Ипотека и недвижимость - Улучшаем жилищные условия: альтернатива обмену

Снять квартиру в Москве тяжело: дорого, хлопотно и небезопасно. Нельзя сказать, чтобы городские власти не пытались контролировать частный наем эту своеобразную сферу рынка недвижимости. Но властям интересна преимущественно заключительная фаза процесса регистрация договора аренды с уплатой соответствующего налога. В остальном нанимателю предоставлена полная свобода в общении с откровенными мошенниками и жуликоватыми владельцами жилья.

Если сравнивать с остальными сферами рынка недвижимости куплей-продажей вторичного или первичного жилья, то рынок найма уютно засиделся в старых добрых 1990-х. И вытягивают его оттуда вовсе не городские власти, а потерпевшие и риэлторы, которым небезразлична собственная репутация.

Плюшка московская
Вышел утром в булочную. Продавщица подала нарезной батон и московскую плюшку, приняла сторублевую купюру, положила в ячейку кассы и мило улыбнулась:
Что еще?
А сдачу?
Сдачу? Какую еще сдачу? Паша, проводи.

И проводили. Встал, отряхнулся и подался в управу. Так, мол, и так: на вашей территории, ваши арендаторы. А там смеются: Взрослый человек, а ведете себя как ребенок! Во-первых, нужно обращаться в солидные булочные, зарекомендовавшие себя многолетней работой на рынке. Бесплатный сыр, как известно, бывает только в мышеловке. Во-вторых, в нормальной булочной на стене кабинета директора висят все реквизиты и копия лицензии на торговлю продуктами питания. Какой у них номер лицензии? Не знаете? То-то же! В-третьих, нужно внимательно изучать договор кассовый чек. Какие у вас претензии к чеку?

Скажете, бред? За две ночи прочитал на разных сайтах не менее полутора тысяч историй тех, кто в поисках съемной квартиры нарвался на так называемые информационные агентства. Мошенников, которые ничего не имеют против слова агентство, но отбрасывают в своих названиях слово информационное и добавляют слово недвижимости.
Юлия С. обратилась в одно из них. Ей тут же нашли подходящую квартиру, предложив подписать договор и заплатить 4 тыс. руб. за услугу и еще 100 руб. за бланки договоров (Чеки не дают, говорят, что автомат сломан). Дальнейшее понятно: данные о квартирах (адреса и телефоны), которые предоставляли девушке, оказывались ложными или устаревшими. Наконец, она заметила, что к договору не подкопаешься обязуются лишь предоставлять варианты квартир, а за правильность данных ответственности не несут. Юлия отправилась в агентство, где ей доходчиво объяснили смысл литературного термина оксюморон (сочетание несовместимого: медленно поспешая, светлая грусть и т. п.): На вопрос о возврате денег меня обложили матом, обвинили во фригидности и сказали, чтобы я, проститутка, пошла вон. Не связывайтесь с ними.

А ведь для того, чтобы называть себя агентством недвижимости, даже лицензия не нужна (в отличие от булочной).

Нет предела совершенству
Лохотрон!, Кидалово!, Воры!, Мошенники! это самые приличные эпитеты для упомянутых агентств. Обманутых клиентов душит обида, они злоупотребляют восклицательными знаками. Люди! Будьте бдительны! многие цитируют слова героя-антифашиста, не подозревая, что их случай почти в точности повторяется в топике десятки и сотни раз.
Сообщение Юлии С. помечено концом августа этого года, но ее обидчики выглядят динозаврами из 2004-го.

Информационщики чутко реагируют на критику. Наши предложения подозрительно дешевы? Подтягиваем цены ближе к рыночным: при таком спросе клиенты все равно валят косяком. Серьезные агентства не суют листок с телефонами, а напрямую сводят клиента с наймодателем? Отлично! Даем клиенту поговорить по телефону с владельцем квартиры и лично договориться о встрече.

Честные агентства предоставляют выездного агента, а информационщики по три раза назначают встречу и динамят? Без вопросов! Наш агент везет вас по выбранному адресу к радушному хозяину.

Все советуют вам платить только по факту? Естественно! Агент не просто передает вас хозяйке с рук на руки, а даже помогает немного подвинуть цену. Он получает только свои копеечные комиссионные, деньги хозяйке вы отдадите завтра по факту вселения (тогда же она передаст вам договор, вот только сегодня съездит к сыну за паспортом). Агент даже предупредит вас: Я печать поставил, но вы посмотрите, чтобы паспортные данные были правильно записаны. Лучше запишите сами, дама пожилая. А если завтра вас ждет закрытая железная дверь и записка: Срочно уехала к заболевшей внучке в Кукушкино, то какие претензии к агентству? Читайте договор.

