Ипотека и недвижимость - Первый, но не тип

В Финляндии, в отличие от России, строительный комплекс не называют локомотивом экономики. Зато он стабилен, хотя и не свободен от проблем.

Последний раз пузырь на рынке недвижимости возникал в Финляндии в конце 1980−х годов. Затем, в 1990−х, он лопнул, после чего рынок пошел в рост, который не прекращается по сию пору.

По данным Центрального союза деловой жизни Финляндии, строительный комплекс обеспечивает 6% от ВВП. В нем занято около 170 тыс. человек. Рост рынка ограничен дефицитом кадров. По словам старшего экономиста центра Пенны Угрилы, примерно 5% строительных предприятий уже ощущают нехватку персонала, в первую очередь квалифицированных рабочих и прорабов. Заработки хорошие, а людей не хватает, сетует Угрила. Молодежь много лет не хотела идти в рабочие профессии. Ситуация меняется только сейчас. Сегодня в Финляндии действуют учебные центры, где молодые люди за два года получают рабочую специальность. Но прежде чем молодежь отправилась учиться в эти центры, строительные фирмы, общественные организации и власти Финляндии проводили разъяснительную работу, повышали престиж рабочих строительных профессий и т.д. Кроме того, финские компании активно агитируют жителей российского Северо-Запада приезжать на заработки в Суоми, и желающие есть (см. Российских сварщиков зовут в Финляндию, Эксперт С-З №36 от 1 октября 2007 года).

Кроме кадрового дефицита финский строительный рынок одолевает проблема удорожания стройматериалов, также аналогичная российской. Проблема номер один, как и в России, рост цен на цемент. С ним финские строители пока не научились бороться.

Качество вышло из леса
Финские строители известны качеством работы. Кроме того, в последнее время финны упирают на экологию. Возможно, поэтому в Суоми в строительстве так часто используется дерево не только при сооружении малоэтажных домов, но и при возведении многоэтажных зданий. Например, компания Finnforest Building Solutions (дочерняя структура Metsaliitto Group) строит высотные здания по собственным технологиям, комбинируя дерево, стекло и бетон. Офис компании в Хельсинки самое высокое в Европе здание, построенное на деревянном каркасе.

По мнению исполнительного директора Honkarakenne Эско Тиерикорпи, идеальный вариант для деревянного дома бревно. При этом компания, работающая по той или иной технологии, выбирает древесину строго определенных пород. В частности, Honka использует только финскую сосну, причем выросшую в определенной части Финляндии.

Право рубки строители приобретают у владельцев лесов. В Финляндии большая часть лесных участков принадлежит частным лицам. Почти половиной лесов в стране владеют члены концерна Metsaliitto Group (имеет организационно-правовую форму кооператива) 131 тыс. кооператоров. Рубка может быть и выборочная, и сплошная. За восстановление делянки отвечает хозяин.

Монолитные технологии также не чужды финским строителям. При этом технологии все время совершенствуются. Например, из Финляндии в Россию пришли навесные вентилируемые фасады. Сегодня они производятся на российском заводе Венталл компании Ruukki более 1 млн кв. м сэндвич-панелей в год (раньше их завозили в Россию из Германии). Финские инвесторы планируют увеличить выпуск, инвестируя в расширение производства 30 млн евро.

Также в арсенале Ruukki применение стальных фундаментов на монолитной заливке. Каркас в этом случае изготавливается быстрее, пояснил президент компании Саку Сипола, поэтому вместо 15 недель (столько требуется при обычных технологиях) на строительство дома уходит 11,5 недель.

Перестройка по закону
В историческом центре Хельсинки, как и любого европейского города (в том числе Петербурга), пятен под застройку нет. Поэтому финские строители перестраивают чердаки под мансарды или занимаются редевелопментом бывших индустриальных территорий.

В столице работает особая процедура согласований любых городских проектов с жителями. Ежегодно городское Управление по строительству рассылает по квартирам бюллетень своего рода презентацию запланированных проектов. Это источник информации для горожан. Существует процедура обжалования чиновных решений. Однако если проект обозначен в Генеральном плане, он обязательно будет реализован. Спорить можно только о деталях, например об этажности. В компании YIT утверждают, что когда строительная фирма обращается в управление, чтобы получить данные для подготовки проекта, как правило, уже известно, согласны ли жители. Если строительная компания вышла на площадку, значит все документы у нее в порядке, возражений не предвидится.

