Ипотека и недвижимость - Минус проценты

Значительно ли страхование, предписываемое банком-кредитором, увеличивает стоимость обслуживания ипотеки? Какие виды страхования чаще всего бывают обязательными?

ОТВЕТ: Обязательное страхование самая серьезная среди дополнительных статей расходов по ипотечному кредиту. Большинство банков требуют, чтобы заемщик застраховал свою жизнь и здоровье, закладываемое имущество от повреждения и гибели (это не касается приобретаемых земельных участков). Некоторые предписывают страховать право собственности титул. Такой вид страхования касается в основном вторичного жилья. Вдруг на заложенную в банке квартиру объявятся нежданные претенденты третьи лица и собственность уплывет и от кредитора, и от кредитуемого.

Иногда страхование титула считается обязательным лишь в течение первых трех лет с момента получения кредита (кстати, этот вид страхования обычно не касается новостроек там другие риски). Некоторые банки, пытаясь создать более привлекательные условия для клиентов, вовсе отменяют титульное страхование, но других видов страхования рыночная тенденция по либерализации условий пока не коснулась. Когда наступает тот или иной страховой случай, страховая компания погашает всю задолженность перед банком, а заемщик и его близкие оказываются свободными от бремени, но жилье не теряют. В среднем страхование может обойтись в 1% от суммы кредита в год этот очень ориентировочный процент отражает расходы на все виды в совокупности. Умножьте на количество ипотечных лет, и получится немаленькая сумма.

У меня есть двушка 40 кв. м в хрущевке в Коломенском. Не так давно узнал, что дом собираются сносить. В каком районе я получу новую квартиру и какой у нее будет метраж?

ОТ ВЕТ: Если квартира приватизирована, вы получите жилье не меньшей площади в том же муниципальном округе (близость к метро, парковке, супермаркету в Департаменте жилищной политики не учитывают). Неважно, сколько людей зарегистрировано в квартире, площадь новой квартиры будет примерно такой же, что и старой, и никак не меньше.

Если же вы не собственник, а жилье муниципальное, расклад другой. При расчете будут учитываться социальные нормы и количество зарегистрированных в квартире человек. На одного полагается не меньше 18 кв. м общей площади. Иногда одиночкам выделяют побольше квадратных метров (это объясняется еще и тем, что квартиры в современных домах крупнее) но не больше 36 кв. м. Если прописанных двое, метраж квартиры составит от 36 до 50 кв. м. На семью из трех человек положено от 54 до 74 кв. м общей площади. На четырех и более человек по 18 кв. м на каждого. Количество метров зависит, в частности, от того, выдается квартира супругам или, например, брату с сестрой (во втором случае метров могут дать больше). Что касается района, квартиру вам могут предоставить в любом районе Москвы. Вы вправе подать заявление в Департамент жилищной политики с просьбой выдать вам квартиру в этом же районе или, например, округе. Однако гарантировать вам этого никто не может.

Въехали в квартиру в новостройке и хотим сразу, до того как класть паркет, утеплить полы. Во сколько обойдется установка теплого пола и насколько эта конструкция долговечная?

ОТВЕТ: Сама установка обойдется вам, в зависимости от фирмы, в сумму от $150 до $400 (это стройматериалы провода или трубы, стяжка, клей и работа мастера; добавьте к этой сумме стоимость полового покрытия, например плитки). Но одной установкой расходы не ограничатся будьте готовы к тому, что счета за электроэнергию увеличатся как минимум на треть. Если вы устанавливаете водяной теплый пол, который нагревается от горячей воды, а не электричества, ежемесячные платежи не увеличатся сколько вы платили за водоснабжение, столько и будете платить. Однако если теплые полы установлены на большой площади (скажем, во всех комнатах да еще в прихожей и на кухне), у соседей может измениться температура горячей воды в кранах, что, вероятнее всего, им не понравится.

Конструкция электрического теплого пола представляет собой змейку проводов, которая заливается стяжкой. Конструкция сама по себе прочная и, если все сделано грамотно, не дает сбоев. Включать полы можно, только когда стяжка застынет поэтому, если какой-то из проводов окажется поврежденным и система не сработает, придется полы ломать. С водяным полом в этом смысле проще, но зато высока вероятность однажды залить соседей. Особенно если вы устанавливаете не цельный трубопровод на стыках трубы когда-нибудь протекут. С цельным трубопроводом шансов испортить отношения с соседями меньше, но и установка обойдется дороже.
Недвижимость, купленная по ипотеке, ничем не отличается от обычной в том смысле, что и с нее можно получить налоговый вычет. И не только с основной суммы, но и с процентов, которые вы выплачиваете банку.

