Ипотека и недвижимость - Меняем квартиру на лучшую: где взять денег на доплату?

Таунхаусы, хотя и не новый формат на российском рынке недвижимости, широкого распространения пока не получили. С одной стороны, рынок еще далек от насыщения, с другой - большинство предложений не отвечают требованиям покупателей, считает D`.

Эксперты: станет ли таунхаус альтернативой городской квартиры?

Если в западных странах таунхаус чаще всего является альтернативой квартире, то у нас это пока всего лишь вариант относительно недорогого загородного дома. Низкая транспортная доступность и высокие цены делают таунхаусы интересными в основном в качестве второго жилья. Относительно их перспектив мнения экспертов расходятся: одни уверены, что со временем таунхаусы станут более доступными, другие, напротив, смотрят в будущее с пессимизмом, утверждая, что стоимость подмосковной земли не позволит сделать из таунхаусов доступное жилье.

Жилье для среднего класса
Таунхаусы как тип жилья зародились в Великобритании. Это было именно городское жилье: дома стояли не отдельно друг от друга, а из-за экономии дорогой земли стена к стене. Потом они широко использовались не столько в городе, сколько близ него, при этом стали проще и дешевле. В американской глубинке такие дома продаются по цене около 500 долларов за 1 кв. м, - рассказывает президент компании Открытие-недвижимость Александр Вагин. Строятся они, как правило, из недорогих материалов типа сэндвич-панелей, а внешний вид их обычно не отличается особым изяществом. Если мы посмотрим на таунхаусы в Дублине (Ирландия), то увидим, что это жилье для среднего класса. Да и в других странах, где такой тип недвижимости широко распространен, он адресован чаще всего среднему классу и менее обеспеченным категориям граждан, - говорит архитектуровед Григорий Ревзин.

Основная идея таунхауса - экономия земли по сравнению с коттеджной застройкой и небольшая экономия на строительстве (не более 10%). Целесообразность строительства такого жилья возникает там, где сравнительно дорогая земля - это вариант бюджетного коттеджа, - рассказывает руководитель проектов компании Велес Капитал Девелопмент Дмитрий Джамбакиев.

Если исходить из стоимости земли, то Подмосковье с ее десятками тысяч долларов за сотку должно было бы стать благодатной почвой для обильного возведения таунхаусов. Однако на сегодняшнем подмосковном рынке такого изобилия не наблюдается. По данным Vesco Realty, количество экспонирующихся таунхаусов пока составляет 10-15% общего объема загородного рынка. По информации компании Blackwood, эта цифра несколько больше - около 22%. В то же время число проектов неуклонно растет. Появляются поселки, полностью застроенные таунхаусами (Катюшки на Дмитровском направлении, Новоархангельское и Коровьино на Новорижском и др.). Среди новых поселков на западном и северо-западном направлениях (Рублево-Успенское, Новорижское, Ильинское, Пятницкое, Волоколамское шоссе) преобладают поселки именно таунхаусов. Их здесь 43,5% общего количества, - говорит маркетолог компании Пересвет - Реал Эстейт Наталья Бланкова. То, что таунхаусы постепенно набирают популярность, подтверждается и появлением их разновидностей. Недавно на рынок вышли девелоперы с предложениями такого формата, как лейнхаусы. В отличие от таунхаусов они имеют большую площадь, а фасады соседних домов - разные архитектурные решения. Также существуют другие разновидности сблокированных домов, например квадрохаусы. Одна секция состоит из четырех домов, каждый из которых граничит с двумя другими, - рассказывает исполнительный директор Blackwood Мария Литинецкая.

Своим путем
Российский рынок таунхаусов пока имеет две отличительные особенности, которые делают этот формат принципиально иным, чем тот, что представлен за рубежом.

Первая - у нас таунхаусы, хотя и начинали строиться в городе, быстро перекочевали за город. Сейчас основная масса предложений в этом сегменте - подмосковные поселки. Это связано как с завышенной стоимостью столичной земли, так и с неготовностью жителей к проживанию в таунхаусах на территории Москвы, - поясняет руководитель исследовательского центра компании Миэль-новостройки Борис Флексер. - Покупатели дорогого жилья предпочитают жить, например, в пентхаусах, нежели в таунхаусах. Да и в районах, менее престижных, строительство сблокированных малоэтажных домов совершенно нерационально, так как предложение не будет поддержано соответствующим спросом. Впрочем, вряд ли дело в спросе, скорее всего, девелоперам в черте города гораздо выгоднее, легче и быстрее построить многоэтажный жилой комплекс (на 200-300 квартир), чем поселок таунхаусов из 30 секций.

