Ипотека и недвижимость - Офисы растут в промышленных масштабах

Ключевым фактором успеха на рынке офисов высокого класса стало понимание международных стандартов в этой сфере, а это понимание у нас было в еще большем дефиците, чем сами офисы такого уровня. Не стоит удивляться, что лидирующие позиции среди фирм, занимающихся офисной недвижимостью, заняли некоторые зарубежные компании.

Одна из них — Colliers International — международная консалтинговая компания, представляющая полный спектр услуг в области коммерческой недвижимости, включающий консалтинг, оценку, управление недвижимостью и управление инвестициями. Colliers Int. имеет представительства в 50 странах мира и общий штат более 6600 сотрудников. Московское представительство компании было открыто в 1994 году. Ситуацию на рынке офисной недвижимости в Москве комментирует консультант отдела исследований и консалтинга компании Colliers International Виктория Бекасова.

— У вашей компании богатый международный опыт, но насколько он применим в России?
— Своя специфика есть в любой стране, законы рынка, тем не менее, действуют везде. Именно знание законов рынка коммерческой недвижимости, владение инструментами и технологиями работы, умение применить их к местному, только начавшему развиваться рынку позволяет нашим специалистам предоставлять клиентам услуги самого высокого качества — как в области брокерских услуг, так и в сфере консультаций.

Российские клиенты постепенно принимают международные подходы к формированию своего бизнес-пространства: когда появляется новый уровень качества на рынке, у руководителей меняется сама философия того, каким они хотят видеть свой офис. Это комплексная проблема, дело здесь не только в самом здании. Для успешного ведения бизнеса сегодня важно все: инженерно-техническое оснащение офиса, охрана здания, функциональная планировка внутреннего пространства, интерьер, подбор мебели и соответствие всего перечисленного реальным потребностям компании и ее корпоративному стилю.

— Очевидно, что общий уровень офисной недвижимости растет. Связано ли это с тем, что выросла конкуренция, и строителям офисных комплексов приходится привлекать клиентов дополнительными изысками?
— Действительно, рост конкуренции на рынке офисной недвижимости приводит к повышению качества. Здесь действуют обычные рыночные механизмы. Требования клиентов растут: местоположение уже не является единственным определяющим фактором, важными параметрами при выборе офиса теперь являются и эффективность планировки, и техническое оснащение здания — системы кондиционирования, качественные системы телекоммуникаций и многое другое.

— Какова история классов A и B в России?
— Думаю, проще говорить о Москве, поскольку, за пределами столицы, офисов класса А до сих пор практически нет. А в начале 90-х годов они почти полностью отсутствовали и в Москве. То, что предлагалось тогда арендаторам, на сегодня можно было бы оценить не выше, чем класс С.

За это время построено или реконструировано более 2 млн. кв. метров качественных офисных помещений. Все это время наблюдался рост арендных ставок и цен продаж. И с каждым годом объемы строительства и реконструкции нарастали.

— Расскажите поподробней о том, что происходит сейчас.
— Строительство приблизительно 220000 кв. м офисных помещений классов А и В было завершено в течение первых трех кварталов 2003 г. Еще примерно 300000 кв. м офисных площадей планируется ввести в эксплуатацию до конца 2003 г., что свидетельствует о сохранении строительной активности на высоком уровне.

Среди наиболее значимых проектов класса А, введенных в эксплуатацию в 2002-2003 гг., можно выделить «Берлинский Дом», здание «Моховая, 7», здание А «Аврора Бизнес Парк», «Башню на Павелецкой», «Новинский, 31» и офисный центр на Краснопролетарской ул., д.36. Примером здания класса B, достойным упоминания, является новый 6-этажный офисный центр по адресу ул. Вавилова, дом 24, нижние этажи которого займет собственник — РосЕвроБанк, а арендуемая площадь составляет 6900 кв. метров. Ставка аренды — $500 за кв. м в год, включая услуги по эксплуатации.

Среди достоинств здания: центральная система кондиционирования, оптико-волоконные каналы связи высокой емкости, открытая планировка помещений. Высота потолков (от перекрытия до перекрытия) — 4,5 метра.

— А что в планах строительства на ближайший год-два?
— Значительное количество офисных зданий в настоящий момент находится на стадии строительства и планируется к вводу в строй в 2003-2004 годах. Среди наиболее крупных офисных проектов класса А, можно выделить следующие: «Альфа-Арбат-Центр I» на ул. Арбат, д. 1 (30.000 кв. м), «Крылатские Холмы» на Крылатской ул, вл. 3 — здания А и В (27300 кв.м), вторую очередь бинес-центра «Романов Двор» в Романовом переулке (12837 кв. м), «Европа Хаус» в Колокольниковом переулке, д. 11 (7.870 кв. м), «Башня на Набережной», которую строит компания «Энка» в «Москва-Сити» (15000 кв.м), офисные здания компании «Капитал Груп» на 1-й Брестской улице (11375 кв. м), в 1-м Лесном переулке (20900 кв. м) и на Страстном бульваре (11000 кв. м). Я перечислила лишь самые крупные офисные здания, список можно было бы продолжать.

