Ипотека и недвижимость - Чем отличаются друг от друга типовые панельные серии домов? что покупатель получает за свои деньги?

Среди нас есть те, кто празднует Новый год дома, те, кто уезжает на праздники за границу, и те, кто предпочитает загородный вариант. Все эти случаи на практике могут выглядеть сколь угодно разнообразно, в зависимости от материальных возможностей празднующего. По обывательской логике, чем больше денег, тем больше и выбор. Но на практике оказывается, что деньги решают далеко не все. По крайней мере, если речь идет об аренде элитного загородного дома.

Надо понимать, что загородная аренда на краткий срок разительно отличается от аренды долгосрочной: тут свои высокие сезоны, свое соотношение спроса и предложения и уж совсем свои цены за 3-4 праздничных дня придется выложить как минимум месячную сумму аренды. Но, во-первых, основной препоной являются вовсе не деньги (учитывая специфику арендаторов элитной загородки), а во вторых о деньгах поговорим отдельно.

Плохие новости для людей с хорошими деньгами
Начнем с плохой новости (впрочем, новость это только для тех, кто никогда ничего не арендовал на праздники): сейчас снять уже ничего не получится. Пик спроса, как говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая, и правда приходится как раз на ноябрь начало декабря, но хорошего предложения не остается уже к октябрю: знающие арендаторы подбирают себе вариант еще в конце лета.

Плохая новость номер два: как это ни странно на первый взгляд, никто особо не торопится сдавать элитные дома на праздники. Сдают практически единицы, рассказывает Андрей Игнатов, руководитель пресс-службы компании Терра-недвижимость. Конечно, аренда на короткий срок приносит ощутимые на первый взгляд деньги, но велик риск получить пострадавший за праздники дом. Так что, как правило, элитные коттеджи сдаются минимум на месяц-два, а в случае аренды на несколько дней, помимо соответствующей цены, хозяева ставят массу дополнительных условий это в первую очередь страховка и залог. Кроме того, рассказывает генеральный директор компании Ostogenka Real Estate Максим Сухарьков, весьма популярны у собственников жесткие ограничения из серии только для семейных пар и не более 6-7 человек. При этом цена аренды на коттедж возрастает вдвое, а иногда и втрое, включая депозит (месячная сумма аренды коттеджа), добавляет Сухарьков.

В элитном сегменте разовой, или, как ее еще называют, праздничной, аренды практически не бывает, соглашается руководитель дачно-развлекательного комплекса Гагаринлэнд Василиса Баженова: Во-первых, потому что для собственника, купившего дом за $3 млн, совершенно не играет роли сумма в $15-20 тыс. или пусть даже в $25 тыс. Зато он прекрасно понимает, что получит прокуренный дом, испорченную мебель или бытовую технику. Во-вторых, коттеджи в элитном сегменте покупаются для того, чтобы жить и отдыхать там самому или со своей семьей, а не пускать туда периодически чужих людей, чтобы они как следует повеселились. Так что сдать свой дом на праздники владелец элитного коттеджа, конечно, может (в основном по причине острой финансовой нужды). Но очень редко, подчеркивает Баженова, он идет на этот шаг повторно, и тем более редко превращает новогоднюю аренду в постоянный бизнес.

Что требуется, что есть и сколько все это стоит
В высоком ценовом сегменте наибольшим спросом пользуются дома, расположенные на престижных направлениях: Рублево-Успенском, Новорижском, Дмитровском, Минском шоссе, рассказывает Мария Литинецкая. Удаленность от МКАД в выборе не является основной, хотя клиенты при высоком бюджете предпочитают снимать дома в ближнем и среднем Подмосковье (до 30 км от МКАД). Большое значение играют природные характеристики: клиенты отдают предпочтение домам, расположенным в лесу либо имеющим туда выход. Сейчас, как говорит Максим Сухарьков, арендаторы все чаще предпочитают Новорижское направление Рублевке. Набирает популярность и Дмитровское направление благодаря множеству парков для активного отдыха: здесь расположены и Сорочаны, и Волен, и Яхрома. Наличие поблизости развлечений действительно хорошая приманка: коттедж арендуется всего на несколько праздничных дней, поэтому арендатору (если он, конечно, не собирается провести их все в алкогольном беспамятстве возле телевизора) важнее не сам дом, а его окрестности. Впрочем, как мы уже говорили, бороться за арендатора, завлекая его невиданными фишками, хозяевам дома совершенно не нужно: праздничная аренда классический рынок арендодателя.

Предложение (в этом году чисто теоретическое) сосредоточено, как правило, на Рублевском, Новорижском, Дмитровском направлениях. Если брать Рублевку, говорит Игнатов, то предложение здесь начинается уже за Николиной Горой, за 25-м км от МКАД: Предлагаются дома, которые в обычное время стоят порядка $7 тыс. в месяц; в новогодний период, соответственно, эту сумму просят за 3-4 дня аренды. Вообще же разброс цен здесь довольно значителен в некоторых случаях это и $75 тыс. Ценовые рекорды побиты уже в предновогодние праздники. В период новогодних каникул изменения цен не происходит. В принципе, краткосрочная аренда (от нескольких дней до месяца) всегда обходится дорого, потому что расчет стоимости ведется посуточно. Минимальная цена за сутки $1000, рассказывает заместитель директора компании Миэль-Аренда Мария Жукова. Разумеется, это минимум не для элитного коттеджа, а минимум в принципе.

