Ипотека и недвижимость - 6 актуальных вопросов об ипотеке

Убежать от непомерно высоких цен на загородную недвижимость можно только одним способом если строить дом самому. Дело это архисерьезное, не терпящее суеты, поэтому начать готовиться к нему нужно уже сейчас, не дожидаясь наступления строительного сезона.

Земельный вопрос
Если театр начинается с вешалки, то загородный дом с участка. Конечно, вторичка, то есть земля, на которой уже ранее проживали люди, по сравнению с первичкой (непаханой целиной) обойдется дороже. Но зато не нужно будет бурить, рыть ямы и траншеи под водоснабжение и канализацию, электрифицировать, а если повезет, и газифицировать. Все эти блага цивилизации, как правило, на обжитом участке уже имеются. Проводить же коммуникации влетит в такую копеечку, что мало не покажется. Затраты на их прокладку с лихвой перекроют выгоду от покупки участка с нуля. Кроме того, придется изрядно попотеть, добывая всевозможные справки и разрешения.

Материальная база
Прежде чем приступать к строительству, заранее решите: какой дом вам нужен. Монолитный, кирпичный, блочный или деревянный? Затраты на материалы, а следовательно, и себестоимость дома убывают в перечисленном порядке. Если экономия для вас превыше всего, то выбирайте деревянный. К тому же он быстр в возведении, дышит и обогревать его гораздо легче (в будущем меньший расход газа или электроэнергии). Но у этого варианта есть недостатки: сложно передать округлые формы стен, дерево подвержено гниению и пожароопасно. Правда, в последнее время появились специальные пропитки, дающие биологическую и огнеупорную защиту бревен и бруса.

Если бюджет позволяет, но не настолько, чтобы возводить дворец из кирпича или бетона, остановитесь на промежуточном, комбинированном варианте. Например, монолитно-цементный фундамент, кирпичная или блочная кладка первого этажа, второй этаж из бревен или бруса, третий деревянная мансарда. Цель проста: первый этаж городская квартира, второй деревенская изба, третий (мансарда) дача. По мере того как вы спускаетесь по лестнице, происходит смена декораций. Цокольный этаж можно обустроить под кухню или сауну. Итого: четыре этажа. А со стороны выглядит как скромный двухэтажный домик.

Выбор проекта
Если вы не архитектор, не стоит придумывать что-то самому. Без специальных расчетов и соблюдения стандартов ваш дом может представлять реальную опасность для вас и членов вашей семьи. Страшно даже подумать, что будет, если перекрытия или стена, не дай бог, рухнут! За разработкой проекта лучше обратить-
ся в архитектурное бюро и оформить на него всю необходимую документацию, заверив подписями специалистов в случае чего будет с кого спросить.

В целях экономии можно купить уже готовый пакет документов в том же архитектурном бюро он обойдется как минимум вдвое дешевле индивидуального. А чтобы получилось совсем дешево, поищите типовые проекты в Интернете или на компакт-дисках на радиорынках. Правда, такие дома уж слишком простых конструкций. Тем не менее полностью отметать этот вариант не стоит. Предложений море (их количество исчисляется даже не сотнями, а тысячами), вдруг удастся подобрать что-нибудь стоящее. Затем, если вам захочется неповторимости своего сооружения, внесите несущественные конструктивные изменения. Самое главное не изменять основные опорные и несущие конструкции. Перед началом строительства лучше проконсультироваться по этому вопросу с архитекторами. Кроме того, проект нужно еще
согласовать и утвердить с местной строительно-жилищной администрацией.

