Ипотека и недвижимость - Каким будет механизм и суммы компенсаций при изъятиях земли в пользу государства

На прошлой неделе минрегион презентовал проект долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан. В правительство этот документ должен поступить до 20 сентября.

Опыт девяностых годов со всей очевидностью показал бесполезность замены шила на мыло, когда государство практически полностью устранилось от решения самой болезненной для общества проблемы - жилищной. В 2000 году было сдано в эксплуатацию всего-навсего 30 миллионов квадратных метров - по 20 сантиметров в расчете на душу населения. В новом веке строительный комплекс, по мнению его руководителей, сумел восстановиться и начал набирать обороты. Реализация нацпроекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России дала необходимый импульс для поиска разумного выхода из сложившейся ситуации, позволила увидеть стратегическую перспективу достижения поставленных целей.

Жилой фонд насчитывает сейчас примерно 3 миллиарда квадратных метров. За период с 2008 по 2025 год, исходя из стратегии, надо ввести не менее двух миллиардов квадратных метров жилья. Уже к 2015 году необходимо обеспечить ввод целого квадратного метра на душу населения и в дальнейшем не опускать эту планку.

Мониторинг реализации нацпроекта показал, что в 2006 году сдано на 15 процентов больше жилья, чем в 2005-м. Не менее впечатляют итоги истекшего полугодия. Вместе с тем, по экспертным оценкам, до 90 процентов ввода достается всего 14 процентам высокообеспеченных семей.

Стратегия же ставит целью доступность собственного или наемного комфортного жилья для семей всех социальных групп. В это понятие включена доступность расходов на содержание и обслуживание жилья, которое должно быть отдельным для каждой семьи.

Кто в доме хозяин

Бесплатная приватизация, а затем увеличение коммерческой застройки последних лет породили иллюзию, что государство решило всех сделать собственниками жилья. Однако не каждому дано вырастить дерево, воспитать сына и построить дом. В некоторых региональных центрах тем не менее практически свернуто возведение социального жилья. Более того, отставание с разработкой схем территориального планирования делает по закону как массовое жилищное, так и строительство вообще весьма проблематичным во многих местах.

Однако не найти такой страны, где все жилье было бы полностью приватизированным. Даже в самых процветающих государствах сохраняется довольно крупный сектор наемного жилья.

Мониторинг реализации нацпроекта сигнализирует, что даже при включении всех механизмов поддержки коммерческое жилье экономкласса оказывается не по карману очень и очень многим нашим согражданам. Так обстоят дела во всем мире. Более того, есть немало людей, предпочитающих арендовать помещения, имея высокие доходы. Ведь, кроме прав собственности, существуют обязанности.

Жилье нуждается в уходе, поддержании всех систем в исправном состоянии. Не случайно после бесплатной приватизации жилья некоторые владельцы решили либо продать его, либо обменять на более скромное, либо деприватизировать. С 2010 года, как известно, бесплатная приватизация прекращается. Следует ожидать повышения спроса на рынке наемного жилья как коммерческого, так и социального. Стратегией предусмотрено, что государство должно способствовать его развитию.

Нет ничего дурного в том, что состоятельные люди инвестируют свободные средства в приобретение вторых, третьих и т.д. квартир. Важно, чтобы эти средства были нажиты честным путем, а сдача квартир в наем или перепродажа происходили в установленном законом порядке. В конечном счете таким образом расширяется рынок жилья и усиливается конкуренция на нем.

Сразу же оговорюсь, что речь идет о черновике, заготовке будущего документа. К его созданию минрегион привлек 200 экспертов из НИИ, общественных организаций, а также руководителей органов исполнительной и законодательной властей, курирующих строительство и ЖКХ, из всех регионов. В течение августа этот проект, обсужденный на научно-техническом совете министерства, пройдет дополнительную обкатку, в том числе, по словам министра регионального развития Владимира Яковлева, с участием Торгово-промышленной палаты России и РСПП. Предстоят согласования с другими заинтересованными министерствами и ведомствами. Словом, обычная процедура перед вынесением стратегии на рассмотрение правительства.

