Ипотека и недвижимость - Инвестиции в торговую недвижимость

Ужесточение выдачи ипотечных кредитов рядом российских банков, высокие ставки по кредитам снижают инвестиционную привлекательность московской недвижимости. В этих условиях риэлтерские компании предлагают россиянам инвестировать в объекты недвижимости на Кипре, в Болгарии, Греции и Черногории. При сравнимой стоимости недвижимости вложения в нее могут оказаться довольно привлекательными -- при росте цен на 20-30% в год и низких ставках по ипотеке. А сдача недвижимости в аренду позволяет быстрее погашать кредит.

Выбор этих средиземноморских стран очевиден: они являются не только излюбленными местами отдыха россиян, но и отличаются невысокими ценами на жилую недвижимость. Стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Греции -- от €1-3 тыс., в Черногории -- от €2,5 тыс. В Болгарии квартиру можно купить исходя из стоимости квадратного метра €850-900. На Кипре недвижимость стараются не продавать по метрам, поясняет глава представительства компании Cybarco Александр Шадров. Стоимость квартиры с одной спальней составляет от €150 тыс., с двумя спальнями -- от €250 тыс., стоимость виллы площадью от 200 кв. м -- от €460 тыс. Стоимость недвижимости будет зависеть от близости к морю, инфраструктуры, включающей собственные бассейны, корты, охрану и обслуживающий персонал, а также престижности места и качества отделочных материалов.

При этом стоимость жилой недвижимости в этих странах продолжает стабильно расти. По оценке исполнительного директора Cosmopolite International Realty Сергея Булавина, рост цен на Кипре за прошедшие два года составлял 20-25% в год. Он полагает, что в 2008 году рост цен продолжится, поскольку государство вступает в еврозону и вводит НДС на землю (около 15%). В этом году рост цен в Болгарии стабильно высокий -- 30-40%,-- рассказывает директор по развитию Lemestria Group Сергей Демченко. По его оценке, со вступлением с 1 января 2008 года страны в Шенгенскую зону цены на недвижимость продолжат рост в среднем на 30% в год. За последние три года цены на недвижимость в Черногории выросли в три раза. Средняя цена квартиры площадью 50 кв. м в 200 м от моря выросла с €50 тыс. до €170 тыс., рассказывает Лариса Ленга из компании Largoestate.

С юридической точки зрения инвестиции россиян в зарубежную недвижимость являются вполне законными. Согласно закону О валютном регулировании и валютном контроле, российские резиденты лишь обязаны уведомить налоговые органы по месту своего учета об открытии счетов в зарубежном банке. В остальном схема приобретения собственности за рубежом достаточно простая. Наименее затратным является вариант покупки жилья в кредит. Перечень необходимых документов для предоставления в местный банк является стандартным: справка о заработной плате с указанием занимаемой должности и размера оклада, выписка с банковского счета и рекомендации самого банка, который занимался обслуживанием счетов клиента по месту его регистрации. Эти документы, переведенные на английский язык, можно получить в российском банке. Для получения кредита на покупку недвижимости в Греции также понадобится налоговая декларация на последние два года. Для ускорения процедуры рассмотрения заявления на Кипре может пригодиться документ, подтверждающий состоятельность заемщика (владение другой недвижимостью, ценными бумагами). Одновременно, как объясняет старший юрист юридической фирмы Мегаполис Лигал Валерия Таглина, агентства недвижимости Кипра, Болгарии и Черногории представляют комплексную услугу: от перевода необходимой документации на два языка до полного оформления. Они проверяют юридическую чистоту объекта и предоставляют услуги по страхованию ответственности. Стоимость оформления на Кипре имеет некоторые особенности. Необходимо будет оплатить гербовый сбор в размере 0,15-0,2%, регистрационный сбор -- не менее 3% от стоимости недвижимости. Существует и налог на недвижимость, который составляет 0,35%, если стоимость недвижимости превышает $550 тыс. На острове существуют муниципальные налоги, которые составляют $80-220 в год за один объект.

