Ипотека и недвижимость - Малый бизнес сможет выкупить арендуемые помещения по льготной схеме

Рост гостиничного рынка недвижимости напрямую зависит от развития туристической отрасли. По данным столичного правительства, в 2006 году город посетили около 3,2 млн человек. До конца нынешнего года этот показатель может вырасти на 40 % и составить уже 4,5 млн. Иными словами, темпы притока иностранцев опережают показатели, заложенные в Московской программе развития туризма.

Тем не менее эксперты считают, что данный факт не отражает реальной ситуации на рынке, поскольку в настоящее время на лидирующие позиции могут рассчитывать лишь страны, формирующие сегмент делового туризма. К тому же следует учитывать еще одну специфическую особенность российской столицы. Паспортный контроль, таможня, транспорт, экскурсионные маршруты в ней по большей части остаются неизменными последние 30 лет. Помимо этого для рынка характерно и такое явление, как отложенный спрос. Многие туристы отсрочивают поездку в Москву из-за дефицита отелей средней ценовой категории.

Специалисты группы компаний Бекар подсчитали, что общая вместимость гостиниц столицы по сравнению с прошлым годом сократилась на 963 номера (по состоянию на I квартал 2007 года), причем только за счет среднего и экономического класса. Сегодня на реконструкции находятся такие крупные трехзвездочные гостиницы, как Москва, Россия, Минск, Ленинградская. Все они перейдут в категорию пять звезд. До конца текущего года планируется начать реконструкцию отелей Украина, Алтай, Останкино, Центральная, Турист.

По данным Департамента градостроительной политики, в нынешнем году введено в эксплуатацию 15 гостиниц на 570 мест, еще семь объектов должны сдать в IV квартале. К 1 января 2008 года в Москве будет в общей сложности 223 гостиницы на 72,4 тыс. мест. Для сравнения: в Лондоне примерно 1,7 тыс. отелей, в Париже около 1,5 тыс. Основная часть столичных гостиниц сконцентрирована в Центральном и Северо-Восточном округах. В совокупности на них приходится около половины городского гостиничного фонда, считают в компании Blackwood. Все отели класса люкс, а также большая часть категории бизнес расположены в центре города.

Средняя заполняемость номерного фонда в первом полугодии составила 75,5 %, а в сентябре, по данным агентства TRI Hospitality, она выросла на 4 % и достигла 79,5 %. При этом средняя стоимость проживания в качественных гостиницах Москвы была зафиксирована на отметке 230 евро, что на 20,6 % выше, чем в сентябре прошлого года. В результате средняя доходность номера составила 182 евро. Это четвертый показатель в Европе, который ставит Москву практически в один ряд с Лондоном и Парижем (217 и 255 евро соответственно), чего не скажешь об уровне обслуживания и безопасности. Не случайно в рейтинге РБК Лучшие отели мира московских гостиниц пока нет. Впрочем, и с доходностью не все однозначно. Например, удельный вес затрат на персонал в структуре расходов столичных отелей на сегодняшний день является самым низким в Европе 16 %. В том же Лондоне 40 %.

В конце III квартала темп роста стоимости проживания в отелях высшего ценового сегмента достиг 20 25 %, а в гостиницах средней категории и экономкласса 15 20 %. Лидирует по данному показателю открывшийся в июне Ritz Carlton, где стоимость проживания колеблется от 1 до 16 тыс. долл. / сут. Это одни из самых дорогих отелей в мире. Однако по прогнозам аналитиков компании Blackwood к 2008 2009 годам с вводом всех заявленных крупных гостиниц высшей категории в данном сегменте может наступить насыщение. Стоимость проживания стабилизируется или даже снизится. В среднем сегменте насыщение едва ли предвидится. Инвесторы и известные иностранные гостиничные операторы пока не спешат осваивать эту нишу рынка.

Возможно, ситуацию изменит недавнее решение правительства Москвы о предоставлении льгот девелоперам, взявшимся за строительство гостиниц средней категории. По этому случаю в нормативные документы, касающиеся гостиничного строительства, будет внесен ряд поправок. В частности, город обязуется за свой счет подготовить земельные участки к аукциону, то есть выставить их на торги без обременений, оформить за счет бюджета акт разрешенного использования (АРИ). Кроме того, столичные власти намерены удешевить подключение к электросетям: сегодня, чтобы обеспечить 1 кВт электроэнергии, нужно заплатить 45 тыс. руб. Самым дорогим бременем для застройщиков остается строительство инженерной инфраструктуры. Порой оно приводит к удорожанию проекта на 60 %. Так вот, город решил освободить строителей малых отелей (до 100 номеров) от обязанности тянуть трубы и дороги за пределами Третьего транспортного кольца. Вместе с тем столичные власти намерены штрафовать недобросовестных инвесторов, которые покупают земельные участки под строительство гостиниц, но потом меняют их функциональное назначение вместо отелей строят офисы, магазины или жилье. В конце октября депутаты Московской городской думы уже приняли постановление О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях.

