Ипотека и недвижимость - Кто получит деньги на капитальный ремонт?

Жителей Сочи еще долго будут будоражить вопросы о том, подпадают ли их дома и участки в зону олимпийской застройки, грозят ли им изъятия, будет ли выплачена за них компенсация, если да, то какая. Несмотря на то что с момента объявления Сочи столицей зимней Олимпиады-2014 прошло больше месяца, власти не готовы не только ответить на эти вопросы, но и держат в тайне сетевой график их решения.

14.08.2007 годав Сочи глава МЭРТа Герман Греф проведет очередное заседание Координационного совета, на котором будет рассмотрен ход реализации федеральной целевой программы (ФЦП) развития Сочи как горноклиматического курорта. Не исключено, что по итогам мероприятия чиновники перестанут скрывать от взволнованного населения если не планы сноса и суммы компенсации, то хотя бы сроки, в которые должны быть решены вопросы отчуждения имущества физических лиц под нужды Олимпиады. Пока же эта информация не разглашается. Чиновники говорят о наличии сетевого графика решения всех этих проблем, но огласить крайние даты принятия конкретных решений не решаются. Не исключено, что они сами не уверены в реалистичности поставленных в нем задач либо просто боятся еще больше взволновать население.

В ответе на запрос НГ глава департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края Юрий Рысин сообщил, что информация по стоимости сноса строений, отчуждения или выкупа земли в олимпийской зоне в настоящее время уточняется. В свою очередь, начальник отдела земельно-правовых отношений комитета по управлению имуществом администрации г. Сочи Антон Шафиев пояснил, что сбором всех данных занимается Координационный совет под руководством Грефа. На одном из его последних заседаний была поставлена задача ускорить работу по определению кадастровой стоимости земли, отметил чиновник. Сейчас эта работа ведется, и необходимо отметить, что сетевой график реализации ни при каких условиях нарушен не будет. Пока данных о каких-либо сбоях нет, за исключением определенных юридических сложностей, которые, однако, существенным препятствием для работы не являются?

В МЭРТе НГ подтвердили существование сетевого графика, в котором определены даты принятия и реализации решений по оценке, отчуждению и сносу подпадающих в зону олимпийской застройки объектов, но при этом отказались не только с ним ознакомить, но и сообщить хоть какие-либо даты принятия решений. Впрочем, слова Шафиева о кадастровой стоимости земли уже могут насторожить потенциальных жертв олимпийского раскулачивания. Не факт, что если такая оценка будет положена в основу расчета компенсаций за изъятую у граждан землю, то величина компенсации окажется не ниже рыночной. Впрочем, чиновник не пояснил, для чего понадобилась кадастровая оценка, не исключено, что для каких-то целей внутреннего учета, так что жители Сочи могут надеяться, что с ними рассчитаются за изъятую землю и снесенные постройки все-таки по рыночным ценам.

Между тем вопрос сроков и средств может в ближайшее время обостриться. Как уже сообщала НГ, по данным, полученным от источника в администрации Краснодарского края, на выкуп земли по состоянию на начало июля было заложено всего 10 млрд. руб. В то же время, по мнению экспертов, только на расселение пятиэтажек, которые находятся в зоне олимпийской застройки, потребуется 30 35 млрд. руб. и эти средства не заложены в ФЦП. Кроме того, надо понимать, что расселение повлечет за собой массу судебных проблем всегда найдется старушка, которая откажется трогаться с обжитого места и начнет ходить по судам, добиваясь справедливости, отметил один из знакомых с ситуацией источников НГ. Сама процедура изъятия для государственных нужд занимает 1,5 2 года в самом лучшем случае, а если учесть сроки рассмотрения дел в судах общей юрисдикции, эти сроки можно смело увеличивать. И это только время на расчистку территории, где еще предстоит много чего построить, причем в течение максимум пяти лет, поскольку к 2012 году основные объекты должны быть сданы и протестированы специалистами МОК.