Разработчики стратегии провели сегментацию рынка жилья. Допустим, доходы семьи ниже прожиточного минимума, тогда она может рассчитывать на бесплатное предоставление жилья на условиях социального найма. Более того, в ряде случаев субсидированию могут подлежать квартплата и жилищно-коммунальные услуги.

Доходы могут быть выше прожиточного минимума, но не достаточными для найма жилья, в таком случае муниципальное жилье будет предоставлено в социальный наем с так называемым частичным субсидированием. Это означает платное предоставление опять-таки отдельных квартир с государственным субсидированием части расходов на аренду и оплату жилищно-коммунальных услуг. Разработчики стратегии исходят из того, что предельный уровень расходов на наем не должен превышать 10 процентов, а на оплату ЖКУ - 15 процентов совокупного дохода семьи. Согласятся ли с этим минфин и минэкономразвития вместе с госпожой Инфляцией - покажет время.

Может быть и так. Семья обеспечена лучше, чем ограничивают условия социального найма, но ниже уровня, позволяющего приобретать жилье в собственность даже с использованием накопительных и кредитных схем. Судя по первоначальному варианту стратегии, должен включаться механизм вычета из налога на доходы физических лиц на сумму, потраченную на аренду.

Довольно распространенный случай, когда доходы выше уровня, позволяющего приобретать жилье в собственность с использованием различных механизмов поддержки, но средств не хватает, чтобы вовсе отказаться от помощи. Такое вот пограничное состояние, а семья претендует на покупку в собственность жилья экономкласса. На подмогу придут льготные кредиты и опять-таки соответствующий вычет из налога на доходы физических лиц.

Кроме того, уже приняты и прорабатываются новые формы стимулирования объединений граждан для строительства жилья.

Тех, у кого доходы позволяют не прибегать к посторонней помощи, заинтересуют налоговыми вычетами. Впрочем, надо еще хорошенько подумать, нуждаются ли они в такой мотивации. Во всяком случае при приобретении второго или третьего жилья на какие-либо послабления рассчитывать не стоит.

Недоступное станет комфортным

У любой стратегии должны быть ориентиры. Каковы они в данном случае?

По расчетам, если с 2015 года Россия будет вводить не менее квадратного метра на душу населения, а это более 140 миллионов квадратных метров в год - к 2025 году прирастим еще 2 миллиарда квадратов, то среднестатистический российский гражданин будет обеспечен как минимум 40 квадратными метрами общей площади. Не хуже, чем у других.

Только это относится к приобретению жилья в собственность или коммерческому найму. Что касается социального найма, то получается не менее 18 квадратных метров на одного.

Разработчики стратегии постарались определить критерий доступности как время, в течение которого семья в состоянии улучшить свои жилищные условия. По всему выходит - 3 года. Это после десятков лет ожидания для нашего и предыдущего поколений.

Доступность ипотеки стратеги определяют ежемесячными платежами, не превышающими 40 процентов от дохода семьи.

Комфортность истолковывается в широком плане: не просто квартира со всеми удобствами, но и благоустройство территорий, развитая инфраструктура, здоровая экология. Предлагается установить федеральный стандарт минимальной комфортности. Остальное - кому душ, кому джакузи - определит рынок.

- Ну прямо город Солнца. Однако сейчас предложение жилья на рынке не поспевает за спросом. Муниципалитеты, на которые, как очевидно, ляжет весь груз ответственности, по словам министра Владимира Яковлева, на 80 процентов недееспособны.

Но это пока. В минрегионе видят следующие основные механизмы стимулирования строительства жилья: комплексное освоение новых территорий, обеспечение земельных участков инженерной, коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой, развитие ранее застроенных территорий, распространение малоэтажного строительства, модернизация и капитальный ремонт жилья.

