Ипотека и недвижимость - Квартиры со свободной планировкой: за и против

Первые осенние результаты, зафиксированные на московском рынке недвижимости, подтвердили предположения многих экспертов. После незначительного летнего снижения ставок и коррекции в переоцененных сегментах рынка цены на жилье вновь стали расти. Практически все риэлторские компании зафиксировали увеличение спроса. Зато соответствующего ему роста предложения не произошло. Скорее наоборот.

Медленно,но верно
Начало осени сделало более очевидной не слишком явную летом тенденцию постепенного роста цен на московские новостройки, которая распространяется на все классы жилья. По данным аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ, с начала года прирост составил 8,4%. В свою очередь специалисты компании Новая площадь отмечают, что в сентябре наиболее динамичными были изменения в сегменте эконом-класса. Еженедельные изменения средней цены квадратного метра на объекты недвижимости в данном сегменте варьировались от 0 до 1,5%. Таким образом, спустя месяц средняя цена на квартиры эконом-класса возросла на 2,5%, тогда как на объекты бизнес-класса -- на 1,5%, а на квартиры с низкими потребительскими свойствами -- на 0,8%.

Не все компании располагают схожими данными. По словам директора департамента городской недвижимости Vesco Realty Ланы Волохиной, рост стоимости квартир был зафиксирован на незначительном уровне. С начала осени в сегменте эконом-класса цены увеличились примерно на 0,2--0,3%, таким образом, прирост составил порядка 10--13 долл. за квадратный метр. В сегменте городской недвижимости бизнес- и элит-класса рост стоимости также зафиксирован на уровне 0,3%, средний прирост составил 25--30 долл. за квадратный метр.

На рынке вторичного жилья также заметна активизация. Правда, признаки этой тенденции появились еще в июле, когда предложение сократилось на 8%, а цены выросли на 1%. После чего тенденция стала только крепчать. По итогам сентября средняя цена предложения столичных квартир увеличилась на 1,05% и составила 4920 долл. за кв. м. С начала года (относительно декабря 2006 года) уровень средних цен повысился на 1,9%, -- отмечает директор Аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ Владислав Луцков.

Что касается объема предложения, то здесь аналитики рынка расходятся во мнениях. По данным многих экспертов, значительных изменений с наступлением осени не произошло. Во многом данная тенденция обусловлена запретом на точечное строительство, в связи с чем наблюдалось сокращение объемов строительства и, как следствие, число предложений осталось неизменным. Таким образом, уход с рынка одних объектов компенсируется появлением новых, -- комментирует Лана Волохина из Vesco Realty.

Аналитические данные консалтинговой компании Инком говорят о другом. Согласно еженедельному исследованию компании за период с 8 по 14 октября, общий объем предложения квартир в Москве продолжал сокращаться чуть более высокими по сравнению с прошлой неделей темпами (-2,4% за неделю против -1,3%). В компании предполагают, что продолжающееся уменьшение объемов предложения в Москве может быть связано с растущим уровнем спроса.

Согласно данным компании Инком, на сегодняшний день наибольшее число объектов к продаже предлагается в ЦАО, ЗАО, ЮЗАО. На долю менее престижных и дешевых районов, в числе которых ВАО, ЮВАО и Зеленоград, приходится около четверти всех предложений. Наибольшее количество предложений приходится на качественное жилье (элитные, монолитные, сталинские, кирпичные с большой кухней, современные панельные дома). В свою очередь удельный вес жилья невысокого качества (пятиэтажки и типовая панель) составляет около трети всех предложений, при этом наибольшее снижение объемов отмечено в сегменте пятиэтажных хрущевок.

Спрос подрос
Некоторые специалисты убеждены, что рост цен спровоцирован сезонным повышением спроса. Этого мнения придерживаются аналитики компании Новая площадь. Основным локомотивом роста цен в Москве являются объекты бизнес-класса, которые в течение всего времени коррекции цен в наиболее массовом сегменте (эконом-классе) продолжали увеличиваться в цене, -- отмечают представители компании Новая площадь.

Директор по маркетингу и продажам компании Квартал Сергей Лушкин также считает, что с начала осени на московском рынке недвижимости наблюдается увеличение спроса на квартиры всех классов. Такому явлению поспособствовало возвращение на рынок потенциальных покупателей, которые отложили покупку квартиры в начале 2007 года в ожидании коррекции цен на объекты недвижимости. Кроме того, информация о сложностях с ликвидностью на финансовым рынке и слухи о грядущем повышении процентных ставок на ипотечные кредиты косвенно влияют на количество проданных квартир. Покупатели, желающие приобрести недвижимость с помощью ипотеки, ускорили процесс выбора квартиры и подачи документов в банки, чтобы иметь возможность совершить сделку по существующим на данный момент условиям, -- говорит г-н Лушкин.

