Ипотека и недвижимость - Российская земля никому не нужна

В столице медленно, но верно продолжают сносить старые, обветшалые жилые дома. Кто-то из москвичей уже ожидает переезда в новую квартиру, предоставленную взамен старой, а у кого-то это еще в перспективе. В связи с переселением возникает немало вопросов, и сегодня мы ответим на некоторые из них.

Слышала, что мой дом будут сносить. Где мне по закону должны предоставить другое жилье? Можно ли потребовать поселить меня на этой же улице рядом с нашим домом ведут массовую застройку?

В соответствии с Законом Москвы №21 гражданам, освобождающим жилое помещение, выделяют другое благоустроенное жилье в том же районе административного округа столицы, где расположено здание, подлежащее сносу.

Вне района проживания квартиру могут предоставить с письменного заявления гражданина или в следующих случаях:
расположения сносимого дома в Центральном или Зеленоградском административном округе (переселение осуществляют в пределах этих АО);
нахождения здания в районе, который в силу исторических, географических и градостроительных особенностей не имеет границ с другими районами столицы (жилье дают в границах АО, в состав которого входит этот район);
неотложного отселения из многоквартирных домов, признанных аварийными вследствие повреждений, которые были получены в результате взрывов, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также других геологических явлений, стихийных бедствий, чрезвычайных ситуаций;
предоставления двух и более квартир (при этом одна квартира должна находиться в районе проживания, за исключением предоставления жилья многодетным семьям, имеющим несовершеннолетних детей).
Что касается требования о выделении квартиры в новостройке, расположенной на одной улице со сносимым домом, то муниципальные органы вполне способны его удовлетворить, если у них есть такая возможность.

Я, мои жена и дочь проживаем в двухкомнатной квартире площадью 44 кв. м на основании договора социального найма. Какое жилье положено нам при переселении? Можем ли мы рассчитывать на трехкомнатную квартиру?

При переселении нанимателям предоставляют другое благоустроенное помещение также на основании договора социального найма. В соответствии с п. 4 ст. 20 Закона Москвы Об обеспечении права жителей Москвы на жилые помещения семье из трех человек, в состав которой входят супруги, выделяют двухкомнатную квартиру площадью от 54 до 62 кв. м.

Таким образом, трехкомнатная вам не полагается.

Как устанавливают сумму возмещения собственнику за жилое помещение, которое он освобождает при переселении из сносимого дома? Что делать, если я не согласен с произведенной оценкой?

Размер компенсации определяет оценщик по заказу Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, причем все связанные с этим расходы несет департамент. Если собственник не согласен с результатами, он вправе произвести данную процедуру повторно, но уже за свой счет. Все споры, связанные с оценкой жилья, решают в судебном порядке.

Расчет суммы возмещения осуществляют исходя из нормативной стоимости отчуждаемого жилья, которую определяют по формуле Н = С х П, где Н нормативная стоимость жилья, С средняя рыночная стоимость 1 кв. м, П общая площадь отчуждаемой квартиры.

После замужества я прописалась в квартиру мужа, которая является его собственностью. У нас родилась дочь, и ее мы тоже зарегистрировали на этой жилплощади. Но с супругом у меня отношения не складываются, мы собираемся разводиться. Сейчас наш дом хотят сносить. Опасаюсь, что при предоставлении мужу жилья взамен освобождаемого мы с дочерью потеряем право пользования квартирой, так как не являемся ее собственниками. Что об этом говорится в законе?

Вы можете утратить право пользования квартирой, если ваш муж взамен освобождаемой квартиры возьмет денежную компенсацию и не станет приобретать иное помещение. Но если он согласится на натуральное возмещение (другое жилье) или купит на полученные деньги квартиру, то члены его семьи сохранят право пользования ею в следующих случаях:
члены семьи собственника, в том числе бывшие, имели на момент приватизации равные с ним права пользования квартирой;
между собственником и членами его семьи, в том числе бывшими, заключено соглашение о сохранении за ними права пользования предоставленным жилым помещением;
есть соответствующее решение суда;
члены семьи, в том числе бывшие, не владеют иным помещением, а собственник не может обеспечить их жильем.
Я стою в очереди на улучшение жилищных условий. Наш дом собираются сносить. На что может рассчитывать наниматель-очередник при переселении?

Если наниматель состоит на жилищном учете, то ему могут предоставить лучшую квартиру без учета даты признания его нуждающимся в улучшении жилищных условий или в жилом помещении. Напомним, что гражданина, вставшего на учет до 1 марта 2005 года, признают нуждающимся в улучшении жилищных условий. А те люди, которых поставили на учет после этой даты, являются нуждающимися в жилом помещении.