При покупке недвижимости в Греции удобно воспользоваться ипотечным кредитом кипрского банка. Греческие банки не дают кредиты негражданам Евросоюза,-- поясняет Наталья Ковалева из компании Real Estate Services. Кредит выдается на 60% от стоимости недвижимости по ставке 6,5% годовых в евро. На Кипре ипотечные кредиты предоставляют все местные банки. Ставка по кредиту зависит от валюты: от 4-4,5% годовых в швейцарских франках до 7% годовых в долларах США. В Болгарии ипотека для нерезидентов пока отсутствует. Сейчас прорабатывается законодательная база в связи с требованиями ЕС и планируется, что в течение 2008 года банки Болгарии начнут выдавать ипотечные кредиты и нерезидентам,-- поясняет Сергей Демченко. В Черногории ставка по кредиту для нерезидентов составляет 8% годовых в евро. Однако нерезиденты могут получить кредит только на юридическое лицо.

При этом для погашения ипотечного кредита можно использовать средства от сдачи жилья в аренду. Однако в полной мере это удается только на Кипре. Если недвижимость приобретена в популярной прибрежной зоне, собственник на протяжении почти всего года может получать арендную плату в размере 8-10% от стоимости объекта недвижимости и таким образом гасить кредит,-- поясняет Александр Шадров. Заработать на сдаче в аренду недвижимости в Греции не получится. Сдавать курортную недвижимость можно только на курортный сезон, равный четырем месяцам,-- говорит Наталья Ковалева.-- Полученного дохода может хватить только на содержание недвижимости, но заработать это не позволит. В Черногории запретов на срок сдачи нет, однако прибыльно сдавать только 100 дней в году, считают эксперты. Стоимость аренды зависит от места,-- говорит Лариса Ленга.-- Апартаменты, комната от 15 кв. м с кухней на трех человек, будет стоить €50 в сутки.
В последние годы рынок торговых помещений является наиболее активно развивающимся сегментом рынка коммерческой недвижимости. С началом 2000-х годов девелопмент становится одной из самых востребованных и значимых отраслей. Если конец 90-х был ознаменован скорее строительством жилой недвижимости, то сегодня активность на этом рынке хотя и сохранилась, но приоритеты сместились в сторону коммерческой, а точнее, торговой недвижимости.

Обороты столичных торговых компаний в последние годы росли на 30–40% в год. Поэтому, безусловно, рынок московских торговых площадей переживает настоящий бум. Инвестиционная привлекательность этих объектов настолько велика, что в Москве, особенно в центре, практически не осталось земельных участков, подходящих для строительства более или менее крупного торгового центра.

Еще с 90-х годов началась массовая скупка участков с одной целью — как способ выгодного вложения денег. Сегодня эти участки не продаются, но и никакого строительства не ведется. При этом желание застройщика принять долевое участие в освоении участка оценивается владельцем земли по более чем завышенным ценам.

Актуальный вопрос
Активная проработка вопроса об инвестициях в данный сектор экономики отечественными финансовыми институтами началась еще года 4 назад. Этот срок не случаен, поскольку именно тогда скупка участков, пригодных под строительство торговых центров, приняла массовый характер. Три-четыре года — столько надо времени, чтобы строительный объект в Москве был реализован: от приобретения участка земли до окончания строительства.

И это еще считается неплохим результатом, поскольку порой только на согласование проекта уходит значительно больше времени. Алгоритм действий обычно следующий: разработка архитектурной концепции занимает не менее месяца. Она должна быть утверждена в Регламентной комиссии, затем следует от 50 до 80 согласований в государственных комитетах и инстанциях. Пока не получены исходно-разрешительная документация, градостроительное задание, нет разработки технико-экономического обоснования и т. п., проект находится в рисковой зоне.

В большинстве случаев разговор об участии в инвестировании начинается только тогда, когда подготовлен полный пакет всей документации, доказана перспективность рынка, имеются договоренности с якорными арендаторами, подготовлены все строительные мощности и пр. При всем развитии банковского дела в стране, нет еще практики, когда независимые девелоперы могут прийти в финансовое учреждение и, показав бизнес-план, сразу получить деньги.

