Ипотека и недвижимость - Продали бы дороже, но спрос не дает

С чего все начиналось.

Пай купить - не поле перейти. Перед тем как идти в управляющие компании, мы тщательно отбирали фонды, в попытке угадать наиболее доходный, но при этом и наименее рискованный фонд. Учитывалось все - доходность за прошлые периоды, длительность присутствия компании на рынке, коэффициент Шарпа (о несложной формуле вычисления соотношения риска/доходности мы неоднократно рассказывали в выпусках Личных денег).

- При выборе фонда не старайтесь гнаться за бешеными показателями, - наставляли нас знакомые аналитики. - Золотая, но разумная середина - вот на что нужно обратить внимание новичку.

- Не складывайте все яйца в одну корзину, - говорили другие финансисты. - Риск оказаться в минусе существует даже при вложениях в самый профессиональный фонд. А при диверсификации (разделении рисков) вкладов хоть что-то, да останется.

- Лучше начинать с открытых ПИФов акций, - давали советы третьи эксперты. - Во-первых, за их динамикой проще следить, во-вторых, если что, всегда можно спасти остатки денег. И, в-третьих, у уважающей себя и клиентов управляющей компании всегда есть несколько фондов, паи которых состоят из разных отраслевых акций. В трудные минуты можно попросту перевестись из одного фонда, теряющего на падающих котировках, в другой, растущий.

Комментарий эксперта
- В принципе вы избрали верную стратегию, - прокомментировал мои первоначальные действия коммерческий директор УК БрокерСервис Эдуард УСПАНОВ. - При задаче увеличить доход, не сильно рискуя, такое разделение было оправдано.

Не надо печалиться...
В общем, выбор был сделан примерно через пару недель. Остановились на двух фондах акций (открытого типа) и на всякий случай приобрели паи облигационного фонда КапиталЪ-Облигации - как правило, именно такие фонды спасают инвестора в неспокойные времена обвала рынков: на деньги клиента здесь покупаются не акции, а бумаги, которые выпускали регионы страны. Растет имидж и инвестиционная привлекательность того или иного субъекта Федерации, дорожают и их облигации на фондовом рынке. Естественно, что принести бешеную прибыль в 80, а то и все 200 процентов годовых облигационные фонды не могут. Нормальный уровень дохода здесь - 10 - 15 процентов. Зато и шторма на биржах им не страшны...

...Надо же такому случиться - едва я стал пайщиком, как рынок с грохотом стал проседать. В то время я и подумать не мог, что неуверенность западных инвесторов в российском рынке хоть как-то отразится на мне. Раньше-то оно как было: заявил, скажем, какой-нибудь президент какого-нибудь американского банка, что российские акции переоценены, ну и бог с ним. Мало ли чего иноземцам в голову придет, я-то тут при чем? С приобретением паев мир перевернулся. И практически каждое мое утро с тех пор начиналось с просмотра деловой информации. Ведь речь так или иначе шла о МОИХ деньгах!..

А новости тем временем приходили самые неутешительные. Нигерийцы заключили какое-то перемирие, из-за чего стоимость нефти пошла вниз, а вместе с ней - котировки российской нефтянки, в которую в том числе были вложены мои денежки, цены на металлы также ползли вниз, банковский сектор стал для западников непривлекательным... Подсчитывая стоимость паев каждую неделю, мне оставалось лишь, как говорят трейдеры, ловить лося - подсчитывать убытки. Минус 105 рублей, минус 67, минус 723... так и до инфаркта доиграться можно! Окончательно не удавиться с тоски не давали лишь те же неугомонные аналитики.

- Рост обязательно будет! - в один голос твердили они. - Надо только переждать.

Комментарий эксперта
- Вкладываться в ПИФы имеет смысл лишь на длительный период, от года и больше, - рассказал главный аналитик УК КапиталЪ Сергей КАРЫХАЛИН. - Нервничать по поводу недельного изменения стоимости пая не стоит, вы же не в онлайне акциями торгуете. Следить за динамикой, конечно, полезно, но не до такой степени, чтобы дергаться из-за этого. На самом деле многие так и поступают: положили денежки в ПИФ на год-два-три да и забыли об этом.

В команде моих паев - замена
Все плохое когда-нибудь кончается. Это правило не стало исключением и для рынка ПИФов. Шторма прошли, однако к совету аналитика позабыть про отслеживание динамики стоимости паев я не прислушался: приятно же наблюдать, как размножаются твои денежки. Да и нервозность куда-то исчезла. Так что когда котировки акций шли вниз, было уже не так страшно.

А в феврале этого года меня захватил дух авантюризма. Слишком маленькими мне показались доходы от облигационного фонда - выходило, чуть больше 13 процентов в год. И, позвонив в компанию, я поменял его паи на паи другого фонда. Таким образом, все три моих вложения оказались одного типа: открытого фонда акций...

