Ипотека и недвижимость - Москва и регионы — взаимовыгодное сотрудничество

Обостряющийся дефицит на цементном рынке Южного округа продлится три-четыре года. Сложнее всех в этот период придется региональным строительным компаниям, не имеющим своих цементных заводов.

В начале сентября новостные агентства распространили сообщение, отлично характеризующее степень ажиотажа на южнороссийском рынке цемента. Новость шла под рубрикой Криминал: сотрудники Главного управления МВД по ЮФО задержали ростовчан, которые около двух лет занимались производством фальсифицированного цемента в промышленных масштабах. На арендованной ими промплощадке в станице Староминской (Краснодарский край) была оборудована установка для фасовки сыпучих материалов. Цемент смешивался в пропорции 4:1 с сыпучими ингредиентами в частности, со шлаковой пылью, которая закупалась на Новочеркасской ГРЭС. Затем разбавленный мусором строительный материал паковался в мешки с логотипом компании Новоросцемент. По словам сотрудников управления, мошенникам удалось заключить договоры о поставках с ведущими предприятиями юга России. В месяц ростовчане продавали до 50 вагонов фальшивого цемента.

Рост производства фальсифицированного цемента участники рынка стали отмечать в 2005 году, сразу после того, как поползли вверх цены на этот стройматериал. Производить поддельный цемент стало крайне выгодно, а строительные компании из-за дефицита стали менее разборчивыми. В текущем рекордном по динамике цен году популярным стал еще один вид мошенничества: фирмы-однодневки предлагают строителям большие партии цемента по низкой цене и, получив предоплату, исчезают. Впрочем, в ближайшие годы может выясниться, что мошенничество это не самая серьезная угроза, которую дефицит цемента несет региональной строительной отрасли.
Запрет на вывоз

По данным НП Союз строителей ЮФО, с января по октябрь текущего года цены на цемент в Южном округе выросли почти вдвое в среднем с 2,8 тыс. рублей до 5,3 тыс. рублей за тонну (марка 500). О первой половине 2006 года строители теперь вспоминают с ностальгией тогда цена держалась на уровне 2,1 2,3 тыс. рублей. В этом сезоне рекордсменом роста стала Астраханская область, где в августе цена тонны цемента доходила до 7 тыс. рублей. Аналитики убеждены, что рост продолжится. Для остановки роста цен пока нет предпосылок. Потребности строителей растут, новых цементных мощностей пока крайне мало. Для 2007 года мы прогнозировали рост на уровне 35%. Однако даже этот прогноз оказался слишком оптимистичным. В следующем году темпы роста вряд ли будут такими же высокими, однако как минимум 25% прогнозировать можно уже сейчас, считает директор аналитического департамента ИГ Антанта-Капитал Георгий Иванин.

В ЮФО ситуация усугубляется тем, что мощности основных цементных заводов Новоросцемента (3,7 млн тонн) и Кавказцемента (2,6 млн тонн) уже задействованы более чем на 90%. При этом сегодняшние потребности только Краснодарского края, по оценке региональной администрации, превышают 3 млн тонн с перспективой роста к 2010 году до 10 млн тонн. По данным администрации Ростовской области, в 2008 году донской строительной отрасли потребуется около 2 млн тонн.

Предчувствие надвигающегося кризиса вынудило региональные власти в текущем году пойти на экстраординарные меры. Ранее кубанская администрация позиционировала Новоросцемент в качестве одного из ведущих кубанских экспортеров. Новороссийская компания беспрепятственно вывозила за рубеж от трети до половины производимого цемента. Так, в 2006 году Новоросцемент экспортировал около 1,2 млн тонн. Однако в июне этого года глава края Александр Ткачёв заявил, что считает менеджмент компании виновным в создании дефицита и ажиотажного роста цен, а также потребовал прекращения вывоза цемента за пределы региона. Новоросцемент пошел навстречу к этому моменту продавать цемент в России стало более выгодным, чем экспортировать, к примеру, в Европу. Помощник гендиректора Новоросцемента Сергей Титов рассказал Эксперту ЮГ, что в 2007 году компания экспортировала цемент лишь в первом квартале и в объеме не более 250 тыс. тонн. В следующем году, по словам г-на Титова, Новоросцемент не планирует вести поставки за рубеж. Он также отметил, что сегодня около 80% продукции Новоросцемента остается в пределах Краснодарского края.

