Ипотека и недвижимость - Юрий лужков не спешит ликвидировать промзоны

Mirax Group решила заняться гостиничным бизнесом. Как стало известно Ъ, компания договорилась о покупке отеля Sungate Port Royal категории семь звезд в Турции за $340 млн. Кроме того, компания планирует вложить еще $600 млн в строительство сети гостиниц в Европе. В Москве все труднее найти привлекательную площадку, а строительство гостиниц на курортах всегда будет рентабельным, объясняют эксперты.

Mirax Group приобрела у турецкой Cengiz Group отель Sungate Port Royal, расположенный в Кемере, сообщил Ъ член совета директоров Mirax Максим Темников. По его словам, сделка была закрыта 12 августа, ее сумма составила $340 млн. Представители Cengiz Group отказались комментировать сделку, но о том, что Mirax купила отель, знает коммерческий директор Tez Tour Александр Буртин.

Sungate Port Royal Hotel принадлежит к категории семь звезд и считается одним из лучших отелей Турции. Гостиница расположена на первой береговой линии и включает 1095 номеров стоимостью $250-2000. Вместимость отеля -- 3 тыс. человек.

О том, что Mirax Group ведет переговоры о покупке этого отеля, в конце июля сообщили несколько турецких СМИ со ссылкой на зампреда совета директоров Sungate Port Royal Казыма Дженгиза. Господин Дженгиз тогда говорил, что отель, в который было вложено $150 млн, будет продан за $330-450 млн.

Cengiz Group заключила выгодную сделку, констатирует Александр Буртин. Однако по стоимости номера ($310,5 тыс.) турецкий отель оказался намного дешевле московских гостиниц. Так, гостиница Советская из 70 номеров в июне на аукционе была продана за $63 млн ($900 тыс. за номер), а 69% акций гостиницы Балчуг из 232 номеров были проданы за $100 млн ($680 тыс. за номер).

Планы Mirax в гостиничном секторе не ограничиваются турецким отелем. По словам Максима Темникова, компания планирует вложить около $600 млн в строительство двух отелей, которые будут работать под брэндом Sungate Port. Один из них предполагается построить в Черногории, второй -- в Тунисе или в Греции,-- рассказал господин Темников. Оператором этих отелей будет специально созданная управляющая компания, 100% акций которой будет принадлежать Mirax.

Эти страны не самые выгодные для строительства гостиниц, говорит замдиректора департамента консалтинга Colliers Int. Марина Смирнова. Доходность инвестиций в гостиницы в 8% годовых в этих странах считается нормальной, тогда как в России этот показатель вдвое выше,-- отмечает она. Среди выбранных Mirax стран наиболее выгодно строительство гостиниц в Черногории, уверен гендиректор турфирмы ПАКС Сергей Приголовкин: Там мягкий климат, при этом всего одна пятизвездная гостиница и менее десяти четырезхвездных.

Кроме того, Mirax построила бутик-отель на 12 номеров на берегу острова Ко-Дек-Куль в Камбодже. Стоимость номера -- $360-3000 в сутки. Площадь отеля, по данным источника в Mirax, составляет около 10 тыс. кв. м, объем инвестиций не раскрывается, Александр Буртин оценивает их в $1,5 тыс. за кв. м -- или $15 млн на весь отель.

Mirax Group основана в 1994 году. Входит в пятерку крупнейших московских девелоперов. 85% акций -- у Сергея Полонского, 10% -- у Артура Кириленко, 5% -- у совета директоров. Портфель проектов -- около 5 млн кв. м. Крупнейшие -- башня Федерация и застройка территории РЖД около Киевского вокзала. Выручка в 2005-2006 финансовом году по US GAAP -- $550 млн, EBITDA -- $237 млн.

У Mirax уже есть один гостиничный проект -- в башне Федерация будет построен отель площадью около 40 тыс. кв. м, а управлять им будет гостиничная сеть Hyatt International. В конце апреля Mirax участвовал в торгах по продаже сербской турфирмы Путник, которой принадлежит остров Святого Марка в Адриатическом море площадью 30 га, а также более десяти гостиниц на территории бывшей Югославии. Однако сербские власти предпочли заявку тоже российской ИФК Метрополь, которая заплатила за него €41,61 млн.

Планы Mirax развивать гостиничный бизнес за границей коммерческий директор Капитал Груп Алексей Белоусов объясняет стремлением диверсифицировать риски: В Москве все сложнее найти привлекательную площадку, а строительство гостиниц на курортах всегда будет рентабельным.

