Ипотека и недвижимость - Российский рынок ипотеки</a> грядет... только рост или снижение?

Загородное малоэтажное строительство развивается стремительно: на рынке появляются самые разнообразные объекты. Однако растущая конкуренция все чаще заставляет девелоперов задумываться об оптимизации проектов, искать возможности для того, чтобы строить быстро, качественно и желательно недорого. Во многих случаях решением проблемы становится использование канадских технологий, которые появились в России в 1998 году и сейчас активно укрепляют свои позиции. Особенности применения подобных систем на нашем рынке обсудили участники семинара, организованного Московским Агентством Недвижимости на выставке Домэкспо-2007.

Оригинальные канадские технологии применяют в России уже около десяти лет, однако пока не многие из подмосковных инвесторов могут похвастаться большим опытом в данном деле. По мнению Сергея Клевцова, заместителя генерального директора Московского Агентства Недвижимости, канадский подход предусматривает особую форму организации не только строительства, но и загородного стиля жизни. Это означает, например, что реализация проекта начинается не с сооружения зданий, а с прокладки дорог, проведения всех необходимых инженерных коммуникаций и освещения, обустройства общественных зон, которые имеют первостепенное значение и занимают около 30% площади коттеджного поселка. Уникальный канадский опыт, еще не привычный для нас, в полной мере планируют использовать застройщики нового элитного поселка Онегино, расположенного в 27 км от Москвы по Новорижскому шоссе.

Безусловно, главное достижение канадских строителей технологии возведения монолитных домов. Эти здания на сегодняшний день являются, пожалуй, единственной альтернативой кирпичным. Одна из самых перспективных технологий система несъемной опалубки (ARXX), позволяющей удерживать тепло. Благодаря двойной теплоизоляции (снаружи и внутри) дом приобретает свойства термоса не остывает зимой и не нагревается летом. Как отмечает С. Клевцов, данная особенность дает застройщикам массу дополнительных возможностей, в том числе позволяет создать централизованную систему отопления, вентиляции, кондиционирования, увлажнения и очистки воздуха.

Преимущества канадских технологий давно оценили по достоинству во многих странах с суровым климатом. Например, в Северной Америке на систему ARXX приходится 10% строительного рынка. В настоящее время ее используют и в 15 регионах России. Генеральный директор ООО КАНСтрой Групп Иван Титишев считает, что наши климатические условия приближены к канадским, а значит технология, доказавшая свою состоятельность в Новом Свете, приживется и у нас.

Что же представляет собой система несъемной опалубки? И. Титишев характеризует ее как структуру на основе пенополистирола, которую используют в качестве постоянной изолирующей опалубки при возведении монолитных железобетонных стен. Основа ARXX это опалубочный блок длиной 1220 мм, высотой 425 мм и толщиной 290 мм. Панели, образующие его, имеют толщину 65 мм и связываются друг с другом с помощью перемычек из полипропилена с образованием полости между ними. Блоки крепят ручным способом. После того как этаж дома собран полностью, его заливают бетоном. Таким образом, монолитный железобетон образует несущую основу стены, а опалубочные блоки способствуют тепло- и звукоизоляции.

Сегодня в России с применением системы несъемной опалубки строят как коттеджи, так и многоэтажные дома. По словам И. Титешева, рекорд КАНСтрой Групп 24-этажное кирпичное здание в Екатеринбурге. Дома высотой в 9, 14 и 16 этажей компания возводит повсеместно. Особенно актуально применение ARXX в сейсмических зонах, в том числе на Камчатке и в Забайкалье. Мы считаем, что технология несъемной опалубки очень подходит для России, уверен И. Титишев. Во-первых, у нее превосходные теплотехнические показатели: несмотря на то что стена дома, возведенного таким способом, почти в два раза тоньше, по своей теплопроводности она заменяет кирпичную стену толщиной 1200 мм. Технология идеальна для использования в условиях Крайнего Севера, так как позволяет возводить дома быстро и эффективно в любых погодных условиях. Если говорить конкретно о сроках, то стандартный коттедж площадью 110 кв. м можно собрать за два дня.

Система несъемной опалубки позволяет и существенно упростить процедуру окончательной отделки. В обычном строительстве с этим всегда возникают проблемы из-за неровностей стен. Приходится наносить большой слой штукатурки. При использовании опалубочных блоков стена получается практически ровной, поясняет С. Клевцов.

