Ипотека и недвижимость - Тихая осень цен

В этом году Сбербанк уже предоставил девелоперам под проекты более 10 млрд долл. До конца года эта сумма, по его планам, должна увеличиться на 40%. Такие данные банк приводит в материалах для своих потенциальных клиентов. Более того, на выставке Expo Real в Мюнхене он представил список крупнейших заемщиков на этот год (см. таблицу на с. 8). Лидерами списка стали компании, имена которых широко не известны даже среди застройщиков.

Самыми крупными заемщиками Сбербанка стали ОАО Инвест-Проект и ГК Комплексные инвестиции. Вчера РБК daily не удалось связаться с этими компаниями и узнать о конкретных проектах, для которых потребовалось финансирование на общую сумму 1,264 млрд долл. По информации РБК daily, эти структуры имеют отношение к группе компаний Гамма, известной на рынке недружественных поглощений. Но Сбербанк, который не скрывает жесткости своих требований к клиентам, информация о проектах и компаниях удовлетворила.

В тройку крупнейших заемщиков вошла и МИЭЛЬ-Недвижимость (461 млн долл.). Кредиты в Сбербанке взяты на финансирование крупных инвестиционно-девелоперских проектов в Москве и Подмосковье, такие как Гранд-Паркъ, Волжский. На сегодняшний день в Сбербанке у компании открыты кредитные линии на сумму 580 млн долл., из которых в настоящее время используется 346 млн, прокомментировал РБК daily финансовый директор холдинга МИЭЛЬ Евгений Плаксенков. Следом идут СУ-155 и Сoalco, кредитующиеся, очевидно, под проекты жилищного строительства.

В компании ДОН-Строй (три транша на 340 млн долл.) от комментариев по поводу объектов финансирования отказались.

Сбербанк также стал финансистом для двух проектов на территории Москва-Сити.

Заемщик банка компания ЗАО Меркурий Сити Тауэр возводит одноименную башню на 14-м участке делового центра Москва-Сити (кредитная линия 300 млн долл.). В компании Капитал Груп РБК daily не стали называть проект, под который открыта кредитная линия в 287 млн долл. Однако, согласно открытой информации, компания кредитуется в банке для финансирования проекта Город Столиц, который также реализуется на территории делового центра.

В центре города деньги Сбербанка также работают в проекте Тверская застава. ООО Автостоянка Тверская застава (принадлежит AFI Development) получило кредитную линию, действующую до августа 2010 года для реализации первой части проекта общей площадью 113,5 тыс. кв. м: он включает торгово-развлекательный комплекс площадью порядка 60 тыс. кв. м, подземный многоярусный гараж-стоянку на 1 тыс. машиномест и крупную транспортную развязку. Сумма кредита составит около 70% от общих вложений в проект, остальное собственные средства компании. (РБК daily писала об этом 4 сентября 2007 года.)

В Подмосковье самым крупным займом стали средства для ОАО Масштаб Сергея Кириленко и Вадима Мошковича. Они реализуют проект А-101, подразумевающий строительство 12 млн кв. м жилья. За пределами Московского региона деньги банка работают на ЗАО Терра Нова, оно запустило в Петербурге проект Морской фасад освоение западной части Васильевского острова.
Аналитический отдел корпорации ИНКОМ проанализировал ценовую ситуацию на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья.

В настоящий момент рынок стабилизировался цены достигли равновесного значения. Небольшой рост стоимости квадратных метров если и наблюдается, то не превосходит показателей инфляции (месячный прирост цен не превышает 1%). Так, за первый осенний месяц цены на вторичном рынке выросли всего на 0,1%. Октябрь демонстрирует несколько большую динамику: например, за первую неделю октября рост цен на вторичном рынке составил 2,2%. Тем не менее по итогам месячной статистики ожидаются более умеренные показатели. Помимо инфляции на рост цен сейчас влияет и падающий курс доллара: если доллар дешевеет, цена на квартиры в долларах растет, так как продавцы не желают терять прибыль, выраженную в рублях.

В настоящий момент средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Москве колеблется в районе $5,4 тыс., в Подмосковье показатель приближается к $2,5 тыс. В сентябре незначительно (не более 1%) потеряли в цене наиболее дорогие и престижные округа (ЦАО, ЗАО, ЮЗАО) и приблизительно на столько же (не более 1%) выросли в цене округа наиболее дешевые (ЮАО, ЮВАО, ВАО). Объем предложения по Москве составил 37,8 тыс. объектов (приблизительно на 1% меньше, чем в августе).