Вторая особенность - российские таунхаусы оказались в несколько иной ценовой нише, чем это принято в Европе или США. Изначально это жилье позиционировалось как экономкласс - по сути, альтернатива городским квартирам. Так, к середине 2006 года сложилась ситуация, когда двухкомнатная квартира в московской хрущевке стоила примерно столько же, за сколько можно было присмотреть неплохой таунхаус на стадии строительства - 170-180 тыс. долларов. Это и стало фактором, стимулирующим покупательский интерес. Люди начали всерьез задумываться о том, чтобы вместо тесной квартирки в Москве купить дом с участком. В итоге загородный рынок начал интенсивно расти в цене, и теперь купить в Подмосковье таунхаус дешевле 200-250 тыс. долларов фактически невозможно. В настоящее время очень трудно найти на этом рынке альтернативу, близкую по цене двушки в спальном районе Москвы, - подтверждает директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Каролина Жинган. - Кроме того, таунхаусы продаются без внутренней отделки, соответственно, покупателю придется потратить как минимум около 15% стоимости жилья на отделку.

По данным Penny Lane Realty, предложения ценовой категории от 250 тыс. до 500 тыс. долларов составляют примерно треть на рынке. Однако качество таких предложений - отдельный вопрос. Как правило, дешевые таунхаусы удалены более чем на 20 км от Москвы, что во многом нарушает основную идею этого формата - близость к городу. Соответственно, такие объекты пользуются меньшим спросом, - поясняет Каролина Жинган. Остальные две трети предложения, имеющегося на рынке, это объекты дороже 500 тыс. долларов. То есть даже с натяжкой отнести их к экономклассу и считать альтернативой квартире нельзя.

Ситуация на первый взгляд странная, учитывая, что максимальный покупательский спрос как раз приходится на самый дешевый сегмент загородного жилья. Как отмечает руководитель проекта Русская усадьба Виктор Смоленский, в ценовой нише до 400 тыс. долларов спрос на таунхаусы, которые можно было бы использовать для постоянного проживания, значительно превышает предложение. Но высокая стоимость земли и коммуникаций, да и самого строительства, не позволяет выводить новые качественные проекты в удобных (с точки зрения транспортной доступности) местах. Кроме того, сами девелоперы делают ставку на таунхаусы больших площадей (200-350 кв. м). Естественно, что такие объекты даже при относительно низкой (по сравнению с ценами на городское жилье) стоимости - 1,2-1,5 тыс. долларов за квадрат - редко обходятся потребителю дешевле 300-400 тыс. долларов. На дорогие таунхаусы (от 1 млн долларов) спрос, наоборот, невысок. Данный формат не совсем подходит состоятельным покупателям. За эту же сумму можно присмотреть себе коттедж в поселках бизнес-класса.

Таким образом, на нашем рынке недвижимости таунхаусы пока играют совсем иную роль, чем на Западе. Они имеют мало отношения к понятию доступное жилье, а скорее, просто вносят разнообразие в ассортимент загородной недвижимости.

Будущая доступность
Пройдет ли российский таунхаус западным путем, превращаясь в альтернативу городской квартире, - вопрос, активно обсуждаемый экспертами. На настоящий момент это невозможно, - утверждает руководитель отдела маркетинга и развития компании Велес Капитал Девелопмент Наталья Манько. - Так как земельные участки на расстоянии до 20 км весьма дорогие, то и конечная стоимость объекта никак не может сравниться с двухкомнатной квартирой в спальном районе Москвы. По словам многих специалистов, этот факт является основной причиной несоответствия между потребностью в дешевых таунхаусах и ассортиментом рынка. Впрочем, как говорят аналитики Rodex Group, проблему с землей можно решить за счет пока еще незначительно освоенных, а следовательно, недорогих южных (Каширское, Симферопольское шоссе) и северо-восточных направлений (Ярославское шоссе). Также вариантом являются новые скоростные магистрали, где можно строить поселки для постоянного проживания, в том числе и районы таунхаусов, на удалении до 40 км от МКАД (Киевское шоссе и трасса Дон). Развитие таунхаусов по этим направления стоимостью от 150 тыс. до 300 тыс. долларов за секцию может привести к интенсивному развитию этого рынка жилья, - поясняют в Rodex Group. Другой вопрос - могут ли таунхаусы, пусть и недорогие, на таком расстоянии считаться альтернативой городской квартире? Будут ли там жить москвичи? - выражает сомнение Дмитрий Джамбакиев. - Это не замена квартире. Для покупателя загородного жилья, может быть, лучше докупить еще земли (четыре-пять соток) и построить коттедж. Выйдет дороже всего на 50-60 тыс. долларов.

