Ипотека и недвижимость - Выгодно ли досрочно возвращать ипотечные кредиты

Попытку сдвинуть с места сразу две городские программы намерены сделать сегодня столичные власти. Первая из них предполагает реконструкцию жилых кварталов в районах сложившейся застройки столицы. Вторая - реорганизацию промзон с учетом интересов города. О важности обсуждаемой проблемы говорит хотя бы тот факт, что она вынесена на первое же заседание обновленного правительства, вести которое будет только что вышедший накануне из двухнедельного отпуска Юрий Лужков.

Районы, которые с помощью этих программ должны обрести вторую жизнь, объединяет прежде всего то, что зачастую они имеют общие границы, - рассказал корреспонденту РГ первый заместитель руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции г. Москвы Константин Королевский. - Поэтому их увязка в единое целое может дать новую степень свободы для реорганизации данной территории в целом.

Зачем нужна свобода тем же кварталам пятиэтажек, ожидающих решения своей участи? Напомню, эти кварталы правительством Москвы были сначала определены в программу реконструкции, то есть надстройки двумя-тремя этажами, - рассказал корреспонденту РГ руководитель ГУП Управление перспективных застроек Владимир Хайкин. - После того как в ходе публичных слушаний москвичи напрочь отказались жить в условиях непрекращающейся стройки над головой, им пообещали снести их дома и дать новые квартиры по соседству, как этого и требует городской закон. К сожалению, данное обещание нередко оказывается невыполнимым по единственной причине: в районе нет стартовых площадок для строительства новых домов. Нет новых домов, значит, некуда людей отселять. Именно по этой причине приостановлены работы примерно по двум десяткам кварталов.

Ситуацию усугубляет то, что, как известно, от точечной застройки Москва решительным образом отказалась. Вширь ей строиться тоже давно уже некуда: за МКАД - территория Московской области. Но оказывается, чтобы найти свободную землю, не нужно и ходить так далеко. По крайней мере, у 13 жилых кварталов, разработка документации для которых приостановлена, по соседству имеются промышленные зоны, часть территории которых может быть использована как раз в качестве стартовых площадок для строительства новых домов. На северо-западе столицы это относится к микрорайонам 1, 3 и 16 в Покровском-Стрешневе, в ЮВАО - к микрорайонам 136 и 137 в Выхино, в ЮАО - к микрорайонам 2а, 2б, 3 и 14 в Царицыно. При этом жить москвичи останутся на привычном месте. Что же касается экологии, то понятие промзона в наши дни для многих предприятий весьма условно. Дело в том, что примерно треть их территорий занимают цеха, в которых давным-давно никто не работает, они превращены либо в офисы, либо в склады, сдаваемые в аренду. Тем не менее каждое предприятие - действующее или не действующее - по-прежнему ограждено огромной санитарно-защитной зоной.

Мы понимаем, что главной задачей реорганизации промтерриторий является сохранение рабочих мест, - говорит Владимир Хайкин, - так как Москва была и остается динамично развивающимся промышленным городом. Но если эффективно использовать лишь высвобождающуюся территорию, то в выигрыше останутся и москвичи, ожидающие решения своего квартирного вопроса, и сами фабрики и заводы. И в самом деле, из 19 тысяч гектаров земель, занимаемых промзонами, в соответствии с новой программой промышленности потребуется только 7,5 тысячи гектаров. Особенно если принять во внимание факт, что Москва сейчас делает ставку на высокие технологии и наукоемкие производства, которым и не нужны большие площади. Теперь дело за тем, чтобы грамотно распорядиться высвобождающимися 11,5 тысячи гектаров земли. Как считает Константин Королевский, благодаря им можно дополнительно к прежним столичным планам разместить как минимум 2,4 миллиона квадратных метров социального жилья, предназначенного очередникам, молодым семьям и т.д.

Кроме того, убежден Королевский, обе программы благодаря объединению получат еще и более гармоничное развитие, так как у них появится возможность комплексно решать проблемы обеспечения данного района транспортом, а также развития всей инженерной инфраструктуры и коммуникаций. Нас натолкнул на новый подход опыт Большого Сити, где на площади в 1000 гектаров гораздо органичнее увязываются и интересы инвесторов, и интересы города, - поделился он с корреспондентом РГ.
Мир продолжает лихорадить от ипотечного кризиса. Люди, покупая квартиры в кредит, не задумываются над тем, чем они будут отдавать долг. В Америке более 150 тысяч клиентов не в состоянии погасить задолженность. Неужели нечто подобное грозит и России? Ведь в стране настоящий ипотечный бум: за последние четыре года объем выданных займов на квартиры увеличился в 16 раз!