Важный нюанс сроки эксплуатации домов, построенных с использованием ARXX. Представители КАНСтрой Групп приводят данные, накопленные рынком за годы существования технологии в Канаде и Европе.

Бетон практически вечен, поэтому вопрос о сроках касается в основном пенополистирола. В 1998 году немецкие специалисты исследовали этот искусственный материал, использованный в постройке 1968 года. Практически никаких изменений обнаружено не было. Строители не могут точно установить время икс для пенополистирола, но большинство заказчиков получают от них заверение в том, что в ближайшие 50 лет с домом ничего не случится, и бывают вполне удовлетворены.

Один из вопросов, заданных И. Титишеву участниками семинара, касался цен на объекты. По словам генерального директора КАНСтрой Групп, система несъемной опалубки способна конкурировать с любой другой технологией, поскольку не отличается большой сложностью и не требует высокой квалификации работников. Он привел в качестве примера недорогого жилья объекты в Екатеринбурге, построенные КАНСтрой Групп в рамках программы ликвидации ветхого жилья. Однако если дома на Урале это самый что ни на есть экономвариант, то цена коттеджа, возведенного по той же технологии в элитном подмосковном поселке, составляет сегодня от 2,5 до 5 млн долл.

Такое несоответствие цен И. Титишев объясняет разной стоимостью отделочных материалов. Ведь если в Екатеринбурге при малоэтажной застройке был использован облицовочный кирпич по цене 6 долл., то в Подмосковье уже по цене 80 евро за 1 кв. м. То же касается штукатурки, затирки и т. д. Для некоторых элитных домов один только художественно-керамический паспорт стоит столько, сколько обычный дом экономкласса, поясняет гендиректор КАНСтрой Групп.

Некоторые участники семинара выразили застройщикам нового элитного поселка сомнения по поводу внешней отделки: дескать, не все, что хорошо для Канады, приемлемо для России. Не получится ли так, что спустя год-другой дорогие облицовочные материалы из-за плохих погодных условий придут в негодность, и владельцам коттеджей придется подшпаклевывать фасады своими силами?

По мнению генерального директора КАНСтрой Групп, наши страны очень похожи тревогу может вызывать разве что квалификация специалистов. Мы боремся с этим, но профессионализм работников наверное, самая большая проблема всех отечественных компаний на сегодняшний день, не только строительных, заметил И. Титишев. Пожалуй, самый интересный вопрос участников семинара к девелоперам звучал так: Нам нравится ваша технология, но появятся ли у нас когда-нибудь такие же недорогие дома, как в Екатеринбурге? К сожалению, ответ застройщиков был следующим: Выходить на рынок жилья экономкласса в Подмосковье мы пока не собираемся.

В начале нынешнего года первый вице-премьер Правительства РФ Дмитрий Медведев заявил, что в 2007 году основной акцент в развитии национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России необходимо сделать на снижении ставки ипотечного кредитования до 7 8% годовых.

Многих банкиров подобная идея несколько удивила: нельзя с помощью чьего бы то ни было указа повлиять на механизмы рынка, говорили они. Правда, далее добавляли: если на государственном уровне захотят сказку сделать былью, стоит предпринять ряд серьезных шагов, например снизить стоимость заемных ресурсов и ставку рефинансирования Банка России, упростить работу с ипотечными закладными, развить депозитарии и т. д. Не предприняв таких мер, власти могут рассчитывать на снижение к концу года ставок по ипотеке (если оно вообще произойдет) не более чем на 1,5%, утверждали банкиры. Значит, средний уровень этих показателей составит около 9,7% (для кредитов в долларах США) и 10,5% (для кредитов в рублях). Были и те, кто прогнозировал, что все останется на прежнем уровне: 10 10,5 и 11 13% годовых соответственно. Самые смелые заявляли, что велика вероятность появления на рынке девятипроцентных ставок по долгосрочным кредитам, выданным в иностранной валюте. Пока же такую ставку можно получить лишь при первоначальном взносе в 30% от стоимости покупки и при сроке кредита в три пять лет.

Однако сегодня об ипотечных диспутах, происходивших в начале года, стараются не вспоминать. В тот момент, когда делали вышеперечисленные прогнозы, отечественные банки довольно легко получали доступ к международным дешевым заемным средствам. Это давало им возможность постепенно снижать ставки. Увы, столь благоприятная ситуация длилась всего несколько месяцев, пока в США и Европе не разразился пресловутый ипотечно-банковский кризис.

