Ипотека и недвижимость - Способы борьбы с транспортным коллапсом

Новороссийск, хотя и не относится к числу курортов, зато имеет другие достоинства. Например, самый высокий в Краснодарском крае уровень зарплат, так как здесь расположен крупнейший российский порт на Черном море. К тому же многие пригороды Новороссийска имеют статус курортов. Потому и цены на недвижимость в этом городе стабильно ползут вверх.

Районы, кварталы
Новороссийск расположен на берегах Цемесской бухты и состоит из четырех административных округов. Основная часть города, включая исторический центр, находится на западной стороне бухты и относится к Центральному, Приморскому и Южному округам. Восточный округ в обиходе именуется местным населением та сторона. Этот округ промышленный, где расположен морской порт и ряд заводов, там же находится железнодорожный вокзал. А также так называемый Стандарт городские трущобы, которые были в позапрошлом веке построены акционерным обществом Русский Стандарт для рабочих своих заводов и где люди живут и поныне. Это самый дешевый район Новороссийска, здесь преобладает старый жилой фонд, и иметь там жилье, мягко скажем, не очень престижно. В остальных трех округах недвижимость не сильно различается по цене скорее цена зависит от характеристик строения и окружающей застройки.

Несмотря на то, что наиболее престижен центр Новороссийска проспект Ленина с прилегающими улицами, набережной Цемесской бухты и парком Ленина, сейчас к его ценовому уровню вплотную подтягиваются более новые районы. Растет спрос на недвижимость в Южном округе, в таких микрорайонах, как 3-й, 10-й, 7-й, 9-й, где возводятся основные объемы нового жилья. Самое престижное индивидуальное жилье в Новороссийске в поселке Мысхако. Порт от Южного округа находится далеко, там благополучная экологическая обстановка, более чистое море и живописный пейзаж. В центре же, в Цемесской бухте, не искупаешься. Кроме того, в сталинках в центре и в районе набережной нерегулярная подача воды в дома, из-за чего они теряют популярность.

Первичный номер
По итогам за 9 месяцев 2007 года в Новороссийске наблюдается всплеск строительства жилья. Если в прошлом году на первичном рынке преобладало жилье экономкласса, то сейчас значительно выросла доля новостроек бизнес-класса, хотя соотношение элитных новостроек на рынке не изменилось. Основные районы строительства жилья бизнес-класса расположены в Южном и Центральном округах, это микрорайоны №14, Малая Земля, №15, район набережной и морвокзала. Жилье экономкласса возводится повсеместно по западной стороне бухты, в Восточном округе строительства значительно меньше. По плану до 2010 года в Новороссийске необходимо возвести 1 млн 140 тыс. кв.м жилья, всего в очереди на улучшение жилищных условий стоит 20 тыс. семей, также в планах города расселение Стандарта, но пока никто из девелоперов не работает над этим проектом.

Одно из основных событий этого года на первичном рынке экспансия московской компании ПИК, точнее говоря, ее дочернего подразделения ПИК-регион. В настоящий момент ПИК контролирует до 60% рынка жилищного строительства в Новороссийске. К новому 2007 году компания сдала в эксплуатацию первый дом жилого комплекса Капитанская Дочка, сейчас поэтапная сдача проекта продолжается. Комплекс расположен в 14-м микрорайоне и состоит из 17-этажных монолитных домов башенного типа. Сейчас ПИК возводит жилой комплекс Южный Берег в 15-м микрорайоне, это наиболее известный и широко разрекламированный на рынке проект. Всего этот комплекс должен включить в себя 207 тыс. кв.м жилья. Его территория ограничена проспектом Дзержинского, улицами Пионерской и Южной, рядом находятся виноградники и море. По сути, он представляет собой целый спальный микрорайон экономкласса. Этажность комплекса переменная, материалы постройки монолит и монолит-кирпич. Также компания начинает строить в этом году в Мысхако комплекс таунхаусов из быстровозводимых сэндвич-панелей. Это будут двухэтажные коттеджи бизнес-класса площадью до 200 кв.м, объединенные в блоки по 2 3 дома. Все мансарды в коттеджах видовые, предусмотрен ландшафтный дизайн.

Инвестиционная компания AVARTI также рассматривает Мысхако как район будущей комплексной застройки бизнес-класса. Там планируются к возведению жилые комплексы Myskhako (жилая площадь 56 191 кв.м), Grand Myskhako (92 тыс. кв.м). В центре Новороссийска компания собирается возводить жилой и офисно-рекреационный комплекс Premier Palace площадью 92 тыс. кв.м.