Прогноз на ближайшие месяцы остается неизменным: постепенное оживление рынка с плавным ростом средней цены квадратного метра в пределах инфляции (не более 1% в месяц)

Доходный съем
Первые доходные дома, построенные за счет бюджетных средств, появятся в России в 2008 году, всего до 2012 года будет построено 7080 таких домов. По замыслу московских властей этот проект не только способ пополнения бюджета города, но и один из альтернативных путей обеспечения граждан доступным жильем. В рамках проекта планируется строительство нескольких видов домов. Первый вид городские доходные дома для очередников, квартиры в которых можно снимать на срок до 15 лет и затем продлевать договор. Плата за наем будет небольшой около 5 тыс. рублей в месяц за квартиру. В эту сумму не включается плата за капитальный ремонт. В доходных домах другого типа предусматривается, что плату за капитальный ремонт будут включать в ставку найма, а в третьем виде доходных домов цена за наем будет близка к рыночной. При этом очередники смогут пользоваться любыми видами домов.

Предполагается, что строительством доходных домов займутся и частные инвесторы. Строители, намеренные построить объекты такого типа, будут пользоваться преимущественным правом получения земельного участка под строительство. Если к проекту удастся привлечь инвесторов, то с учетом их участия к 2012 году в Москве будет уже более 250 доходных домов. Сейчас это предложение обсуждается в правительстве Москвы

Монолит наступает и дорожает
По данным Аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ, в сентябре 2007 года объем предложения на первичном рынке жилья Москвы снизился на 0,6% по сравнению с августом и составил 315 объектов столько же, сколько в январе 2007 года.

Дома с монолитно-каркасной конструкцией составляют 78,1% от общего количества новостроек Москвы, выставленных на продажу в сентябре 2007 года. Всего 16,2% от общего объема предложения приходится на панельное жилье. Суммарная доля предложения объектов в коттеджах, таунхаусах и реконструируемых кирпичных домах около 6%.

Средняя удельная цена на дома различных категорий в сентябре 2007 года изменилась по сравнению с августом следующим образом: дома категории панель потеряли 1,15% ($3181 за кв. м); в категории монолит повышение цены составило 1,24%, а средняя удельная цена $6144 за кв. м; дома, относящиеся к категории реконструируемых кирпичных домов, прибавили 5,4%, средняя удельная цена в сентябре $15 557 за кв. м; коттеджи и таунхаусы, напротив, снизились в цене до $3116 за кв. м.

Мест нет. И не будет?
Москва сегодня самый дорогой город Европы для туристов: средняя стоимость номера в гостиницах столицы составляет $352 за ночь. Впрочем, впечатляют не только цифры, но и динамика: по сравнению с предыдущим годом этот показатель вырос на 20%. Средняя доходность на номер тоже возросла, составив $254, что почти на 25% превышает показатель 2006 года. Дефицит номеров, увеличение туристических потоков, устойчивый рост экономики и высокие показатели доходности на номер усиливают интерес инвесторов к гостиничному сектору России об этом говорили участники Гостиничного инвестиционного форума России и стран СНГ, который прошел в Москве.

Однако решить проблему дефицита быстро не удастся. Столичные девелоперы просто не имеют опыта и глубокого понимания особенностей гостиничного бизнеса. Кроме того, сохраняется конкуренция между различными секторами рынка недвижимости, когда гостиничные проекты по-прежнему проигрывают в прибыльности другим сегментам коммерческой недвижимости. Международные гостиничные операторы же сталкиваются с проблемой подбора реального проекта, который бы имел хорошие шансы на реализацию.

Осторожно: ремонт!
До 2014 года в столице планируют капитально отремонтировать 13,8 тыс. жилых домов, которые относятся к различным формам собственности. Это примерно половина жилого фонда столицы.

Капитальный ремонт будет произведен во всех зданиях, построенных до введения в 1991 году закона о приватизации. Кроме того, эти работы будут проведены в домах жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), которые отчисляли с момента своего создания по 2% на капремонт, а также в зданиях, где выбраны товарищества собственников жилья (ТСЖ). В домах, возведенных после 1991 года, город выполнит свои обязательства там, где живут ветераны войны, Герои Советского Союза и России и другие льготники. После проведения ремонта в домах, где созданы ТСЖ, дальнейшее содержание домов будет передано товариществам.