Ипотека и недвижимость - Рискованный бизнес

Недавно СМИ проинформировали читателей о планах строительства на территории завода Серп и молот. Цифры впечатляют. Три вероятных инвестора собираются возвести здесь около 1,5 млн. кв. метров жилья и коммерческих площадей. Всего же территория завода позволяет построить более 5 млн. кв. метров жилых и офисных помещений. Другой не менее амбициозный проект связан с освоением полей аэрации в Люберцах. Там тоже можно построить целый новый город около 5 млн. кв. метров жилья (1, 5 млн. кв. м. собирается строить Москва, 3, 5 млн.кв. м. Московская область).

Вообще, проект актуализированного Генплана развития Москвы до 2025 года предполагает, что одним из главных источников земли для строительства жилья станут территории освобождаемых промзон. Всего же, по данным газеты Московская перспектива (официального издания Стройкомплекса), в столице 66 промзон, которые занимают около 20% от общей территории города. На первый взгляд может показаться, что это просто золотая жила для любого застройщика. Однако на взгляд специалистов аналитического центра ирн.ru, промзонам не грозит превратиться в конвейер по выводу на рынок огромных объемов жилья. Особенного единовременного давления процесс освоения промзон на рынок не окажет.

Москва ежегодно вводит около 5 млн. кв. метров в год, и, судя, по планам столичных властей до 2020 года построить 70 млн. кв.м. жилья, изменять этой цифре не собирается. Работы по освоению промзон строители Москвы ведут не первый год. Например, в 2006 году на освобожденных территориях промышленных зон было введено в эксплуатацию 810 тыс. кв. метров жилья, это примерно одна шестая от общей доли жилья, введенного за год (официальных данных по 2007 году пока еще нет). То есть, объемы квадратных метров, добываемых за счет вывода промзон, давно уже включены в ежегодные показатели объемов строительства жилья в Москве.

Также заметим, что процесс переноса предприятия крайне затратен, трудоемок и размыт во времени. Он может занять от 3 до 5 лет, и это если еще не возникнет дополнительных сложностей. Предприятию приходится решать не только производственные проблемы, связанные непосредственно с перемещением мощностей, но и кадровые, и социальные. Ведь очевидно, что при закрытии или переносе действующего производства в Московскую область с сохранением рабочих мест, коллектив неизбежно обновляется хотя бы из-за того, что не все готовы ездить на работу в Подмосковье.

А застройщику, осваивающему промзону, приходится думать о таких вещах, как очистка грунта, перенос промышленных коммуникаций, прохождение экологических согласований и экспертиз. Это не говоря уже о документальных проблемах, связанных с приватизацией 90-х годов. Все эти сложности не позволят промзонам в сжатые сроки превратиться в источники большого количества квадратных метров жилья.

Таким образом, специалисты аналитического центра ирн.ru полагают, что, строители будут работать на территориях освобожденных промзон примерно такими же темпами, которые они демонстрировали в прошедшие годы около 1 млн. кв. метров в год. То есть, увеличения текущих объемов строительства, а тем более, строительного бума это за собой не повлечет. С точки зрения экологии и архитектурного облика, Москва, безусловно, окажется в выигрыше. Но, так или иначе, не стоит рассматривать промзоны как панацею от всех бед. Действительно у них есть значительный потенциал, но велики и сложности его реализации. Вероятнее всего процесс вывода промзон будет сильно растянут во времени и пройдет без каких-либо потрясений для столичного рынка недвижимости.
Ожидания инвесторов, вкладывающих сейчас средства в строительство торговых и торгово-развлекательных центров, могут не сбыться. Москва за 2002 год удвоила объем площадей высококачественных торговых центров, а темпы их возведения не снижаются. В результате уже в этом году ставки аренды в менее продуманных или неудачно расположенных комплексах, скорее всего, начнут идти вниз, хотя спрос на торговые площади, особенно в центре столицы, пока еще превышает предложение. И если в этом году эта тенденция будет малозаметной, то в будущем она проявится в полном объеме.

Несмотря на ударные темпы строительства новых торговых комплексов и предупреждения риэлторов и аналитиков, ритейлоры активности не снижают. В январе вице-мэр Москвы Валерий Шанцев заявил в СМИ, что инвестиционные предложения различных фирм по строительству в Москве торговых центров составляют $3,5 млрд. По его словам, городское правительство получило заявки на строительство 100 магазинов сети "Пятерочка", 20 супермаркетов "Седьмой континент", торговых центров Metro и других магазинов.