Mirax -- не первый российский инвестор, который вкладывает в иностранный гостиничный бизнес. В 2001 году АФК Система купила в Карловых Варах курортный дом Томайер, где открыла пансионат на 140 номеров. В 2006 году Heliopark Group купила отель в Баден-Бадене, в апреле 2007 года Интурист, принадлежащая АФК Система, приобрела бутик-отель Принц в Италии, а Интеко в конце прошлого года пообещала построить сеть отелей в Китае за $400 млн.
Мэр Москвы Юрий Лужков вчера на заседании столичного правительства выступил за сохранение промышленности в городе, отмечая при этом, что промзоны должны использоваться более рационально. Мы должны более рационально использовать промышленные земли, которые раньше формировались с избыточностью, здесь мы отрабатываем механизм взаимодействия с хозяевами предприятия, -- заявил он в ходе обсуждения вопроса о концепции программы реновации территорий сложившейся жилой застройки и реорганизации производственных территорий Москвы. -- Так как мы не должны идти на поводу у некоторых промышленников, которые хотят заработать на земле, а не на развитии промышленности.

Однако дефицит московской земли под строительство объектов жилой и коммерческой недвижимости вынуждает девелоперов все чаще говорить о необходимости вывода промышленных предприятий за черту города. При этом они ссылаются на успешный для экономики и социальной политики города опыт: за последние три года в Москве за счет реорганизации производственных территорий было построено и введено в эксплуатацию более 2,5 млн кв. м жилья. Кроме того, в 2007 году по 15 первоочередным проектам планировки подготовлены предложения по размещению 5,2 млн кв. м жилья в очередных 15 зонах реорганизации, -- сообщил на вчерашнем заседании мосправительства первый замруководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Константин Королевский. В свою очередь руководитель исследовательского центра компании Миэль-новостройки Борис Флексер утверждает, что 60--70% реализованных площадей представлены в сегменте эконом-класса, а остальное составляет бизнес- и элитное жилье.

Строить жилье эконом-класса на месте промышленных предприятий -- дорогое удовольствие, но, как правило, процесс вывода предприятий, в особенности на окраинах столицы, сопряжен с возведением целых жилых микрорайонов, -- говорит г-н Флексер. -- И если проект масштабный, то девелоперу есть смысл над ним работать. В центре Москвы ситуация другая. Строительство жилья на месте промышленных предприятий прибыльно для девелоперов за счет высоких цен на недвижимость элитного класса и бизнес-класса.

По данным информационно-аналитического агентства RWAY, в Москве расположено более 1300 крупных и средних промышленных предприятий и более 1000 организаций науки и научного обслуживания, более 80% из них сосредоточено в промзонах. Промышленные территории занимают около 17--20% всей территории Москвы, то есть около 20--22 тыс. га. Всего в столице 66 промышленных зон, на которых находится 419 предприятий. В соответствии с генеральным планом развития столицы до 2020 года, производственные площади должны быть сокращены до 15,3 тыс. га. При этом освобождающиеся 5,2 тыс. га будут распределены следующим образом: 1,2 тыс. га займет общегородская инфраструктура, в том числе офисная недвижимость, на 1,9 тыс. будут построены жилые дома, а 2,2 тыс. направят на развитие и реабилитацию природного комплекса.

При этом уже известно немало проектов редевелопмента промышленных территорий под офисные и торговые комплексы. В этом случае фасад и конструкция здания сохраняется, а внутренняя начинка объекта и его планировка создаются заново. По мнению директора департамента продвижения проектов компании S.A.Ricci в ассоциации с King Sturge Павла Яншевского, среди преимуществ редевелопмента промышленных территорий можно отметить более высокую по сравнению с классом А доходность. При этом в большинстве городов-миллионников очевидна бессмысленность редевелопмента площадок при большом количестве свободных площадей, -- говорит он. -- Наиболее перспективным направлением для редевелопмента территорий в ближайшие три-четыре года будет оставаться рынок офисных проектов в Москве и Санкт-Петербурге. В перспективе на три-пять и более лет наиболее интересными представляются проекты редевелопмента mixed use (по строительству многофункциональных комплексов. -- Ред.), как, например, Золотой остров или Красная роза, охватывающие сразу несколько типов недвижимости и позволяющие делать масштабные проекты, не перенасыщая рынок.

В свою очередь директор по внешним коммуникациям девелоперской компании Forum Properties Валех Рзаев утверждает, что даже фабричные здания советской эпохи -- 60--70-х годов, не отличающиеся архитектурной изысканностью, -- можно при минимальных вложениях в экстерьер и детали, превратить из гадкого утенка в белого лебедя. Такое превращение может увеличить капитализацию на 10--25%, -- считает он.

По данным исполнительного директора компании Архитек Инжиниринг Сергея Припутнева, доходность проектов редевелопмента и реновации территорий сильно зависит от состояния и конкурентных особенностей объекта. Так, доходность офисного проекта колеблется от 6 до 25%, торгового -- от 7 до 22%, а складского -- от 5 до 13%.

Правда, эти показатели могут быть и выше. Как известно, одной из самых актуальных проблем в данной сфере является рейдерство. При этом никакого вывода предприятий не происходит: они просто прекращают свое существование, а освободившаяся площадка застраивается бизнес-центрами и торговыми центрами. По оценке ряда экспертов, при недружественных поглощениях прибыль может достигать 100--500%. А при силовых захватах рентабельность доходила и до 1000%. При таких показателях доходности остановить этот процесс довольно сложно даже Юрию Лужкову.