В соответствии с ними за нарушение обязательных требований государственных стандартов, технических условий, строительных норм и правил, утвержденных проектов и других нормативных документов в области строительства при выполнении инженерных изысканий, проектных, строительно-монтажных работ, а также при производстве строительных материалов, конструкций и изделий предусмотрен административный штраф: для граждан в размере от 5 до 10 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), для должностных лиц от 200 до 300 МРОТ, для юридических лиц от 3 до 5 тыс. МРОТ или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток. Те же действия, совершенные должностным лицом, ранее подвергнутым административному наказанию за аналогичное правонарушение, влекут дисквалификацию на срок от одного года до трех лет.
До 2009 года малые предприятия на льготных условиях смогут выкупить арендованные у государства помещения. Такой законопроект в сентябре Госдума РФ приняла в первом чтении. Ко второму чтению депутаты обещают уточнить механизм оценки выкупаемого имущества. Вместе с тем, эксперты считают, что законодателям придется усердно поработать над поправками, иначе льготная приватизация недвижимости малым бизнесом может остаться только на бумаге.

На льготную приватизацию отведут мало времени
Согласно законопроекту Об особенностях участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендованного государственного и муниципального имущества, предприниматель сможет выкупить в собственность помещение, арендуемое им на срок не менее трех лет и площадь которого не превышает 300 квадратных метров. При этом выкупить офис представители малого бизнеса смогут в рассрочку на три года. Законопроект предусматривает, что воспользоваться своим правом предприниматели должны до первого января 2009 года, а после этого срока выкупать свои офисы им придется на общих основаниях.

Документ уточняет, что такая льготная приватизация коснется только коммерческого муниципального имущества, которое не предназначено для реализации органами местного самоуправления публичных функций и полномочий.

По словам председателя комитета Государственной Думы РФ по собственности Виктора Плескачевского, законопроект поможет малым предпринимателям во внеконкурсном порядке приобрести в собственность арендуемые ими помещения и, таким образом, получить имущественную базу для продолжения своей экономической деятельности.

Сейчас выкупить офис в собственность можно только на открытых торгах, и зачастую небольшие фирмы просто не выдерживают конкуренции с более крупными компаниями, которые стремятся скупить привлекательные помещения. Иногда малый бизнес и вовсе не допускают к участию в аукционе.

Предприятие очень часто не имеет прямого доступа к муниципальной или федеральной собственности: сложно собрать документы для участия в аукционе, сложно сделать заявку, а когда чиновники узнают, что будет участвовать независимая компания, то зачастую сразу снимают объект с продажи, - рассказывает генеральный директор компании Арт-билдинг Андрей Анохин.

По какой цене придется выкупать
Ко второму чтению депутаты обещают разработать ряд поправок, уточняющих перечень государственных органов, которые будут отвечать за оценку выкупаемого имущества. Пока в законопроекте сказано только, что приобретение имущества осуществляется арендатором по рыночной цене, установленной на основании отчета об оценке государственного и муниципального имущества.

Согласно закону Об оценочной деятельности, оценку имущества и составление такого отчета осуществляют независимые оценщики, - напоминает юрисконсульт юридической фирмы Частное право Елена Рябкова.

Единственно грамотным инструментом определения стоимости выступает оценка, в то время как все остальные методологии расчета, например, путем комиссии, экспертной оценки, не всегда предоставляют достоверные и точные данные, что может привести к коррупции, - считает генеральный директор компании Миэль-Коммерческая недвижимость Андрей Бушин.

Однако и при проведении оценки ее результат может разочаровать будущих собственников.

Наверняка оценщик не будет учитывать состояние помещения на момент заключения договора аренды, наоборот, он включит в цену выкупа ту сумму, которую предприниматель уже потратил на ремонт и другое благоустройство. В этой связи было бы справедливо, чтобы оценка учитывала такие затраты арендатора, - считает вице-президент Бест-недвижимость Михаил Гороховский.

Впрочем, эксперты говорят, что погрешность при независимой оценке может достигать 20%, и это вполне приемлемый уровень. Гороховский считает, что федеральное правительство должно выбрать оценщиков по конкурсу и доверить оценку помещений известным на рынке компаниям.

