСЖ или его председатель.

Основной принцип деятельности ТСЖ коллегиальность. Избранное правление принимает решения по всем вопросам, кроме тех, которые находятся в ведении общего собрания. А председатель правления это один из членов правления, который обеспечивает выполнение решений, принятых общим собранием и правлением. Именно такая иерархия установлена Жилищным кодексом.

Если в ТСЖ все важные решения председатель принимает единолично, то появляется риск злоупотреблений, и все зависит от того, насколько он компетентен и порядочен. Об этом надо думать при выборе членов правления. Нужно стремиться к тому, чтобы в состав правления входили люди, знакомые как можно большему числу собственников.

ОБЭП не поможет
Необходима максимальная прозрачность всей деятельности правления и председателя. Это достигается не столько работой ревизионной комиссии, частотой проверок ОБЭП и других госорганов, сколько организацией процедур принятия и исполнения решений. Например, их следует принимать после предварительной подготовки предложений специально созданными комиссиями, состоящими из компетентных людей. Это могут быть различные комиссии по техническим, экономическим, юридическим вопросам.

Желательно готовить предложения по нескольким вариантам результатов и затрат. Наиболее важные сформулированные предложения можно доводить до сведения собственников. Необходимо указать, к кому можно обратиться с вопросами и предложениями. Это даст возможность принимать решения, имеющие высокую степень одобрения.

Для того, чтобы избежать злоупотреблений со стороны должностных лиц ТСЖ, необходимо обеспечить полную открытость информации обо всех сделках товарищества, о вариантах и обоснованности выбора контрагентов, о заказанных услугах, работах и выплаченных за их выполнение суммах.

Также полезно предусмотреть в уставе поочередную ежегодную (или с другой периодичностью) ротацию председателя ТСЖ из числа других членов правления. Причем это надо делать тогда, когда все хорошо и никаких злоупотреблений еще нет. Порядочный председатель этому не будет препятствовать. Правда, не каждый член правления готов работать председателем, поскольку это требует немалых сил.

На ЕИРЦ надейся, а сам не плошай
Полагаю, что ЕИРЦ не панацея от финансовых злоупотреблений. Расчетная организация пассивный исполнитель приказов заказчика, т.е. ТСЖ. Если товариществу выгодно заказать начисление, печать и доставку платежных документов, то делать это ЕИРЦ должен не так, как установит его собственник город, а так, как это необходимо ТСЖ.

По моему мнению, город не может навязывать услуги ЕИРЦев. Начислять плату за коммунальные услуги обязано ТСЖ, начислять взносы членам ТСЖ обязано ТСЖ, начислять нечленам платежи по договорам содержания и ремонта общего имущества также обязано ТСЖ. Только оно является в многоквартирном доме единственным исполнителем всех работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также по предоставлению коммунальных услуг. Решили привлечь ЕИРЦ? Тогда перед собственниками за его действия отвечает ТСЖ. Поэтому, если товарищество даст неправильный алгоритм расчета, ЕИРЦ обязан его использовать или отказаться от заключения договора.

Было бы правильнее привлечь по договору управления управляющую организацию, заказать ей необходимые работы, расчет взносов, платы и контролировать ее. Тогда усилия органов управления ТСЖ будут сфокусированы не на самой хозяйственной деятельности, а на ее организации, контроле над профессиональным управляющим. То есть будет реализован принцип разделения властей. В случае объединения законодательной и исполнительной ветвей власти вероятность злоупотреблений выше.

Ротация дело тонкое
Что касается возможности принять на общем собрании собственников помещений решение об изменении способа управления многоквартирным домом, то это их неотъемлемое право. Другое дело, как этим правом воспользоваться.

Пока далеко не всегда собственники единодушны в оценках и позициях в отношении общих проблем. По прошествии времени частота изменения способа управления снизится. Но ограничивать собственников в этом праве нельзя. Редко в многоквартирном доме царит единодушие. Да это и понятно:

запросы, личные симпатии, финансовые возможности у всех разные. Надо договариваться. Для этого Жилищным кодексом и введен институт общего собрания собственников. Кроме голосования и подсчета голосов счетной комиссией, которой все доверяют, других способов определить истинную волю большинства нет.

Собственникам даны немалые права решать общие вопросы. Сегодня можно уволить неугодную управляющую компанию. Решать этот вопрос должна не инициативная группа, а общее собрание большинством голосов.

Сегодня можно заменить и проворовавшегося председателя, если он узурпировал власть и собственникам не удалось добиться выполнения решений общего собрания. Они вправе прекратить свое членство в ТСЖ, а когда членам ТСЖ будет принадлежать менее 50 процентов долей участия, принять на общем собрании решение о ликвидации ТСЖ (статьи 141 и 143 ЖК РФ). Добиться исключения ТСЖ из реестра юридических лиц. После этого можно создавать новое товарищество собственников жилья в доме. Конечно, это требует сил и времени, но ситуация не тупиковая.

Что же касается того, что в любой момент можно скинуть и честного председателя, то здесь решать собственникам. Перефразируя известное выражение, скажу: товарищество имеет то правление и председателя, которых товарищи достойны. Заменить толкового председателя объединившемуся в инициативную группу меньшинству, которое недовольно требовательностью или стилем работы председателя, не нарушив при этом норм Жилищного кодекса, невозможно. Следует апеллировать к большинству собственников. А самим собственникам надо не судить председателя за второстепенные промахи, а помочь ему, понимая, что работа эта трудная.

Кодекс устанавливает собственникам только процедуры. Он не может механически указать весь перечень оснований для смены правления ТСЖ и председателя. Кодекс только говорит: это ваш дом, вам собственникам решать, каким из установленных способов управлять домом, кого выбирать в правление, а кого в председатели. Те, кого вы изберете, будут работать на всех, но по заданию большинства. А меньшинство должно ему подчиниться. При этом меньшинство может контролировать, требовать, агитировать, убеждать. Но не имеет права заниматься подтасовками и фальсификацией.

Дмитрий Гордеев, ведущий юрисконсульт направления Городское хозяйство Фонда Институт экономики города