Ипотека и недвижимость - Коттеджные поселки. ценовое разнообразие

Краевые власти отчитались об исполнении строительных планов за прошлый год. Теперь главным станет не статистика, а вопросы качества жилья и создания комфортных микрорайонов.

По итогам 2007 года в Прикамье было введено в строй 878 тысяч квадратных метров жилья. Эта цифра оказалась больше, чем те планы, которые утверждались в качестве обязательной задачи на прошлый год. Всего же рост объемов ввода жилья по сравнению с 2006 годом составил 22,2 процента. В правительстве отмечают, что перевыполнить план удалось за счет дополнительно введенных домов в девяти территориях края.

Накануне же будущее отрасли обсуждалось во время инспекций строек в поселке Кондратово Пермского района.

- Мы будем строить в ближайшее время миллион квадратных метров жилья в год. Но сейчас надо думать не столько про цифры, сколько про качество и планировку городов. Необходимо решать вопросы транспортной доступности и удобства жилья. На это надо обратить особое внимание, - заявил губернатор Олег Чиркунов.

При этом региональные власти намерены сместить акцент на строительство малоэтажного жилья. Человека надо приучать к тому, чтобы он жил в своем доме, - отметил глава региона. Тенденция уже налицо. К примеру, в Пермском районе 46 из 87 тысяч возведенных квадратных метров были представлены индивидуальным жилищным строительством. В этом году такого жилья в территории будет около одной трети.

Кроме того, начнется комплексная застройка крупных земельных участков. Так, будут сданы первые дома в микрорайоне Юбилейный-II, а также в поселках Кондратово и Фролы. Ожидается, что начнется строительство жилья в пермском микрорайоне Ива-I и в Центральном планировочном районе Чайковского. Всего же, исходя из адресной программы ввода жилья, в текущем году в Пермском крае планируется построить 935 тысяч квадратных метров жилья.

С каждым муниципалитетом подписано соглашение, в котором прописаны обязательные для района целевые показатели. Примечательно, что в этих документах не предусмотрены санкции за неисполнение строительных планов. Впрочем, краевые власти нашли рычаги воздействия на отстающие районы. Так, еще в начале прошлого года председатель правительства Николай Бухвалов, комментируя ситуацию с провалом планов комплексной застройки в Чайковском, заявлял, что за их неисполнение власти районов могут лишаться своих постов. А вице-премьер Алексей Санников отметил в беседе с корреспондентом РГ, что темпы ввода жилья будут входить в суммарные показатели деятельности территорий, на их основании будут составляться программы муниципального развития. В правительстве уверены, что санкции за то, что денежные потоки в итоге перенаправят в другие районы, последуют и от избирателей, которые на следующих выборах могут просто не поддержать таких руководителей.

Тем временем
В марте 2008 года сингапурская компания совместно с одним из российских девелоперов представят концепцию застройки пермского микрорайона Бахаревка. Строительство будет вестись на участке площадью 500 гектаров. До 2025 года на этой территории девелопер собирается возвести 3,5 миллиона квадратных метров жилья. Как пояснили корреспонденту РГ в компании, согласно концепции это будет новый микрорайон, построенный по принципу город в городе. Кроме того, после того, как проект будет готов, его представят на международной выставке в Каннах.
Исстари, обживая новое место, будь то город, деревня или село, люди старались строить дом ближе к центру. Современные обитатели организованных коттеджных поселков (КП) ведут себя с точностью до наоборот, отдавая предпочтение участкам на окраине, у леса или на берегу реки. Естественно, и стоят они гораздо дороже. По каким же законам формируется цена дома в КП?

Аспекты ценообразования
Собираясь перебраться за город, каждый потенциальный покупатель рассчитывает потратить на дом определенную сумму. От ее величины зависят размер будущего дома и количество приусадебных соток, но это не все. Комфорт загородной жизни складывается из многих вещей: красивый вид из окна, лес или река поблизости, как и в случае с покупкой квартиры, немного увеличат стоимость. Если же дом стоит у дороги или по соседству с футбольным полем, где проходят спортивные баталии, риелторы, скорее всего, сделают скидку.