Каждому свое
Так что, приходится признать, праздничная аренда в элитном сегменте загородного рынка вещь сильно на любителя. Для просто состоятельных клиентов есть рынок краткосрочной аренды бизнес-класса как раз такие дома обычно и снимают для корпоративных мероприятий компании; правда, сейчас и такое предложение тожу уже почти не найти. Простым смертным без собственного загородного дома остаются праздники на даче/в коттедже у друзей; еще можно снять дом на длительный срок (заранее!). А миллионерам, ей-богу, проще и спокойнее будет провести праздники за границей там, можно быть уверенными, новогодних предложений куда больше, поскольку рынок более насыщен предложениями.
Похоже, негласное соревнование между панельными и монолитными домами закончено. Монолиты застолбили за собой точечную застройку в обжитых районах, а панели комплексно осваивают целину Подмосковья и отдельных московских промзон. Конкуренция сегодня идет не столько между панелью и монолитом, сколько между панельными сериями, когда модернизированные варианты приходят на смену устаревшим.

Рост цен на квадратные метры спутал все представления о том, как может и должно выглядеть жилье в эконом-классе. Покупатель, выложивший сумасшедшие деньги за жильё в обычном панельном доме, зачастую предъявляет к квартире завышенные требования. Но маловероятно, что в типовой двушке будет 20-ти метровая кухня или два санузла, ведь панельное домостроение никогда не претендовало на кутюр. Его преимущества проявляются по-другому.

Во-первых, это сроки. Монтаж панельки занимает в среднем 10 месяцев, на монтаж монолитов уходит до 1,5 лет. А скорость возведения дома всегда была одним из важнейших потребительских свойств. Во-вторых, типовое жилье требует меньше затрат на ремонт, ведь дизайн-проект какой-либо оригинальной квартиры не так-то просто сделать самостоятельно. Для стандартной же двушки найдется масса образцов для подражания. В-третьих, качество панели более предсказуемо, в отличие от монолита, так как в основе индустриальный способ домостроения, подразумевающий обкатанные десятилетиями технологии.

Однако многие современные панельные серии обладают и особыми характеристиками, которые позволяют специалистам рынка относить такие дома уже не к типовым, а к построенным по индивидуальным проектам. Такое разнообразие серий отражается прежде всего на цене: при прочих равных (местоположении, площади, этажности), стоимость квадратного метра может достаточно существенно различаться в домах разных серий. Так, квартира в одной из самых популярных серий, П-44Т (современная модификация серии П-44), обойдется от $3700 до 4100 за м2, средняя стоимость квадратного метра в домах новой на рынке серии И-155 составит от $3700 до 4000, квадрат в домах серии КОПЭ Парус обойдется покупателю в среднем в $3400-3500, а наиболее доступна цена в сериях ИП-46С и П-3М от $2900 за кв. м.

Что же мы получаем за эти деньги?
Отличительной особенностью серии П-44Т (ДСК-1) является узнаваемый, привлекательный фасад, отделанный керамической плиткой под кирпич. Для отделки фасада нередко используют и декоративные элементы рустовки, арочные окна и карнизы. Квартиры имеют высокие потолки, просторные комнаты, и кухню от 10 до 15 метров (из кухни вынесен даже вентиляционный короб, что позволяет более рационально использовать пространство). В этих домах иногда бывает и мансардный этаж, что придает таким квартирам совершенно индивидуальный шик. Важно и то, что технологии возведения серии давно отработаны.

Серия И-155 (ГК СУ-155) разнообразна по набору и планировке квартир за счет принципа конструктора, в этом смысле она стала для панельного домостроения революционной. Предусмотрена так называемая свободная планировка, как в монолите. Среди других особенностей наличие эркеров, увеличенная высота потолка (до 3 м), большая (до 14,5 м2) кухня, в трешках предусмотрен и гостевой санузел. Немаловажный момент: пока только в этой панельке возможно строительство подземных гаражей. Остается добавить, что по оценкам экспертов серия И-155 считается лучшей в своем сегменте. Покупательский спрос растет с каждым годом, и популярность квартир в домах И-155 во многом объясняется тем, что застройщик дает 5-летнюю гарантию на устранение любых замечаний со стороны покупателей.

В серии КОПЭ Парус (ГК ПИК), являющейся модификацией всем известной с 70-х годов серии КОПЭ, относительно свободно формируется ассортимент квартир и их планировка. В римейке устранены и два прежних недостатка, неказистый внешний вид и маленькие балконы: теперь Парус отделывается благородной плиткой под мрамор, а фасад украсили просторные лоджии и эркеры. Кроме того, при проектировании Паруса было внедрено множество инженерных новинок, используются современные материалы.

Серия ИП-46С тоже является римейком старой серии П-46М, и основной заказчик этого сериала -- город, которому хронически не хватает однушек и двушек, наиболее востребованных для социального жилья. Серия ИП-46С с данной задачей справляется прекрасно. Впрочем, у нее есть и хорошие рыночные показатели. Квартиры в таких домах (если им повезет дойти до рынка) расхватываются на самых первых стадиях котлована. Причина проста самая доступная цена за самое понятное (и главное предсказуемое) качество.