Сегодня в финской столице реализуется несколько проектов редевелопмента промышленных территорий в жилые кварталы. Например, компания YIT с 2004 года реконструирует территорию Ваханкаупунгинкоски (Порог старого города), прежде застроенную машинными мастерскими, распределительной подстанцией и другими зданиями производственного назначения. По словам прораба Антти Инкилы, снесено около 50 тыс. кубометров промышленной недвижимости. Однако это только часть зданий. Некоторые сносить нельзя из-за их исторической ценности пришлось перепрофилировать. Кроме того, потребовалась рекультивация земли, зараженной цинком, с нефтяными следами. К настоящему моменту из 12 запроектированных жилых домов готово девять, некоторые здания реконструированы. В жилом комплексе, который уже частично заселен, запланировано 420 квартир средней площадью 70 кв. м в новостройках и 29 квартир по 110 кв. м в старом здании, а также нежилые помещения. Полностью квартал сдадут летом 2009 года.

Дорого, но доступно
Если жилая недвижимость появляется на бывших промышленных территориях, цена ее по финским меркам высока (как, впрочем, и по российским). Например, упомянутый выше проект компании YIT оценивается примерно в 100 млн евро, стоимость земли составляет около 20 млн. Проект реализуется главным образом за счет кредитных средств. Средняя цена 1 кв. м жилья на этом участке 4,5 тыс. евро. Самая маленькая квартира стоит 200 тыс. евро, большие переваливают за 1 млн.

Однокомнатных квартир в предложениях строительных компаний Хельсинки немного, минимальные цены колеблются около отметки 200 тыс. евро. Как правило, застройщику необходимо уплатить только половину суммы. Это могут быть собственные средства или ипотечный кредит, рассказал вице-президент компании Suomen Rakennus Vienti (SRV) Юсси Оллила. Остальная часть выплачивается в рассрочку, которую покупателю предоставляет уже не застройщик, а жилищный кооператив. Чаще всего под 5% годовых на семь-десять лет, но известны случаи, когда сроки достигали 28 лет.

Частные дома в Финляндии могут обойтись несколько дешевле. Например, как говорит финансовый директор компании Мартти Кууронен, 1 кв. м в бревенчатом доме под ключ от компании Honka стоит 2,5 тыс. евро. Если добавить к этому стоимость земли и сетей 3,5 тыс. евро. Нежилые объекты получаются дороже, цена, как правило, зависит от функционального назначения, внутренней инженерной начинки и отделки.

Земля в центре Финляндии также недешева: участок в 1−2 тыс. кв. м стоит 100−500 тыс. евро. Кууронен отметил, что все больше россиян предпочитают покупать здесь землю и строить дом самостоятельно.

Экспансия с восточным акцентом
Несмотря на нехватку кадров в Суоми, финским строителям тесно на местном рынке они активно осваивают Восточную Европу и Россию.

Финские строительные компании присутствуют на российском рынке не первый год, некоторые еще со времен Советского Союза. В России их привлекает благоприятная конъюнктура: и нам, и финнам интересны любые проекты жилье, нежилые здания, инфраструктурные объекты.

Например, компания Honka только 40% своей продукции реализует в Финляндии, а значительную часть экспортирует, в том числе в Россию. Пока сборные дома изготавливаются на заводах в Финляндии (срок изготовления восемь-десять недель). Но если перерабатывать местное сырье, рассуждает Эско Тиерикорпи, конечный продукт получится в два раза дешевле, даже при том, что в России дорогое сырье и плохие дороги. Ищем каналы в России, но к лесам трудно подобраться, утверждает Тиерикорпи.

Компании Honka вторят другие финские фирмы. Мы сейчас меньше стали использовать лес из России, так как выросли таможенные пошлины, говорит вице-президент Finnforest Building Solutions Мика Каллио. Для компании Ruukki по количеству персонала Россия вторая страна после Финляндии, хотя офисы компании открыты во многих странах Восточной Европы. Строительство больше продвигается в России, производство строительных конструкций в Финляндии, пояснил Саку Сипола. Концерн Ruukki оценивает для себя емкость российского рынка в 4 млрд евро.