Между тем сроки уже подпирают организаторов сочинской Олимпиады. По правилам Международного олимпийского комитета в течение пяти месяцев с момента одобрения заявки на проведение Игр в стране-победительнице должен быть создан Организационный комитет. Прошла уже треть этого срока, а Оргкомитет все еще не сформирован. Будем надеяться, что к 5 ноября этот не самый сложный вопрос будет снят с повестки дня и МОК не придется предъявлять претензии России.

Отметим также, что у властей все-таки есть представление о том, что подлежит отчуждению и сносу, пусть, может быть, и не окончательное. По крайней мере в ответе на запрос НГ Юрий Рысин довольно уверенно оперирует цифрами выявленного в Сочи самостроя, в том числе в зоне олимпийской застройки. По данным его департамента, в Сочи выявлено 238 самовольных объектов, из которых судьба 164 рассматривается в судебном порядке. В основном это частная одноэтажная застройка, гаражи и хозяйственные постройки. В зоне предполагаемого строительства олимпийских объектов в Имеретинской низменности, сообщается в ответе, выявлено 19 самостроев тех же гаражей, хозпостроек и небольших усадебных домов по 12 из которых также ведется судебное разбирательство.

Впрочем, эксперты считают, что искать злой умысел в том, что власти пока не обнародовали своих планов по выкупу земли и сносу строений, вряд ли стоит. Причина куда более проста государство просто еще не определилось с тем, какую организационную модель подготовки к Олимпиаде выбрать, считает руководитель аналитического департамента юридической компании Вегас-Лекс Максим Черниговский. В частности, до сих пор нет понимания, какую землю изымать на постоянной основе для строительства олимпийских объектов, а какую на временной под размещение кемпингов. Дело пока находится на стадии предпроектных изысканий, так что сказать, сколько средств потребуется на выкуп, снос и расселение, никто сейчас не сможет по объективным причинам.

На этом фоне сочинская земля продолжает стремительно дорожать. В Центральном районе она растет быстрее всего и в настоящее время составляет около 150 тысяч долларов за сотку, сообщил старший эксперт Инжиниринговой компании 2К Виктор Кац. В дальнейшем здесь на первое место выйдет коммерческая недвижимость, цены на которую скорее всего перегонят жилую благодаря 50% доходности. В Адлерском районе цены приближаются к 100 120 тыс. за сотку. Если учесть, что основные олимпийские объекты будут строиться здесь, то со временем она значительно вырастет. Земельной лихорадкой пока не охвачен лишь Лазаревский район, где преобладает индивидуальная застройка и элитное жилье, которое резких ценовых скачков делать не будет.
Президент России 21 июля подписал закон о создании фонда содействия реформированию ЖКХ. Согласно документу фонд примет из государственной казны 240 млрд руб. на переселение людей из аварийного жилья и капитальный ремонт ветхих домов.

Президент России 21 июля подписал закон о создании фонда содействия реформированию ЖКХ. Согласно документу фонд примет из государственной казны 240 млрд руб. на переселение людей из аварийного жилья и капитальный ремонт ветхих домов. Средства в течение пяти лет будут распределены по регионам. Но есть опасения, что те, кому они нужны больше всего, их не получат.

Именно поэтому депутат Государственной думы Галина Хованская назвала свою пресс-конференцию, состоявшуюся в РИА Новости, Реформа ЖКХ: вопросов больше, чем ответов.

Сами по себе шаги правительства по оказанию финансовой помощи жилищно-коммунальному хозяйству страны депутат рассматривает как событие положительное. Выделены большие деньги, намечены сроки их использования и сформулированы первостепенные задачи. Но есть в законе моменты, которые не могут не беспокоить.

Первый вопрос: кто должен стать потребителем выделенных средств? Понятно, что собственники жилья, приватизировавшие квартиры без капитального ремонта. Второй вопрос: как они получат бюджетные деньги? Вот здесь и кроется проблема.

Дотацией из фонда смогут воспользоваться те регионы и муниципальные образования, которые выполнят 13 требований, перечисленных в законе. С точки зрения ГалиныХованской, эта задача для многих из них окажется трудновыполнимой.

