Ипотека и недвижимость - В поисках холода

Многолетние усилия власти найти нечто, что позволило бы диверсифицировать российскую экономику, не назовешь напрасными. Как сказал недавно глава Минтранса Игорь Левитин, с учетом географических преимуществ России логистика в нашей стране может и должна стать новой отраслью экономики, сопоставимой по масштабам с традиционными для России секторами, такими как экспорт энергоносителей и вооружений.

Поданным, обнародованным министерством, в 2005 г. объем российского рынка логистики составлял $93 млрд. Ожидается, что в течение ближайших пяти лет он вырастет до $125 млрд. Только снижение транспортно-логистических издержек на 10% позволит увеличить товарооборот страны на 50%. Сейчас на предоставлении транзитных услуг Россия зарабатывает чуть более $3 млрд в год. А, к примеру, Голландия с ее, прямо скажем, невеликой территорией $20 млрд. Меж тем в DHL Russia подсчитали, что спрос на логистические услуги в нашей стране растет на 18-23% в год. Для сравнения: в Европе этот показатель не превышает 6%.

Вложения в логистику становятся все более актуальными. Аналитики компании Jones Lang LaSalle полагают, что этот сектор аккумулирует около 15% всех инвестиций в коммерческую недвижимость (до $4 млрд в 2006 г., по данным Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CW/SR) и доля его будет только расти. Доходность в 15-18% годовых остается беспрецедентной для Европы и гарантирует приток средств на много лет вперед.

Однако эксперты отмечают, что западный бизнес вкладывает только в крупные компании, уже вышедшие на миллиардные обороты. В частном разговоре представитель одного из зарубежных инвесторов обмолвился: западные

фонды готовы сотрудничать с политически аффилированными компаниями, видимо считая таковыми фирмы, имеющие большой кредит доверия у власти. Очевидно, только такие вложения представляются инвесторам безопасными.

Интерес есть, и все-таки они перестраховываются, говорит об иностранных инвесторах директор департамента складской и индустриальной недвижимости Penny Lane Realty Игорь Казимов. Срок окупаемости проекта до 10 лет, это немало. Вот если им предложить складской комплекс класса А, готовый, заполненный арендаторами, да еще желательно из числа западных компаний, они его тут же купят.

Директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Максим Шакиров напоминает: складской рынок еще молод, во многом ориентирован на регионы, а такую удаленность от центра некоторые инвесторы рассматривают как определенный риск.

Руководитель отдела складской и производственной недвижимости CB Richard Ellis / Noble Gibbons Роберт Обри полагает, что быть осторожным при выходе на новый рынок естественно для любого инвестора. Этот сегмент наименее развит, проникновению на него препятствуют существенные барьеры. Поэтому, указывает Обри, всего несколько российских групп могут предложить широкую платформу для девелопмента, какую ищут многие инвесторы.

Аналитики обращают внимание на то, что иностранные инвесторы практически не вкладывают средства в средние по размерам компании с целью вырастить их. Ситуацию директор отдела рынка капитала CW/SR Илья Кутнов связывает, в частности, с тем, что основная масса западных фондов, заинтересованных в инвестициях в российскую коммерческую недвижимость, хочет приобретать готовые объекты, а не доли в девелоперских компаниях.

Фондов, которые готовы инвестировать собственно в девелоперские компании, немного. Наиболее отчетливо эту политику проводит Special Situations Fund компании Morgan Stanley. Однако здесь речь идет о крупных игроках, таких как РосЕвроДевелопмент, RGI. Если же брать своеобразный middle class российского бизнеса, то здесь можно выделить разве что Русскую логистическую службу (РЛС). В прошлом году американский фонд Great Circle Fund LP (GCF) вложил в РЛС $20 млн, благодаря чему, по расчетам возглавляющего компанию Кирилла Власова, в 2007 г. РЛС должна удвоить свой оборот и достичь рубежа в $70 млн.

Поиск партнеров для таких операций ведется долго и тщательно. Кроме того, GCF создал своего рода страховую систему, гарантирующую его от неожиданностей. Есть сам GCF, американский фонд прямых инвестиций. Есть Alfa Capital Partners региональная управляющая компания фонда. И есть бельгийская Probel Capital Mana-gement своеобразная ревизионная компания.

Логистика в России отрасль хоть и непростая, но перспективная. Директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента Миэль-Недвижимости Андрей Бушин напоминает, что в СССР управлением товаропотоков занимались сами производители или торговые операторы, и отмечает, что большинство российских компаний до сих пор предпочитает делать это самостоятельно.

