Ипотека и недвижимость - В москве стартует программа "народный гараж"

К концу сентября количество качественных офисных площадей в Москве было зафиксировано на отметке примерно 6,5 млн кв. м. По данным компании CushmanWakefield StilesRiabokobylko Ltd, в прошлом месяце на рынок столичной офисной недвижимости вышло более 180 тыс. кв. м построенных и реконструированных площадей класса А и В, что составило около 20 % от запланированного на месяц нового строительства. В качественном выражении это 17 объектов.

В результате уровень свободных помещений в зданиях класса А и В несколько вырос и составил в среднем 6,7 %. Для сравнения: в августе он равнялся 4,8 %. Самый высокий показатель в классе А отмечен на юго-западном субрынке 9,0 %. Причиной тому стал ввод бизнес-центра Газойл Плаза с офисной площадью 36 тыс. кв. м.

В классе В уровень свободных помещений равен 37 % на юго-восточном субрынке. Свободные площади здесь появились в основном за счет бизнес-центра Коссинская Плаза с офисной площадью 110 тыс. кв. м, полностью предлагаемой в аренду.

Тем не менее спрос по-прежнему опережает предложение. Как полагают специалисты службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome, все выходящие на рынок качественные объекты поглощают в короткие сроки, причем по большей части на этапе строительства. К моменту ввода объекта в эксплуатацию доля арендованных площадей составляет 50 80 %. Почему именно аренда, а не покупка? Ответ лежит на поверхности. Большинство организаций предпочитает воздерживаться от вывода крупных денежных средств из активов предприятия. Гораздо чаще офисы покупают большие международные компании. Причем их взоры обращены на зону между ТТК и МКАД. Основная же доля спроса приходится на Западное и Северо-Западное направления.

На столичном рынке офисной недвижимости существует еще одна интересная тенденция стабильный спрос на качественные офисные помещения небольшого размера. Здесь тон опять задают иностранные фирмы. На первоначальном этапе развития своего бизнеса в России они не нуждаются в значительных площадях и арендуют сравнительно небольшие офисы. Скромные по метражу помещения (в основном для открытия в столице своих представительств) снимают и крупные отечественные компании, базирующиеся в регионах. Третья категория, по мнению специалистов компании Jones Lang LaSalle это представители малого бизнеса. Многих из них уже не устраивают помещения в бывших советских НИИ.

Небольшие арендаторы в поиске качественных офисов, как правило, предпочитают помещения класса В+ и В (11 и 18 % соответственно) площадью 250 кв. м и менее. Только в феврале 2007 года на их долю приходилось около 10 % совокупного объема арендованных качественных офисных площадей. Спрос на небольшие площади способствует росту компаний, которые арендуют крупные офисы, а затем, разбив их на мелкие, сдают в субаренду.

Вследствие дефицита качественного предложения, констатируют в компании Knight Frank, все чаще в новых бизнес-центрах высокого класса ценообразование проводят в несколько этапов. В зависимости от стадии строительства и реализации офисных площадей разница в ставках аренды на начальном и завершающем этапе строительства составляет, как правило, 30 40 %.

В III квартале 2007 года средняя взвешенная по площади арендная ставка на все офисные помещения в Москве увеличилась относительно II квартала на 7,15 % и достигла 1195 долл. за 1 кв. м в год (по данным компании CushmanWakefield StilesRiabokobylko Ltd).

В сентябре арендные ставки для помещений класса А по Москве составили в среднем 960 долл. за 1 кв. м в год. Самые большие по площади сделки в прошлом месяце были закрыты по 930 долл. Средняя арендная ставка для помещений класса В повысилась на 15 % по сравнению с августовским показателем и составила около 630 долл. за 1 кв. м. В зависимости от местоположения и степени готовности здания цены варьируются от 450 до 1050 долл. за 1 кв. м в год. Однако большинство сделок в сентябре было проведено по ставке от 400 до 800 долл. (по данным компании Welhome).

Из диаграммы видно, что на рынке офисной недвижимости преобладают офисы класса В 56% от общего объема.

По количеству сделок на офисном рынке Москва в настоящий момент опережает ведущие столицы Европы. По общему объему предложения столица занимает одно из последних мест в списке. Около 39% всех офисных объектов по-прежнему сконцентрировано в пределах Садового кольца.

Наибольший объем вакантных офисных площадей и предложения в долларовом эквиваленте традиционно пришелся на ЦАО. Как видно из диаграммы, здесь лидирует район, расположенный рядом со станцией метро Китай-город 32 % от общего числа предложений.

Динамика цен на рынке элитной офисной недвижимости.