Каждый поселок разделен на ценовые зоны, рассказывает Жанна Потапкина, директор по продажам компании Аллтек Девелопмент. Так что стоимость загородного квадрата зависит не только от размеров участка и усадьбы, но и от такого понятия, как локейшн расположение здания внутри КП. К тому же природные и видовые характеристики могут лишь повышать цену на домовладение.

Кроме того, в стоимость объекта заложены необычная или эксклюзивная архитектурная стилистика, сочетаемость с окружающей природой, качество материалов, из которых возведена постройка, оснащение ее не только электричеством и газом, но и коммуникационными линиями. Однозначно, владения, расположенные у въезда в поселок, обойдутся дешевле, чем дома в центре, не говоря уже о сооружениях на тихих окраинах. Словом, давно прошли те времена, когда девелоперы и продавцы, игнорируя правила увеличения добавочной стоимости, реализовывали участки по одной цене, говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Был грех, и генпланы составляли под усредненного покупателя. Например, главную дорогу прокладывали не внутри поселка, а по опушке соседнего леса. И это вместо того, чтобы строить на ней дома и взимать дополнительную плату за возможность любоваться соснами или березами.

Но рост конкуренции среди девелоперов и продавцов свел количество таких случаев к минимуму. Напротив, если на купленном под застройку КП земельном участке не было леса или воды, эту проблему решали, высаживая деревья, в некоторых случаях даже реликтовые, и создавая рукотворные пруды, озера, а иногда и реки, как в поселках Величъ и Миллениум Парк.

Модные фишки
Сделать все участки максимально привлекательными основная задача девелопера. Решить ее помогают следующие правила: во-первых, в КП должно быть как можно больше приватных зон и как можно меньше источников шума, а во-вторых, желательно, чтобы домовладения не граничили с главными дорогами.

Все новые и новые фишки появляются как грибы после дождя. Модным трендом стали общественные зоны с бульварами, реликтовыми рощами, каналами и другими ландшафтными примочками. Дом в низине одна цена, на вершине рукотворного холма, откуда просматриваются поселок и окрестности, другая. А если за забором еще и водоем с лесом третья, естественно, самая высокая.

При разработке проектов тщательно продумывают и иные эффектные маркетинговые ходы. Например, постройки в одном поселке ориентированы на молодежь или покупателей средних лет, во втором на пожилых, в третьем на обеспеченных и семейных. Хотя, по мнению Игоря Лебедева, начальника отдела маркетингового анализа компании Масштаб, времена меняются и потребительские предпочтения расширяются. Клиенты научились выбирать. Это обусловлено тем, что на рынке царит конкуренция, предложений не просто больше они стали разнообразнее. Теперь люди не хватают то, что подсовывают продавцы, а делают выбор, соответствующий их вкусу и стилю жизни, что, естественно, заставляет девелоперов куда серьезнее изучать спрос и грамотно позиционировать свой продукт.

Опытом делится Тимур Сайфутдинов, генеральный директор фирмы Терра-недвижимость: Если на продажу выставляют несколько домов в клубном поселке с однотипным рельефом местности, то проблем с оценкой не возникает. Понятно, все участки одинаково привлекательны, и стоимость объекта зависит только от размера приобретаемой земли и площади дома. А как поступить, если нужно реализовать коттеджи в мегапоселке? Например, как это было в Пестово, для которого эксперты нашей компании разрабатывали прайс-лист. Могу сказать, что задача эта оказалась непростой, ведь каждый из 430 участков имел свои преимущества и недостатки. Наши сотрудники все проанализировали и разработали систему коэффициентов. В конечном счете всю пестовскую землю разделили на пять категорий. При ценообразовании учитывали такие характеристики, как близость дома к лесу, воде, главной дороге, внутренним перекресткам, въездной группе, а также объектам инфраструктуры: спортивным городкам, детским площадкам, кафе, ресторанам, парковкам и яхт-клубам. Кроме того, принимали во внимание видовые характеристики, расположение участка над уровнем воды, количество стоящих по соседству домов, заболоченность почвы и многие другие параметры. В итоге земля пятой категории оказалась дороже участка первой категории почти вдвое.