Власти соседней Ростовской области также озабочены ситуацией на цементном рынке. В конце сентября на пресс-конференции в Ростове заместитель губернатора региона Юрий Андриади сообщил, что местная администрация намерена поддержать проект модернизации единственного на Дону цементного предприятия Углегорского завода, производящего около 50 тыс. тонн цемента в год. По словам чиновника, план модернизации предполагает выход завода на мощность до 1 млн тонн. К сожалению, сегодня нам приходится экстренно наверстывать упущенное в прежние годы, посетовал замгубернатора. Сроки реализации проекта г-н Андриади уточнять не стал.
Волна заявок

В перспективе за счет появления новых мощностей ЮФО может не только избавиться от дефицита, но и стать регионом-экспортером. На проходившем в сентябре инвестиционном форуме Сочи 2007 сразу четыре инвестора заявили о планах строительства цементных заводов в северокавказских республиках и Краснодарском крае. В частности, гендиректор Уральской горно-металлургической компании (УГМК) Андрей Козицын подписал с властями Северной Осетии-Алании соглашение о разработке Алагирского месторождения и создании на его базе завода мощностью 1,5 млн тонн цемента в год. По заявлению г-на Козицына, УГМК рассчитывает запустить предприятие стоимостью 5,5 млрд рублей в первой половине 2010 года. Еще один потенциальный инвестор Разведочно-эксплуатационная компания готов вложить средства в развитие Подскального месторождения в Карачаево-Черкесии и строительство предприятия, рассчитанного на выпуск 1 млн тонн цемента в год. Сроки запуска проекта не уточнялись. Евроцемент Груп планирует освоить Джегутинское месторождение в КЧР. В декларации Евроцемента указано, что мощность предприятия составит порядка 2,4 млн тонн. Завод предполагается ввести в эксплуатацию через 32 месяца с момента подписания соглашения о его строительстве с компанией-поставщиком оборудования. Во время форума также стали известны подробности проекта БазэлЦемента, выкупившего в июне текущего года право разработки двух месторождений цементного сырья в Туапсинском районе Краснодарского края. По словам представителей компании, мощность первой очереди строящегося сейчас на Кубани завода составит порядка 2 млн тонн.

С учетом планов Lafarge по строительству завода в Ростовской области, всего инвесторы заявили о создании новых предприятий общей мощностью более 10 млн тонн. Правда, скептически настроенные участники рынка считают, что отнюдь не все заявленные проекты будут реализованы. Так, по мнению главы Евроцемент Груп Филарета Гальчева, часть заявок может быть снята из-за того, что инвесторы не смогут найти достаточные кредитные средства. По его оценке, в федеральном масштабе могжет быть построено около пятой части заявленных сегодня мощностей.
Трудные годы

Впрочем, даже если большая часть инвесторов не откажется от своих планов, первые новые цементные заводы в ЮФО будут запущены не ранее чем через три-четыре года. И не исключено, что на первом этапе работать они будут только на покрытие потребностей олимпийского Сочи. В частности, представители БазэлЦемента уже заявили, что компания рассчитывает стать основным поставщиком олимпийского проекта.

В последние месяцы сначала федеральные, а затем и региональные власти заговорили о том, что покрыть дефицит цемента в ближайшие годы можно за счет импорта из Турции и Китая. Однако большинство участников рынка и аналитиков считают эту возможность сомнительной. Турция действительно является вторым крупнейшим экспортером цемента в мире. Страна производит на экспорт около 8 млн тонн. Однако в Турции нас никто не ждет: их заводы связаны контрактами с потребителями в Сирии, Италии, США и других странах. Уровень потребления цемента в мире растет, поэтому говорить о возможности каких-либо крупных поставок из Турции нереально, поделился мнением с Экспертом ЮГ директор департамента ценообразования и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России Павел Горячкин. Схожее мнение и у Георгия Иванина (ИГ Антанта-Капитал): В Китае достаточное количество собственных гигантских строек. Импортировать цемент из этой страны в Россию, конечно, будут, но в количествах, достаточных лишь для того, чтобы заткнуть какие-нибудь локальные дыры.