Сейчас большинство экспертов сходятся во мнении, что грядет повышение ставок. Директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Анатолий Печатников прямо заявил: С учетом увеличения стоимости ресурсов, привлекаемых российскими банками, я прогнозирую рост ставок по ипотечным кредитам в конце года. Но на объемах бизнеса удорожание заимствований вряд ли скажется. Дешевых денег из-за границы в ближайшее время не будет, значит, отечественные банки станут перепродавать заемщикам более дорогие кредиты. В разы ставки по ипотеке, конечно, не вырастут, но повышение на 1 3% все же произойдет. Также есть вероятность сокращения количества организаций, работающих с ипотекой. Возможно, остальные компании решат тщательнее рассматривать сведения о приходящих к ним клиентах. Кто-то вообще откажется от заемщиков, чьи доходы не подтверждены официальным образом, то есть от так называемых серых, кто-то повысит для них ставку по кредиту.

Гарегин Тосунян, президент Ассоциации российских банков, напротив, заявляет, что кризис в США существенно не изменит рынок ипотеки в России, поскольку у нас объем таких займов едва достигает 1% от ВВП, тогда как в Штатах этот показатель равен примерно 65%, а в Великобритании он еще выше. Проблемы, возникающие на международных рынках, не могут не сказываться и на России, поскольку она является частью глобальной финансовой системы. И трудности с ликвидностью, которые испытывают в Америке и Британии, вызвали небольшой отток капитала с рынков третьих стран, в том числе нашей. В результате у нас ставки на рынке межбанковского кредитования выросли на 1 1,5%. Но серьезных экономических предпосылок для беспокойства нет, скорее речь идет о психологических мотивах, связанных с оттоком средств с межбанковского рынка, добавляет Гарегин Тосунян.

Между тем еще до разразившегося ипотечного кризиса, точнее до того момента, когда нем стали говорить во весь голос, один из банков Москвы в середине лета повысил ставки на 0,5 1%. Им оказался Москоммерцбанк, занимающий третье место в России по объемам выдаваемых ипотечных кредитов. Повышение, как сказали в банке, коснулось всех клиентов, но в большей степени тех, чьи доходы официально не подтверждены. Если перейти на язык цифр, для благополучных заемщиков сейчас ставка по кредиту в долларах равна 11,5% (было 11%) годовых, а для серых 13,5% (было 12,5%). Нечто подобное, говорят в конфиденциальных беседах банкиры, продолжится. Впрочем, есть банки, которые пошли по иному пути. Они на время приостановили выдачу ипотечных займов, официально объяснив это своими внутренними проблемами, а именно перераспределением функций. Какой вариант работы с клиентами они выберут, пока неизвестно.

Тем не менее в настоящее время рынок ипотечного кредитования в России является самым динамично развивающимся сегментом рынка кредитования населения. По данным Центробанка России, в прошлом году он увеличился в три раза, отмечает Анатолий Печатников. В течение I полугодия текущего года он вырос на 50% с 13,3 до 20 млрд долл., а в конце 2007 года эта цифра достигнет 30 млрд долл. В 2008 году объем рынка ипотечного кредитования превысит 54 млрд долл.. Однако столь высокая сумма складывается благодаря Москве: на ее банки, по сведениям ЦБ РФ, приходится около 20% объема всех выданных займов. Далее идут Московская и Тюменская области (примерно по 8%), затем Санкт-Петербург (около 7%), а завершает список активных регионов Ханты-Мансийский автономный округ (5%). Остальные заметно отстают в развитии ипотеки.

Приведенная статистика, если так можно выразиться, докризисная. Изменится ли она? Вряд ли кто-то из аналитиков сейчас способен дать точный ответ на этот вопрос. В любом случае, пока повышение ставок не носит лавинообразный характер, но тем, кто уже решил приобрести квартиру в кредит, стоит поторопиться. Вопрос: куда идти?

