Ипотека и недвижимость - Кадастр в москве: последние дни арендаторов и застройщиков?

Россия значительно уступает многим странам по обеспеченности качественными торговыми площадями. По данным агентства Cushman Wakefield, на 1000 наших соотечественников приходится всего 22 кв. м магазинов, тогда как на 1000 шведов 344 кв. м, англичан 238, французов 219, чехов 143, венгров 99. Страна в шесть раз отстает по этим показателям от Польши и в пять от Венгрии. Россия уступает даже Румынии (26) и опережает лишь Украину (20). Исключение Москва, где на 1000 жителей приходится 150 кв. м торговых площадей: немного меньше, чем в Италии, но побольше, чем в Германии.

Средние зарплаты в бывших странах соцлагеря сопоставимы, россияне голосуют за современные торговые центры (GLA) рублем. В Москве 1 кв. м новых торговых центров дает розничный оборот $34 000 в год, по России в целом $58 000. По этим показателям московские моллы стоят вровень со среднеевропейскими, а региональные опережают их.

Тем не менее это не является гарантией быстрой окупаемости крупного современного торгового центра. Получить землю, согласовать проект у чиновников и построить здание мало. Недостаточно доставить широкий ассортимент качественных и доступных по цене товаров и обучить квалифицированных и вежливых продавцов.

Нужно возвести его в нужном месте с удобной для поставщиков и потенциальных покупателей транспортной инфраструктурой, учитывать покупательную способность населения и перспективы ее роста. Чтобы учесть нюансы, ритейлеры прибегают к помощи консалтинга.

Консультанты используют разные методики. В частности, международная компания Colliers International разделила российские города с населением более 300 000 человек на четыре группы. Ее эксперты назвали наиболее привлекательными для возведения торговых комплексов Омск, Новосибирск, Уфу, Пермь, Красноярск, Челябинск, где покупательная способность населения высока, а конкуренция между торговыми сетями невелика.

В Ярославле и Набережных Челнах прямо противоположная ситуация: высокая обеспеченность площадями при небольшой покупательной способности.

В других городах неоднозначная ситуация, считают в Colliers. В Астрахани и Оренбурге низкое предложение накладывается на малый потенциал. А в Казани, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Самаре конкуренция между несколькими крупными игроками может вскоре заполнить рынок качественных торговых площадей.

У консалтинговой компании Cushman Wakefield немного иные критерии. Ее специалисты полагают, что строительство современных торговых центров для последующей сдачи площадей становится выгодным бизнесом, хотя их площадь за 10 лет с 1997 по 2007 г. выросла с 97 000 до 2,5 млн кв. м. В Москве ставки аренды стабилизировались на уровне $2100 за 1 кв. м в год и, по прогнозам Cushman Wakefield, могут снизиться.

Срок окупаемости в этой ситуации больше зависит от удачного расположения торгового центра: ставки аренды на Петровке, Тверской и Садовом за последний год выросли на 36%, 43% и 42% соответственно, тогда как на Арбате упали на 10%, а на Пятницкой улице на все 30%.

Кроме неудачного расположения будущего молла строителей и арендаторов могут преследовать и иные риски. В частности, бессистемное выделение городской администрацией земель под застройку из-за не разработанных вовремя перспективных планов развития, слабость инфраструктуры, наконец, отсутствие конкуренции между якорными арендаторами. Затруднения с окупаемостью может вызвать недостаточная платежеспособность населения.

Вопрос в том, насколько стоит доверять аналитикам. Ведь девелоперы и ритейлеры наверняка прислушивались к их прогнозам, возводя торговые центры в регионах, признанных сейчас неперспективными. Получается, что специалисты не самым внимательным образом знакомились с экономическими показателями в изучаемых регионах, не разработали четких критериев возможного роста покупательского спроса.

Иногда с экспертами трудно спорить. Например, обеспеченность сибирских мегаполисов Омска и Новосибирска современными торговыми центрами, по данным Colliers International, близка к нулю, или ниже 50 кв. м на 1000 жителей. Но зарплаты местных жителей растут высокими темпами: в Омской области она, по данным Росстата, достигла 10 160 руб. и выросла по сравнению с 2004 г. в 1,85 раза, а с 2000 г. в 6,9 раза, в Новосибирской 10 938 руб., 1,9 и 6 раз соответственно.

