Ипотека и недвижимость - Ставки по ипотеке продолжают расти

Вчера заседание комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике проходило с небывалым аншлагом. Свободных мест не было из-за того, что здесь обсуждался один из актуальных для мегаполиса вопросов: строительство гаражей в Москве на ближайшие три года.

Новая программа, предложенная на суд депутатов департаментом градостроительной политики, обещала до 2011 года исполнить сразу четыре заветных желания города и автолюбителей. Во-первых, дать гаражи-стоянки для временного размещения авто, установить перехватывающие гаражи-стоянки и гаражи-паркинги в центре Москвы, а заодно частично реализовать программу Народный гараж, которая до сих пор существует лишь на бумаге.

Равнодушных не было ни среди депутатов, ни среди приглашенных экспертов: все-таки на будущей неделе этот вопрос станет ключевым на заседании столичного правительства. Но вынесенная на обсуждение гордумы целевая программа по строительству недостающих москвичам машино-мест вызвала больше вопросов, чем ответов, у народных избранников. Прежде чем дать свое согласие выдать 3 миллиарда бюджетных денег на новый гаражный виток, они пытались узнать, смогут ли жители получить за эти деньги реальное, а не мнимое машино-место в обозримом будущем по сходной цене и есть ли альтернатива утраченным ракушкам и пеналам?

Выяснилось, что сейчас дефицит гаражей и стоянок в Москве составляет 53 процента. Таковы данные управления координации выполнения программ гаражного строительства. Видимо, нехватка еще вырастет, если учесть, что только за этот год снесли более полутора тысяч ракушек. Разработчики новой программы в лице департамента градостроительной политики обещают эту проблему решить: к 2011 году уменьшить дефицит места цивилизованной парковки не отходя от дома на 13 процентов, построив около 400 тысяч машино-мест. Однако заместитель председателя комиссии по городскому хозяйству Валерий Скобинов усомнился в точности столь оптимистических подсчетов. Как оказалось, данные, собранные в префектурах по уже построенным гаражам, оказались куда ниже тех, что приводило управление гаражного строительства.

Впрочем, не только расхождение в цифрах стало поводом для размышлений депутатов на тему: быть или не быть этой программе. Приглашенные на заседание представители московского городского отделения Всероссийского общества автомобилистов считают, что даже обещанные через три года 400 тысяч машино-мест Москву не спасут. По их утверждениям, чтобы столица была обеспечена на 60 процентов гаражами к 2011 году, потребуется 4,6 миллиона машино-мест, то есть ежегодно надо будет возводить больше миллиона.

В ГУП НИИ Генплана и вовсе уверены, что гаражная проблема будет кочевать из года в год, если экономически не стимулировать инвестора строить на дорогой столичной земле именно гаражи, а не что-то еще, приносящее доход повыше. А для этого нужно зарезервировать землю исключительно под благие гаражные намерения - чуть ли не хором подсказали эксперты разработчикам.

Однако авторы гаражной программы уверены, что и без резервации все у них получится: участки уже намечены. Причем фактически на уровне каждой управы. Однако смогут ли позволить себе место в таком новом гараже те, кто сегодня арендует у города машино-место? Народные избранники безуспешно пытались выяснить, почему с москвичами в ряде случаев не продлевают договор аренды земли на машино-место, когда-то оформленное по всем правилам? Департамент земельных ресурсов кивал на префектуры: мол, они решают продлевать или нет. Однако участники заседания напомнили, что префектурам давно невыгодно давать в аренду землю, которая имеет высокую инвестиционную привлекательность: куда лучше разыгрывать аренду по конкурсу. Видимо, как раз по этой причине программа Народный гараж осталась лишь красивой идеей. Хотя у департамента градостроительной политики свой взгляд на этот вопрос: в тексте программы сказано, что объекты программы Народный гараж являются объектами точечной застройки и могут быть реализованы исключительно на основе инициативы подавляющего большинства жителей. То есть фактически по принципу: съест-то он съест, но кто же ему даст. Вероятно, поэтому на обеспечение контроля за народным гаражом, в отличие от всех других, разработчики и просят немного денег: всего-то 75 миллионов рублей.
Эту тенденцию уже второй месяц подряд демонстрирует Индекс ФОСБОРН - показатель оптимальных предложений по ипотеке, демонстрирующий ситуацию на рынке в определенном регионе в течение фиксированного отрезка времени (в данном случае - в Москве за месяц).

Тем, кто собирается брать ипотечный кредит, лучше поторопиться.

Индекс может служить ориентиром для потенциальных заемщиков, желающих получить жилищный кредит, а также для конкурирующих между собой банков. В основу этого показателя закладываются лучшие условия кредитных организаций по всем категориям заемщиков в соответствии с долями на рынке.

Значения Индекса по итогам октября 2007 г. составили:

9,98% - средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в долларах США

11,50% - средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях

Данные показатели ухудшились:

- по сравнению с результатами расчетов по итогам первого полугодия 2007 г. - на 0,3 пункта в долларах США и на 0,7 пункта в рублях

- по сравнению с результатами расчетов по итогам сентября 2007 г. - на 0,14 пункта в долларах США и на 0,33 пункта в рублях

Весной и летом этого года российский ипотечный рынок был на взлете: ставки падали, появлялись новые игроки, банки продвигались в регионы, удлинялись сроки кредитования. Впервые ухудшение условий по ипотеке было зафиксировано Индексом ФОСБОРН по итогам сентября 2007 г. (по сравнению с I полугодием 2007 г.). В октябре тенденция продолжилась. Она связана, прежде всего, с тем, что некоторые банки ограничили выдачу ипотеки, увеличили сроки рассмотрения заявок и подняли ставки по жилищным кредитам.