Если переселяемый наниматель состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, то он вправе рассчитывать на жилое помещение по договору социального найма либо на безвозмездную субсидию для строительства или приобретения квартиры в собственность. В случае когда человек отказывается от предлагаемых условий, ему выделяют жилье, равное по общей площади ранее занимаемому по договору социального найма, и он продолжает состоять на учете до подхода очереди. Нуждающимся в жилых помещениях субсидии не положены.

Моя семья из четырех человек проживает в однокомнатной квартире по договору социального найма. Слышала, что при переселении в отдельных случаях дают жилье, равнозначное ранее занимаемому (освобождаемому), несмотря на норму предоставления (18 кв. м на человека). В каких ситуациях это может произойти?

Да, действительно, такое бывает. При выделении жилья нанимателям, которые не состоят на жилищном учете и занимают квартиру менее нормы, учитывают наличие иных жилых помещений, принадлежащих гражданам или членам их семей на праве самостоятельного пользования, а также все гражданско-правовые сделки с жильем и действия, совершенные за последние пять лет.

Поэтому если наниматель и члены его семьи имеют другие жилые помещения, в отношении которых они обладают правом пользования, или в результате совершенных ими действий жилищные условия ухудшились, то предоставляют квартиру, равнозначную по общей площади освобождаемой.

К действиям, повлекшим ухудшение жилищных условий, относятся:
изменение порядка пользования жилыми помещениями путем совершения сделок;
обмен;
невыполнение условий договора о пользовании квартирой, повлекшее выселение граждан в судебном порядке;
изменение состава семьи, в том числе в результате расторжения брака;
вселение в помещение иных лиц (за исключением временных жильцов);
выделение доли собственниками жилья;
отчуждение имеющегося в собственности граждан и членов их семей жилого помещения или его части.
Не считаются повлекшими ухудшение жилищных условий следующие действия:
вселение несовершеннолетних детей по месту жительства любого из родителей;
вселение супруга (супруги), нетрудоспособных родителей, иных граждан в качестве членов семьи (если до вселения указанные лица были приняты на жилищный учет в Москве);
расторжение договора ренты по инициативе получателя ренты с возвратом ему жилья;
признание сделки с жилым помещением недействительной в судебном порядке;
вселение нетрудоспособных родителей, если они до вселения обладали по предыдущему месту жительства в Москве самостоятельным правом пользования помещением, признанным непригодным для постоянного проживания и не подлежащим ремонту или реконструкции; либо они безвозмездно передали жилое помещение по предыдущему месту жительства в столице органам государственной власти Москвы;
отказ от принятия дара одаряемым, отказ дарителя от исполнения договора дарения.
Мне, собственнику освобождаемого жилого помещения, в связи с переселением предложили заключить договор краткосрочного найма. Для чего он нужен?

Оформление отношений между собственником, освобождающим квартиру, и отселяющим его лицом может занять какое-то время. А чтобы человек сразу же въехал в предоставленное ему новое жилье, занялся ремонтом и так далее, с его согласия с ним заключают договор краткосрочного найма. Он будет являться основанием для вселения и проживания в квартире на то время, пока не оформлены документы на собственность. Указанный договор прекращает свое действие с момента государственной регистрации права собственности на предоставленное жилье.
Собственники предприятий не хотят выкупать землю под своими заводами и фабриками, а чиновники не хотят ее продавать. Минэкономразвития заставит первых покупать, а вторых – продавать.

Процесс приватизации земель под промышленными предприятиями, который должен был завершиться к концу этого года, фактически провалился. На 1 января 2001 года, согласно презентованному в четверг исследованию Института экономики города, в собственности юридических лиц находилось лишь 0,4% земель в городах и селах. По данным заместителя руководителя департамента корпоративного управления и новой экономики Минэкономразвития Андрея Ивакина, за последние два-три года наблюдались лишь единичные случаи выкупа в собственность земли под промышленными предприятиями. В МЭРТ полагают, что это и тормозит структурную перестройку экономики. «Мы вынуждены были начать работу по внесению изменений в законодательство, которые бы стимулировали выкуп земли собственниками предприятий», – заявил в среду г-н Ивакин.

