Ипотека и недвижимость - Как оформить перепланировку квартиры

Лето самое время для покупки жилья. Столичный рынок недвижимости замер в ожидании предстоящего сезона деловой активности, а это значит, что в ближайший месяц условия для сделки будут наиболее благоприятными. Впрочем, цены на жилье в Москве по-прежнему кусаются, поэтому тем, кто на квартиру в столице еще не заработал, эксперты советуют обратить внимание на новосттройки за МКАД. И в этом есть свой резон: до Москвы рукой подать, а цены за квадрат чуть ли не в два раза ниже. К тому же выбор квартир в Подмосковье, учитывая массовый характер застройки, несравнимо шире, так что потенциальный новосел может выбрать жилье в соответствии со своими возможностями и потребностями.

Еще несколько лет назад покупка квартиры в ближнем, не говоря уже о дальнем, Подмосковье многими не рассматривалась всерьез: желающих жить в пригороде, если, конечно, речь не идет о загородном доме, было немного. Однако теперь, когда цены на московскую недвижимость растут буквально день ото дня, этот вариант становится чуть ли не единственно возможным решением пресловутого квартирного вопроса. По нашим наблюдениям, рассказал НИ руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко, недвижимость в Подмосковье пользуется особым спросом у молодых людей, которые покупают свою первую квартиру. Им не терпится обзавестись собственным жильем, поэтому его месторасположение для них не так принципиально. Вторая категория покупателей это пенсионеры, которые разменивают свои квартиры в черте города в пользу родственников, а сами перебираются за МКАД. Нередко жители самого Подмосковья приобретают квартиры в новостройках, чтобы улучшить свои жилищные условия. Сюда же переезжают из регионов, чтобы быть поближе к столице. В последние годы эксперты отмечают еще одну интересную тенденцию. Состоятельные москвичи, располагающие свободными деньгами, охотно вкладывают их в загородную недвижимость, чтобы впоследствии выгодно ее продать. Еще одна причина покупки квартир в области связана с переводом коммерческой деятельности многих компаний за город, что ведет к созданию новых рабочих мест. Поэтому у людей появляется потребность в жилье в непосредственной близости от места службы. Лучший пример тому микрорайон Юбилейный города Химки, который, по словам управляющего партнера компании МИЭЛЬ-Новостройки Наталии Тихоновской, благодаря развитой инфраструктуре способен предоставить как комфортную среду проживания, так и работу.

В промышленных масштабах
Самыми востребованными районами массовой застройки, по словам специалистов, считаются подмосковные города-сателлиты: строительные компании активно осваивают их окрестности, возводя грандиозные жилые комплексы, а порой и целые микрорайоны. Наиболее глобальным проектом на сегодняшний день эксперты называют развитие Павшинской поймы в Красногорском районе Подмосковья. Масштабы строительства действительно впечатляют: застройщики планируют возвести более 1,3 млн. кв. метров жилья. Потенциальным покупателям предлагаются самые разные дома. Это может быть как панель эконом-класса с улучшенной планировкой и широким выбором квартир (от однокомнатных до трехкомнатных), так и элитные монолитно-кирпичные дома свободной планировки, расположенные вдоль береговой линии Москвы-реки. Приятно удивляет и стоимость квартир: цены на 1 кв. метр в типовом панельном доме стартуют с отметки в 2 тыс. долларов, а монолит-кирпич обойдется в среднем в 3,5 тыс. долларов за квадрат.

Неподалеку от Одинцово ведется строительство микрорайона Трехгорка, который не так давно расширился за счет жилого комплекса Новая Трехгорка. Здесь в основном возводятся панельные серии домов эконом-класса улучшенной планировки. Застройщики делают ставку на самые популярные 1- и 2-комнатные квартиры, впрочем, у желающих обзавестись 3-комнатным жильем тоже будет из чего выбрать. Учитывая то, что первая очередь уже заселена, некоторые объекты социальной инфраструктуры, в частности, больницы, детские сады и школы уже начали свою работу. Средняя стоимость 1 кв. метра в этом районе потянет на 50 тыс. рублей.

Интенсивное строительство ведется и в подмосковной Балашихе. Всего в двух километрах от МКАД строится интересный с точки зрения архитектуры и инфраструктуры район Солнцеград. И хотя по ценам район может быть отнесен к эконом-классу, по качеству жилой комплекс претендует на более высокий статус: дома здесь монолитно-кирпичные и построены по индивидуальному проекту. Средняя стоимость квадрата составляет 1,9 тыс. долларов, в то время как в Москве квартиры в этом направлении стоят никак не меньше 3 3,5 тыс. долларов за 1 кв. метр.

Кипит стройка и на окраине Мытищ. Там возводится жилой комплекс Ярославский, также включающий в себя как солидные монолитно-кирпичные дома, так и более демократичную панель. На выходе застройщики обещают построить порядка 1 млн. кв. метров жилья плюс все объекты социальной инфраструктуры. Проект только начал реализовываться, поэтому конкретные цены на квартиры еще неизвестны. Однако эксперты предрекают, что они будут никак не ниже 1,7 тыс. долларов за квадрат.