Это относится даже к тем застройщикам, с которыми банки работают не один год, знают и его, и то, что кредит он несомненно вернет, ибо успешно реализовал не один подобный проект. Помимо этого очень большая проблема — так называемый «чиновничий рэкет».

Реакция властей
За последние годы изменился подход потенциальных инвесторов к проблеме строительства торговой недвижимости. Пришло понимание того, что «базарный» вариант торговли, примеры которой мы видим около станций метро, не имеют будущего. Инвесторы всерьез задумались о крупных торговых центрах, построенных и работающих по стандартам, принятым во всем мире. Потребность столицы в торговых площадях составляет примерно 8 млн кв. м.

Московское правительство также заинтересовано в том, чтобы появлялись современные ТЦ, поскольку они украшают собой город и платят налоги. Как следствие — торговые центры сегодня являются, пожалуй, самыми привлекательными из вложений в недвижимость. Освоением этой отрасли занялись как традиционные участники рынка недвижимости, так и инвесторы банков и крупных консалтинговых компаний.

Во что вложили
Наиболее активные процессы сегодня происходят в сфере розничной торговли. На отечественный рынок приходят западные инвесторы. Они приносят не только западный капитал, но и современную идеологию торговли. Примерами могут служить «Рамстор» и IKEA.

В начале этого года в Москве появилось три новых торговых центра, крупнейшим из которых стал «Маркткауф» (26 500 кв. м) — первый проект немецкого девелопера AVA в Москве. Вторым по площади (13 тыс. кв. м) является торговый центр в Люберцах, построенный сетью супермаркетов «Патэрсон». Он уникален тем, что на крыше второго этажа есть открытая парковка. А в июне открылся уже четвертый центр мелкооптовой торговли «Метро Кэш энд Керри» на улице Рябиновой, 59. С увеличением предложения торговых помещений московский рынок ожидает выход новых брендов. В 2002 году в столице вышли на рынок крупнейшие сетевые операторы: Auchan и Marktkauf, а теперь планируется выход OBI, Kinostar, Leroy Merlin. Также нашли своих российских потребителей такие бренды, как ZARA, Douglas Rivoli, Tatuum, Reserved, Ваtа, Karen Millen, Accessorize, Walking, Lush и др. Еще одной важной тенденцией рынка аналитики и риэлторы считают увеличение доли развлекательного сегмента в составе торговых комплексов.

Например, в некоторой степени знаковым событием можно назвать открытие кинотеатра системы IMAX в торговом центре «Рам-Сити» на Правобережной улице. IMAX — первый в России кинотеатр формата 3D, который должен сделать торговый центр более привлекательным.

Откуда деньги?
Инвесторами могут быть как физические, так и юридические лица. Это граждане, имеющие свободный капитал и ищущие ему применение, организации, связанные с рынком ритейла, а также какие-то иные компании, обладающие свободными средствами. Проще, когда инвесторами выступают сами ритейлеры. Один или несколько ритейлеров напрямую договариваются с девелопером. В этом случае им либо отойдет некая часть собственности, соответствующая размеру инвестиций в построенном торговом центре, либо они получат долговременные предпочтительные условия по аренде. Каждый из инвесторов идет своим путем.

Кто-то стремится вложить деньги, получив взамен конкретную собственность, выраженную в квадратных метрах, и распоряжаться этой площадью по собственному усмотрению. А кто-то не хочет брать на себя эту ответственность, поскольку за конкретными площадями, находящимися в собственности, необходимо следить и управлять. Еще один путь — получение собственности в виде акций предприятия. В этом случае акционер лишь получает дивиденды, соответствующие его доле в данном предприятии, а весь комплекс мер по эксплуатации недвижимости осуществляет управляющая компания. Инвесторами торговых центров могут также выступать не только коммерческие структуры в чистом виде.