То есть поле деятельности для профессионалов все еще огромно. Главное же попытаться создать в стране общую логистическую систему нового уровня, чтобы добиться перевода товаропотоков из Европы в Азию по территории России. Эта идея представляется весьма привлекательной.

Грузооборот между США и странами Азиатско-Тихоокеанского региона (АТР) составляет $1 трлн в год. Транспортные издержки США при доставке грузов в Европу и страны АТР составляют $658 млрд, Японии около $340 млрд, Германии $185 млрд, Великобритании $124 млрд. Заполучить хотя бы часть этих издержек на территорию России интересная задача.
Спрос на склады-холодильники в Москве не удовлетворен. Большинство существующих объектов устарело, а объемы нового строительства низки. Девелоперы не спешат браться за капиталоемкие проекты, пока не удовлетворен спрос на площади в менее затратных логистических комплексах.

Вкомпании Colliers International есть данные о наличии примерно 40 складов (около 300 000 кв. м). По данным компаний GVA Sawyer и Becar Commercial Property Moscow, в столичном регионе насчитывается около 45 низкотемпературных складов общей площадью примерно 350 000 кв. м. Все холодильные площади в равной степени рассредоточены на территории Москвы и Московской области, около 75% из них расположено в промышленных зонах, добавляют в компании Миэль Коммерческая недвижимость.

Большинство низкотемпературных складов было построено еще в советский период, отмечает Игорь Иванов, коммерческий директор ФСК Лидер. Такие объекты не в состоянии удовлетворить современные потребности по низкотемпературной обработке и хранению продукции. Оборудование давно устарело, сами здания нуждаются в перепланировке и капитальном ремонте.

От нуля и ниже
Низкотемпературный современный склад включает холодильник глубокой заморозки (-18 градусов), холодильник охлажденных продуктов (+2-5 градусов), зону разгрузки/отгрузки (0-5 градусов). Режим работы склада круглосуточный. Груз поступает на паллетах с автотранспорта и железнодорожных рефрижераторов, в зависимости от типа товаров паллеты попадают на сортировочные зоны товаров быстрого и медленного движения. Движение паллет внутри склада глубокой заморозки полностью автоматизировано и выполняется системой конвейеров и кранов-штабелеров.

Самые крупные площади с низкотемпературными складами под ответственное хранение и сдачу в аренду предоставляют компании Садко, Алькор-продукт, Икма, Инко, Норд-Холод, Агама, Контех, Страгал, Карго Терминал, Заказы, Мосрыбокомбинат, хладокомбинаты № 1, 3, 5, 6, 7, 10, 11, 14 и др. В числе интересных объектов, начавших свою работу в I квартале 2007 г., Алексей Остробородов, коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании, назвал фармацевтический склад общей емкостью 5000 паллето-мест на территории складского комплекса Рент-Центр, расположенного в 12 км от МКАД по Минскому шоссе и принадлежащего компании НЛК. Единственным арендатором складского комплекса стала французская фармацевтическая компания Санофи Авентис.

Из новых холодильных складов в компании GVA Sawyer отметили складской комплекс КПД-Терминал на территории ТЛК Томилино, а также проекты компаний FM Logistic (складские комплексы в Чеховском районе и Химках) и Tablogix, имеющих в составе своих комплексов холодные склады.

По словам Андрея Белинского, директора технологистической компании Томилино, КПД-Терминал складской комплекс класса A, состоящий из морозильного и холодильного складов. Площадь морозильного склада 8037 кв. м, полезная высота 8 м. В здании четыре стеллажных уровня емкостью 12 500 паллето-мест. Комплекс имеет 17 погрузо-разгрузочных ворот с автоматическим управлением, док-шелтерами и гидравлическими аппарелями.

В морозильном складе соблюдаются три температурных режима: зона хранения на 3500 паллет (-18 градусов), зона хранения на 9000 паллет (-24 градуса) и зона экспедиции (0-5 градусов). Площадь холодильного склада 9180 кв. м. Она делится на зону хранения 7560 кв. м и зону экспедиции 1620 кв. м. Емкость склада 24 000 паллето-мест. Типы стеллажей узко-проходные прямого доступа. В здании 15 погрузо-разгрузочных ворот с автоматическим управлением, док-шелтерами и гидравлическими аппарелями. Температурные режимы в зоне хранения (1400 паллет) составляют +2-4 градуса, а в зоне экспедиции +2-4 градуса.

