Ипотека и недвижимость - 6 мифов о риэлторах

Изменения в Коломенском сегодня столь же многочисленны и столь же стремительны, как изменения в Царицыне, где завершается строительство Большого императорского дворца. Но Коломенское выигрывает в главном: здесь не искажают сохранившиеся памятники. Церковь Вознесения - шедевр из списка всемирного наследия ЮНЕСКО - почти освободилась от лесов, заслонявших ее более четырех лет. Церковь Усекновения главы Иоанна Предтечи - национальный раритет, - напротив, оделась лесами.

Церковь Вознесения

Все памятники Коломенского ведут Центральные научно-реставрационные проектные мастерские Министерства культуры (ЦНРПМ), а не Моспроект-2, как в Царицыне, где реставраторами руководят оригинальные архитекторы, а теми и другими - префекты и прорабы. Кроме того, Коломенское - музей с традициями, они и удерживают в рамках.

Изменения в церкви Вознесения заметны не сразу или незаметны вовсе. По сторонам белокаменных порталов и царского места на галерее раскрыта краснокирпичная кладка: церковь не всегда была беленой. Восстановлены полы подклета, в котором будет экспозиция лапидария - собрания камней. Сделано инженерное усиление крылец, не имеющих фундамента. Протянуты воздушные связи во внутреннем пространстве шатра. Руководитель проекта, как и повсюду в Коломенском, - архитектор Елена Скрынникова.

Неожиданностью оказалась реставрация Георгиевской церкви. Не церкви-колокольни XVI века, а ее трапезной части, пристроенной в XIX веке, отделенной от древнего столпа реставраторами XX века и сохранявшейся в обезображенном виде. Соединять два здания не стали, остаток трапезной отреставрировали и освятили как собственно храм (додумав главку), а древний столп вновь служит колокольней. В подполе храма экспонирована калориферная система XIX века.

Деревянные постройки

Обновленная Георгиевская церковь смотрит на цепочку служебных палат XVII-XVIII веков, стоящих в линию с Передними воротами Государева двора. Между Полковничьими палатами и Сытным двором еще недавно существовал разрыв, огражденный привозной барочной решеткой XVIII века. Разрыв образовался в 1812 году, когда у хозяйничавших в Коломенском французов что-то взорвалось. От взрыва рухнула и на следующий год была разобрана Поваренная палата Сытного двора. Сейчас ее воссоздают с фундаментов, повторяя декор сохранившейся части Сытного двора и воспроизводя ритм оконных проемов по планам XVIII века. Ансамбль у Передних ворот получает законченность, однако сомнения неизбежны: слишком давнюю историю пытаются исправить, слишком давнюю и чужую вину - искупить.

На границе Государевых двора и сада раскопаны фундаменты садовой ограды. Она также будет воссоздана по сохранившимся изображениям.

В Государевом саду посещают новые сомнения. Но сначала возникает вопрос: а где же две из четырех привозных деревянных построек, стоявших здесь с советских лет? Первый директор музея Коломенское архитектор-реставратор Петр Барановский и его последователи установили здесь избу из Преображенского (возможно, самый древний деревянный дом Москвы), домик Петра Великого из Новодвинской крепости, башни Николо-Карельского монастыря с устья Северной Двины и Братского острога - из Сибири. Так эти памятники были спасены от гибели. Теперь дома остались на своих местах, а башни разобраны и собраны на новой территории, у бокового входа в заповедник со стороны улицы Новинки. Там к ним прибавились башня Сумского острога с берегов Белого моря, привезенная Барановским, но остававшаяся в запасниках, и новодел водяной мельницы, воспроизводящий некий иркутский образец. Мельничную плотину устроили на коломенской речке Жуже, усилив ее поток насосами из Москвы-реки. Образовался новый этнографический центр Коломенского, где ожидается еще деревянная церковь из Архангельской области. Главная цель переноса - восстановление исторического ландшафта Коломенского. По информации Известий, именно расположение привозных построек помешало включить всю усадьбу в список всемирного наследия ЮНЕСКО. В список вошла лишь церковь Вознесения. Сомнения связаны не столько с привычкой видеть привозные постройки на прежнем месте, сколько с половинчатостью решения. Преображенская изба осталась на старом месте - как воспоминание о бывшей здесь когда-то дворцовой медоварне, а домик Петра - как косвенное воспоминание о деревянном дворце Алексея Михайловича, стоявшем поблизости.

Воссоздание дворца

О планах воссоздания самого дворца Известия писали не раз. Напомним: дворец просуществовал 100 лет и разобран императрицей Екатериной Великой. Он стоял посередине Государева двора. Недавно археологи раскрыли и вновь засыпали его фундаменты. Строительство дворца по старым чертежам, рисункам и картинам - мечта мэра Москвы. Осуществление мечты станет, по-видимому, главной темой официального пиара после окончания эпопеи Царицынского дворца. К счастью, экспертам удалось отстоять подлинные фундаменты дворца и высаженный над ними парк. Взамен пришлось согласиться на строительство муляжа в Дьякове, в полях, на хозяйственной периферии царской усадьбы, у метро Каширская. Сработал принцип чем бы дитя ни тешилось. Площадка строительства уже огорожена, на ней будут вырублены 199 деревьев, о чем официально сообщает информационный щит.
1. Крупное агентство всегда надежнее

Судить о надежности агентства только по его величине было бы неправильно. Конечно, крупная компания с большой сетью филиалов не исчезнет в момент с вашими документами и деньгами, как фирма-однодневка. Однако не факт, что вас там непременно обслужат лучше, чем в агентстве помельче. Отдельные крупные агентства в последнее время стали заслуживать нарекания из-за конвейерного стиля работы.