Точка на карте
Несмотря на то, что для Подмосковья более характерна именно комплексная застройка, благо масштабы территорий это позволяют, точечные объекты все же встречаются. Их можно найти практически в любом подмосковном городе, будь то Реутов, Домодедово или Видное. Чаще всего точки ориентированы на состоятельных покупателей, поэтому возводимые дома можно смело причислять к бизнес-классу. Как правило, рассказал НИ заместитель генерального директора компании Новая Площадь Евгений Якубовский, единичные объекты возводятся в центральных, устоявшихся частях города, где не навсегда возможно освободить достаточно места для более глобального строительства. И если в Москве все точки это зачастую монолит-кирпич, то в области ограниченные площадки могут застраиваться и панелью. Стоимость квартир в таких домах обычно несколько выше, чем в новых микрорайонах, зато новоселы будут жить в наиболее престижных частях города и пользоваться всеми объектами местной инфраструктуры.
У нас в квартире ванна вторая

К сожалению, самостоятельное изменение внутреннего устройства типового жилья зачастую приводит к серьезным последствиям. Причина проста - нарушение существующих строительных норм и правил (СНИПов). Например, непродуманная установка ванн-джакузи приводит к провалам потолка, поскольку перекрытия здания не выдерживают такого веса (известны случаи, когда гидромассажные ванны просто падали на нижний этаж), а увеличение кухни за счет вентиляционных шахт, оставляет без вентиляции целый стояк. Даже, казалось бы, безобидная установка кондиционера, внешний блок которого крепится к наружной стене дома, по факту не такая уж безобидная. Снаружи крепления пробивают штукатурку, в щели попадает вода, фасад соответственно разрушается быстрее, чем можно себе представить. В связи с тем, что разрушения из-за неразрешенного изменения планировки не редкость, мэр Москвы Юрий Лужков распорядился разрешать гражданам перепланировку квартир только в случае одобрения межведомственной комиссии (МВК).

Так делать нельзя

Категорически запрещается демонтировать несущие опоры, стены и балки, вентиляционные воздуховоды и противопожарные приспособления. Нельзя убирать в стену газовые трубы, стояки и центральное отопление. Не позволяется оборудовать туалет под комнатами и кухней ваших соседей. Кроме того, запрещено делать жилую комнату без окна и с площадью менее 9 кв. м либо с шириной менее 2,25 м. В законе О порядке переустройства помещений в жилых домах г. Москвы прописаны меры наказания по отношению к тем, кто сделал незаконную перепланировку. Владельца такой квартиры оштрафуют на 20-25 МРОТ и заставят вернуть квартире первоначальный вид.

Так делать можно

Не запрещена перепланировка помещений при капитальном ремонте или реконструкции. Поскольку такие работы регулируются иными нормативными правовыми актами. Также позволяется убирать встроенную мебель, антресоли и заменять газовое и электро-бытовое оборудование (кухонная плита, водонагреватель и пр.) на аналогичное. Разрешается изменять систему подачи газа и воды, но с помощью соответствующих служб, имеющих соответствующую лицензию. Можно спрятать внутреннюю разводку труб отопления и водопровода в стену, сделав в ней специальные канавки (штробы). Не возбраняется увеличивать жилую зону за счет коридора или второй кухни, например, при объединении двух и более квартир.

А кто пойдет за справкой?

В процессе перестройки квартиры многие ломают или нарушают целостность несущих стен. При этом забывая, что последние являются опорами, на которых держится дом. В некоторых случаях, правда, снос или видоизменение внутренней стены возможны, но для того, чтобы выяснить, что можно делать, а что нет, нужно запастись терпением. На согласование нового проекта может уйти год-полтора. Первое, с чего следует начать, это взять документ, подтверждающий право собственности на квартиру, и идти с ним в БТИ. Там вы получите поэтажный план вашей квартиры и экспликацию (расшифровку площадей). С этим документом надо обратиться или в государственную проектную организацию, или в частную дизайнерскую фирму, где вам составят план перепланировки квартиры. Потом пойти в Мосжилпроект или в МНИИТЭП (Московский научно-исследовательский и проектный институт типологии экспериментального проектирования), где в свою очередь, вы получите техническое заключение о возможности проведения работ, необходимых для заявленной перепланировки.

Следующий шаг - посещение районной СЭС (Санэпидемнадзор) и Госпожнадзора. Здесь вам после рассмотрения документов либо выдадут разрешение на перепланировку, либо откажут. Если результат положительный, вы идете в домоуправление, то есть в ДЕЗ или в ТСЖ (товарищество собственников жилья). Далее направляетесь к ближайшим соседям: они в присутствии свидетеля (управляющего домом) должны подписать акт-соглашение о том, что не против вашего ремонта. Потом вы знакомите со всеми этими документами следующие организации: АПУ (архитектурно-планировочное управление) вашей районной управы, Мосжилинспекцию административного округа и межведомственную комиссию по перепланировкам.

Только теперь можно браться за инструмент. После завершения строительных работ домоуправление (ДЕЗ или ТСЖ) и проектная организация, делавшая перепланировку, составляют документальное свидетельство по факту проделанных работ. Далее необходимо вызвать представителя БТИ, чтобы он внес изменения в поэтажный план. И напоследок вы обязаны посетить отдел по перепланировкам при Московском комитете муниципального жилья, где ваша новая квартира будет внесена в банк данных города.

Как видим, сбор документов для перепланировки квартиры - дело непростое, и поэтому данным вопросом в основном занимаются частные проектные организации, которые и занимаются составлением плана будущей квартиры и сбором необходимой документации. Расценки на такие услуги по Москве колеблются в пределах $1500-5000. Время согласования даже сложных проектов перепланировки - 2-3 месяца.