Об увеличении активности покупателей говорит и Лана Волохина, правда, при этом замечает, что на увеличение объема продаж данная тенденция практически не повлияла, в то время как в значительной степени увеличилось количество показов квартир. Кроме того, начало осени на вторичном рынке отмечено значительным ростом объема альтернативных сделок, данная тенденция затронула в первую очередь сегменты доступного жилья. Пока рано говорить, что ожидания по увеличению цен на жилье с наступлением осени оправдались, так как зафиксированные ценовые коррекции пока незначительны и во многом были обусловлены окончанием сезона отпусков, а также удорожанием себестоимости жилья в новостройках, которое влекло за собой рост цен в других сегментах. Кроме того, на изменение ценовой динамики в сторону незначительного повышения оказала влияние тенденция сокращения объемов строительства, -- говорит она.

Есть и другие точки зрения. Специалисты аналитического портала ирн.RU, публикующие еженедельные индексы рынка недвижимости, убеждены, что рост ценовых показателей на рынке столицы пропорционален ослаблению доллара. И пока американская валюта продолжает терять свои позиции, повышение долларовых цен на московскую недвижимость, скорее всего, сохранится.

Предварительные итоги - 2007
Прогнозы других аналитиков рынка более оптимистичны. В ближайшие два месяца рынок городской недвижимости будет стабилен, и значительных изменений не предвидится. Цены будут по-прежнему демонстрировать плавный рост на уровне от 0,8 до1,5% в месяц. В то же время как в конце декабря можно ожидать увеличения покупательской активности, количество заявок возрастет. Спрос может превысить предложение, тем самым провоцируя увеличение цен на жилую недвижимость примерно на 2--4%, -- отмечает Лана Волохина.

В компании Новая площадь также прогнозируют дальнейший рост цен: Его запас у объектов эконом-класса составляет как минимум 3% и 1% для квартир с низкими потребительскими свойствами. Годовой рост цен на жилье бизнес-класса, вероятнее всего, уложится в стандартные 10--12%. Уже сегодня по отношению к началу года средняя цена на квартиры бизнес-класса возросла на 7%.

Что касается вторичного рынка жилья, то с ростом деловой активности участников рынка ожидается дальнейшее увеличение уровня спроса и положительная динамика цен -- до +2% в месяц. Таким образом, по итогам года (с декабря прошлого года по декабрь нынешнего) рост цен может составить здесь порядка 10%.
В Москве квартиры без внутренних стен (с так называемой свободной планировкой) появились около десяти лет назад. Сейчас эта практика стала довольно распространенной. Отделка и типовая планировка характерны преимущественно для жилья экономкласса, предназначенного в первую очередь для решения социальных проблем. А новостройки бизнес-класса, как и элитные дома, сдают в лучшем случае с черновой отделкой и уж точно без внутренних перегородок. Отношение к таким квартирам неоднозначное. В частности, законодатели считают фактический недострой неправомерным. Застройщики, напротив, преподносят его как новый подход к удовлетворению нужд и чаяний клиентов, которые обычно хотят воплотить собственный проект обустройства жилья. Покупатели же, по сути, приобретают кота в мешке свобода, которую они получают, на поверку оказывается весьма условной и дорогостоящей.

История вопроса
В прошлом веке в нашей стране господствовало индустриальное домостроение. С развитием рыночных отношений начали возводить высотные типовые дома, увеличили площадь квартир, однако и это многих покупателей не удовлетворило. Именно тогда проявилось стремление собственников иметь жилье не как у всех: стало популярным, например, покупать две соседние квартиры и объединять их в одну, переносить кухни, отстраивать заново ванные комнаты и санузлы. Содействовало этому процессу и появление на российском рынке в середине 90-х годов качественных импортных строительных материалов, воодушевивших хозяев на роскошные, как тогда говорили, евроремонты.

Заметим, что довольно часто перепланировку осуществляли незаконно, без согласования с БТИ, что порой приводило к серьезным проблемам, например к нарушению жесткости конструкции.

На сегодняшний день большинство квартир, предлагаемых в монолитно-кирпичных домах на первичном рынке, имеют свободную планировку. В них лишь сделана разводка электропроводов, установлены стеклопакеты и наружная дверь. Об остальных работах покупатель должен позаботиться сам.