Впрочем, хамство, как и талант, не зароешь. Настырных лохов оскорбляют и даже бьют. Те сопротивляются, как могут. В свое время все ленты облетела новость о клиенте, который пришел в агентство с коробкой торта, но ее содержимое, которым он залепил в лицо директору, было отнюдь не тортом.

Чаще пострадавшие от какого-либо агентства ищут друг друга или зовут друзей на помощь, устраивают пикеты и объясняют ситуацию потенциальным клиентам. В случае силового контакта с охраной вызывают милицию. Вместо наряда обычно появляется участковый и, переговорив с директором агентства тет-а-тет, приглашает пострадавших за расчетом. Встречаются на форумах и угрозы неизбежной кары.

Агентства с ласковыми именами
Справедливость восторжествовала, и группа граждан отбила свои кровные. Что дальше? Да ничего. Напишут они на нескольких форумах что-то вроде: Ахтунг! Агентство Мустанг-консалтинг лохотронщики! Адрес: ул. Недотыкина, 13, в подвале. Агент Александр Алексеевич. Контактный телефон: 012 34 56. Они будут уверены, что поставили на лоб мошеннику пожизненное клеймо. Но через пару месяцев в подвале на Перетыкина, 31, появится кристально чистое агентство Хризантема-диалог, в котором будет работать все тот же Алексей Александрович.

Единственная надежда на то, что в подавляющем большинстве случаев лохотронщики засвечивают свое настоящее имя и паспортные данные. Кое-где в подземных переходах продаются базы данных, позволяющие определить имя и адрес владельца мобильного телефона по номеру. Но мы ни в коем случае не рекомендуем применять этот метод идентификации, поскольку он противозаконен.

Особенно ценны сообщения тех агентств недвижимости (настоящих), которые не боятся выносить сор из избы и помещают подробные сведения об уличенных в мошенничестве сотрудниках. Но заявлять, что даже в солидной компании есть риск нарваться на нечистоплотного агента, который исчезнет с вашими деньгами, несправедливо: настоящее агентство недвижимости исправляет свои ошибки.

Да, обращение в известную фирму по определению гарантирует от контакта с информационщиками. Но много ли надежных агентств известно москвичу? А иногороднему? К тому же фирмочки обычно эксплуатируют не хризантему и не мустанга, а корни, узнаваемые до затертости: пром, строй, бизнес, инвест и т. п. А наряду с очень известной компанией, зарегистрированной как ЗАО, в Москве некоторое время действовало информагентство с тем же названием, но ООО.
К сожалению, три четыре солидные компании на рынке аренды практически монополизм, явление неприятное и опасное для рынка. Факторы, которые ведут к этому, следует устранять, а не поддерживать.

Когда агент встречает агента
Впрочем, даже 15 лет компании на рынке не спасут ее клиента от причуд наймодателя. Компания обеспечит справки, подтверждающие психическое здоровье и отсутствие наркозависимости у владельца квартиры, но они не всегда могут (да и хотят) объяснять ему, что квартирант это собственник на правах аренды.

Наймодатель не имеет права вламываться в квартиру, когда ему вздумается. И этот вопрос (вплоть до смены замка и хранения опечатанного запасного ключа у председателя ТСЖ или другого лица) вам придется решать самостоятельно. Часто хамство арендодателя и бегство квартиранта это усложненный вариант все того же лохотрона. Но и солидные компании в таких случаях зачастую беспомощны и не спешат выручать своего бывшего клиента.

Кроме того, значительная часть объявлений об аренде в газетах принадлежит не хозяевам (зачем им напрягаться, если услугу оплачивает съемщик?), не лохотронщикам и не крупным агентствам, а агентствам небольшим, но вполне приличным. Проблема в том, что, когда встречаются два агента, им приходится урегулировать вопрос гонорара. Каким-то образом получается, что за все платит арендатор. Вам это надо? Поэтому есть смысл самому заняться поиском и обзвонить с утра объявления из свежей газеты. Опыт общения с хозяевами и риэлторами, которые выдают себя за таковых, в любом случае не повредит.

Если память на цифры слабовата, записывайте телефоны в простенькой таблице (лучше по последней цифре), хотя бы с указанием станции метро. Решите заранее, годятся ли для вас такие объявления: цена по договоренности, кв. пустая на длит. срок, для одинокой девушки/женщины, камин, двуспальная кровать, биде или те же камин и биде, но строго для граждан РФ. Примите также за истину, что найти квартиру в Москве, да еще в 5 10 мин пешком от метро, дешевле, чем за 19 20 тыс. в месяц, практически невозможно. 17 тыс. очень подозрительно. Дешевле зачеркивайте сразу.