Ситуация, в первую очередь, объясняется кризисом ликвидности, который возник из-за проблем с зарубежным фондированием. Почти все банки в большей или меньшей степени привлекают ресурсы на мировых финансовых рынках. Из-за известных ипотечных проблем в США стоимость фондирования возросла, что стало основной причиной изменений условий по ипотеке в России.

В результате многие российские банки стали сокращать высокорискованные кредитные программы (sub-prime кредитование) - без первоначального взноса и с неофициальным подтверждением дохода, при этом повышая предельно низкие на тот момент ставки по ипотечным займам. Также, банки стали более тщательно проверять потенциальных заемщиков, то есть ужесточили андеррайтинг, в результате увеличились сроки рассмотрения кредитных заявок.

Общую картину происходящего на нынешнем ипотечном рынке была бы не полной без данных по средневзвешенным процентным ставкам ЦБ РФ по итогам III квартала 2007 г. Согласно этим показателям, данные ставки в Москве несколько улучшились по сравнению с аналогичными показателями I полугодия 2007 г.

По итогам III квартала 2007 г. средневзвешенные ставки ЦБ РФ составили:

11,2% в долларах США
13,0% в рублях

Данные показатели улучшились по сравнению с итогами I полугодия 2007 г.:

- на 0,2% в долларах США
- на 0,5% в рублях

Что произошло?
Индекс ФОСБОРН существенно ниже, чем соответствующий показатель ЦБ РФ. В долларовом эквиваленте - 1,36 пункта, в рублевом - на 1,83 пункта. (Сравниваются Индекс ФОСБОРН по итогам сентября и средневзвешенная ставка ЦБ по итогам III квартала 2007 г.).

Такая разница объясняется тем, что Индекс ФОСБОРН демонстрирует оптимальное предложение по ипотеке, доступное сегодня российским заемщикам при полноценном информировании о существующих на рынке условиях кредитования. В течение августа - октября по указанным выше причинам с рынка исчез целый ряд банковских программ, считавшихся лучшими на рынке. Поэтому Индекс ФОСБОРН как показатель оптимальных ставок уже два месяца фиксирует ухудшение уровня доступности ипотеки.

Средние же условия по ипотеке остались практически неизменными. Это демонстрирует статистика ЦБ РФ, которая отражает фактические условия по выдаче ипотечных кредитов в стране.

Как уже отмечалось, одним из факторов сокращения банками sub-prime программ явилось ужесточение андеррайтинга. В результате при обращении в банки в III квартале 2007 г. ипотеку в среднем могли получить более качественные с точки зрения банков заемщики, чем в I полугодии 2007 г. Таким заемщикам кредиты выдаются традиционно по более низким ставкам. Отсюда - снижение средневзвешенных ставок ЦБ по итогам последнего квартала.

Затянувшиеся сроки рассмотрения заявок лишили многих потенциальных заемщиков возможности быстро получить ипотечный кредит. Можно сказать, что в целом сократилось количество людей, для которых получение ипотеки является доступным.

Прогнозы
Ставки по оптимальным предложениям ипотеки для различных категорий заемщиков в октябре продолжили повышаться. Произошло сокращение возможностей ипотечного кредитования для заемщиков с неподтвержденным доходом.

Отраженная выше тенденция может быть продолжена вплоть до следующего года. В результате удорожания ресурсов на международных финансовых рынках в российском ипотечном секторе будет происходить перераспределение ключевых позиций. Одни участники уменьшат на нем свою долю или уйдут с рынка, а другие, имеющие дополнительные ресурсные возможности, существенно увеличат свои ипотечные портфели.

Возможно и дальнейшее повышение процентных ставок по ряду программ ипотечного кредитования и ужесточение условий кредитования для заемщиков, которые не могут официально подтвердить свой доход.

Потенциал к улучшению ситуации лежит в плоскости устранения последствий американского ипотечного кризиса и стабилизации стоимости ресурсов на международных финансовых рынках. Тогда же может возобновиться тенденция к снижению ставок по ипотечным кредитам в России, отмечавшаяся в 2006 г. и в первом полугодии 2007 г.

Вывод
Разница показателей Индекса ФОСБОРН с данными ЦБ РФ за III квартал по-прежнему фиксирует значительный потенциал улучшения условий выдачи ипотеки для среднего потребителя за счет качественного информирования населения о доступных программах ипотечного кредитования.

Тем, кто собирается в ближайшие месяцы брать ипотечный кредит, лучше поторопиться. Ставки во многих банках остаются пока на прежнем уровне, и с помощью внимательного анализа рынка можно получить кредит на тех же условиях. Сокращение числа банков, выдаваемых ипотеку на лучших условиях, может привести к очередям, и сроки рассмотрения заявок еще больше затянутся. Если ставки во многих банках в скором времени действительно повысятся, то даже при тенденциях к улучшению ситуации на рынке их понижение произойдет далеко не сразу - не исключено, что наступит продолжительная стагнация.

Наиболее значимыми при оценке платежеспособности клиентов являются следующие параметры:

- Справка о подтверждении дохода
- Стаж сотрудника на последнем месте работы
- Трудовая книжка (банки не любят, когда потенциальный заемщик часто меняет работу)
- Тип недвижимости по ипотеке
- Оценивается бизнес, если заемщиком намерен выступить гендиректор или владелец компании