Иными словами, величина агентства и большой стаж работы на рынке, конечно, говорят в пользу риэлторской компании, но ориентироваться только на эти признаки нельзя.

ВАЖНО!

Эти признаки - по совокупности - свидетельствуют о том, что фирма надежна:
компания состоит членом риэлторских организаций;
есть сертификат системы добровольной сертификации риэлторских услуг (такая сертификация предполагает определенные требования к профессиональному уровню);

прозрачный и понятный договор, где, в частности, зафиксированы такие моменты:
объем услуг агентства с полным перечислением конкретных задач, за которые берутся его сотрудники (например: юридическое сопровождение сделки, проверка чистоты документов, поиск покупателя или продавца, реклама объекта и т. п.);
стоимость услуг (в процентах или абсолютных цифрах) - этот пункт должен содержать конкретную сумму комиссии, а не обтекаемые формулировки;
четкое описание условий расторжения сделки (скажем, что будет, если впоследствии клиент передумает и решит продавать жилье самостоятельно);
срок действия договора (и что будет, если этот срок закончился, а агентство своих обязательств не выполнило - нормально, когда клиент в этом случае ничего не платит).

2. Идите туда, где меньше комиссия

В последнее время многие агентства снизили комиссию. Однако всему есть предел.

- Обещания сработать менее чем за 3% от сделки - должны насторожить, - предостерегает Анна ЕВСТРАТОВА, менеджер по развитию агентства недвижимости Открытая компания.

В частности, этот момент может означать, что часть реальной комиссии - скрытая. Например, закладывается в цену квартиры - о чем доверчивый покупатель или продавец не догадывается.

Однако это не означает, что на комиссионных нельзя сэкономить. Основных путей два.

Первый - заказать агентству только какие-то конкретные, наиболее важные для вас услуги. Скажем, вы можете сами заняться поиском вариантов своего будущего жилья, а агентству заказать только проверку чистоты документов продавца - в этом случае вы существенно сэкономите.

Второй путь - обратиться в агентство, работающее по принципу своеобразного риэлторского супермаркета, - за разные этапы сделки отвечают разные сотрудники, имеющие конкретную узкую специализацию. За счет такого разделения труда общая стоимость услуг агентства оказывается ниже.

3. Услуги частника стоят дешевле

- Дешевизна услуг черного маклера мнимая - он просто не оказывает всех тех услуг, которые в состоянии оказать агентство, - считает уже упоминавшаяся Анна Евстратова.

Характерное слабое место индивидуалов - юридическая сторона вопроса. Между тем ошибки по этой части могут очень дорого обойтись: в лучшем случае - долгими судебными разбирательствами, в худшем - потерей прав на купленную квартиру.

4. Успех сделки зависит от личности риэлтора, поэтому лучше договориться с ним по-свойски

То, что успех сделки во многом зависит от профессионализма вашего риэлтора, - правда. Однако попытка в целях экономии договориться полюбовно, не заключая договор, чревата как минимум взаимным недопониманием: за какие именно услуги вы платите маклеру и чего от него ждете. Человек, который впервые покупает или продает квартиру, не всегда понимает, какой объем работы нужно проделать, чтобы его мечта стала реальностью. Договор позволяет избежать этой проблемы: в нем записано, за что вы платите.

5. За 1,5 тысячи рублей можно получить список эксклюзивных адресов

А вот это достаточно распространенное кидалово. Нормальное риэлторское агентство берет деньги по результатам своего труда за реально оказанные услуги, перечень которых должен содержаться в договоре (см. Важно). Если же вам предлагают заплатить за информацию, причем авансом, вы общаетесь с характерной фирмой-однодневкой, специализирующейся исключительно на сборе денег с населения.

6. Лучший способ не быть обманутым - решать свои проблемы самому

Увы, как показывает статистика, проблемы с последующим оспариванием сделок в основном возникают у граждан, не привлекавших специалистов.

Хотя, если вы не знакомы с рынком, не рекомендуется самостоятельно заниматься любыми сделками, в наибольшей степени это касается альтернативы - когда одна квартира продается, а другая взамен покупается.

- Подготовка и проведение альтернативной сделки требует трудозатрат специалистов в объеме 140 - 180 часов. Ведь иногда проверка документов на приобретаемое жилье сродни детективному расследованию, - утверждает Ольга ПЕТРОВИЦКАЯ, генеральный директор агентства недвижимости Новый дом. - У неспециалиста на это уйдет намного больше времени или неизбежно пострадает качество.

ДОМАШНИЙ БЛОКНОТ

Эти случаи считаются наиболее сложными и рискованными с юридической точки зрения - самостоятельно заниматься такими сделками категорически не рекомендуется:

квартира, которая покупается или продается, оформлена в собственность на заре приватизации (возможны нарушения прав детей, временно выписанных граждан и т. п.);

квартира - кооперативная (обычное дело - нарушения при оформлении);

продавцу жилье досталось по наследству;

за сравнительно короткий период времени квартира несколько раз перепродавалась.

(По данным АН Новый дом.)