В итоге, для строителей ЮФО ближайшие три-четыре года могут стать крайне сложными. Причем в наиболее неприятной ситуации оказажутся региональные компании, которые не входят в состав федеральных строительных холдингов, имеющих собственные цементные мощности. Показателен пример Астраханской области: по словам местных застройщиков, из-за перебоев в поставках цемента и бетона в течение августа активные работы в Астрахани велись только на площадке будущего кардиологического центра. Остальные строительные проекты были частично приостановлены. Застройщики объясняют возникшие перебои тем, что один из основных поставщиков цемента в регион завод Себряковцемент (Волгоградская область) переключился на поставки в Москву и Московскую область.

Не исключено, что в дальнейшем положение будет лишь обостряться: федеральные холдинги, не склонные делиться дефицитным материалом с региональными строителями, будут активно перекупать цемент под собственные проекты. Поэтому ситуация, сложившаяся этим летом в Астрахани, может повториться возможно, в меньших масштабах в других регионах, не имеющих собственных крупных заводов, например в Ростовской области и на Ставрополье.
В начале 2000-х годов московские строители возводили свыше 3 млн кв. м объектов недвижимости в год, тогда как в других городах страны отрасль переживала не лучшие времена. Переломить ситуацию позволила разработанная в столице Программа межрегионального сотрудничества правительства Москвы в сфере строительства. Итоги ее реализации были подведены на форуме Москва и регионы: сотрудничество в сфере строительства в конце декабря 2007 года.

У москвичей нет захватнических интересов
Открывая форум, руководитель столичного стройкомплекса, первый заместитель мэра в правительстве Москвы Владимир Ресин рассказал о том, что межрегиональное сотрудничество начиналось с малого: первые 15 тыс. кв. м объектов недвижимости были построены в Тамбове. Пять лет спустя возвели более 3 млн кв. м в 58 регионах России и за рубежом. Программа оказалась перспективной не только с точки зрения увеличения объемов строительства. Все, кто с нами работает, убедились, что это выгодно и приемлемо для регионов, подчеркнул выступивший на форуме столичный мэр Юрий Лужков. Участие московских строительных компаний в реализации проекта Доступное жилье в рамках Межрегиональной программы способствует освоению новых технологий и повышению уровня организации строительства в регионах.

Представители столичных фирм, конечно, не альтруисты, и о собственных интересах не забывают. И хотя выгода, полученная от реализации проектов в регионах, на порядок ниже, чем в Москве, компании имеют возможность развиваться. Говоря о главных принципах и стратегии, которыми руководствуются участники Межрегиональной программы, мэр отметил, что москвичи не собираются работать вместо местных строительных организаций. Как только регион формирует собственный потенциал для возведения жилья в оптимальном объеме, мы находим новые точки приложения сил с тем, чтобы развивать и модернизировать весь строительный комплекс государства, сказал Ю. Лужков. При этом он заметил, что у москвичей нет захватнических интересов, они уйдут, как только технологии, менеджмент и потенциал строительной базы в других городах и областях достигнут должного уровня.

Московские типовые проекты для регионов
По словам мэра, основной целью, которую ставят перед собой столичные участники Межрегиональной программы, является распространение уникального опыта в строительстве жилья, а особенно социальных объектов. Мы говорим: пользуйтесь нашими типовыми проектами. Тщательно проработанные и опробованные в условиях Москвы, они визитная карточка нашей социальной системы, заметил Ю. Лужков. Среди наиболее удачных он назвал типовые проекты школ, детских садов, адаптированных как к условиям города, так и большого села. Были упомянуты и другие объекты социальной инфраструктуры: отделения милиции, пожарные депо, станции скорой помощи, телефонные узлы и т. п. С учетом того, что разработка технической документации сегодня отнимает около 10% себестоимости строительства, использование в регионах готовых и к тому же проверенных временем типовых проектов несомненное преимущество программы.

Говоря о сотрудничестве в сфере жилищного строительства, Ю. Лужков отметил, что и здесь москвичи имеют уникальные наработки, в частности около 20 типовых проектов жилых домов позволяют избежать однообразия при застройке новых микрорайонов. В нашей стране немало старинных городов, где возведение высотных зданий просто недопустимо. Сохранить традиционный уклад жизни людей поможет строительство таунхаусов, считает мэр столицы.

Нерешенные вопросы
Несмотря на длинный список объектов недвижимости, построенных в ходе реализации Программы межрегионального сотрудничества, а также ценный опыт взаимодействия, накопленный ее участниками, развитие стройкомплекса затрудняют некоторые нерешенные вопросы. Например, в России не более 30% городов застраивают в соответствии с генеральным планом. По мнению Ю. Лужкова, ориентироваться нужно не на вкусовые предпочтения руководителей высшего звена, а на генплан. Только так можно исключить вероятность ошибки и строить дома на перспективу, помня о том, что они должны простоять не менее 100 лет.