Можно согласиться и с перспективностью Красноярска там обеспеченность GLA ниже 30 кв. м на 100 жителей. Регион интересен для реализации новых проектов. Зарплаты выше, чем у соседей, 13 869 руб., хотя темпы ее роста не столь впечатляющи 1,6 и 3,95 раза по сравнению с 2004 и 2000 гг. Уфа и Челябинск также выглядят заманчивыми городами там на 1000 жителей приходится всего 60-70 кв. м GLA, а рост зарплаты за последние три года составил 83% и 77%.

Можно согласиться и с оценками перенасыщения площадями Ярославля, Казани, Нижнего Новгорода и Екатеринбурга. Зарплата в этих регионах 10 124, 10 325, 9239 и 12 551 руб. соответственно, значительно ниже московской (Росстат оценивает ее в 20 791 руб., Мосгорстат в 25 500 руб.), а обеспеченность качественными торговыми площадями выше. Но интересно, какие эксперты рассчитывали потенциальную покупательную способность жителей этих городов 2-3 годами раньше и обосновывали необходимость строительства в них обширных торговых площадей?

Оценкам консалтинговых агентств не всегда стоит доверять. В частности, затоваренной площадями (125 кв. м на 1000 жителей) названа Самара. Среднестатистический заработок там составляет 10 856 руб., но город с неплохими темпами развития (зарплата выросла в 1,7 раза по сравнению с 2004 г. и в 4,9 по сравнению с 2000 г.) и рядом инвестпроектов вряд ли можно назвать неперспективным. Неясно, почему в таком случае удачной точкой для строительства называется Пермь. На Каме обеспеченность торговыми площадями не намного меньше, чем на Волге (около 90 кв. м на 1000 жителей), а заработная плата и темпы ее роста примерно равны самарским (10 821 руб., 1,7 и 4,5 раза соответственно).

Наконец, непонятно, почему эксперты консалтинговых агентств не обратили внимание на близкую к столице Калугу, где средняя зарплата приблизилась к 10 000 руб., а темпы ее роста (5,8 раза по сравнению с 2000 г.) едва ли не самые высокие в Центральном округе. Или, например, Калининград, где зарплата (11 413 руб.) приблизилась к среднероссийской, а темпы ее роста (более чем в два раза по сравнению с 2004 г. и 6,5 по сравнению с 2000 г.) и вовсе выглядят впечатляюще.
Постановлением столичного правительства «О результатах государственной кадастровой оценки земель г. Москвы» были утверждены показатели кадастровой стоимости столичных земель. Поскольку в соответствии с этим постановлением арендная плата и ставка налога за землю будут рассчитываться на основе кадастровой стоимости каждого отдельного участка земли, возникает ряд вопросов. Первый: как отразится появление подобных «тарифов» на землю на строительстве объектов недвижимости? Второй: а не «похоронят» ли эти показатели стоимости малый и средний бизнес?

В 2000 году был принят Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» (далее — Закон). В соответствии со ст. 1 кадастр — это систематизированный свод сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков. В нем содержатся данные о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации. Кроме этого информация о расположенных на земельных участках объектах. Обратите внимание: в самом понятии кадастра нет никакого указания на необходимость определения стоимости каждого земельного участка! Однако в той же статье встречается понятие «государственный кадастровый учет земельных участков». Под данным термином законодатель понимает описание в Едином государственном реестре земельных участков. Таким образом, каждый земельный участок получает характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других и осуществить его качественную и экономическую оценки. Более того, одной из целей создания и ведения государственного земельного кадастра (в соответствии со ст. 4 Закона) является обеспечение экономической оценки земли, учета ее стоимости в составе природных ресурсов и установление обоснованной платы. Размер платы должен указываться в Едином государственном реестре земель.

И вас посчитаем!

В мае 2003 года правительством Москвы была утверждена кадастровая оценка городской земли, которую провел Москомзем. Результаты оценки: 1516 кадастровых кварталов и неоправданно высокие цены на землю. При этом в постановлении столичного правительства № 417 прямо указывается, что «возможно применение результатов государственной кадастровой оценки земель в качестве базовой основы для исчисления земельного налога, арендной платы за землю, нормативной цены земли, стоимости права на заключение договоров аренды земельных участков». И не просто возможно. В постановлении правительство Москвы дает указание Москомзему, Департаментам имущества, экономической политики и развития Москвы совместно с городским Управлением Министерства РФ по налогам и сборам разработать в IV квартале 2003 года проекты необходимых документов. Они нужны для расчета стоимости городской земли исходя из показателей кадастровой оценки.