Финские компании работают не только как застройщики, но также и на подрядных контрактах. Например, компания SRV реконструирует в Петербурге отели Пулковская и Прибалтийская, где заказчиком выступает Park Inn, а ранее одевала в дерево Мариинский театр. Многие финские фирмы хотят работать в России, комментирует Мика Каллио.

Взаимопроникновение
В свою очередь, российские компании Северо-Западного региона также осваивают приграничную территорию. В 2006 году в составе петербургского холдинга Setl Group была образована компания Setl North Europe OY для девелоперской деятельности в Суоми. Она сразу приступила к возведению малоэтажных поселков около Иматры и Такхо.

Инвестирует в строительство недвижимости в Финляндии петербургская риэлторская фирма Смирнов и К через свой специальный департамент. Руководитель направления Скандинавия агентства Смирнов и К Михаил Зязев отмечает нарастающий спрос со стороны российских граждан и граждан других государств (Великобритании, Франции и др.) на приобретение новостроек в Суоми. Среди россиян немало желающих купить в Финляндии готовый бизнес (АЗС, магазины, отели). Рано или поздно они переезжают в Финляндию, чтобы жить здесь постоянно, и тоже увеличивают спрос на недвижимость.

И в Финляндии, и в России мы наблюдаем постоянный рост цен и спроса, говорит Зязев. Однако условия ведения бизнеса и защищенность финских бизнесменов пока лучше (их права защищены законами Евросоюза). Поэтому строителей Северо-Западного региона так интересует соседняя Финляндия.

В течение последних нескольких лет в Москве сохраняется устойчивая тенденция к возведению монолитно-кирпичных домов по так называемым индивидуальным проектам. Поскольку строители и инвесторы буквально "творят, что хотят", время от времени можно услышать негодующие заявления о том, что не нужно "засорять" город столь различными по форме, цветовой гамме и стилистике новостройками.

Но бурная жизнь столичного рынка недвижимости, которая спровоцирована высоким спросом на квартиры, не оставляет увлекшимся инвесторам времени подумать о том, как будет выглядеть Москва через несколько лет. Напротив, чем более дом необычен, тем дороже можно продать в нем квартиры, а следовательно, и заработать. И кроме того, строительство нетиповых домов поощряет московское правительство, которое в начале этого года решило увеличить долю нетипового жилья до 40% в общем объеме вводимой в строй жилплощади.

Экономия на бизнесе

Нетиповые новостройки, где цена одного квадратного метра составляет от $1000 до 2000, относятся к эконом- или бизнес-классу. Причем сами риэлторы признаются, что четких критериев для этих двух классов нет. Все ответы на вопрос, чем эконом-класс отличается от бизнес-класса, сводятся к тому, что бизнес-класс - "это чуть-чуть получше", чем эконом-класс.

Обычно дом эконом-класса - это монолитное, многоэтажное здание без инфраструктуры (в некоторых случаях она, однако, присутствует). Рядом со зданием должна находиться наземная автостоянка. В доме присутствует минимальный объем услуг: мини-котельная, доочистка воды, подключение к спутниковому телевидению, выделенная линия интернет. А вот дом бизнес-класса может быть "нашпигован" по полной программе (предел определяет лишь фантазия застройщика либо инвестора): помимо подземной автостоянки тут есть магазины, бар, ресторан, парикмахерская, бассейн, тренажерный зал, аквапарк, подземная автостоянка. Список можно продолжить. Но строго сказать, что должно быть в доме бизнес- или эконом-класса, а чего быть не должно - невозможно, отсюда и вольная трактовка терминов риэлторами.

Дома бизнес- и эконом-класса обычно возводят неподалеку от таких станций метро, как "Крылатское", "Щукинская", "Кунцевская", "Сокол", а также рядом с проспектами: Ленинским, Кутузовским, Вернадского или Университетским. По мнению риэлторов, эти районы со временем станут местом проживания среднего класса. Конечно, станут, если агентства недвижимости столь активно позиционируют эти районы как престижные и недорогие! А поскольку ныне именно агентства определяют ценовую политику на рынке недвижимости, то им не составляет труда не только придавать районам новый статус, но и формировать социальные слои населения.