Экономкласс возводится, помимо Южного округа, в Шесхарисе (Восточный округ), Мефодиевке и Цемдолине (Приморский округ). Из уже существующих проектов бизнес-класса следует отметить Черноморскую Ривьеру, жилой комплекс с видом на Цемесскую бухту. Также планирует выйти на этот рынок ростовский строительный концерн Вант, который будет возводить комплекс бизнес-класса Новый Век из трех 16-этажных домов.

Цены на первичном рынке зависят, в первую очередь, от близости к морю. В сегменте экономкласса самый низкий уровень цен 28 30 тыс. руб. за кв.м. В бизнес-классе при условии наличия вида на море и пляжа в непосредственной близости цены могут достигать 79 тыс. руб. за метр. Верхняя планка по сравнению с началом года не изменилась, а вот нижняя планка имеет тенденцию к росту. По сравнению с 2006 годом темпы роста цен на первичном рынке не изменились и составляют примерно 30% в год.

Вторичный номер
Динамика вторичного рынка аналогична первичному. Отличие вторичного рынка Новороссийска от рынков других крупных городов Кубани состоит в том, что квадратный метр жилья в трехкомнатных квартирах стоит дороже, чем в двухкомнатных, тогда как в Краснодаре, Сочи, Геленджике и Анапе самый дорогой квадратный метр именно в двухкомнатных квартирах. Также примечательны высокие цены на жилье в старом фонде, что, по всей видимости, связано со множеством альтернативных сделок, а также с большим количеством сильно переоцененного старого жилого фонда в Центральном округе. В остальном же все, как и в других городах Кубани и ЮФО: самыми дорогими квартирами пока остаются сталинки в центре города, хотя спрос на них, как уже было сказано, невелик. Можно с уверенностью сказать, что вторичный рынок в Новороссийске рынок продавца. Что касается покупателей, то они в основном местные, приезжие все больше предпочитают жилье на первичном рынке.

Территориальная структура вторичного рынка за последние 1,5 2 года несколько изменилась в связи с появлением на нем перепродаваемых квартир в новостройках. Естественно, в районах со сложившейся комплексной застройкой и с благоприятной инфраструктурой цены выше, чем в районах, которые ближе к центру, но имеют массу проблем с техническим состоянием жилого фонда, с подачей воды и т.п. К центру постепенно подбирается по ценовым характеристикам Южный округ. Ну а самые низкие цены, конечно, на Стандарте.

Индивидуальное жилье
В настоящий момент основные районы строительства индивидуального жилья находятся на юго-востоке города, т.е., в поселках Южного округа и прилегающих к ним населенных пунктах Новороссийского района.

В черте города частный сектор сосредоточен преимущественно в Восточном и Приморском округах, новых коттеджей строится мало, преобладает вторичный рынок. Из-за этого в городе индивидуальное жилье значительно дешевле, чем в южных приморских пригородах. К тому же, в черте города дома меньше по площади, чем в пригородах. Самые фешенебельные коттеджи находятся в Мысхако, там предпочитают строить и покупать домовладения состоятельные жители Новороссийска.

Однако на рынке земельных участков Мысхако не является абсолютным лидером. Самая дорогая земля в Цемдолине вдоль оживленного Анапского шоссе, используемая под коммерцию. В остальных же случаях при покупке земли речь идет либо об индивидуальном строительстве, либо о возведении мини-пансионатов. Поэтому, опять же, самые высокие цены после Цемдолины наблюдаются в районах, прилегающих к побережью. Самые низкие цены среди приморских пригородов в Абрау-Дюрсо, расположенном на берегу открытого моря между Анапой и Новороссийском, и нет сомнений, что цены там будут расти; сдерживает рост только не очень хорошее транспортное сообщение.

Аренда жилья
Рынок аренды в Новороссийске представлен в основном однокомнатными, двухкомнатными и трехкомнатными квартирами. Предложение однокомнатных квартир ограничено на фоне высокого спроса на них. Предложение многокомнатных квартир невелико, но и спрос на них также невысокий. Основной спрос исходит от жителей соседних районов, преимущественно Крымского. Цены на аренду жилья высоки даже по кубанским меркам: средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет 7 тыс. руб. в месяц, двухкомнатной 11 тыс. руб., трехкомнатной 13 тыс. руб.
Строительство нового делового центра столицы ММДЦ Москва-Сити повлекло за собой реорганизацию транспортной системы всего Западного административного округа и в особенности района Кутузовского проспекта. Это необходимость, ведь когда все здания Москва-Сити будут сданы в эксплуатацию, район рискует оказаться в центре транспортного коллапса.