Комментарий эксперта
- Предположительная доходность вашего фонда облигаций в 13 процентов годовых - хороший результат, потому что нормальной считается прибыль по таким ПИФам чуть выше среднего процента по депозиту, - оценил этот мой шаг гендиректор УК Мозаик Алексей ПОЛЕНОВ. - При такой тактике, которую вы выбрали, иметь в портфеле паи облигационного фонда все-таки стоило бы. Держать его паи нет смысла, когда рынок на протяжении продолжительного периода имеет все тенденции к подъему. А при нашей ситуации часть денег надо держать в облигационных ПИФах, потому что, если акции упадут, прибыль от облигаций компенсирует убыток.

Итого: +5042 рубля

...А потом наступила осень 2007-го, а вместе с ней и уныние - рынок упрямо шел вниз. Минус, минус, снова убытки...

- Чего ты смотришь? - звонили мне аналитики. - Рынок падает, самое время для новых вложений.

Вот здесь-то я и сплоховал: не прислушался к одному из главных правил частного инвестора - покупай, пока подешевело! Хотя соблазн влезть в еще пару фондов был. Но как-то не привык я играть на все... Сегодня, просматривая графики изменения стоимости паев той самой пары ПИФов, кусаю локти - рынок действительно пошел вверх, едва ли не ежедневно ставя новые рекорды. И, вложись я тогда в металлургический и энергетический фонды, за пару месяцев смог бы заработать порядка 20%...

В общем, за эти полтора года каждые вложенные в ПИФы 4 рубля принесли 1 рубль прибыли. То есть 5042 рубля дохода. Эксперты уверяют, что результат достаточно хороший. Так-то оно так, однако, я полон сожалений: ведь мог же изначально вложить не 20 тысяч, а в пять раз больше: сейчас бы дохода вполне хватило на новый ноутбук к Новому году...

На этом мы не заканчиваем тему частных инвестирований. Во что и как на этот раз мы будем вкладываться - читайте в следующих выпусках Личных денег.

Кстати
Банковские заначки граждан растут на 3,6 млрд. руб. в день

С начала 2007 года вклады россиян в банках выросли на 22% - к такому выводу пришли аналитики Агентства по страхованию вкладов (АСВ), выпустившие обзор рынка депозитов с января по сентябрь. Объем наших банковских заначек достиг 4,615 трлн. рублей. Эксперты АСВ прогнозируют, что к концу года банковские сбережения россиян вырастут до 5,2 трлн. рублей. А эта сумма почти сопоставима с доходами государства: федеральный бюджет России на 2007 год составляет 7,4 трлн. рублей.

Ежедневно россияне кладут на свои счета в среднем 3,6 млрд. рублей, подсчитали в АСВ. В прошлом году эта сумма не превышала 2,5 млрд. рублей. Причин для всплеска популярности банковских депозитов специалисты называют две. Первая - рост доходов россиян. С января по сентябрь средняя зарплата в стране увеличилась на 16,2%. Вторая причина - россияне все больше доверяют банкам. С марта максимальная сумма возмещения по депозитам в случае банкротства банка увеличена со 190 тыс. до 400 тыс. рублей.

Показательно, что граждане активно отказываются от сбережений в валюте в пользу рубля. Так, если в начале года 16,4% банковских вкладов были номинированы в иностранных дензнаках, то на 1 октября - 13,2%. С падением курса доллара снижается и его популярность.

По наблюдениям АСВ, граждане, как правило, отдают деньги в банк на длительный срок: 63,7% депозитов оформляются на год и больше.

Подводим итоги
Андрей КИЛИН, портфельный управляющий УК Альфа-Капитал: Можете себя поздравить!

- Еще в конце прошлого года мы прогнозировали, что нормальным будет доход для ПИФа акции в 20 - 25% годовых. Таким же рынок ПИФов останется, скорее всего, и в следующем году.

Многие пайщики делают ошибку, вкладываясь в фонд смешанных инвестиций и дополнительно прикупая паи акций или облигаций - в смешанных фондах и так все намешано управляющими. Учитывая то, что вы когда-то избрали смешанную политику, решаясь на замену фондов, доход в 25,21% за полтора года - это очень даже неплохо для рынка с развивающейся экономикой. Так что можете себя поздравить!
Покупатели квартир для себя возвратились на рынок в августе. В октябре, по оценке МИАН агентство недвижимости, уровень спроса на первичном рынке вырос почти на 15%. По версии Системы-галс, это объясняется как постоянными факторами (рост доходов, миграционная привлекательность Москвы, развитие ипотеки), так и большей активностью компаний по привлечению потенциальных покупателей (скидки, бонусы, подарки, рассрочки и т. п.), а также тем, что ожидаемого снижения цен так и не произошло застройщики выстояли.