Что такое бизнес-класс?

На рынке отсутствуют четкие общепризнанные критерии определения жилья бизнес-класса. Некоторые относят к этой категории все дома, по уровню выше панельных, но ниже очевидно элитного жилья. Другие считают, что между панельными домами и бизнес-классом существует еще прослойка монолитных домов эконом-класса. Оценка нижней ценовой границы такого жилья "гуляет" между $1000 и 1500 за 1 кв. м, верхняя - между $3000 и 5000 за 1 кв. м. В нашем понимании к этому классу можно отнести жилые комплексы и дома со стоимостью площади от $1200 до 3000 за 1 кв. м. Существует также ряд неценовых атрибутов, которые уже устойчиво связываются с понятием бизнес-класса. Нашей целью было выделить эти атрибуты.

Критерии лидерства

Объективным критерием, по которому чаще всего выделяют лидеров рынка, является их объем деятельности, "количество площадок". Возможность получать площадки под застройку свидетельствует о наличии у компании необходимого административного ресурса, является залогом надежности компании.

Если компания смогла получить хорошую площадку, то это значит: во-первых, что у компании есть административный ресурс, во-вторых, что у нее есть финансовые возможности.

Причем важным параметром для выделения компании в качестве лидера является не только ее сегодняшняя активность, но и те проекты, которые ей уже удалось реализовать.

Безусловно, важное значение имеет рекламная активность компаний, хотя уровень рекламной активности и реальные масштабы деятельности компаний могут не коррелировать между собой.

Считается, что, если много рекламных ресурсов - значит, компания крепко стоит на ногах. Конечно, не в том случае, когда у компании всего одна площадка и море рекламы.

Третьим параметром, по которому выделяются лидеры, является качество возводимого жилья. Качество жилья представляет собой сложное составное понятие, в которое могут вкладываться различные смыслы. Субъективна и оценка качества строительства в целом. На рынке сейчас вряд ли есть компания, качеством домов которой довольны абсолютно все. Один строитель сказал: "В Москве так плохо строят, потому что так хорошо покупают. Когда будет избыток, тогда можно поговорить о качестве".

Такой негативной оценке качества способствует то обстоятельство, что негативные оценки отдельных объектов привлекают всеобщее внимание и формируют общественное мнение.

Хотя на рынке есть и иная точка зрения: "качество жилья в целом адекватно стоимости". Есть некий "средний уровень" качества, которому соответствует большинство объектов.

Можно выделить три аспекта понятия качества:

качество строительства (соблюдение технологий),

качество используемых материалов,

качество инфраструктуры ("инженерка", "проводка", лифты и др.).

Самое главное из них, по общему мнению, - качество строительства.

Местоположение

К важнейшим параметрам качества жилья эконом-класса относится его местоположение.

Оптимальное местоположение включает в себя:

не слишком большую удаленность от центра,

удобные транспортные развязки (но дом не должен стоять "у дороги"),

наличие поблизости сквера или парка,

наличие в окружающем районе развитой инфраструктуры (школы, поликлиники, магазины...).

В Москве уже сложилось определенное территориальное разделение на относительно благополучные и неблагополучные районы. Жилье, соответствующее уровню бизнес-класса, строится в основном на западе и на севере столицы.

Обособленная территория

Жилой комплекс бизнес-класса должен обладать своей обособленной территорией, которая должна охраняться.

Причем охрана не ограничена постом и шлагбаумом на въезде в комплекс. Как правило, по периметру территории установлены камеры слежения, и данные поступают на центральный пульт. Под надзором и все подъезды. Число охранников, которые дежурят круглосуточно, должно быть не менее трех, чтобы иметь возможность оперативно реагировать на происшествия на территории комплекса.

Сроки строительства

Сроки строительства, а точнее, их соблюдение застройщиками продолжают оставаться актуальным параметром при характеристике застройщиков.

Комплекс услуг

Поскольку жилье бизнес-класса продвигается застройщиками в большинстве своем как "жилые комплексы с развитой инфраструктурой", было интересно узнать, какое содержание вкладывается в это понятие.