Нужно больше
Динамичный спрос на склады-холодильники в Москве и Московской области связан с ростом рынка замороженных и охлажденных продуктов и полуфабрикатов, а также с постепенной реорганизацией региона в основной транспортный узел европейской части РФ, объясняет Владимир Авдеев, партнер S. A. Ricci / King Sturge. Только по Москве, по разным оценкам, не хватает складов для хранения от 190 000 до 250 000 т единовременного хранения, подчеркивает он. Вадим Прозоров, директор отдела складской индустриальной недвижимости земли Knight Frank, текущий уровень спроса в площадях оценивает на уровне 120 000-140 000 кв. м. Это выше по сравнению с показателями прошлого года 45 000-60 000 кв. м, говорит он.

По подсчетам экспертов Миэль Коммерческая недвижимость, для нужд арендаторов требуются площади для хранения 437 000 т замороженной и охлажденной продукции, а по прогнозам, к 2010 г. некуда будет складировать 258 500 т. Свободных площадей в качественных складских объектах, выходящих на рынок, практически нет, отмечает Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood. Они арендуются еще на стадии строительства.

Евгений Бакрин, эксперт по коммерческой недвижимости Vesco Realty, считает, что в сегменте складов-холодильников довольно сложно оценить уровень спроса: с одной стороны, потребность в площадях велика со стороны компаний, работающих со скоропортящейся продукцией, а с другой потенциальные арендаторы не готовы платить высокую арендную плату, неизбежную с учетом стоимости девелопмента холодных складов. Хотя на рынке спрос существенно превышает предложение, можно отметить, что этот спрос неплатежеспособен, подчеркивает Бакрин.

Белинский отметил, что низкий уровень предложения готовых помещений связан и с тем, что в основном склады-холодильники возводятся под конкретного заказчика, а не для выхода на рынок аренды. Собственные холодильные склады имеют Кампина Ступино, Эрман Раменское, Нестле Жуковский, Лактазиз Истра.

По словам Бакрина, основными потребителями низкотемпературных складов являются компании, деятельность которых непосредственно связана с хранением продуктов овощей, фруктов, гастрономии, мяса, рыбы. В первую очередь это крупные ритейловые и оптовые компании. Также услугами низкотемпературных складов пользуются производители продуктов питания, химической, фармацевтической и косметической продукции. Андрей Бушин, гендиректор Миэль Коммерческая недвижимость, одним из крупнейших арендатор складов холодильников назвал торговую сеть Перекресток и Санофи Авентис.

Слагаемые успеха
Дмитрий Сазанчиков, директор по маркетингу и региональному развитию GVA Sawyer, считает, что одним из основных требований для успешного функционирования низкотемпературного склада является его расстояние до Москвы основного потребителя хранящегося товара. Оптимально до 15 км от МКАД.

Второй важный момент хорошие подъездные пути. Третий предоставление компанией, управляющей складским комплексом, услуги ответственного хранения, перемещения груза внутри склада. Четвертый современное качество оборудования и оснащения, которое обеспечит сохранность товара длительный срок.

Важным обстоятельством является оптимальное размещение товара на складе в зависимости от скорости оборота. Для поставщиков продовольствия в магазины важно иметь возможность хранить на складе большие объемы продукции в течение длительного времени. Для ресторана или кафе гораздо важнее наличие необходимого ассортимента на складе и возможность быстро получать его в требуемом количестве. Для компаний, поставляющих продукты в рестораны, важна моментальная доставка продуктов по первому требованию.

Параметры объекта и холодильного оборудования зависят от того, какую продукцию будет хранить и какие операции будет производить будущий пользователь, поэтому практически невозможно, как в случае с сухими складами, создать стандартный объект, пригодный для большинства пользователей, говорит Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium. По словам Андрея Бушина, общие требования, как правило, сводятся к температурному режиму холодильных камер: например мясные и рыбные продукты необходимо хранить при -24 градусах, а молочные от 0 до +5 градусов. Для основной массы продуктов питания, в том числе для овощей и фруктов, от -1 до +1 градуса.

В ФСК Лидер считают, что крайне важным для арендаторов является надежное информационное взаимодействие с персоналом склада. При внештатной ситуации отключении электричества, поломке холодильного оборудования и т. п. арендатор должен быть немедленно поставлен в известность, чтобы успеть перевезти продукцию на другой склад и минимизировать финансовые потери.