Что такое свободная планировка
Термин свободная планировка достаточно условен. Он означает вариант планировки без внутренних стен, позволяющий владельцу организовать жилье в соответствии со своими потребностями и предпочтениями в отношении количества, размера и формы комнат, их расположения, дизайнерского решения и пр. Перестройке в такой квартире не подлежат только внешние, несущие стены, кухня и санузел.

Однако на самом деле свобода планировки невелика. Во-первых, как уже говорилось, она применима в основном к домам, возводимым по индивидуальным проектам, в панельках же о свободной планировке не может быть и речи. Во-вторых, в новых домах внутренние стены (точнее, их разметка в виде выложенной на полу дорожки из двух рядов кирпичей), зафиксированные БТИ, все же имеются, и менять их можно только после того, как проект пройдет специальную экспертизу.

Существует мнение, что при строительстве жилья со свободной планировкой интересы застройщика и будущего владельца совпадают. На самом деле покупатели сами подкинули строителям идею сэкономить на работах по планировке квартир. Александр Козлов, начальник отдела маркетинга и рекламы ОАО Пересвет-Девелопмент, комментирует эту ситуацию так: Сейчас, по всей видимости, найти зачинателя свободных планировок трудно. Есть предположение, что в основе лежал принцип экономии. В панельных домах это сделать нельзя физически, поскольку там все стены несущие: убрал одну и здание сложилось. А в современных монолитах несущими являются только внешние стены, объединенные с перекрытиями в единый каркас. Соответственно, застройщик рассуждает следующим образом: если внутренние перегородки можно убрать, то давайте сэкономим. Ведь большинство из них владельцы все равно снесут во время отделки. Покупатели нам только спасибо скажут. Так первоначальный порыв сэкономить был представлен как достижение. К тому же, если нет перегородок, значит, площадь квартиры больше, и продать ее можно дороже. Получается, что отсутствие перегородок оборачивается для застройщика не только экономией, но и реальной выгодой. Гениальная мысль!

Буква закона
С точки зрения закона ситуация, когда квартиру в новостройке продают со свободной планировкой, неправомерна. Да, такие объекты востребованы российским рынком, но ни в одной другой стране мира подобной практики нет (на Западе в большинстве случаев жилье выставляют на продажу полностью готовым к эксплуатации).

Закон обязывает застройщика так или иначе возводить в квартирах внутренние перегородки в соответствии с проектным планировочным решением. Это обстоятельство, а также ряд объективных характеристик квартир задает ограничения на самостоятельное планировочное обустройство, которое становится возможным только при надлежащем согласовании и соблюдении ряда технологических предписаний.

Говорить о законности свободной планировки, пожалуй, сложно, считает А. Козлов, и сам же задается вопросом: А где написано, что дом требуется сдавать с перегородками? Ведь все зависит от проекта, согласно которому стены могут быть либо до потолка, либо отмечены на полу в три кирпича. И кто скажет, что последний вариант незаконный? Если он принят, прошел экспертизу, значит, все законно.

Подводные камни свободной планировки
Итак, свободная планировка для покупателя лишь потенциальная возможность воплотить в действительности свое индивидуальное видение жилого пространства. Такая квартира своеобразный чистый лист. Достоинства данного способа обустройства неоспоримы, однако свободная планировка таит в себе немало подводных камней.

Прежде всего должно быть соблюдено множество правил и условий. По мнению экспертов компании Квартал, планировка жилища серьезнейший вопрос. При его решении необходимо придерживаться целого ряда норм (некоторые из них оговорены в законе), поэтому каждое изменение следует согласовывать и закреплять документально. В частности, нельзя переделывать конструктивные элементы дома (сносить или сдвигать несущие стены, увеличивать в них проемы по высоте), объединять балкон и лоджию с комнатой путем разборки наружных стен, выводить отопление за пределы внешних стен (то есть утеплять балкон или лоджию), сносить или совмещать вентиляционные блоки (например, кухонную вытяжку с вентиляционным коробом санузла). Эти требования не формальность, важно выполнять их неукоснительно в целях безопасности.

В квартире не допускается увеличение подсобной площади за счет жилой, которая зафиксирована в утвержденном БТИ проекте. И каждый метр, отрезанный от подсобки в пользу комнаты, также придется отвоевывать в БТИ. Запрещено превращать лоджии и балконы в жилые помещения, устраивать комнаты площадью меньше 9 кв. м и мн. др. Даже объединить ванную с туалетом можно лишь при наличии соответствующего разрешения.

В компании Квартал советуют, определившись со своими желаниями, обратиться к специалистам, которые оценят преимущества и недостатки той или иной планировки и дадут хозяевам свои рекомендации.