В идеале жилой комплекс должен предоставлять своим жильцам оптимальный комплекс услуг. Обязательной принадлежностью комплекса является наличие подземного гаража или охраняемой автостоянки. Желательно наличие магазина, возможно - небольшого кафе, "чтобы было, где перекусить, если лень готовить". Поскольку во многих семьях есть маленькие дети, желательно наличие "детской комнаты". Приветствуется и наличие небольшого спортивного зала с тренажерами.

Все остальное расценивается большинством как ненужные "прибамбасы", за которые покупателям квартир приходится доплачивать лишние деньги.

Риэлторы утверждают, что перегруженная инфраструктура является скорее недостатком для московского покупателя, у которого уже есть свои излюбленные рестораны, фитнес-центры, салоны красоты, от посещения которых он вряд ли откажется. Подобные излишества могут привлечь скорее иногороднего покупателя, который еще плохо ориентируется в Москве.

Имеются подтверждения, что "встроенные" предприятия обслуживания не пользуются популярностью у жильцов. Говорят, в парикмахерских девчонки готовы уже друг друга стричь, потому что к ним никто не ходит.

К тому же наличие на внутренней территории комплекса "посторонних" объектов со временем негативно влияет на такой важный параметр, как безопасность, поскольку, пытаясь хоть как-то окупиться, бассейны, фитнес-центры и пр. начинают предлагать свои услуги "людям с улицы".

Архитектура

Среди тем, относящихся к развитию строительства в Москве, тема архитектурных достоинств и недостатков новых жилых комплексов является одной из наиболее обсуждаемых в СМИ. Считается, что это обусловлено большой степенью закрытости всего, что связано с реальной экономикой строительства. При всем различии высказываемых мнений общее отношение к архитектуре можно охарактеризовать скорее как положительное или нейтральное, нежели чем негативное.

В целом наличие запоминающегося архитектурного облика можно отнести к дифференцирующим признакам жилья бизнес-класса.

Состав жильцов

Большинство покупателей жилья бизнес-класса хотели бы жить среди людей "своего круга". Однако говорить о какой-либо социальной однородности обитателей комплексов повышенной комфортности невозможно. Жилье такого уровня не случайно называется "жильем для среднего класса", - состав жильцов точно отражает несформированность такого класса в России. Единственное, о чем можно говорить, - это о существовании определенного имущественного ценза, который избавляет от соседства с совсем уж люмпинизированными элементами.

Муниципалы - это сейчас ругательство. Когда вы покупаете квартиру даже в монолитном доме, часть которого перешла городу, тогда рядом с вами может жить дядя Вася, переселенный из трущобы. И что бы вы ни сделали, все ваши начинания будут рубиться на корню. Это опять грязный подъезд, грязные лифты. Это серьезно. Народ должен быть социально однородным.

А сейчас даже для элитного жилья понятие социальной однородности является утопией.

Но хотя реальный фейс-контроль проводит мало кто, у многих жильцов новых домов складываются хорошие добрососедские отношения, что традиционно важно в России.

ВЫВОДЫ

Компании-застройщики оцениваются по следующим основным параметрам:

объем строительства и наличие уже реализованных проектов,

активность и последовательность рекламы,

качество строительства.

Жилью бизнес-класса приписываются следующие атрибуты:

качество строительства (соблюдение технологий),

качество материалов,

качество инженерной инфраструктуры,

местоположение,

наличие огороженной охраняемой территории,

минимальная дополнительная сервисная инфраструктура,

наличие гаража/стоянки,

относительно однородный состав жильцов.

В качестве дополнительного желательного атрибута было упомянуто наличие собственного названия у жилого комплекса.

При подготовке материала были использованы данные исследования жилья бизнес-класса, проведенного РА "Ива".

Виталий Горин

Генеральный директор компании "Арсенал Холдинг":

- Я думаю, что цена на жилье бизнес-класса останется по-прежнему высокой, а потом будет и еще расти.

Сегодня покупатели такого жилья есть, а дальнейший рост экономики должен способствовать тому, что количество потенциальных покупателей в этом сегменте будет увеличиваться.