Земля самый дорогой товар
Любому покупателю загородного дома лучше всего заранее определиться с размерами строения и, главное, земельного участка. На рынке немало непросвещенных клиентов, для которых площадь надела играет второстепенную роль, говорит Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселка Величъ. Для одних куда важнее параметры самого дома, для других местоположение поселка, его престижность, для третьих развитая инфраструктура, для четвертых низкая цена, для пятых близость МКАД. Именно на таких покупателей рассчитаны дома со скромными земельными участками. Однако следует помнить, что огромный дом, выстроенный на небольшом наделе, стоит дешевле, чем сбалансированный проект, да и ликвидность его куда ниже.

Что же касается соотношения площади участка и пятна застройки (площади дома), здесь вступают в силу законы рынка, которые и задают правила хорошего тона. Оптимальным считается вариант, когда дом площадью до 200 кв. м стоит на 10 12 сотках. В 15 20 соток органично впишется коттедж в 350 400 кв. м, а дома в 500 600 кв. м будут выгодно смотреться на 30 сотках. Приобретая более компактный участок, клиент должен иметь в виду, что цена и ликвидность жилья в случае его продажи окажутся довольно низкими.

Впрочем, некоторым архитекторам приведенные стандарты покажутся небесспорными. Можно перечислить немало примеров, когда коттедж размером 350 400 кв. м, причем с цокольным этажом и мансардой, органично вписывался в 12 соток и тут же выкупался. А на 25 сотках аналогичное строение выглядело чрезмерно загруженным и задерживалось на торгах довольно долгое время. В целом, если говорить о сооружении, стоящем на отдельно взятом участке, то золотое соотношение их площадей должно приближаться к пропорции 1:10.

Важна и индивидуальность дома. В одних случаях при строительстве поселка используют два-три проекта, в других два-три десятка, как, например, в Павлово. Коттеджи могут иметь одинаковую площадь, но отличаться друг от друга архитектурным стилем, что повышает их стоимость.

С випом на жительство
Есть еще один испытанный способ продать домовладение дороже. Все до банальности просто, объясняет Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселка Величъ. Застройщик берет в руки генеральный план участка и видит либо обычное поле, либо сказочную рощу, либо песчаный берег водоема. Тогда и приходит понимание, что спрос на лесные и прибрежные наделы будет ажиотажным, даже если цены на 30 40 % превысят те, по которым станут распродавать остальные участки. Именно в таких случаях в генеральный план вносят существенную поправку: комфортная территория получает статус VIP-зоны.

Многие эксперты полагают, что создание зон для привилегированных клиентов обыкновенный маркетинговый ход, с помощью которого привлекают внимание покупателей не к отдельному объекту, а к поселку в целом. Хотя с таким аргументом в корне не согласен Илья Свиридов, управляющий проектом Светлогорье. Разговор о каких-то маркетингово-пиаровских ходах он считает беспочвенным. Цель организации VIP-зоны, как правило, только одна рационально распорядиться землей и получить максимальную прибыль. Если у вас есть действительно качественный товар, то почему не обменять его на хорошие деньги?

Помимо всех прочих достоинств создание подобной зоны освобождает продавцов от необходимости объяснять, почему в одном и том же поселке цена на землю может разниться вдвое, а то и втрое или почему в КП бизнес-класса появляются предложения по цене класса de luxe.

Основное требование к VIP-зонам сохранять атмосферу приватности, предоставляя публичным персонам возможность на время остаться в тени, что порой не удается даже в организованных поселках экстра-класса. Для этого элитную территорию обносят небольшим забором либо перекрывают дороги шлагбаумами. Ее обитатели не просто наслаждаются уединением, они пользуются эксклюзивным обслуживанием в ряде объектов инфраструктуры, например в медицинском центре, сервисной или коммунальной службе, а также в спортивном комплексе.

Дома, расположенные в таком поселке, обычно выполнены в соответствии с единой архитектурной концепцией, но иногда владельцам позволяют строить коттеджи по индивидуальным проектам, разумеется, если они не разрушают целостности среды.

Знакомясь с планировкой, покупатель не может не заметить, что часть домовладений (например, десять из 100) принадлежит к более высокому классу. Он прекрасно понимает, сколько они могут стоить и для кого предназначены. А потому, приобретая стандартный дом, осознает, где будет жить и с кем соседствовать.

Хотя нередко случается и так, что богатые люди вдруг покупают в поселке с VIP-зоной обыкновенный дом, да к тому же с маленьким участком, просто потому, что не за себя радеют, а, скажем, за своих родителей, которым необходимы не эксклюзивные условия, а тишина и покой.