Среди других проблем мэр назвал рост цен на материалы, в первую очередь на цемент, а также непомерно высокие тарифы на услуги энергетиков. Парадокс, но при условном бюджете строительства в 50 млн долл. подключение к источнику энергоресурсов составляет 25 млн долл.

О себестоимости говорил в своем выступлении и Николай Кошман, президент Ассоциации строителей России. Он привел следующие данные: если в 2006 году цемент подорожал на 16%, то за девять месяцев 2007 года уже на 140%! Однако антимонопольные службы никаких мер к производителям цемента не принимают. Как считает В. Ресин, невнимание властей к этой проблеме притормозит строительство жилья и в результате приведет к тому, что административные рычаги, сдерживающие рост цен на цемент, будут утрачены. И если эксклюзивные дома, возможно, выдержат такое подорожание, то социальное жилье, так же как и сектор экономкласса, без сомнения, пострадает.

Ю. Лужков обратил внимание присутствующих на тот факт, что действующий Градостроительный кодекс не защищает интересы строителей. Так, на оформление документации уходит в полтора раза больше времени, чем на возведение объектов недвижимости. Многочисленные согласования с различными структурами значительно осложняют задачу. Неудивительно, что в таких условиях молодые фирмы не рискуют заниматься строительством.

Катализатор развития бизнеса
Ответить на часть поставленных вопросов попытался в своем выступлении заместитель министра регионального развития РФ Сергей Круглик. По его словам, согласования действительно отнимают много времени, так как проходят на уровне экспертизы. Иначе нельзя, ведь большинство экспертиз связано с вопросами безопасности. Там, где возможно, процесс упростили. Например, сейчас в регионах экологические службы не требуют заключения экспертизы, а ограничиваются справкой. А подорожание цемента свидетельствует, в первую очередь, о дефиците, возникшем из-за возросших объемов строительства, считает замминистра. Высокая цена стимулирует предприятия цементной промышленности наращивать объем выпускаемой продукции: по самым пессимистичным прогнозам, до 2010 года он достигнет 29 млн т, по оптимистичным 37 млн т.

Выход московских компаний на региональный рынок С. Круглик назвал своевременным, так как нельзя до бесконечности уплотнять застройку в столице. Но конкуренция заставляет местные компании консолидироваться, искать новые пути развития.

Крупный бизнес осознал, что строительство это не только выгодное вложение инвестиций, но и катализатор финансовых механизмов. Активно включаются в процесс и банковские структуры. По словам замминистра, ни одна отрасль не развивается такими быстрыми темпами, как строительная; ее рост в 2007 году достиг уровня 18 20%.

В ходе реализации экспериментальных проектов комплексного освоения территорий были приняты некоторые принципиально новые решения. У представителей бизнеса зачастую вызывает недоумение необходимость возводить в рамках проекта объекты социальной инфраструктуры. Поэтому планируется разработать нормы бюджетного кодекса, предусматривающие федеральные субсидии для компаний, ведущих такое строительство.

Обмен идеями и опытом
В рамках программы в 2007 году возведено 1,1 млн кв. м объектов недвижимости. Но не только эти цифры свидетельствуют о реальной пользе взаимодействия российских регионов с Москвой. Например, по мнению Александра Вахмистрова, вице-губернатора Санкт-Петербурга по строительству, хорошие результаты приносит обмен идеями. На мой взгляд, региональное сотрудничество в какой-то степени подменяет полное отсутствие отраслевой строительной политики, считает он. Вице-губернатор привел данные о том, что совместная работа и обмен опытом архитекторов и проектировщиков позволяют снизить затраты в строительстве на 5 7%.

В. Ресин, в свою очередь, заметил, что москвичам тоже есть чему поучиться у петербуржцев: в городе всегда было развито индустриальное домостроение. Кроме того, Петербург славится отсутствием недоделок в сдаваемых объектах и так называемых потемкинских деревень. Уже в перестроечные годы здесь появились первые, безукоризненно обустроенные пешеходные зоны. Мы всегда учитываем полезный опыт Санкт-Петербурга, сказал В. Ресин, и будем развивать наше сотрудничество.