Другая причина дороговизны, о которой говорят эксперты, - стоимость строительных материалов. На сегодня технология монолитно-кирпичного строительства приводит к тому, что себестоимость 1 кв. м таунхауса составляет около 1000 долларов. Снизить эту цифру можно, лишь используя при строительстве сборно-щитовые технологии и сэндвич-панели, - говорит Борис Флексер. Однако некоторые участники рынка утверждают, что более широкое использование таких технологий не приведет к сколько-нибудь заметному удешевлению. Они позволяют скорее сократить срок строительства, чем себестоимость. Но это незначительный выигрыш. Допустим, построите вы таунхаус не из кирпича, а из пеноблоков. Стоил он 500 тыс. долларов, а будет стоить 450 тыс. Разве это удешевление? - рассуждает Виктор Смоленский.

То есть, с одной стороны, теоретические предпосылки к тому, чтобы таунхаусы двигались в сторону доступности, имеются. В качестве аргумента можно привести и мировой опыт. В Европе и Америке, когда таунхаусы стали появляться на рынке, они были дорогим и престижным жильем, в некоторых регионах даже элитным. Проекты того времени отличала помпезная архитектура, дорогие материалы. Впоследствии данный тип жилья становился доступнее и, соответственно, экономичнее, - рассказывает Наталья Бланкова. Российский рынок идет тем же путем. Рынок молодой и до его заполнения еще далеко. Именно поэтому девелоперы строят и предлагают потребителям жилье бизнес-класса, а также таунхаусы в элитных поселках. Однако через несколько лет можно рассчитывать, что предложения 150 тыс. долларов за секцию станут обычным явлением, - считает директор по развитию ИГ Жилторг Иван Гурьев.

Другой вопрос - решится ли к этому времени проблема транспортной доступности. Хотя спрос на недорогой сегмент загородных домов высокий, покупателям нет резона приобретать альтернативу квартире в отдаленном Подмосковье, откуда придется до четырех-пяти часов в день тратить на дорогу от дома на работу, и обратно.
По данным риэлторов, около 80% сделок с недвижимостью в столице - фактически обмен через куплю-продажу. Одна квартира продается, и сразу приобретается другая. Нередко - более просторная или в более удобном районе. При этом, как правило, встает вопрос: как добыть денег на доплату, если своих средств не хватает?

1. Заем у друзей, родственников, знакомых и т. п. Конечно, с финансовой точки зрения этот путь лучший: процентов с заемщика-друга, как правило, никто не берет, а при просрочке выплаты кредиторы обычно входят в положение - во всяком случае, выбивать с вас через суд пени вряд ли станут.

Однако в нынешние времена кредитного бума, увы, нечасто удается найти знакомых, которые сами не набрали всяческих займов и имеют свободные средства, чтобы одолжить вам.

2. Банковский потребительский кредит. Обычно недостающую сумму берут в виде кредита на неотложные нужды. Процентные ставки при этом выше ипотечных: порядка 16 - 18% по валютным кредитам и 17 - 21% по рублевым займам. Но кредит на неотложные нужды имеет несколько существенных преимуществ: во-первых, оформляется значительно проще ипотечного (не требуется большого пакета документов, подтверждения солидных заработков и т. п.), во-вторых, этот кредит не сопровождается залогом недвижимости, так что у заемщика нет риска потерять квартиру в случае неуплаты (взыскания будут налагаться на другое имущество, а единственное жилье тронуть не могут).

Минусы такого кредита в сравнении с ипотекой, кроме более высоких процентных ставок, - относительно короткий срок погашения: обычно до 5 лет, а также ограниченный размер займа - в среднем до 1 млн. рублей или эквивалентной суммы в валюте.

3. Рассрочка на приобретение новой квартиры.

4. Ипотечный кредит на улучшение жилищных условий.

Есть ли альтернатива альтернативной сделке?
Рассрочка фактически может служить заменой популярной, но очень сложной в исполнении альтернативной сделки. Этот вид оплаты позволяет достичь ту же цель - приобрести новое, более дорогое жилье, имея собственную квартиру в качестве финансового фундамента.

При альтернативной сделке все операции - продажу своей квартиры и покупку новой - приходится проворачивать параллельно, согласуя с остальными участниками сроки заключения и оформления нескольких договоров купли-продажи, передачи денег, взаимного выезда-въезда и т. д.