Этим же вопросом недавно заинтересовался Центробанк, направив запросы в российские банки. Результаты оказались прямо противоположными американским - наши люди в отличие от гринго мало того, что добросовестно делают взносы, так еще и умудряются досрочно погашать ипотечные кредиты. Что же происходит?

Долги перепродают

Как считают эксперты, возвращают в основном старые кредиты, взятые под тогда еще фантастические проценты. Переплачивать не хочется никому, и российские банки быстро это поняли, введя услугу рефинансирования. Здесь все просто как дважды два: вы находите банк, предоставляющий такую услугу, тот досрочно погашает денежки за вас банку, который когда-то выдал кредит, и с этого момента вы будете должны уже другому кредитору, но под меньшие проценты.

- Рефинансирование - естественный процесс конкурентной борьбы за клиента, - поясняет замдиректора центра кредитного анализа Первого республиканского банка Наталья СОПОВА. - Это заставляет банки искать новые пути привлечения недорогих ресурсов и совершенствовать процесс обслуживания ипотечных кредитов.

Деньги отдает государство

Аналитики Центробанка полагают, что немаловажную роль в деле досрочных погашений сыграло государство. В ряде регионов власти субсидируют отдельные категории граждан.

Как отмечают банкиры, заемщики куда серьезнее относятся к ипотечным кредитам, чем к займам на всякие телевизоры-холодильники. Сумма-то огромная, а потому волей-неволей вызывает к себе уважение. Однако долгие годы реформ и всевозможных революций приучили народ перестраховываться. Этим и объясняется еще один странный факт, приведенный статистиками от финансов: несмотря на то, что самый популярный срок займа - 10 - 15 лет, кредит в среднем выплачивается в два раза быстрее.

Россияне хитрят, чтобы не быть обманутыми

Как считает ряд экспертов, существует и еще одно объяснение этому. Квартира, купленная в кредит, до полного возвращения суммы находится в залоге у банка-кредитора. А случаев мошенничества, когда вдруг находятся некие невыписанные владельцы квартиры, история знает немало. Хорошо, если квартира застрахована от потери титула (страховая компания вернет деньги), а если нет? Увы, тогда вы оказываетесь на улице, а банк остается с носом - взять-то с вас нечего. Поэтому перед тем, как выдать вам денежки, службы безопасности проверяют юридическую чистоту приобретаемого жилья. То есть практически стопроцентная гарантия того, что из жилья вас никто не выгонит. Чем активно и пользуются россияне - несмотря на то, что многие могут себе позволить купить недвижимость за счет собственных средств, они предпочитают оформлять ипотеку, выждать мораторий на досрочное погашение (обычно - 6 месяцев) и быстренько вернуть все долги без штрафов и дополнительных комиссий.

Предпосылок для кризиса нет

- Неправильно проводить аналогию ипотечного рынка в России с рынком США, - считает гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр СЕМЕНЯКА. По его мнению, отбор заемщиков в Штатах менее тщательный, нежели у нас. Так, часть американских невозвращенцев и ранее имели проблемы с банками. Еще одна разница - в ставках. В России она постоянна на весь срок кредитования. Процентные ставки в Америке - совсем другое дело. Там они плавающие, и банки меняют их в зависимости от направления и силы финансовых ветров. Опровергнув вероятность наступления кризиса на российском рынке, Александр Семеняка оптимистично предположил, что ставки по ипотечным кредитам в России и за рубежом могут выравняться к 2009 году и составят примерно 8% годовых.

КСТАТИ

Заберите у налоговой свои 130 тысяч!

Для досрочного полного или частичного погашения многие россияне пользуются так называемыми налоговыми вычетами. Раз в жизни человеку предоставляется шанс вернуть себе налоги за прошлый год, если он приобрел квартиру. Пока максимальный размер премии составляет 130 тысяч рублей. Для Москвы, конечно, сумма смешная, но, допустим, в Поволжье этого порой хватает, чтобы окончательно рассчитаться с кредиторами. Что люди охотно и делают.

КАЛЬКУЛЯТОР КП

Сколько можно сэкономить

Допустим, вы взяли кредит на квартиру стоимостью 150 тысяч долларов под 15 процентов годовых на 15 лет. Попробуем посчитать, сколько можно выгадать, расплатившись всего за 5 лет. Таким образом, за первый год процент составит 22 500 долларов плюс 10 000 - плата по основному долгу. Год второй: проценты 21 000 плюс 10 000 (сумма основного долга уменьшается, соответственно проценты начисляются на остаток). Год третий: 19 500 плюс 10 000. Год четвертый: 18 000 плюс 10 000. Год пятый: 16 500 плюс 10 тысяч.

Через пять лет основной долг составит 100 000 долларов. А проценты по ним за оставшиеся 10 лет - 82 500. Вот вам и экономия!