Не упустить важное
Само по себе здание низкотемпературного склада несложное сооружение, но особые требования предъявляются к прокладке инженерных коммуникаций и установке дорогостоящего оборудования, а также к конструкции самого здания, высота которого может составлять от 8 до 36 м (в зоне высотного хранения). При строительстве склада-холодильника особое внимание уделяется устройству полов, так как изменение характеристик пола позволяет избежать промерзания грунта. Чтобы обеспечить бесперебойную работу устанавливаемому оборудованию, требуется утолщение стен и кровли теплоизолирующим материалом. Также необходимо предусмотреть проведение обработки металлоконструкций и всех металлических поверхностей от коррозии.

Важное значение имеют правильное зонирование низкотемпературного склада, а также оснащение его необходимым оборудованием. Кроме зон хранения продукции непосредственно складов в комплексе необходимы дополнительные технические помещения: компрессорная, пульт управления холодильным оборудованием, машинное и аппаратное отделения фреоновых холодильных установок. В складе должны быть дополнительные подъемно-секционные ворота в камеры глубокой заморозки, дополнительные тепловые завесы на внешние доки. Отдельного оборудования требуют специальные камеры шоковой заморозки и зоны работы с товаром. Все эти специфические требования существенно повышают плату за разработку и согласование проекта, получение исходно-разрешительной документации.

Особые требования предъявляются к безопасности холодильного оборудования. По мнению экспертов, на сегодняшний день еще нет абсолютно безопасного хладагента.

Как говорит Сергей Лазарев, президент KFS-Group, из-за стремления удешевить холодильное оборудование девелоперы стараются строить холодильники как можно выше. В среднем высота современного холодильного склада доходит до 28 м. Примерная себестоимость строительства 1 кв. м подобного сооружения более $3500, это в 3,5 раза дороже, чем затраты на строительство обычного сухого склада. Когда идет речь о холодильных отделениях, входящих в крупные сухие склады, подразумевается, что их высота равна общей высоте терминала. Обычно она не превышает 12 м. Затраты на строительство 1 кв. м такого холодильника примерно $2000-2500.

Важный момент холодильное оборудование, устанавливаемое в низкотемпературном складе, требует значительных мощностей. Холодильный склад требует как минимум в 3-4 раза больше электроэнергии, чем сухой, уточняет Сергей Лазарев. По словам Вадима Прозорова, на 10 000 кв. м склада-морозильника необходимо резервировать около 1 МВт электроэнергии, тогда как на такой же по площади склад общей категории около 0,4 МВт. В Москве, и особенно в Подмосковье, одна из основных проблем любого нового строительства дефицит мощностей. Иногда приходится прокладывать кабели к ближайшей подстанции, чтобы обеспечить необходимый уровень энергообеспечения, что существенно повышает стоимость проекта, говорит Иванов.

Дорогой мороз
Аренда площадей на складе-холодильнике обходится дороже, чем в обычном логистическом комплексе. Роман Соков, директор департамента консалтинга компании Becar Commercial Property Moscow, объясняет, что холодные склады более затратные, чем обычные, как в строительстве, так и в обслуживании. В холодных складах класса А в Москве ставки аренды с учетом операционных услуг доходят до $450 за 1 кв. м, в складах низкого класса С и ниже они составляют примерно $180-250 за 1 кв. м в год.

По словам Михаила Геца, в Московской области ставки на аренду площадей в качественном складе-холодильнике составляют $180-280 за 1 кв. м в год. По данным Миэль Коммерческая недвижимость, в среднем в холодильниках берут 30 руб. за 1 т в сутки (разброс цен от 26 до 53 руб. за 1 т в сутки). По словам Андрея Белинского, чистая ставка аренды холодного склада в ТЛК Томилино составляет $170-175 за 1 кв. м в год (без операционных услуг).

Стоимость операционных услуг зависит от того, какая компания обеспечивает обслуживание холодильного оборудования. Владимир Авдеев разброс цен объясняет качеством предоставляемых помещений, а также температурным режимом (низкотемпературные или среднетемпературные помещения), необходимостью дополнительного охлаждения товара до более низких температур (для фреоновых помещений).