И приступайте. Исходите из того, что вам будут врать в ответ на все вопросы: Да, компания Промстройбизнесинвест. Сайт? Временно на реконструкции. Холодильник? Конечно, есть, это ведь второй по важности предмет после унитаза. Хозяйка? Учительница немецкого языка, чудесная женщина. Нет, в тот же день вселиться нельзя. Как зачем ей два дня? Да, конечно, ей есть где жить, раз она сдает квартиру, но... Ей хватит одного дня! Устраивает? и т. д. Когда надоедят подобные диалоги, сделайте предложение, которое не дает возможности увести разговор в сторону: Встречаемся на квартире. У хозяина с вами договор, мне вас не обойти. Деньги со мной. Берете бланки, смотрим квартиру, едем к нотариусу, подписываем, расплачиваемся, я остаюсь в квартире. Дел на пару часов.

Куда ты денешься?
Почему власти не борются против информагентств, деятельность которых полностью подпадает под определение мошенничества (ст. 159 Уголовного кодекса)? На ум приходят два ответа, которые вовсе не противоречат друг другу.
Первый ответ: а зачем? Ничего похожего на движение обманутых дольщиков не возникнет. К тому же съемное жилье в значительной мере проблема приезжих. Они (белые, синие воротнички, а в большей степени даже черные) жизненно необходимы Москве. Нечто вроде германской или калифорнийской акции День без гастарбайтера это ясно продемонстрировало бы. Но не припомню ни одной речи столичных чиновников со словами благодарности иногородним и иностранным работникам. И ни одной речи без нескрываемого посыла: Здесь вам не папин дом! Ничего против информационщиков не должны иметь и солидные агентства недвижимости, ведь в конечном счете обманутый и морально подготовленный к солидным тратам клиент идет к ним.

Второй ответ: похоже, столичные и федеральные власти обратили внимание на очередной, кажется, четвертый (после ипотеки, многоэтажного и малоэтажного строительства) эликсир для нацпроекта Доступное жилье доходные дома. Этот вид недвижимости действительно способен привлечь значительные инвестиции, ведь он сулит долговременный, надежный и не слишком хлопотный актив. Очевидно, привлекательность, рентабельность рынка доходных домов, принадлежащих крупным собственникам (девелоперам или муниципалитетам), в значительной мере зависит от состояния дел на смежном рынке частного найма.

Мы вовсе не утверждаем, что властям города, решившим в течение нескольких лет построить десятки или сотни доходных домов, выгодна дороговизна и неустроенность рынка частного найма. И тем более не говорим, что им выгодна некоторая криминализация этого рынка, которая погонит соискателей жилья в доходный дом. Мы просто предполагаем, что борьба с этими явлениями не станет приоритетной для городских властей.

Константин Ковалев
Управляющий партнер компании Blackwood:
На рынке аренды жилья Москвы действительно очень высок объем теневых сделок. Особенно это характерно для нижнего ценового сегмента, который занимает наибольшую долю рынка. Рынок аренды квартир повышенной комфортности находится в более организованном состоянии: здесь и арендаторы, и арендодатели предпочитают пользоваться услугами агентств недвижимости, которые выступают гарантом чистоты заключаемых сделок. Кроме того, в сегменте элитной аренды все большую популярность и развитие получает формат апартаментов, причем наиболее привлекательными для клиентов являются апарт-отели и доходные дома верхнего ценового уровня. Это связано с особенностями данного вида недвижимости, который позволяет совместить высокое качество гостиничного сервиса с преимуществами проживания в собственной квартире.

В сфере аренды дорогого жилья в качестве средств продвижения могут использоваться и стандартные инструменты (Интернет, специализированная пресса), и креативные решения, такие, как виртуальные экскурсии по объекту, которые позволяют арендатору подобрать жилье и сэкономить при этом время.

Наталья Сивко
Руководитель направления аренды МИАН агентства недвижимости:
Рынок аренды жилья, особенно эконом-класса, конечно, далек от идеального, еще предстоит много сделать, чтобы он стал цивилизованным. В последнее время из-за удорожания квартир на рынке купли-продажи интерес к аренде вырос. В связи с этим есть надежда, что не только профессионалы, но и сами участники сделки, собственник и наниматель, будут больше заинтересованы в законных методах аренды, поскольку именно последним приходится нести главное бремя материальных затрат, если по какой-то причине сотрудничество не состоялось.