Немаловажным фактором являются и дополнительные расходы, связанные со свободной планировкой. Только разработка дизайнерского проекта может стоить несколько тысяч долларов (от 10 15 до 120 200 долл. за 1 кв. м в зависимости от сложности проекта и престижности архитектурного или дизайнерского бюро), еще от 1000 до 2500 долл. уйдет на его согласование в различных инстанциях и утверждение. Плюс стоимость непосредственно строительных работ и отделки. Надо учитывать также и то, что разработка проекта квартиры может занять от двух до шести месяцев, а иногда и больше.

Возможные варианты
По информации компании Квартал, в крупных жилых комплексах при планировке квартир используют все последние разработки, призванные обеспечить комфорт и современный стиль жизни.

Театр начинается с вешалки, а квартира с прихожей. Именно в нее попадает человек, входя в дом. Здесь должно быть достаточно места для того, чтобы хозяева и гости могли снять и повесить верхнюю одежду, расположить обувь. Далее при зонировании внутреннего пространства (на кухню, гостиную, спальни, санузлы, подсобки) учитывают количество членов семьи и их стиль жизни. Сегодня двух- и трехкомнатные квартиры нередко имеют практически одинаковую площадь. В этом случае ориентируются на количество членов семьи и требуемое число спален.

По сегодняшним нормам кухня должна быть достаточно большой, чтобы выполнять также и функцию столовой, а спальни располагаться как можно дальше от шумных общественных зон (например, гостиной). В родительской спальне принято оборудовать отдельный большой санузел. Второй и третий санузлы, меньшие по площади, считаются гостевыми; их проектируют ближе к входу в квартиру.

Между собой зоны жилого помещения могут быть объединены по-разному: переходить непосредственно одна в другую либо быть связанными буферным пространством (коридором). Однако надо помнить, что для современного жилища наличие длинных коридоров или связующих холлов считается минусом, ведь они нефункциональны, только съедают жилую площадь. Даже в старых домах при перепланировке сейчас стараются увеличить жилую площадь за счет нежилой (отношение первой ко второй должно составлять не менее 1,8).

К неудачным планировкам можно отнести квартиры площадью свыше 50 кв. м, имеющие только один санузел или маленькую кухню. Неудобны проходные комнаты и вытянутые комнаты-пеналы, идущие длинным прямоугольником от окна, они неуютны, плохо освещены, их трудно приспособить для комфортного проживания.

Неправильным может быть и расположение помещений. например, серьезный минус прямое соседство (дверь в дверь) кухни и туалета. Планировка считается неудачной, если единственный санузел находится в противоположном от входной двери конце.

Необходимо обратить внимание и на будущие маршруты перемещения жильцов квартиры. Так, если вы собираетесь установить домашний кинотеатр в гостиной, лучше всего выбрать вариант, в котором она не совмещена с другими комнатами, иначе домочадцы, проходя мимо, будут мешать просмотру.

Подводя итог, можно выделить основные требования к планировке квартир:

* буферная, нежилая зона (коридоры, холлы) не должна занимать много места;
* почти все пространство следует отдать под функциональные зоны;
* важно, чтобы сами зоны были удобно размещены и связаны между собой.

Новая услуга от застройщика
Все компании подходят к вопросу планировки квартир по-разному. Например, Пересвет-Девелопмент, как любой застройщик, строит дома строго по проекту, который чаще всего привязывается к местоположению дома, к району, его истории, инфраструктуре, престижности и т. д. Ведь каждый район в Москве уникален, рассказывает А. Козлов. Приведу в пример объект на улице Верхняя Масловка (САО). Это престижное место, здесь высокие цены продаж. Поэтому в проекте заложены свободные планировки. Возьмем другой адрес: 1-я Новокузьминская улица (ЮВАО). Это рабочий район, цены ниже, поэтому и квартиры в доме разбиты на комнаты. Хотя и тот и другой проекты относятся к бизнес-классу.

Сложности, связанные со свободной планировкой, привели к тому, что многие покупатели, не желая ломать голову над возможными решениями, довольствуются каким-то одним из числа предложенных застройщиком. А недавно на рынке появилась новая услуга: на ранних стадиях строительства, когда только вырыт котлован, покупатель может заказать планировку под себя.

Для многих клиентов такой подход удобен, поскольку позволяет сэкономить время и средства, требуемые для создания проекта и согласования его в БТИ. У данной услуги есть и другое очень важное преимущество: если объект еще не принят Госкомиссией, можно договориться с авторами проекта, чтобы в плане дома квартира была изображена уже с той планировкой, которую пожелал покупатель.