Интереса нет
По словам Игоря Иванова, на сегодняшний день инвесторы и девелоперы не заинтересованы в строительстве складов-холодильников. Ведь проект дорогой, сложный, но далеко не самый прибыльный. В среднем себестоимость строительства 1 кв. м эквивалентна стоимости пяти лет его аренды, уточняет он. В целом на строительство нового низкотемпературного склада от сбора исходно-разрешительной документации до ввода готового объекта в эксплуатацию требуется от трех до шести лет, тогда как цикл реализации проекта обычного складского терминала в два раза короче.

Сергей Лазарев говорит также о несформированности в России рынка операторов холодильников логистических компаний, которые бы специализировались на управлении и обслуживании низкотемпературных складов. Поэтому потребители низкотемпературных складов в лице производственных и торговых компании есть, девелоперы, в принципе, готовы строить склады-холодильники, но нет необходимой прослойки между одним звеном цепочки и другим, говорит он.

Евгений Бакрин считает, что основной сложностью, с которой столкнутся девелоперы складов-холодильников, работающие в столичном регионе, станет особенность расположения новых объектов. Низкотемпературные склады необходимо строить в границах МКАД. По данным опроса, проведенного компанией Knight Frank, свыше 42% компаний потребителей холода хотели бы расширить свои арендуемые площади в городской черте. К этой группе близки компании, которым требуются склады на удалении не более 5 км от МКАД. Вместе они составляют почти 50% опрошенных.

Но запросы арендаторов в площадях в границах города в ближайшем будущем вряд ли будут удовлетворены. Срок ввода новых площадей неизвестен. Периодически появляются заявления о том, что на территории существующих хладокомбинатов будет вестись новое строительство. Но из-за недостатка финансирования реализация проектов затягивается на неопределенный срок. Строительство склада-холодильника в черте Москвы с учетом сложившихся цен на земельные участки, стоимости подключения к сетям и бесконечного сбора подписей для получения разрешения на строительство для коммерческих структур вообще лишено смысла, подчеркивает Игорь Иванов.

По мнению экспертов, в сложившейся ситуации наиболее перспективной представляется технология built-to-suit. Крупные продовольственные компании будут строить собственные склады-холодильники, отвечающие их потребностям по размеру, планировке, инженерным коммуникациям и оборудованию. По данным Knight Frank, крупные российские производители молочной и мясной продукции, а также их зарубежные коллеги, пришедшие на рынок более пяти лет назад, предпочитают решать вопросы расширения площадей своими силами или за счет дистрибуторов.

По словам Андрея Белинского, для девелопера технология built-to-suit является единственным способом гарантированного получения дохода. В этом случае заказчик и девелопер вместе формулируют техническое задание от видов устанавливаемого оборудования до общей площади склада и зонирования прилегающей территории и заранее оговаривают арендную ставку, способы и сроки выплат.

При строительстве склада под себя компания может учесть потенциал дальнейшего расширения и заложить в проект несколько сотен квадратных метров, рассчитанных на рост компании. Свободную часть можно сдавать, пока дополнительные площади не понадобятся собственнику склада. Учитывая ярко выраженное превышение спроса над предложением, такая схема не может не быть прибыльной, отмечает Иванов. Пример склад класса А компании Мираторг, который находится в 11 км от МКАД в Домодедовском районе. Склад емкостью 24 000 паллето-мест будет работать как для собственных нужд компании, так и для сторонних организаций.

Из объектов, находящихся на завершающей стадии строительства, Роман Соков выделил складской комплекс Spring Park общей площадью 100 000 кв. м на Егорьевском шоссе в поселке Родники. Холодильный склад займет на территории комплекса 7000 кв. м площадей. Строительство планируется завершить в конце 2007 г.

Недавно Миэль Коммерческая недвижимость консультировала проект строительства и использования низкотемпературного складского комплекса в Ленинском районе Московской области. Общая площадь строения на участке составит 8627 кв. м, из которых под складскую площадь будет отведено 6386 кв. м. Склад будет включать 14 598 паллето-мест, которые позволят обеспечить среднесуточный грузооборот склада объемом 500 т.

Планы по строительству низкотемпературного склада на территории существующего терминала Солнечный в Проектируемом проезде в Москве есть и в компании KFS-Group. Холодильники займут примерно одну пятую часть от общей площади терминала, и, по предварительным расчетам, их площадь составит 12 000 кв. м.

Активизация в сегменте холодных складов начнется только с падением доходности девелопмента обычных складов и насыщением рынка, подчеркивает Бакрин. Скорее всего это будут проекты, расположенные на одном земельном участке с уже существующими крупными складскими комплексами, говорит Алексей Остробородов.