Как нас обманывают строительные фирмы

* Фундамент закладывают глубиной 1 м вместо 1,5 м.
* Используют стальную арматуру в фундаменте меньшего диаметра или более дешевой марки.
* Вместо связывания арматуры стальной проволокой соединяют ее точечной сваркой.
* Берут опалубку в аренду, сообщая при этом заказчику о ее покупке.
* Используют при закладке фундамента цемент более низкой марки. Например, вместо М500 М150. Либо же прошлогодний, просроченный, который продается почти за бесценок. Разницу в карман.
* Покупают за копейки бракованный, пережженный кирпич и используют его в несущих, невидимых конструкциях. Вскрыть такой обман трудно.
* Делают кладку из отечественного кирпича, хотя в договоре предусмотрен импортный.
* Трубы, доски, кровельный материал, электропроводку, утеплители, рамы, двери и т. д. в договоре предусматривают по максимальной цене. А на самом деле покупают отечественного (подешевле) или китайского (похуже) производства.

Типы строительства
Тут все зависит не столько от толщины вашего кошелька, сколько от наличия свободного времени и строительных навыков.

Строительный подряд
Вы заключаете договор с одной строительной фирмой, обговариваете проект дома и приусадебных строений, сроки сдачи. Экономия средств составляет 30%, если за 100% брать покупку уже отстроенного особняка под ключ. Кстати, проект фирма может предложить свой, но, скорее всего, он будет типовой.

ПЛЮСЫ: Дом спроектирован и утвержден архитекторами. В смете указан точный расход материалов, не больше и не меньше. Есть возможность оценить качество работы мастеров, посмотрев их готовые творения. Вам не нужно находиться на строительном участке круглые сутки.

МИНУСЫ: Не будет индивидуальности в архитектуре. Заключая договор на полный цикл работ, строители нередко завышают стоимость услуг и материалов. Они знают: если заказчик далек от строительства, он вряд ли будет торговаться. А под различными предлогами можно накрутить до 10% от всех строительных затрат.

Смешанный
Экономия 40 45%. При таком типе строительства привлекаются несколько фирм, которые будут выполнять четко разграниченные операции. Например, первая устанавливает фундамент со всеми подземными коммуникациями, вторая занимается кирпичной кладкой и возведением перекрытий, третья кроет крышу, четвертая вставляет окна и двери. При этом на самые простые работы (рытье котлована и траншей, например) можно привлекать неквалифицированную рабочую силу гастарбайтеров или дикие бригады. Но не стоит их задействовать на важных, ключевых операциях. От их неопытности и незнания вы рискуете понести большие расходы, ведь переделывать чужой брак очень дорого. На словах они, как правило, мастера на все руки. Однако в строительном деле не бывает универсалов каждый профессионал силен только в своей области.

ПЛЮСЫ: Если вы заключите договор, например, на строительство фундамента, у вас будет целый год на проверку его качества. Кроме того, есть время на поиск, подбор фирм на другие этапы строительства. Наконец, не нужно вкладывать в строительство все деньги сразу, есть возможность подкопить.

МИНУСЫ: Вам придется потратить много времени на изучение рынка, а потом вести постоянный контроль за стройкой, следить за расходом средств и материалов.

Cамостоятельный
Подходит только тем, кто сам работает в этой сфере и знает свое дело. Экономия 60 70%.

ПЛЮСЫ: Самый дешевый вариант.

МИНУСЫ: Огромная затрата личного времени и сил. При аварии и просчетах придется винить только себя. Дом высотой более двух этажей в этом случае строить не рекомендуют.

Город мастеров
При подборе фирм на разные этапы строительства стоит изучить предложения не одной-двух, а десяти и более, чтобы иметь представление о ценах. Выбирайте средний тариф. Дешевизна услуг настораживает: она может быть свидетельством того, что перед вами мошенники. При этом интересуйтесь не только стоимостью работ, но и возрастом предприятия желательно, чтобы он был не менее трех лет. А перед подписанием договора не поленитесь съездить и посмотреть на работу выбранной вами фирмы, пообщайтесь с другими ее заказчиками.