— Часто говорят, что в центре земли не осталось. Означает ли это, что офисные здания высокого уровня будут все больше появляться за пределами Садового кольца?
— Действительно, мы отмечаем тенденцию рынка к децентрализации: среди высококачественных зданий, строящихся за пределами третьего транспортного кольца выделим офисный комплекс класса А «Крылатские Холмы», здание класса А «Кантри Парк», которое строится на пересечении МКАД и Ленинградского шоссе, «Черри Тауэр» на Профсоюзной ул., 36 (кл. В) Однако и в центре еще не исчерпаны все возможности.

Перспективным представляется вывод промышленных предприятий из центральной части Москвы, реконструкция исторических районов. Некоторые здания могут перестраиваться и частично или полностью перепрофилироваться под офисы — например, на месте Краснохолмского камвольного комбината (он выведен за пределы Москвы) строится крупный офисный комплекс «Аврора Бизнес Парк».

— Традиционный вопрос: ваш ценовой прогноз на ближайшее будущее?
— Кризис 1998 года значительно повлиял на уровень арендных ставок в зданиях классов А и В: ставки аренды за 2 года упали приблизительно на 30% (с $750 до $500 в зданиях класса А и с $650 до $400 за 1 кв.м в год, включая услуги по эксплуатации, без учета НДС в зданиях класса В. С 2000 года по настоящий момент ставки аренды растут, хотя темпы их роста изменились.

Если в 2001 г. средний уровень арендных ставок увеличился за год примерно на 10%, то в 2002 г. этот рост составил три процента. Результатом увеличения объемов нового строительства стало существенное увеличение предложения, что послужило фактором, приостановившим дальнейший значительный рост арендных ставок. Средний уровень достижимых арендных ставок в зданиях класса А в 1-м полугодии 2003 г. вырос на 3% по сравнению с 2002 г. Ставки аренды в зданиях класса В остались на прежнем уровне.

В течение 2003 г. запрашиваемые ставки аренды сохранят тенденцию к незначительному росту. С учетом постоянного увеличения объемов нового строительства мы прогнозируем, что в ближайшие 2-3 года рынок придет в состояние равновесия и арендные ставки начнут снижаться. Цены продаж могут значительно различаться в зависимости от местоположения объекта, его технического состояния и коммерческих характеристик (доступности, наличия парковки, телефонных линий). Особняки, как правило, предлагаются на продажу по значительно более высокой цене, чем крупные офисные здания или отдельные офисные блоки в них.

Стоимость 1 кв. м арендуемой площади в зданиях класса А — $2800 — $3800 за 1 кв. м (особняки — до $5500/кв. м), в зданиях класса В — $1500 — $2800 за 1 кв. м (особняки — до $4500 за кв. метр). Цены продаж на офисные помещения классов А и В продолжают расти, что обусловлено дефицитом помещений на рынке продажи офисной недвижимости, а также снижением рисков при инвестировании в недвижимость (ставки капитализации за последние несколько лет упали на 3-4 процентных пункта).
За прошедший год офисный рынок столицы вырос на треть, арендные ставки, по некоторым данным, на четверть. Доходность офисного сегмента остается высокой, так что выход на рынок игроков сегмента жилой недвижимости стал отчетливой тенденцией. Что еще изменилось на рынке офисных помещений в 2007 году?

Рост на четверть
Общий объем существующих офисов А и В класса в Москве к началу 2008 года составил, по оценке Ольги Ясько, регионального директора направления аналитики и исследований рынка Colliers International Россия, 7,34 млн кв. м (1,13 млн из них это класс А). В общем предложении качественных офисов объем А-класса 15% (к концу этого года ожидается увеличение этой доли до 20%). На конец 2007-го доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса А, по словам вице-президента компании Becar Realty Group Игоря Галицина, колебалась в пределах 1,8 3%, класса В 3,5 6%.

Рост арендных ставок за год, по оценке аналитиков Wellhome, составил 25%. Генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев приводит более скромные цифры 10-15%. В настоящее время средняя арендная ставка для класса А составляет порядка $850 за кв. м. в год, тогда как для класса В данный показатель находится на уровне $650 за кв. м в год, а для класса С $550 за кв. м, говорит Леонтьев. Что касается ставок купли-продажи, то по итогам года средний ценовой прирост составил примерно 15-20%. Так, в настоящее время стоимость квадратного метра офисного помещения класса А составляет в среднем $8-10 тыс., класса В в среднем $5-6 тыс., С-класса $2,5-3,5 тыс.