Работа риэлтора начинается с первичной консультации собственника, на которой выясняется портрет потенциально подходящего арендатора, и заканчивается подписанием договора аренды. Зачастую риэлторы ведут своего клиента и дальше, чтобы в случае, если отношения наниматель собственник не сложились, помочь владельцу квартиры найти нового нанимателя, а нанимателю новое место проживания. Кроме того, существует такое предложение, как доверительное управление, когда владелец квартиры вообще не контактирует с нанимателем, а передает это право риэлтору, сам же только получает ежемесячную оплату. Что касается продвижения объектов, то наверняка у каждой профессиональной компании существуют свои методы. В целом есть некий единый стандарт комплекс мер, включающий рекламу, профессиональную рекламную рассылку, мониторинг существующих предложений с целью поддерживать в актуальном состоянии собственный пул объектов и многое другое. Перечень остальных приемов продвижения объекта может быть очень большим и зависеть только от уровня компании, ее технической оснащенности и от желания каждого конкретного риэлтора помочь клиенту качественно и быстро сдать квартиру.
Комфортная жизнь для многих людей ассоциируется в первую очередь с просторной и удобной квартирой. Именно поэтому все большее количество россиян желает улучшить свои жилищные условия. На сегодняшний день в качестве оптимального варианта для этого многие используют альтернативную сделку продажу старой квартиры и покупку новой. При этом человек одновременно является и продавцом, и покупателем. По оценкам экспертов рынка, сегодня порядка 60 80% сделок, совершаемых на столичном рынке жилья, являются альтернативными.

Альтернативная сделка имеет ряд неоспоримых преимуществ. Первое сроки. Продажа старой и покупка новой квартиры регистрируются одновременно. В результате обе сделки реально провести в течение одного месяца (или за две недели при ускоренной регистрации). Другой плюс в том, что вы продаете свою квартиру только тогда, когда найдена новая, и не рискуете, продав квартиру, надолго зависнуть с наличными.

По словам заместителя генерального директора компании МИЭЛЬ Брокеридж по регулярному рынку жилья Алексея Шленова, желающих просто продать свою квартиру и получить за нее деньги, ничего не приобретая взамен, немного. Если продаваемая квартира единственная, то альтернатива неизбежна.

В ходе такой сделки продавец объекта недвижимости доплачивает, чтобы приобрести большую по площади и лучшую квартиру. Не все желающие улучшить жилищные условия готовы сразу оплатить разницу в площади. В этом случае целесообразно прибегнуть к ипотечному кредиту. На сегодняшний день порядка 10 15% альтернативных сделок на вторичном рынке жилья Москвы проводятся с привлечением заемных средств.

При совершении сделок с использованием ипотеки многие риэлторские компании предлагают специальные условия своих банков-партнеров. Например, при смене однокомнатной квартиры на двухкомнатную с помощью одной из наших ипотечных программ ежемесячные платежи составят всего 20,4 тыс. руб. Схема сделки заключается в том, что риэлторы подбирают наиболее подходящий вариант нового жилья, одновременно организуя продажу имеющейся у клиента квартиры. При этом ипотечные брокеры обеспечивают полный комплекс услуг по подбору программы и получению кредита. Это позволяет клиенту сэкономить примерно 5 7% суммы займа, отмечает А. Шленов.

Альтернативная сделка проходит быстрее, нежели обмен. Это связано с тем, что при прямом обмене предлагаемый объект должен понравиться вам, а ваша квартира новым жильцам, что бывает крайне редко. Экономия времени при альтернативных сделках осуществляется благодаря отсутствию жесткой обратной связи.

Кроме того, при альтернативе не обязательно искать равноценный вариант: вы можете продать свою квартиру дороже, а купить новую дешевле или приобрести жилье большей (меньшей) площади. При альтернативе шире выбор: квартир, выставленных на продажу, несравнимо больше, чем тех, владельцы которых планируют прямой обмен.

Сложность альтернативных сделок состоит в соблюдении баланса интересов не только продавца и покупателя одного из объектов недвижимости, но и других участников цепочки. К тому же в отличие от так называемых прямых продаж деньги как платят, так и получают несколько участников сделки. Заключить подобную сделку без риэлтора очень трудно.

Дело в том, что этот специалист не просто находит покупателя на вашу квартиру и варианты для вас он организует всю сделку. Самостоятельно это осуществить очень непросто. Надо договориться со всеми участниками цепочки (их зачастую более десяти) обо всех нюансах, начиная от условий доступа к ячейке и заканчивая сроком, в течение которого подписывается акт передачи квартиры. Профессиональные риэлторы обязательно проверят готовность пакета документов на все квартиры.

Из-за сложности альтернативной сделки ее результат во многом зависит от профессионализма, опыта и квалификации риэлтора. Экономится не только время, но и нервы: после звонка в агентство клиенту останется только выбрать подходящий вариант из множества предложенных.

Любая сделка купли-продажи по-своему уникальна и имеет свои тонкости и особенности, резюмирует А. Шленов. Чтобы обойти все подводные камни и благополучно довести начатое до конца, прежде всего необходим опыт в проведении подобных операций. Если его нет, вы сильно рискуете, осуществляя обмен самостоятельно. Рекомендую обратиться за помощью к специалистам. В конечном счете вы сэкономите время, деньги и нервы.