Злоупотреблений избежать будет сложно
Опрошенные эксперты признают важность и необходимость льготной приватизации предприятиями малого бизнеса.

Для малых предприятий это очень важный закон, по моим расчетам, правом выкупить помещение воспользуется около 70% арендаторов. Те предприятия, у которых недостаточно средств для выкупа, смогут взять кредит в банке, - прогнозирует Анохин.

По его мнению, реализация такого закона позволит избежать ситуаций, когда помещение пересдается по завышенной цене, то есть действует механизм субаренды.

Впрочем, эксперты не исключают, что с практическим применением будущего законопроекта могут возникнуть трудности. Чтобы этого не случилось, депутатам нужно доработать законопроект не только в части оценки выкупаемого имущества, но и в части установления критериев, по которым чиновники будут определять, какие предприятия смогут по льготной схеме приобрести в собственность арендованное имущество. Сейчас в документе сказано, что выкупить помещения вправе субъекты малого предпринимательства, являющиеся добросовестными арендаторами.

Законодательство не содержит понятия добросовестного арендатора. Критерий добросовестности является оценочным, причем такую оценку будут осуществлять чиновники, - говорит Рябкова.

По ее словам, незначительные нарушения арендатора, которые уже были устранены, могут послужить основанием для отказа в заключении договора купли-продажи.

Что касается критериев отнесения предприятий к субъектам малого предпринимательства, то пока они определены законом О государственной поддержке малого предпринимательства, который был принят в 1995 году. Согласно документу, такими критериями являются средняя численность работников в организации, ограничение доли участия в уставном капитале и т.д. Но нормы документа устарели, и уже принят новый закон о малом бизнесе, который вступит в силу в начале следующего года.

Поскольку решение о принадлежности компании малому бизнесу будут принимать чиновники, в этой сфере не исключены злоупотребления, - опасается Бушин.

По его мнению, законопроект будет действовать только в том случае, если удастся выработать и прописать четкие и доказательные критерии, по которым будут выбираться компании, которые смогут пользоваться льготами по выкупу помещений.

Иначе вероятность, что привилегиями при покупке офисных площадей воспользуются не только представители малого бизнеса, значительно возрастет, а с коррупционерами бороться будет гораздо сложнее, - добавляет Бушин.

По мнению вице-президента общероссийской общественной организации малого и среднего бизнеса ОПОРА России Владислава Корочкина, в законопроекте пока не заложены антикоррупционные меры.

Не исключено, что через малые предприятия помещения будут скупать более крупные компании. Чтобы это предотвратить, нужно запретить дальнейшую перепродажу выкупленного помещения, например, в течение трех лет, - считает Корочкин.

Из законопроекта неясно, будут ли арендаторы иметь преимущественное право приобретения арендованного государственного и муниципального имущества в случаях, когда оно находится в хозяйственном ведении преобразуемого в открытое акционерное общество унитарного предприятия. Количество таких арендаторов достаточно велико, но, с другой стороны, уменьшение имущества преобразуемого унитарного предприятия может плохо сказаться на его дальнейшей деятельности, - полагает Рябкова.

Правительство сомневается в успехе
Впрочем, несмотря на то, что законопроект прошел первое чтение в Госдуме, правительство пока выступает против его принятия: кабинет министров дал отрицательное заключение на документ. В правительстве считают, что цена выкупа арендованных помещений должна формироваться на аукционе. Также есть сомнения по этому законопроекту и у администрации президента.

Но депутаты настроены оптимистично и хотят окончательно принять законопроект в осеннюю сессию, чтобы, начиная уже со следующего года, малый бизнес смог подавать заявления на выкуп. Впрочем, по мнению юристов, реализация этого документа на практике, даже если он будет принят Госдумой и подписан президентом, в любом случае затянется, поскольку перечень документов, подтверждающих преимущественные права арендатора при выкупе офиса, будет определяться федеральным правительством.

Это означает, что арендаторы смогут реализовать свое право только после того, как правительство утвердит такой перечень, - предупреждает Рябкова.

Несмотря на замечания к документу юристов и участников рынка, большинство из них сходится во мнении, что такой закон необходим. Его принятие станет адресной поддержкой предприятий малого бизнеса, которые часто не выдерживают конкуренции с более крупными компаниями, так как не обладают необходимой для экономического развития материальной базой и, в первую очередь, недвижимостью. Преимущество, которое они, возможно, получат, в будущем позволит сэкономить на арендной плате, то есть включить значительные средства, которые они сейчас платят за аренду офисов и производственных помещений, в собственную прибыль.