В соответствии с Приложением № 1 к постановлению правительства от 3 июня 2003 года дешевле всего обойдется земля, отведенная под военные объекты, садовые участки и промышленные предприятия. Однако в каждом округе Москвы и в каждом кадастровом квартале — свои расценки. Всего выделено девять категорий земель:
• земли под жилыми домами,
• земли гаражей и автостоянок,
• земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, АЗС и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса,
• земли учреждений и организаций народного образования,
• земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения, спорта, культуры и искусства,
• земли под административно-управленческими предприятиями,
• земли под промышленными предприятиями, объектами коммунального хозяйства,
• земли под военными объектами,
• земли дачных и садоводческих объединений граждан.

Для каждой категории земли определена удельная стоимость в зависимости от того, в каком районе города расположен земельный участок. Кстати, кадастровая стоимость рассчитывалась с учетом уже действующих договоров аренды и купли-продажи недвижимости. Так что в ближайшее время разница между рыночной стоимостью земли и кадастровой исчезнет. Разумеется, она вновь появится, когда вырастут рыночные цены на землю. Тогда кадастровую стоимость определят заново, поскольку она рассчитывается на основе анализа имеющихся договоров аренды и купли-продажи. И так до бесконечности.

Это есть наш последний...

Застройщикам и арендаторам стоит учитывать, что цены будут «подстегиваться» дефицитом свободных площадей в центре города. Уже сейчас городской Департамент имущества проводит торги на получение права аренды помещений в различных округах Москвы. При этом почти все помещения — подвальные, и площадь многих из них крайне мала. Теперь представьте себе: организация затратила серьезные средства для победы на торгах в расчете на то, что арендная плата будет несколько меньше рыночных стандартов, а получит помещение фактически по рыночным расценкам. При такой системе любой «дикий» рынок в сравнении с государством просто «отдыхает». Остается надеяться на то, что система торгов будет упразднена или арендная плата не вырастет.

Застройщикам придется хуже всего, поскольку им необходима земля либо в долгосрочную аренду, либо в собственность. Понятно, что в любом случае они должны будут заплатить довольно приличные деньги в городскую казну. Но их «счастье» будет явно не полным: они должны будут передать городу еще и процент (и не малый!) от общего количества построенных квартир. Никто не спорит с тем, что городу нужно жилье для очередников, но зачем при этом так старательно «топить» застройщиков?

В последнее время некоторые застройщики для получения земель под строительство стали покупать предприятия и вместо них возводить различные объекты недвижимости. При этом предприятие закрывали, перемещали или уменьшали его территорию. После появления кадастровой стоимости земель выкупать предприятия станет невыгодно. А затевать процедуру банкротства в отношении какого-либо колосса на глиняных ногах слишком долго и дорого.

Вот и получается, что застройщик оказался на распутье. Первый вариант: платить государству за землю в престижных районах столько, сколько оно хочет. Второй: активно возводить новые дворцы на месте садов, гаражей и военных полигонов. Третий: просто перестать строить.

Впрочем, есть еще надежда на бюрократию: пока все необходимые нормы будут доработаны, а механизмы отлажены — пройдет какое-то время. Но рано или поздно цены вырастут. И тогда нужно будет понять: как долго определенная категория граждан сможет успевать за ростом цен на недвижимость, как долго мелкий и средний бизнес сможет оплачивать аренду офисов.

Есть, правда, вариант, при котором цены на рынке можно будет контролировать. Если крупные застройщики договорятся и снизят цены на квартиры и офисы, удельная стоимость теоретически должна будет снизиться. Но это слишком большой риск, который никому на сегодняшний день не нужен.

Время сверхприбылей в строительстве постепенно уходит в далекое прошлое. Однако хочется надеяться, что вслед за ним не исчезнет качество строительства и само строительство. Никто не спорит, что за землю необходимо платить, но при этом нужно учитывать не только фактор престижности того или иного участка, но и разные возможности пользователей земли.

Крайний срок исполнения постановления № 417 для чиновников определен первым кварталом 2004 года. К этому времени должны быть разработаны все необходимые для реализации постановления документы. Хочется надеяться, что 2003 год не станет последним годом активного строительства в Москве.