А судьи кто?
Если в строительстве вы мало что смыслите или вам попросту некогда, наймите на время возведения здания опытного специалиста, который будет контролировать весь процесс. С помощью такого надзирателя вы, даже платя ему приличную зарплату, сможете сэкономить солидную сумму денег. Ведь от профессионального взгляда не укроется ни одна недоделка, ни одно нарушение технологии строительства. Хорошо зная стоимость материалов, он может вести и расходную бухгалтерию. Причем специалист должен быть обязательно из независимых кругов, то есть не иметь никакого отношения к фирме-застройщику. Толковый помощник придется как нельзя кстати и при самостоятельном строительстве. Даже имея за плечами многолетний опыт возведения зданий, вы не в состоянии предусмотреть всех технических нюансов.

На чем можно потерять и сэкономить
Дом лучше строить с нуля, а не ремонтировать и возводить на старом фундаменте новое жилье. Это в том случае, если ветхий особняк не представляет исторической ценности. Ремонт старого требует вдвое, а то и втрое больших затрат, чем постройка нового.

Немаловажное значение имеет ограждение участка. В противном случае половина стройматериалов будет разворована уже в начале строительства. Складируемые около дома материалы на следующий сезон находка для воров. Даже если стройка огорожена. К тому же, пролежав всю зиму под открытым небом, они потеряют свои качества, поэтому покупать их впрок не рекомендуется.

После закладки фундамента нужно дать ему устояться. Цементный (монолитный, бутовый, ленточный и т. д.) созревает в течение года. За этот срок он покажет себя на прочность и устойчивость, и в случае чего можно будет устранить недостатки. Очень сложно, а иногда невозможно делать это при завершенном строительстве. Если вам приходилось видеть большие трещины в кирпичной кладке вновь отстроенного дома, знайте: в 80% случаев это результат поспешности в строительстве.

Строительство дома и подсобных помещений в средних широтах рекомендуется проводить с конца апреля до начала октября. Зимой практически невозможно уследить за качеством некоторых работ, кроме того, стоимость услуг строителей в это время года возрастает примерно вдвое.

Обычно профессионалы возводят дом для себя в три года. В первый фундамент и коммуникации, во второй коробка с крышей, в третий отделка (к этому времени дом уже успеет дать усадку).

Если средства позволяют, одновременно с основным сооружением возводите и подсобные: гараж, баню, беседки, сарай, летнюю кухню и т. д.
Вообще их намного больше. Ипотека двинулась в массы, но даже прошедшие это испытание люди поняли далеко не все из того, что с ними происходило. Попробуем прояснить некоторые важные моменты.

6 актуальных вопросов об ипотеке
Вопрос 1
Как быть: сначала подобрать подходящую квартиру, а потом уже обращаться за кредитом или наоборот?

Профессионалы советуют начинать с поиска кредита, точнее, с выяснения максимальной суммы, которую может предоставить вам тот или иной банк, особенно если вы намерены покупать с помощью ипотеки квартиру на вторичном рынке. Итак, для начала нужно собрать документы и передать их на рассмотрение кредиторам. Пройти эту процедуру (поиск подходящего предложения по ипотеке, сбор и подачу документов) можно как обратившись в банк самостоятельно, так и с помощью кредитного посредника. После этого вы сможете понять, каковы перспективы по поиску квартиры, ведь одобренная сумма может оказаться меньше, чем вы ожидали. Или, напротив, больше, так что можно будет позволить себе вариант, о котором вы и не мечтали. Заранее полученное одобрение важно еще и потому, что, когда вы находите устраивающее вас жилье, его, как правило, нужно закрепить за собой, внеся аванс. Причем быстро. Если одна из сторон отказывается от сделки или затягивает ее проведение, аванс пропадает. А теперь представьте, что вы уже после передачи аванса бежите в банк (или, чего доброго, в несколько), чтобы оценить свои финансовые возможности. На рассмотрение досье все-таки уйдет некоторое время, в среднем неделя. А вдруг ни один банк не одобрит нужную вам сумму? Плакали тогда отданные деньги и квартира вашей мечты