- Мы исходим из того, что государство будет выполнять не только регулирующую роль на рынке жилья, но и само в строгих рамках принимать профессиональное участие в рыночной деятельности, - считает заместитель министра Юрий Тыртышов. - Подчеркну, что обе эти функции должны быть четко разделены и ни в коем случае не смешиваться.

В одном русле

Со стопроцентным государственным капиталом было учреждено Агентство ипотечного жилищного кредитования. Благодаря такому игроку, можно сказать, вся банковская команда подобралась и включилась в новое для себя дело. Сейчас количество выданных ипотечных кредитов превзошло все ожидания.

Для эффективного и массового внедрения механизма земельной ипотеки у кредитных организаций, не располагающих, как правило, длинными ресурсами, должна быть гарантия рефинансирования. Рефинансирующей организацией могло бы стать Федеральное жилищное агентство.

Координация реализации проектов по комплексному освоению территорий в целях жилищного строительства. Судя по стратегии, рефинансирование кредитов, используемых для инженерной подготовки территорий под строительство жилья как муниципалитетами, так и застройщиками, девелоперами и организациями коммунального комплекса. Рефинансирование кредитов для строительства жилья как муниципалитетами, так и хозяйствующими субъектами. Рефинансирование земельных закладных. Рефинансирование прав требования к муниципалитетам и эксплуатирующим организациям по договорам продажи объектов социальной, инженерной и дорожной инфраструктуры, заключенных с применением механизма рассрочки платежа. Словом, поле деятельности обширное и, можно сказать, непаханое.

Создание государственной лизинговой компании в сфере промышленности строительных материалов и жилищно-коммунального хозяйства даст возможность предприятиям этих отраслей одновременно с оптимизацией своих финансовых потоков обеспечить увеличение объемов производства и снижения эксплутационных издержек. Кроме того, деятельность компании можно было бы направить на поддержку отечественного производителя промышленного оборудования, то есть в первую очередь предлагать потенциальным лизингополучателям передовые разработки российской промышленности, в частности, направленные на ресурсо- и энергосбережение.

Уставной капитал необходимо на 100 процентов сформировать за счет средств федерального бюджета. При этом в качестве государственной поддержки лизинговой компании возможно предусмотреть предоставление государственных гарантий по привлекаемым кредитам, субсидирование части процентной ставки по кредитам банков, участие государства в финансовом оздоровлении предприятий, участвующих в лизинговых проектах.

Остается добавить, что положения жилищной стратегии будут являться базой для единого понимания роли жилищного строительства, эксплуатации жилого фонда и перспектив его развития органами исполнительной и законодательной власти различных уровней, бизнесом, собственниками и нанимателями жилья.

Все это - по мнению разработчиков стратегии. Однако никому не ведомо, что с ним будет через день, не говоря о десятилетии. Как отнесется к прогнозу правительство? Впрочем, как в старом анекдоте, даже если не угадали правильный ответ, то ход мысли, безусловно, нравится.
Строительство федеральной трассы или закладка нового городского района проходит через территорию частного владения. Государству надо построить, а собственнику - получить компенсацию. На каких условиях может быть отчуждена земля и как должна рассчитываться компенсация, каждая из сторон понимает по-своему. Зачастую договориться стороны не могут, у заказчиков сбиваются сроки строительства, у граждан истощаются нервы и кошелек. Чтобы избежать подобной ситуации и сделать процедуру отчуждения земельных участков в пользу государства более прозрачной, минэкономразвития разработало и внесло в правительство поправки в Земельный и Гражданский кодексы.

Как сообщил замруководителя департамента имущественных и земельных отношений, экономики природопользования минэкономразвития Андрей Ивакин, соответствующий законопроект, над которым министерство работало 2,5 года, согласован со всеми ведомствами и осенью может быть внесен в Госдуму. При удачном стечении дел минэкономразвития рассчитывает, что закон заработает уже в 2008 году.