С одной стороны, все это сложно с организационной точки зрения - нужно найти не только подходящее жилье, но и хозяев, готовых выполнить все действия со своей квартирой в те же сроки, что и вы - со своей. При этом остается риск, что кто-либо из участников совместной операции не сдержит обещания (в том числе по уважительной причине), а другая сторона при этом окажется вообще без жилья, продав свою квартиру, либо, наоборот, не сумеет выручить деньги и пролетит с покупкой приглянувшейся квартиры.

С учетом этих отягчающих обстоятельств, а также юридических формальностей риэлторы устанавливают за организацию альтернативных сделок повышенные тарифы. Кроме того, при ограниченных, жестко определенных сроках купли-продажи квартиры нередко оцениваются дешевле, так что при альтернативной сделке выручка продавца уменьшается.

Кстати
Эксперты отмечают: в последнее время получить ипотечный кредит стало сложнее. Банки увеличивают сроки рассмотрения заявок о выдаче кредита, снижают максимальный размер выдаваемых займов, кто-то поднимает процентные ставки (правда, незначительно), кое-кто временно прекратил выдачу кредитов в долларах США, оставив только рублевые ипотечные продукты. Ожидается, что в ближайшем будущем процентные ставки если и не вырастут дальше, то уж снижаться точно не будут, кроме того, банки для снижения рисков могут пойти на увеличение размера первоначального взноса.

Основные особенности рассрочки
Рассрочка очень часто предлагается при покупке квартир в домах-новостройках, т. к. этот способ оплаты в последнее время охотно практикуют компании-застройщики с целью привлечения клиентов.

Она может быть как беспроцентной (как правило, при коротком сроке погашения), так и с начислением процентов. В любом случае расходы при этом несравненно ниже, чем плата за пользование банковским кредитом - как ипотечным, так и потребительским (подробнее см. в сравнительной таблице).

Имейте в виду, что проценты при рассрочке могут определяться по двум основным схемам: либо начисляются на остаток невыплаченной суммы, либо рассчитываются сразу от всей суммы и от ее погашения не зависят. Если у вас появится возможность досрочной выплаты, то при первом способе начисления процентов вы получите приятную экономию. При второй схеме выигрыш в деньгах не светит, и специалисты по финансам советуют в таких случаях находить своим лишним средствам более прибыльное применение - скажем, положить под проценты в банк или вложить в ценные бумаги. А за квартиру продолжать расплачиваться в обычные сроки, без спешки.

Если покупатель не вносит платежи в сроки, предусмотренные договором, то ему начисляются пени, а при серьезной, долговременной просрочке (ее длительность также определяется в договоре) компания-застройщик может отказаться от исполнения сделки. Это грозит неплательщику потерей квартиры, а также взысканием неустойки за ненадлежащее исполнение договора. Причем нередко неустойка по размеру совпадает с первоначальным взносом за жилье, и фактически несостоявшийся новосел теряет этот вклад.

Советы специалистов

Кому сейчас доступна ипотека?

Константин Шибецкий, начальник Департамента ипотечного кредитования ГК Московский ипотечный центр:

- Ежемесячный доход в 45 000 рублей позволит рассчитывать на приобретение 1 - 2-комнатной квартиры в среднем и дальнем Подмосковье. Для Москвы кредит на жилье того же качества требует доходов в размере 75 000 - 90 000 рублей в месяц.

По общему правилу кредит надо брать в той валюте, в которой вы получаете доход. Исключение - кредиты в швейцарских франках и японских иенах с более низкими процентными ставками. Кстати, тенденции снижения американской валюты делают кредиты в долларах США более дешевыми для заемщиков, которые получают доходы в другой валюте.

Обратите внимание на такую услугу, все больше набирающую популярность, как рефинансирование (перекредитование). Рефинансировать свой ипотечный кредит выгодно тем заемщикам, которые выплатили заем менее чем на треть всего срока кредитования, а также при разнице процентных ставок в среднем 1,5 - 2%. Кроме того, рефинансировать кредит можно для уменьшения ежемесячной нагрузки по платежам за счет увеличения срока кредитования или для получения дополнительных средств, например на ремонт квартиры.

На что кредит не дадут?
Генеральный директор CENTURY 21 Регистр Недвижимости Павел БАБАНИН:

- Подбирая квартиру, которую вы хотите приобрести с помощью ипотечного кредита, имейте в виду: займы выдаются отнюдь не на всякое жилье. Банки и страховые компании (напомним, страхование обязательно при ипотеке) отказывают, если:

дом, в котором находится квартира, состоит на учете по постановке на снос, капитальный ремонт или реконструкцию с отселением;

квартира расположена в панельном или блочном доме высотой пять и менее этажей;

дом признан аварийным и/или ветхим;

квартира не имеет отдельной кухни и санузла.