Предложение
3,55 млн кв. м построено в Москве с января по сентябрь 2007 г. Запланированные итоговые объемы ввода новостроек около 5 млн кв. м.
3,70 млн кв. м построено в Московской области за три квартала 2007 г. Перемещение строительной активности в Подмосковье продолжается.

Чем богаты
Помогло то, что жилья на продажу в Москве мало, особенно панельного. Как говорит Даромир Обуханич, гендиректор Первой ипотечной компании, острее ощущается нехватка домов уже готовых или близких к завершению строительства. Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, добавляет, что ряд застройщиков предпочитают не выставлять на продажу новые объекты в ожидании повышения цен в начале 2008 г. По многим объектам происходит распродажа последних квартир, утверждает Владислав Луцков, директор АКЦ холдинга Миэль.

Хотя объемы строительства в Москве плавно растут, объем предложения на первичном рынке (350-400 домов) был практически неизменным на протяжении всего 2007 года, отмечают в Инкоме. Схожие данные около 300 адресов в продаже называют в МИАН, Сити XXI век. Уменьшилась доля коммерческого жилья за счет увеличения доли социального, констатируют в ГК Конти. По оценке Миэля, недостаток предложения от среднегодовых показателей составляет около 20%. В Сити XXI век снижение объемов предложения за январь ноябрь оценивают в 6,2%. На долю панельного жилья в общем объеме новостроек приходится 16,2%. Тогда как, по данным Пересвет-недвижимости, наиболее популярно именно оно. На долю монолитно-кирпичных домов приходится около 80% возводимого жилья застройщики минимизируют расходы на подключение к инженерным сетям, а также отвечают требованиям платежеспособных покупателей.

Ни пяди назад
Но платежеспособность населения не позволяет сколь-нибудь значительно повысить цены, ведь продажи на сегодняшний день и без того на относительно низком уровне [по сравнению с 2005-2006 гг.]. И хотя цены выглядят завышенными, ужесточающаяся градостроительная политика, удорожание стройматериалов и инфляция не позволяют застройщикам снижать цену, описывает ситуацию Дмитрий Таганов, аналитик Инкома.

Политика столичных властей вносит свои коррективы в бизнес на недвижимости и ведет к росту себестоимости строительства, утверждают застройщики. К примеру, запрет на точечную застройку, доля которой в настоящий момент весома, неизбежно приведет к сокращению предложения жилья в центре и сделает возможными только проекты по реконструкции, которые заведомо дороже нового строительства. Освоение под жилую застройку промышленных зон также чревато издержками на рекультивацию земель, замену коммуникаций и проч. В итоге рост цен. Кроме того, по мнению аналитика МИАН Алексея Кудрявцева, с рынка исчезнут небольшие фирмы, не способные к масштабному строительству. К тому же эффекту приведет ужесточение документно-правовых требований к застройщикам, считают в Mirax Group. А на рынке появятся новые форматы объектов бизнес-класса и элиты вдали от центра города.

Процентом больше
Весь год мы наблюдали корректировку стоимости недвижимости в зависимости лишь от инфляции и курса доллара, говорит руководитель отдела маркетинга ГК Конти Елена Калинина. По оценке Mirax Group, жилье бизнес-класса подорожало за 11 месяцев на 7-8%, в Сити XXI век говорят о 10%. На конец ноября средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья Москвы составила $4995 за 1 кв. м (без учета элитных объектов). В среднем с осени ежемесячный прирост оценивается экспертами в 1-2%.

В сегменте бизнес-класса и элитном много объектов, находящихся на завершающей стадии строительства, поэтому здесь рост был максимальным, отмечают в Конти. Экономкласс переоценили в 2006 г., он практически не дорожал, но к концу года активность в этом сегменте может усилиться, что поспособствует и росту стоимости такого жилья.

Екатерина Куканова, руководитель отдела по связям с общественностью ГК Дон-строй, связывает рост цен на новостройки (на 15-20%) с реализацией отложенного спроса, хотя имели место и классические обоснования: удорожание цемента в 2,5 раза, дефицит строительных площадок, совершение большого количества покупок на завершающих стадиях строительства, инфляция, нестабильное поведение доллара (с начала года доллар потерял около 4%, напоминает Кудрявцев). Обуханич говорит о сложностях на этапе первичного получения земельных участков и выпуска распорядительных документов. По разным сегментам прирост за год может составить 20-30%, резюмирует Елена Калинина. Динамика до конца года будет положительной из-за перехода большинства объектов предложения в финальную стадию строительства и активизации спроса, говорит Кудрявцев.