В отношении новостроек последовательность действий немного иная. Здесь все-таки лучше плясать от объекта. То есть сначала подыскать дом или микрорайон, в котором хотели бы поселиться. А потом посмотреть, какой из банков кредитует приобретение жилья в нем. Дело в том, банк даст деньги далеко не под всякую новостройку, а под единичные те, где с застройщиком есть налаженный контакт. Виной тому непрозрачность бизнеса большинства застройщиков и девелоперских компаний. Банку бывает трудно оценить риски, которые, кстати, и клиента касаются: будет ли достроено жилье, являющееся залогом по кредиту? И если будет, то в какой срок? Не обанкротится ли компания и не оставит ли и жильцов, и их кредиторов у разбитого корыта? Кстати, само участие банка, а вслед за ним страховой компании в сделке по приобретению первичного жилья может служить некоторой гарантией для покупателя если уж банкиры согласились кредитовать этот объект первички, значит, они более или менее уверены, что с ним все будет в порядке.

Вопрос 2
Говорят, продавцы не очень хотят иметь дело с ипотечными покупателями. Так ли это?

И правда, 5 6 лет назад это было проблемой. И все потому, что раньше банки требовали от клиента множество документов, касающихся приобретаемой недвижимости, намного больше того пакета, который необходим при обычной сделке без привлечения кредита. Кто должен был собирать дополнительные справки? Хозяева или их риелторы. А зачем им лишние хлопоты, если и так стоит очередь из покупателей с собственными деньгами? Ипотечный претендент получал отказ или в лучшем случае раскошеливался, переплачивая 1 2% от стоимости квартиры, а то и больше. Но сейчас ситуация изменилась. Цены на недвижимость слишком высоки: если бы люди покупали квартиры только на собственные накопления, рынок бы просто замер. Ипотека становится все более обыденным делом и ни продавцов, ни риелторов не пугает. Банки, в свою очередь, поняли, что их чрезмерные требования к сбору документов тормозят процесс, и от завышенных требований отказались. Сейчас нужен примерно один и тот же пакет документов для недвижимости, приобретаемой в кредит или на свои средства.

Вопрос 3
Правда ли, что дифференцированные выплаты по кредиту выгоднее, чем аннуитетные?

Этот миф в ходу недавно. Главное, что нужно понять, метод начисления процентов при обеих формах платежей одинаков. Процент начисляется на ОСТАТОК долга.

Аннуитет (А) это когда весь долг вместе с процентами делится на равные суммы для ежемесячного погашения. Структурирован он так, что поначалу большая часть суммы идет в счет погашения процентов, а меньшая в счет основного долга. Со временем доля выплат по основному долгу растет, а по процентам уменьшается. И все это в рамках неизменного ежемесячного платежа. При дифференцированной схеме (Д) выплаты по основному долгу из месяца в месяц остаются неизменными и к ним прибавляются платежи по начисленным процентам. При этом поначалу они настолько велики, что могут превышать доход заемщика. А ведь после покупки жилья наваливается много других расходов ремонт, переезд Те, кто в первые месяцы справились с непомерной нагрузкой на свой бюджет, действительно переплатят меньше, чем при аннуитете. Однако А оказывается гибче: если финансы позволяют, заемщик по собственному желанию увеличивает ежемесячные выплаты, и все внесенное сверх обязательной суммы идет в счет погашения основного долга. Последний начинает сокращаться быстрее, и аннуитетные платежи уподобляются дифференцированным по воле клиента. Впрочем, большинство банков предлагают только аннуитетную схему. Если хотите, превратите А в Д сами, но только учтите комиссию за частичное досрочное погашение она может съесть часть экономии. У разных банков штрафы за досрочное погашение различаются, некоторые по прошествии нескольких месяцев выплат вообще не взимают их с клиента. При этом у большинства действует мораторий на досрочное погашение в течение первых 3 6 месяцев со дня выдачи кредита. Чтобы не ошибиться в сложных расчетах и подробно разобраться во всех тонкостях, сравнить условия разных кредиторов и сделать правильный выбор, лучше все-таки обращаться к опытному консультанту кредитному брокеру, располагающему информацией по текущим предложениям ведущих банков.

Вопрос 4
Если стаж работы на последнем месте меньше полугода, обращаться за ипотекой бесполезно?