Объем предложений тоже достаточно высок, и его снижения не ожидается. Дефицит земли в Москве приводит к тому, что дешевое жилье строить невыгодно, компании, которые строят типовые дома, постепенно уходят в Подмосковье. А остаются уже игроки на нетиповом рынке жилья.

Конечно, экономика предполагает, что рано или поздно должно произойти затоваривание и этого сегмента рынка. Но в России пока складывается так, что политика сильнее экономики. До выборов однозначно можно сказать, что затоваривания не произойдет. А дальше - время покажет.

Наталия Тихоновская

Директор управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":

- Одно из основных требований к жилью бизнес-класса - расположение в экологически чистом районе. Последние научные исследования показали, что именно экология больше всего влияет на состояние здоровья и продолжительность жизни человека. А следить за здоровьем - жизненная необходимость каждого современного человека. Поэтому наибольшей популярностью среди покупателей жилья сейчас пользуются дома в Западном, Северном, Северо-Западном и Юго-Западном округах, где экологическая обстановка наиболее благоприятная в столице.

Помимо места расположения большое значение имеет качество здания. Приобретая квартиру, надо быть уверенным, что жить в ней можно долго, удобно и счастливо без ремонтов и аварийных ситуаций. Дом должен быть построен по самым современным технологиям, а это прежде всего хорошее качество стяжки, ровность стен, надежные инженерные сети. Как показывает опыт, совершенно не обязательно, чтобы дом был оснащен очень дорогим импортным оборудованием, прежде всего это должно быть оптимальное соотношение приемлемой цены и хорошего качества. Грамотные покупатели всегда обращают внимание на то, чтобы в доме были хорошие лифты, радиаторы известных фирм, качественные стеклопакеты.

В доме непременно должен находиться подземный паркинг, без которого в современной Москве не обойтись, а территория дома должна быть огорожена и благоустроена. Кроме того, в доме должна быть собственная инфраструктура. Бесспорно, очень удобно, когда фитнес-центр находится в том же здании, а не в соседнем районе, а отпраздновать торжественное событие можно не в собственной квартире, а в банкетном зале на несколько этажей ниже. Не менее важна и инфраструктура района - жить вдалеке от магазинов, развлекательных и сервисных центров не очень удобно.

В настоящее время строительство ведется таким образом, что далеко не все дома соответствуют этим требованиям, но, как правило, в проекте застройки предусматривается развитие инфраструктуры района. Основная часть покупателей предпочитает приобретать квартиры там, где уже "все есть" или "еще в перспективе", - застройка районов ведется очень быстро.

Объекты эконом-класса возводятся в менее престижных районах, при их возведении используются более дешевые материалы (по сравнению с бизнес-классом). Кроме того, у домов эконом-класса могут отсутствовать обязательные для бизнес-класса паркинг, охраняемая территория, развитая инфраструктура и т. п.

Андрей Жинган

Руководитель отдела по связям с общественностью компании МИАН:

- Понятия эконом- и бизнес-класса сейчас многие риэлторы и застройщики толкуют по-своему. Бизнес-класс подразумевает более разветвленную инфраструктуру прилегающей территории. Если проект эконом-класса может предполагать паркинг только для жителей, то проект бизнес-класса - еще и гостевой. В домах категории бизнес-класса - многоуровневая система охраны. Если у эконом-класса это может быть охрана только одной территории, то у бизнес-класса - охрана каждого комплекса отдельно. Например, охраняется въезд не только на общую территорию, но и на территорию дома. Бизнес-класс отличается от эконом-класса более широко используемыми возможностями. В эконом-классе все условия сведены до разумного минимума, а в бизнес-классе все представлено несколько шире.

Есть потребители, которые исходят из наличия средств и выбирают то, что не дешевле, а выгоднее, и руководствуются соотношением цена-качество. Есть категории людей, для которых превалирует понятие престижности. Они в большей степени смотрят не на стоимость, а на престиж.

У каждого дома есть свои преимущества. Что касается нетипового жилья, то характерный пример - Куркино. В свое время люди по достоинству оценили этот район. Сейчас квартиры в нем реализуются достаточно активно. А чтобы понять преимущества того или иного дома, той или иной квартиры, нужно сравнить ценовую категорию.