Прежде всего претенденты на государственную помощь обязаны составить перечень всех аварийных и требующих капитального ремонта домов, признанных таковыми на 1 января 2007 г. Но и это, казалось бы, не сложное условие способно поставить в тупик. Дело в том, что если дом признан аварийным, его жильцы должны быть немедленно отселены. Но, не имея свободных площадей, власти просто не в состоянии это сделать. Потому-то развалюхи зачастую так и не получают статуса аварийности. Сколько такого жилья по России, сказать трудно, по некоторым оценкам, ветхие дома составляют до 80% жилищного фонда страны.

Еще одно из условий получения государственных субсидий обязательное софинансирование программы капитального ремонта или переселения из средств региональных и муниципальных бюджетов. К сожалению, 90% муниципальных образований являются дотационными и вряд ли смогут внести свою лепту в коммунальную реформу.

Регионы-доноры тоже не получат федеральные деньги, но уже по другой причине. Для них окажется невыполнимым условие о прекращении перекрестного субсидирования: это когда тарифы на услуги естественных монополий для предприятий существенно выше, чем для населения. Казалось бы, требование справедливое: оптовые покупки должны обходиться дешевле, но вряд ли власти готовы пойти на снижение тарифов для предприятий. Гораздо проще поднять их для народа. Правда, тогда возникнет противоречие с другим законом, ограничивающим рост тарифов на коммунальные услуги.

Согласно новому нормативному акту в софинансировании капитального ремонта будут участвовать и собственники жилья. Их доля составит 5% от стоимости всех работ. По словам Г.Хованской, первоначально планку подняли в два раза выше, но ее удалось снизить в процессе обсуждения законопроекта. Однако и оставшиеся 5% для граждан могут оказаться огромной суммой, особенно если учесть, что в ветхих домах живут достаточно бедные люди. Вряд ли нищие собственники найдут нужную сумму, тем паче, что чем хуже состояние жилья, тем больше средств придется вложить в его ремонт. Для таких случаев нужна поправка в закон, считает депутат. Условие о долевом участии граждан в финансировании ремонтных работ не должно распространяться на людей с низким уровнем доходов.

Далее, государство активно пропагандирует форму коллективного управления многоквартирными домами с помощью ТСЖ. Неслучайно деньги из фонда прежде всего поступят в те регионы, где товарищества созданы не менее, чем в 5% домов (к 2010 году они должны составлять 10, а к 2011 20%). С такой постановкой вопроса Г. Хованская категорически не согласна. Во-первых, ущемленными в правах оказываются граждане, выбравшие непосредственное управление домом как способ, предусмотренный Жилищным кодексом РФ. Во-вторых, откуда возьмутся ТСЖ, если создавать их невыгодно, особенно в старых и ветхих домах. До сих пор налог на прибыль и добавленную стоимость для товариществ не отменен, хотя говорят об этом давно. Скоро появится новый налог на земельный участок под строением. Какие товарищества можно создавать, если непонятно, что входит в общую собственность, замечает народная избранница. По закону подвалы и чердаки принадлежат собственникам, но сплошь и рядом происходит противоправное изъятие этого общего имущества чиновниками и частными фирмами.

Лоббирование товариществ объясняют тем, что с юридическим лицом проще договариваться, перечислять средства и контролировать их расходование. Однако Г.Хованская готова предложить вариант финансирования и отдельных собственников, готовых взять на себя бремя осуществления капитального ремонта. Надо ввести сертификаты на ремонт, подобные тем, что выдают на покупку жилья, и обеспечить их деньгами.

Выполнение всех условий, предусмотренных принятым законом, практически невозможно резюмирует Г. Хованская. А это означает, что жизнь людей в ветхих домах теперь будет зависеть от того, справятся ли с требованиями чиновники в регионах. Однако это недопустимо, поскольку мы живем в социальном государстве, где права граждан гарантирует Конституция.