По мнению экспертов Института экономики города, изучавших проблему выкупа земли под промышленными предприятиями в России по заказу МЭРТ, приватизация земли имеет ключевое значение для развития отечественной экономики. «Именно города с высоким процентом приватизированной земли и активно функционирующим земельным рынком приобретают репутацию территорий с прогрессивным, предсказуемым и благоприятным климатом для инвесторов», – говорится в отчете института. Для иллюстрации своей позиции эксперты приводят характерный пример. Маленький город Бор в Нижегородской области занимает первое место среди всех российских городов по объему иностранных инвестиций на душу населения. В городе Бор местные власти активно продают землю. В частности, Борский стекольный завод приобрел стратегического иностранного инвестора только благодаря тому, что ему был передан в собственность участок под заводом. Помимо этого, считают эксперты, передача участков в собственность юридическим лицам будет способствовать более эффективному использованию территорий города, а именно выводу промышленных предприятий из центра, где земля дорогая. «Во многих российских городах, не исключая Москвы, сложилась непропорционально большая доля промзон – их площадь в столице, например, составляет 14% территории города. В радиусе 7–8 км от центра большая часть ценнейшей земли с хорошо развитой инфраструктурой занята промышленными предприятиями. Для сравнения: в Париже, Сеуле, Гонконге доля промзон составляет всего 5% территории города», – говорится в исследовании института. Эксперты полагают, что если бы земля находилась в собственности предприятий, они быстро передислоцировались бы на окраины, туда, где земля гораздо дешевле.

Тем не менее, несмотря на очевидные выгоды приватизации земли под промпредприятиями как для экономики в целом, так и для самих предприятий, процесс приватизации земли, который должен был начаться после вступления в силу Земельного кодекса, так и не начался. На сегодня можно вести речь лишь о единичных случаях. «Причина сложившейся ситуации в том, что нынешние законы, на основании которых и должна приватизироваться земля под предприятиями, носят фискальный характер», – сказал RBC daily Андрей Ивакин. То есть сейчас главной целью приватизации земли является получение максимально возможных средств в бюджет от ее продажи, а не собственно передача земли в частные руки. В итоге выкупная цена оказывается слишком высокой. Например, в Рязанской области участок площадью в 1 га стоит 4 млн рублей. Но и это еще полбеды. Выкупная цена в настоящее время рассчитывается исходя из ставок земельного налога: ставка налога просто умножается на коэффициент от 3 до 30, в зависимости от пожеланий местных властей. Но в действующем законе механизм индексации ставок земельного налога в зависимости от инфляции однозначно не определен. Более того, некоторые субъекты федерации самостоятельно устанавливают цену выкупа на землю по принципу «как Бог на душу положит». Например, Москва, власти которой вообще предлагают продавать землю в столице по 60–90-кратной ставке земельного налога. В пределах Садового кольца 1 га (по Земельному кодексу) стоит 1,4 млн долларов. По мнению московских властей, его рыночная стоимость в 8 раз выше.

Минэкономразвития намерено не только навести порядок в деле выкупа земли и установления ее стоимости, но и принять меры, которые стимулировали бы приватизацию. «Сейчас речь идет о том, чтобы снизить цену выкупа земли по сравнению с действующей», – говорит Андрей Ивакин. Причем предполагается не просто снизить цену, а в корне изменить порядок ее расчета. МЭРТ предлагает считать не от ставок земельного налога, а от неких базовых ставок цены за квадратный метр. Эти базовые ставки уже вычислены министерством исходя из размеров городов, количества населения и некоего нового показателя, именуемого индексом налогового потенциала. В итоге стоимость земли должна получиться ниже, чем сейчас. Например, гектар земли в Рязани, согласно новой методике, должен стоить не более 1 млн рублей (против 4 млн сейчас). Впрочем, гектар земли в Москве в пределах Садового кольца окажется дороже нынешнего: он будет стоить около 2,5 млн долларов. Зато на окраине Москвы такой же участок будет стоить всего 91 тыс. долларов или 2,8 млн рублей. Впрочем, только экономическими методами МЭРТ не ограничится.

Министерство, помимо всего прочего, предлагает ввести административную ответственность собственников предприятий за невыкуп земли. Однако сами субъекты рынка утверждают, что проблема заключается еще и в том, что чиновники с большим трудом расстаются с землей. «Нас просто не допускают до выкупа земли, устанавливая различные барьеры – начиная от завышения цены и заканчивая разными дополнительными условиями», – утверждает советник генерального директора ОАО «Объединенные машиностроительные заводы» Андрей Лазаревский. Действительно, согласно выводам экспертов, оформление документов сегодня занимает 2,5–3 года. Впрочем, как сообщили RBC daily в Минэкономразвития, ответственность чиновников за несвоевременное оформление документов тоже будет предусмотрена. «Мы намерены ввести обязанность всех органов власти совершать все сделки вовремя, – говорит Андрей Ивакин. – Сейчас установлен двухнедельный срок от момента подачи документов до принятия решения. Но он нигде не соблюдается. Более того, не установлен срок на совершение самой сделки. Поэтому оформление земли в собственность длится годами. Мы предлагаем установить двухнедельный срок и на совершение сделки». И последнее. МЭРТ также предлагает продлить срок приватизации земли под промышленными предприятиями до 1 января 2006 года. Все соответствующие поправки к законам министерство планирует внести в Госдуму в осеннюю сессию.