"Нам приходится признать, что, к сожалению, не все застройщики обращают внимание на то, что происходит на рынке", - говорит директор по маркетингу департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила. Он отметил, что сейчас закладывается много строительных площадок под формат гипермаркетов (от 60 000 до 110 000 кв. м) : например, в районе Ленинского пр. , в Замоскворечье и в районе Садового кольца будут построены крупные торговые центры площадью около 100 000 кв. м каждый. Не останавливается строительство более мелких торговых центров (по 10 000 - 15 000 кв. м).

В результате, говорит Могила, прирост новых площадей составит в течение 1,5 - 2 лет около 800 000 - 900 000 кв. м, что примерно втрое больше результатов минувшего 2002 г. Такой переизбыток неизбежно скажется уже к концу 2004 г. , что приведет к снижению ставок, к простаиванию части неликвидных площадей, к изменению концепций неудачных объектов. Возможно также, что торговые сети будут занимать большие площади, но не смогут быстро и полностью их освоить. Это, в свою очередь, может сказаться непосредственно на их бизнесе, выражаясь в недостатке ассортимента, потере стандартов обслуживания и даже в пересмотре политики и стратегии работы некоторых сетевиков, полагает менеджер Penny Lane.

По мнению специалистов Colliers International, можно говорить об уже начавшемся снижении ставок в ряде комплексов. В частности, на летний период некоторые ввели практику сезонных скидок в размере 10 - 15%. А специалисты управляющей компании "Ермак" прогнозируют, что в некоторых комплексах в ближайшие 3 - 4 месяца продолжится понижение арендных ставок еще примерно на 20 - 30% , что не остановит отток арендаторов.

По данным компании Colliers International, в общей сложности в 2002 г. в столице было введено в эксплуатацию около 600 000 кв. м в современных торговых центрах. Объем собственно торговых площадей в них аналитики Stiles Riabokobylko оценивают в 345 000 кв. м. Всего, по их подсчетам, в 54 торговых центрах расположено 783 000 кв. м высококачественных торговых площадей. Таким образом, на 1000 москвичей приходится по 42 кв. м магазинов международного класса. Для сравнения: среднеевропейский показатель - 198 кв. м на 1000 чел. Если же принимать в расчет мелкие магазины, киоски и рынки, то на 1000 москвичей приходится 940 кв. м (по данным Департамента потребительского рынка и услуг правительства Москвы).

Основной спрос на протяжении 2002 г. , по данным Colliers International, формировался в сегменте уличной торговли и торговых центров. Из 30 основных торговых улиц наибольшее внимание торговцев, помимо главных магистралей (см. табл. ) , привлекали "бутиковые улицы": Третьяковский проезд, Столешников и Камергерский пер. , Кузнецкий Мост, Петровка. Наибольшим спросом пользовались помещения до 50 кв. м в торговых центрах и от 200 кв. м в отдельно стоящих зданиях. Самая большая доля торговых площадей сконцентрирована на Садовом кольце (22% ) и на Ленинском проспекте (21% ). Начальник отдела коммерческой недвижимости агентства МИАН Роман Плюхин объясняет это большой протяженностью и высокой плотностью транспортных потоков этих трасс. За ними, по подсчетам МИАНа, следуют проспекты Ленинградский (12% ) и Мира (10% ), Тверская улица (10% ), Новый Арбат (9% ) и Кутузовский проспект (8% ).

Риэлторы отмечают еще одну тенденцию: если в 2002 г. вводились торговые центры в районе МКАД, то в ближайшие два года будет активно осваиваться район Третьего транспортного кольца. Кроме того, аналитики обращают внимание на ликвидацию рынков (уже закрыты "Лужники", "ЦСКА", "Динамо"). В то же время в Москве ощущается большая потребность в цивилизованных площадках, рассчитанных на массового потребителя со средним достатком и ниже (типа "Горбушкин двор"). Эта ниша пока не заполнена и является востребованной и перспективной. Например, ТЦ "Москва" в Люблине уже ощутил усиление потока арендаторов.

Торговцы активно осваивают и новые районы. Например, на въезде в Куркино, на пересечении МКАД и ул. Свободы, строится торговый комплекс, рассчитанный в первую очередь на обитателей "московской Лозанны". Общая площадь двухэтажного комплекса - 10 000 кв. м, в нем планируется разместить супермаркет, магазины бытовой техники, товаров народного потребления, кафе, фаст-фуд. Владелец - фирма "Аланис" - оценивает объем инвестиций в него в $11 млн.