Имеем право
Раз государство предлагает налоговые льготы заемщикам, надо этим пользоваться. В соответствии со ст. 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщик, который приобрел жилье, может получить имущественный налоговый вычет в размере 13% от стоимости квартиры (дома), но не больше 130 000 руб. ипотеки это тоже касается. Кроме того, вы можете вернуть 13% с процентов, уплаченных банку, причем сумма вычета не ограничена. Если учесть, что во многих банках клиенты переплачивают по ипотеке 100% от стоимости квартиры, а то и больше, возврат по процентам в конечном счете превысит собственно основной имущественный.

На практике
Правда, получить деньги вот так сразу на руки не выйдет. Во-первых, нужен соответствующий ежемесячный доход, а граждане, которые ежегодно отчисляют в казну страны подобные суммы (см. пример-калькуляцию) в качестве налога, кредитов обычно не берут. Во-вторых, чтобы получить вычет с процентов, их нужно для начала выплатить. Получить имущественный вычет за купленную по ипотеке квартиру вы сможете уже в этом году (разумеется, если ваш ежегодный доход составляет 1 млн руб.), предъявив работодателю уведомление об освобождении от уплаты налога на текущий год из налоговой инспекции, или в следующем году (тогда государство переведет положенные 130 000 на ваш банковский счет). Вычет за проценты могут начислять по мере того, как вы выплачиваете их банку. Чтобы ежегодно получать $3 000 ($60 000/20 лет, см. пример-калькуляцию) в качестве налогового вычета за проценты, вам нужно зарабатывать около $2 000 в месяц.

Если вы получаете меньше (и при этом каким-то чудом взяли кредит на подобных условиях), значит, и вычет вам вернется меньший по сумме, но максимально возможный для вашей белой зарплаты.

Через год вы можете оформить следующий вычет по процентам, через два года - еще один, и так на протяжении 20 лет, пока не получите всю сумму, выплаченную банку.

Пример-калькуляция
Сколько вы сможете сэкономить, применив налоговый вычет за проценты?

Расчеты производятся по сложной формуле, поэтому мы не будем считать вручную, а воспользуемся кредитным калькулятором на сайте credit-calc.ru*
* В расчетах не учтены банковские комиссии и сборы на страхование.

Теоретически, получив налоговый вычет, вы компенсируете эти деньги.

Нюансы
- Основное требование, которое предъявляет налоговая служба, - кредит должен быть целевым, в тексте кредитного договора должна присутствовать ссылка на конкретный объект недвижимости и прописана его стоимость.

- Обратите внимание на сумму кредита, указанную в договоре. Нередки случаи, когда продавец, пытаясь минимизировать налог, ставит в договор купли-продажи сумму, не превышающую миллион рублей, а все оставшиеся средства проходят по отдельной расписке. При этом банку все равно, поделен кредит на две части или нет, поскольку в залоге у банка остается недвижимость, а не деньги. В итоге в проигрыше только вы: применить вычет за проценты, уплаченные по второй, завуалированной, части кредита, невозможно.

- Вычет с процентов вам могут начислять на протяжении всего срока кредитования. Можете подать декларацию, когда выплатите весь долг, можете получать возврат налога частями.

- Оформив вычет с покупки квартиры, вы можете подать документы на вычет с уплаченных процентов. Если весь имущественный налог вы в первый же год не получили, потом он приплюсовывается к процентному вычету.

- Имейте в виду, что при перекредитовании вычет с процентов вы получить уже не сможете.

Возврату подлежит
Есть два способа вернуть налог:

1) Подать декларацию в налоговую. Возврат придет на ваш личный банковский счет. Потребуется также кредитный договор с прописанной в нем схемой начисления процентов.

2) Взять в налоговой уведомление и отнести его работодателю - вам просто уменьшат подоходный налог. Это и удобнее, и быстрее. Во-первых, вычет вам предоставят уже в текущем году, до окончания налогового периода. Во-вторых, налоговая по закону обязана рассмотреть ваше заявление в течение месяца. Если вы решите не привлекать к этому делу работодателя, процесс может затянуться месяца на три.

Консультанты:
Александр Немыкин, начальник отдела продаж и развития ООО Ажур-Аудит;
специалисты МИАН-агентства недвижимости