На гистограмме представлены средние арендные ставки (min-max) для каждой зоны удаленности от центра.

Данные предоставлены компанией Welhome.
Столичные власти утвердили программу по привлечению средств населения города Москвы в строительство многоэтажных гаражей-стоянок по программе «Народный гараж», цель программы — строительство многоэтажных гаражей-стоянок за счет собственных денег москвичей.

Программа «Народный гараж» основывается на условиях прямого инвестирования населения в строительство многоэтажных гаражей-стоянок с последующим оформлением прав собственности каждому из участников программы «Народный гараж» на введенные в эксплуатацию машино-места.

Формирование программы «Народный гараж» будет производиться префектурами административных округов, управами районов города Москвы на основании обращений населения города о строительстве многоэтажных гаражей-стоянок за счет собственных средств на территориях в районах сложившейся жилой застройки и на земельных участках, изъятых в связи с длительным неосвоением, находящихся в шаговой доступности от места проживания и в соответствии с адресным перечнем, утвержденным Координационным советом по вопросам гаражного строительства в городе Москве.

Право инвестирования строительства многоэтажного гаража-стоянки передается товариществу распорядительным документом Правительства Москвы на условиях инвестиционного контракта на бесконкурсной основе без взимания доли города с установлением нормативных сроков реализации проекта строительства.

В случае, если количество машиномест в проектируемом гараже-стоянке больше, чем число участников товарищества, то доля города подлежит выделению в размере 5% от количества машино-мест, превышающих число участников товарищества на момент ввода гаража-стоянки в эксплуатацию и подлежащих реализации остающихся машино-мест по рыночным ценам.

На программу «Народный гараж» распространяется действие следующих льгот, предусмотренных постановлением Правительства Москвы: освобождение от выкупа права аренды земельного участка, применение льготных ставок арендной платы за землю в размере 3% от базовой ставки арендных платежей на период строительства гаража-стоянки и 10% на период эксплуатации, компенсационные затраты застройщикам гаражей-стоянок на строительство городских магистральных инженерных коммуникаций и сооружений, и наконец, освобождение от оплаты долевого участия в строительстве городских питающих центров, головных сооружений, сетей, коммуникаций и объектов инженерного обеспечения.

Этот шаг вызван тем, что, несмотря на ввод за годы действия программы стационарных гаражей-стоянок на 390 тысяч машино-мест, действующий механизм выполнения программы не позволяет существенно снизить сложившийся дефицит машино-мест, освободить внутриквартальные проезды от стихийной парковки автотранспорта и повысить пропускную способность дорожно-уличной сети.

В городе продолжается застройка кварталов, строительство жилых и общественных зданий, не обеспеченных машино-местами для организованного хранения автотранспорта, в том числе и на реконструируемых территориях. Не определены источники финансирования строительства гаражей в зоне застройки жилья фонда социального использования и «перехватывающих» автостоянок. Имеются случаи невыполнения корпоративными инвесторами обязательств в области строительства гаражей-стоянок при реализации инвестиционных контрактов на комплексную реконструкцию кварталов (микрорайонов).

На сегодняшний день проведена инвентаризация имеющихся гаражей-стоянок города, результаты которой вошли в основу схемы размещения объектов гаражного строительства по административным округам, предусматривающей проектирование и строительство 140 тысяч машино-мест в 2003-2004 годы, подготовлен механизм формирования ежегодных программ гаражного строительства.

По предложениям префектур административных округов города Москвы сформирован адресный перечень строительства гаражей-стоянок различного назначения, включая первоочередные 10 «перехватывающих» стоянок, утвержденный Координационным советом по вопросам гаражного строительства в городе Москве.

В I квартале 2004 года в Москве решено начать новую целевую программу гаражного строительства на период 2005-2007 годы, предусматривающую ускорение темпов реализации целевой программы гаражного строительства в 1,4 раза и увеличение за 3-летний период ввода объектов с 210 тысяч до 290 тысяч машино-мест.

Ее отличие от прежней будет в том, что на этот раз решено использовать такие возможности, как минимизация в инвестиционных контрактах доли города до 10% от общего количества вводимых машино-мест для инвалидов и других льготных категорий автовладельцев в районах застройки жилья для фонда социального использования, снижение в инвестиционных контрактах доли города в денежной форме до 10% от общей инвестиционной стоимости объекта при строительстве механизированных автостоянок, определение минимальной рентабельности инвестиций в объекты гаражного строительства на уровне 25% при установлении стартовых значений доли города, вносимых для проведения инвестиционных конкурсов, и установления сжатых сроков строительства.