На западных рынках, например, в этой роли выступают пенсионные и социальные фонды. Концепция проста: аккумулированные средства должны работать. Однако пенсионный фонд занимает очень интересную позицию. Он вкладывает деньги в большом объеме, но при минимальных рисках и, как следствие, невысоких доходах. Большинство таких фондов в Европе владеют торговыми центрами. Они выступают в роли финального инвестора торгового центра — риски минимальны, да и те застрахованы. Еще один активный источник финансовых инвестиций в торговый сегмент — банковские структуры, промышленные холдинги и сырьевые компании. Привлекательность для них в том, что инвестиции в торговую недвижимость не только быстро окупаются, но и приносят ощутимую прибыль.

Взгляд изнутри
Предположим, банк кредитует какой-либо проект. В этом случае происходит передача собственнику некой суммы денег на определенный срок. Чаще всего под залог имущества используется земля, на которой ведется строительство. В этом случае кредитор не только ничем не рискует, но и получает по данной сделке процент за кредит. Помимо этого инвестор приобретает в собственность часть объекта, разделяя определенные риски, при этом дивиденды по данному вкладу существенно выше, чем в первом случае.

Кроме того, практически все арендаторы торговых площадей становятся клиентами этого банка — и это тоже доход, но уже косвенный. Также зачастую банк готов участвовать в проекте, когда девелоперу это уже неинтересно, т. е. на завершающих стадиях с минимальными рисками, да еще на условиях участия в управлении или прибыли. Пример участия в крупном проекте — кредит на $22 млн «Среднерусского банка» Сбербанка России для финансирования «Крокус Сити» (общая стоимость проекта — $40 млн).

До этого банк кредитовал проект Crocus «Твой Дом» (размер кредита — $10 млн). Итак, потенциальное количество инвесторов огромно, но для их привлечения необходимы инвестиционные институты, которые смогли бы до минимума снизить риск инвестиций. Многие инвесторы, видя привлекательность российского рынка недвижимости, боятся вкладывать имеющиеся средства из-за бюрократических препон. Более того, мало построить торговый центр, им надо еще и управлять. Наемные управляющие компании не всегда удовлетворяют требованиям инвесторов. Именно поэтому нередко для инвестора гораздо привлекательнее иметь дело с холдингом «инвестиционная компания + управляющая компания».

В этом случае инвестиционные риски могут быть реально минимизированы. В качестве примера можно привести коммерческий банк «Гарант-Инвест», который, как и всякий банковский инвестор, оперирует заемными деньгами (вкладчиков и акционеров) и при этом ищет новые рыночные ниши для получения прибыли. Выход на рынок коммерческой недвижимости «Гарант-Инвест» осуществляет с помощью дочерней компании «Гарант-Инвест-Недвижимость», реализовавшей проект Торгового комплекса «Галерея Аэропорт» (общая площадь — 12 тыс. кв. м) на площади Эрнста Тельмана.

А теперь впервые в России предполагает строительство одновременно пяти торговых центров в Москве, позиционируя себя на рынке торговой недвижимости как сетевой ритейлер. Показательно, что соинвесторство в этом проекте исключено: владеть и управлять центром будут дочерние структуры банка. Кроме того, сегодня на рынке появились группы компаний, также интересующиеся коммерческой недвижимостью. Это крупные брокерские структуры, вышедшие из жилищного рынка, как, например, Московская городская служба недвижимости.

Появление МГСН обусловлено как следствие снижения доходности жилищного рынка, так и в целях диверсификации бизнеса. Группа «БИН» занимается покупкой действующих объектов в собственность, выступая конечным инвестором. Среди проектов «БИН» можно отметить планируемое создание двух торговых центров. Торговой недвижимостью интересуются и крупные российские нефтяные компании. Понятен интерес нефтяников, банков и промышленных групп, вкладывающих свободные деньги в торговую недвижимость, и, в частности, в создание торговых центров.

Такие организации в состоянии самостоятельно финансировать проекты, зачастую даже без привлечения промежуточных инвесторов. Впрочем, просто желания получить прибыль недостаточно, нужна компетенция в управлении таким специфическим активом. Видимо, недостаток этой компетенции послужил причиной, по которой компания «ЮКОС», владеющая 50,5% акций сети экономичных супермаркетов «Копейка», сейчас расстается с этим активом.