Понимая, что расширять существующие дороги в условиях плотной городской застройки некуда, архитекторы и девелоперы нашли несколько достойных альтернатив автомобильным трассам. В частности, активное развитие получит инфраструктура водного транспорта, а на набережной Тараса Шевченко будет сооружен причал для речных теплоходов и катеров.

Кроме того, административно-торговый центр Миракс Плаза будет соединен с деловым комплексом Федерация подвесной транспортной системой Light Rail System. Ее главная задача избавить работников ММДЦ от необходимости добираться до офисов на машине: свой личный автотранспорт они смогут оставлять на большой парковке на другой стороне Москвы-реки и ехать в Сити по подвесной дороге. Пройдя между двумя башнями АТК Миракс Плаза и достигнув противоположного берега реки, подвесная система пройдет вдоль Третьего транспортного кольца, пересечет его и подойдет к башне Федерация.

С целью предотвращения автомобильных пробок при съезде с Третьего транспортного кольца на Кутузовский проспект градостроители предусмотрели строительство отдельного съезда с ТТК на улицу Кульнева. Частью северного дублера Кутузовского проспекта также станет новый вантовый автомобильный мост, разработанный специалистами Метрогипротранса и Градинжпроекта. То, что новый мост вантовый, это не прихоть проектировщиков. Только с помощью подобной конструкции можно было решить все проблемы, говорит главный архитектор проекта Николай Шумаков. Дорожное полотно длиной 300 метров будет подвешено к пилону с помощью 16 тросов. Пилон железобетонная конструкция высотой 160 метров, расположенная под углом 80 градусов, что объясняется необходимостью удержать массивное полотно моста. На высоте 100 метров над поверхностью реки на пилоне будет устроен противовес в виде смотровой площадки, с которой можно будет полюбоваться панорамой новых московских районов Сити и Большого Сити.

Любопытно, что сама площадка, соединенная с поверхностью земли при помощи двух лифтов, будет иметь предельно футуристическую форму летающей тарелки размером примерно 35 на 25 метров. На правом берегу Москвы-реки мост будет начинаться в районе Западного порта, затем резко уходить влево, проходя над рекой, а на левом берегу уже идти по поверхности суши, параллельно реке, в сторону ММДЦ Москва-Сити. Длина полотна составит около 300 метров, из которых примерно одна половина пройдет над поверхностью воды, а другая над транспортными проездами, создающимися на левом берегу Москвы-реки. При этом две из трех опор моста, в том числе и пилон, будут находиться в воде.

Новый автомобильный мост рассчитан на шесть полос движения. Кроме того, параллельно существующему в районе будущего строительства железнодорожному мосту, будет построен еще один автомобильный мост, имеющий по две полосы движения в каждую сторону. Этот будет мост обычной конструкции, который также станет частью транспортной инфраструктуры Большого Сити.

После того, как ММДЦ Москва-Сити заработает в полную силу, существенные изменения будут внесены и в работу метротранспорта. В частности, отрезок пути Филевской линии метрополитена длиной 900 метров от станции Кутузовская до станции Фили будет убран в туннель. По его крыше пройдет автомобильная дорога.

Одним из важнейших элементов транспортной инфраструктуры Москва-Сити станет транспортно-пересадочный узел Тестовский, проектируемый в подэстакадном пространстве Третьего транспортного кольца на земельном участке МЖД, расположенном между ТТК и Ботаническим лекарственным садом.

ТПУ Тестовский будет ориентирован на обслуживание как пассажиров общественного транспорта, так и автомобилистов с пешеходами. Он совместит в себе объекты железной дороги, скоростной транспортной системы, метрополитена, многоуровневые автостоянки и объекты, предназначенные для пешеходов, подземные и надземные переходы, а также пешеходно-травалаторную связь через Москву-реку.

Тестовский пересадочный узел включит в себя уже построенную станцию метро Международная, станцию Малого кольца МЖД, по которому планируется организовать пассажирское движение, и станцию скоростной транспортной системы, объединяющей столичные аэропорты. В подэстакадном пространстве Третьего транспортного кольца запроектированы две четырехуровневые автостоянки, состоящие из надземной (3 этажа) и подземной части (1 этаж). Общая вместимость этих паркингов составит 514 машино-мест.