Требования к стажу заемщиков становятся все более лояльными. Обычно успешного прохождения испытательного срока достаточно. Общий стаж работы должен быть 1 1,5 года. Если сотрудник перешел на новую работу недавно, но при этом не изменил сферы деятельности, да к тому же поднялся по карьерной лестнице с повышением в должности и/или в зарплате, банк также отнесется снисходительно к небольшому стажу на новом месте.

Вопрос 5
Для ипотечного кредита обязательно требуется иметь официальный доход, подтвержденный по строго установленной форме?

Каких только форм подтверждения дохода не принимают нынче банки вместо традиционных 2-НДФЛ или 3-НДФЛ! Можно заполнить форму, предоставляемую банком, и подписать у работодателя. Можно представить справку в свободной форме. Иногда допускаются и большие вольности принимается на веру просто письменное заявление заемщика о его доходе, скрепленное подписью. Правда, если доход неофициальный, не исключено, что банк сделает верификационный звонок работодателю. А иногда и увеличит процентную ставку, чтобы подстраховаться.

Можно подготовиться к обращению за кредитом заранее: открыть счет в банке и регулярно переводить туда некие средства, например зарплату. Выписку по счету за минувшие 6 12 месяцев банк также может рассматривать как подтверждение наличия средств к существованию. Косвенным доказательством платежеспособности могут послужить значительные покупки: недавно приобретенный автомобиль, поездка на отдых за границу. Бывает, что накоплений для первого взноса нет, но доход семьи достаточен, чтобы использовать кредитный продукт под залог недвижимости, принадлежащей, например, родителям или другим родственникам. Однако учтите, что новая квартира оформляется в собственность именно на заемщиков; поручители доли во владении приобретаемым жильем иметь не будут.

Вопрос 6
Не сильно ли усложнит процедуру и повысит стоимость кредита привлечение посредника ипотечного брокера?

Покупка недвижимости в кредит процесс непростой. Без финансового консультанта можно легко запутаться в хитросплетениях условий и расчетов. Для западного клиента обращение к посреднику для получения ипотеки обычное дело. Банк огромная сложная структура, у него не всегда есть возможность обеспечить индивидуальный подход к каждому заемщику и уж тем более помочь в сборе документов. Кредитные брокеры выполняют большую работу по подготовке клиента к получению кредита, помогают выбрать из сотен предложений оптимальное, так что в банк он приходит готовым. В России рынок подобных услуг еще молод. За сопровождение сделки до недавнего времени приходилось платить 1 2% от кредита. Сумма получалась внушительная, и высокая цена отпугивала многих. Но рынок растет и развивается, игроков все больше, все разнообразнее у каждого линейка кредитных продуктов. В этом море без лоцмана не обойтись. Банки, страховщики, оценщики поняли, что им самим нужно поддерживать посредников, формируя их доход. Тогда брокеры возьмут на себя значительную часть общения с клиентами, а для самих клиентов такой вид консультирования станет доступней. Сейчас только начали появляться так называемые кредитные супермаркеты: за небольшую разовую плату 500 2 000 руб. они подбирают клиенту кредитный продукт, наиболее отвечающий его запросам и учитывающий его индивидуальные возможности, а также сопровождают непосредственно до заключения сделки. Иногда по договору за ту же разовую комиссию вас могут консультировать в течение нескольких лет по разным видам кредитования. Как работает кредитный супермаркет? Специалисты помогают разобраться, что нужно клиенту. (Вот вам пример из жизни: человек считал, что ему необходим самый дешевый кредит самая низкая процентная ставка, но в ходе беседы оказалось, что на самом деле ему нужен минимальный месячный платеж.) В течение получаса подбирают из базы данных список обезличенных предложений только условия, без указания банков. После того как клиент сделал выбор, ему помогают собрать документы и подают их в банк. При отрицательном решении посредник выясняет причины и пытается найти другие предложения; при положительном организует страхование и оценку стоимости найденной квартиры в общем, сопровождает сделку до победного конца.