Новый законопроект уточняет правила расчета компенсации земель, оформленных на праве пожизненного наследуемого владения и бессрочного пользования. Государство при изъятии обязано выплатить владельцу стоимость участка и возместить убытки, связанные с потерей собственности. Владельцы участков вправе выбирать между денежной компенсацией или новым земельным участком. Кроме того, передаваемые гражданам взамен изъятых новые участки станут сразу же оформляться в их собственность.

Сегодня Земельный кодекс разрешает государству выкупать земли у граждан для строительства дорог, мостов, трубопроводов и других объектов, правда, если нет альтернативных возможностей для их строительства. Гражданский кодекс на этот случай предусматривает два способа отчуждения собственности - добровольный и принудительный. В первом варианте стороны полюбовно договариваются и заключают сделку. Во втором стороны не могут договориться о соответствующих выплатах, и дело передается в суд, который устанавливает размер компенсации и выносит решение о принудительном отчуждении.

Новые поправки, которые разработало минэкономразвития, в целом эту систему не меняют, они лишь устраняют неточности и пробелы в действующем законодательстве. В частности, более конкретно прописанная норма, которая определяет, кто принимает решение об изъятии участков. В настоящее время решение о выкупе должно приниматься органами власти, определенными федеральным законом. В результате любое решение об изъятии, сам договор выкупа земельного участка может быть оспорен в суде как действие, совершенное не уполномоченными лицами. В новом законопроекте прописано, что определять органы власти, уполномоченные на изъятие земли, будет правительство, региональная исполнительная власть или органы местного самоуправления.

Есть еще один вопрос, который требует уточнения. Сегодня закон обязывает уведомлять каждого собственника об изъятии и выкупе земли, но сделать это иногда невозможно. Особенно это касается сельскохозяйственных земель, находящихся в долевой собственности. Количество собственников в таких случаях может исчисляться сотнями, а информации об их местоположении нет. Законопроект будет уточнять этот вопрос, рассматривается публикация в средствах массовой информации.

Другая проблема - это определение цены участка. Конечно, кадастровая стоимость, как утверждают многие чиновники сегодня, по сути, тоже рыночная, но не стоит забывать, что рассчитана она методами массовой оценки, которая дает более грубый результат.

Согласно новым поправкам земля для государственных и муниципальных нужд будет выкупаться у граждан и предприятий по рыночной цене. Определять же эту рыночную цену будут оценщики, которые изучат рынок в районах планируемой застройки и установят стоимость каждого конкретного участка. Выбирать этих оценщиков будет на конкурсной основе Росимущество или отраслевые ведомства, заинтересованные в строительстве.

Еще один вопрос связан с выбором компенсации за изымаемый участок. Правила, прописанные в Земельном кодексе, позволяют собственнику выбрать денежную или натуральную (другой равноценный земельный участок) компенсацию. Если вы взяли деньги, то проблем нет, а вот если вы захотели другой земельный участок, то сегодня надо помнить, что тем же кодексом запрещается предоставлять участки земли для жилищного строительства без торгов. Кроме того, он запрещает получать участок на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Другими словами, в собственность вы его не оформите.

Новый законопроект как раз и пытается разрешить эти коллизии. Он устанавливает возможность предоставления участков взамен отчуждаемых без торгов. Более того, граждане, получившие взамен изъятых новые участки, смогут сразу же оформлять их в собственность.

Что же касается юридических лиц, то методика компенсации здесь пока не определена. Как пояснили в минэкономразвития, рассматривается два варианта начисления компенсации. В первом случае изымаемый государством участок рассматривается как собственность, тогда выкупная цена участка будет определяться как рыночная за вычетом того, что пришлось бы заплатить предпринимателю при приватизации. Владельцам же приватизированных предприятий в этом случае придется заплатить 2,5 процента от кадастровой стоимости. Второй случай - когда изымаемый государством участок будет считаться арендованным сроком на 49 лет, и компенсация будет высчитываться, исходя из платежей, которое успело выплатить предприятие.