За год в сегменте особых изменений не произошло ни в структуре предложения, ни в покупательских настроениях, хотя некоторые участники рынка отмечают, что наконец-то сложились предпосылки для сокращения дефицита площадей. Тем не менее спрос все еще заметно превышает предложение, вакантных площадей не хватает. К тому же офисное строительство в центре города теперь ограничено, и все больше девелоперов реализуют свои проекты далеко за пределами ЦАО, а то и МКАД. В этой связи, говорит Леонтьев, обозначилась тенденция выхода ряда девелоперов в южные районы Москвы.

Еще одной характерной особенностью рынка становится приход непрофильных игроков (из смежных сегментов, с рынка жилой недвижимости) причиной тому руководитель отдела офисной недвижимости компании Praedium Юрий Юдаков называет высокую доходность офисного сегмента.

Промышленные масштабы
Отдельный тренд на рынке появляется все больше проектов по развитию промзон. Сразу несколько крупных проектов в этой области было заявлено в прошлом году. Это, например, строительство бизнес-центра на месте фабрики Корунит, многофункционального комплекса на месте бывшей обувной фабрики в Новопеределкино. На территории приборостроительного завода им. Казакова Mirax Group построит еще один многофункциональный комплекс (более 500 тыс. кв. м). В ЮВАО, на месте подстанции Чагино, добавляет Игорь Галицин, может быть построен технопарк, а на территории реорганизуемого завода им. Войтовича многофункциональный центр (260 тыс. кв. м). Полтора миллиона кв. м офисной, гостиничной, торгово-развлекательной, спортивной и жилой недвижимости появится на месте бывшей производственной зоны завода Москвич.

Американская компания Hines выступит fee-девелопером проекта застройки территории Краснопресненского сахарорафинадного завода, принадлежащего ГК ПИК. На земельном участке площадью около 7 га, расположенном на Мантулинской улице, планируется построить более 300 тыс. кв. м коммерческих площадей, добавляет Галицин.

Кроме того, в ЮЗАО Москвы планируется построить многофункциональный центр на территории промзоны №62. В его состав войдут административные и выставочно-торговые помещения.

Они сделали этот год
Среди самых заметных событий 2007 года Юрий Юдаков называет выход на рынок новых зарубежных игроков (Lotte Group) и инвестиционных фондов, создание совместных предприятий для реализации девелоперских проектов (Deutsche Bank и Strabag), завершение формирования Rutley Russia Property Fund (RRPF). Возросла активность и в сфере инвестиционных приобретений, среди ключевых сделок покупка Quinn Group строящегося торгово-офисного комплекса Каспий, покупка Wells REIT II 33% акций бизнес-центра Двинцев, продолжает Юдаков.

Покупку Газпромстроем 102 тыс. кв. м в строящемся комплексе Миракс-Плаза отметил в качестве одной из самых крупных в 2007 году Игорь Галицин: Учитывая тот факт, что ранее компания приобрела 31 тыс. кв. м в этом же комплексе, на данный момент в собственности данной компании находится 133 тыс. кв. м площадей Миракс-Плаза. Таким образом, данная сделка стала крупнейшей в России, до этого рекорд принадлежал Внешторгбанку, который приобрел 60 тыс. кв. м в башне Федерация в 2006 году, поясняет эксперт. Одной из самых крупных сделок в 2007 году стала также покупка компанией AFI Development зданий общей площадью 116 тыс. кв. м на Косинской улице.

Еще одно значимое событие на рынке купли-продажи офисных помещений приобретение ООО Прана офисного здания НК Юкос. Здание было приобретено на аукционе, при этом сумма сделки превысила стартовую стоимость в четыре раза. Позднее данный объект был выкуплен у ООО Прана компанией Роснефть.

А в 4 квартале 2007 года была закрыта самая крупная сделка по аренде офисных площадей класса А за всю историю рынка коммерческой недвижимости Москвы, продолжает Галицин. Компания IBS арендовала 36 840 кв. м в бизнес-центре Nordstar Tower. Офисный центр общей площадью порядка 147 тыс. кв. м расположен недалеко от станции метро Беговая. Девелопером строительства выступает ДС-Девелопмент.

Вместо выводов
Что до года текущего, участники рынка сходятся во мнении, что основные тенденции прошлого года сохранятся и укрепятся: рынок будет развиваться динамично, ставки будут расти, инвестиционная активность повысится, девелоперы продолжат смещаться от центра города, а дефицит качественных площадей никуда не денется. Хотя объемы нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В компанией Colliers International, например, прогнозируются на уровне 2,5 млн кв. м (35% класс А, 65% класс В).