На сегодняшний день в России существует около 500 банков, которые специализируются на выдаче ипотеки. С одной стороны, судя по цифре, выбор достаточно широк, с другой найти подходящий по всем параметрам банк среди такого количества всегда сложно. Но прежде чем стучатся в дверь первого попавшегося офиса, следует определиться, какую квартиру вы намерены купить: в новостройке, на вторичном рынке или, может быть, вообще дом за городом. И, когда выбор будет сделан, количество банков заметно сократится. Не все из них работают с новостройками (велики риски), не все готовы давать кредиты под еще не построенные дома. Кто-то предпочитает работать только с белыми клиентами, чьи доходы официально подтверждены, а кто-то берет под крыло и отказников других банков.

Сегодня самый распространенный и выгодный для покупателя способ взять ипотечный кредит участие в партнерских программах. Что это такое? Девелоперская компания вместе с одним, а чаще (если фирма крупная) с несколькими банками разрабатывает собственную схему кредитования. Она, как правило, выгодна всем трем сторонам: и продавцу (значительно снижены затраты на оформление сделки, если покупатель хочет воспользоваться ипотекой), и банку (перед ним солидная компания, значит, надежный клиент), и самому покупателю (лояльный подход, возможность получить кредит по сниженной процентной ставке, а также увеличить срок погашения либо с наименьшими потерями досрочно выплатить его).

Что касается участия в партнерских программах, то лидером является ВТБ 24. Следом идут МДМ-Банк, Абсолют Банк, Возрождение и РОСБАНК. Остальные по разным причинам взаимодействуют лишь с одним или двумя девелоперами. Кстати, Московский банк реконструкции и развития сотрудничает только с компаниями КРОСТ и ПИК, а Сбербанк России и Газпромбанк с МИЭЛЬ и МИАН. В то же время застройщики по конкретному объекту разрабатывают партнерские программы сразу с несколькими банками, дабы потенциальный покупатель имел возможность выбирать.

Чтобы не быть голословными, вот несколько примеров партнерских программ. МДМ-Банк продлил действие специальной программы ипотечного кредитования для физических лиц клиентов инвестиционно-строительной компании Квартал. Для ее участников снижены процентные ставки после оформления прав собственности до 9,5% (если кредит в валюте долларах, евро) и до 9,9% (в рублях). Для заемщиков банка, которые приобретают квартиры у других компаний, процентные ставки после оформления данного права составляют от 10,25% (в валюте) и от 10,6% (в рублях). Таким образом, разница между стандартными процентными ставками и специальными ставками для клиентов ОАО Квартал после оформления прав собственности достигает 0,75% и 0,7% соответственно. Существуют и другие льготы для тех, кто является одновременно клиентом и Квартала, и МДМ-Банка, например оформление договоров на бесплатной основе, досрочное погашение с момента получения кредита.

Есть также примеры, где с девелопером по одной ипотечной программе работают сразу четыре банка. Правда, в этом случае идет речь только об одном объекте-новостройке. Так, некоторое время назад МИЭЛЬ-Новостройки в партнерстве с четырьмя банками (ВТБ 24, Газпромбанк, МДМ-Банк и Русский Ипотечный Банк) разработала схему ипотечного кредитования для покупателей квартир в жилом доме в городе Долгопрудном. Мы стараемся идти навстречу пожеланиям наших клиентов, поэтому намеренно предлагаем много вариантов кредитования и способов оплаты приобретения жилья, полагая, что у человека должен быть выбор, говорит Оксана Каарма, управляющий партнер компании. Четыре ипотечных программы на одном объекте нечастное явление на рынке недвижимости. Впрочем, интерес со стороны банков говорит о правильности нашего пути. Размер ставок для потенциальных покупателей квартир в таком доме колеблется от 10,5% до 13,5% до регистрации прав собственности и от 9% до 11,5% после. Но это для кредитов, выданных в долларах, а ставки по рублевым займам несколько выше, в среднем 12 14% до регистрации и 10 13% после. Максимальная сумма кредита 1 млн долл. Ставки банков и требования к покупателям практически похожи, за исключением, пожалуй, одной позиции минимального взноса за квартиру. Он может меняться от 5 до 10%.

Компания СУ-155 пошла по несколько иному пути и разрабатывает сразу с несколькими банками партнерские программы ипотечного кредитования по всем своим объектам. Среди ее партнеров РосЕвроБанк, РОСБАНК, Банк Москвы, Возрождение, Независимый Строительный Банк, Зенит и Компания розничного кредитования. Есть одно существенное отличие этих схем от остальных, существующих на рынке. Ставки по кредитам в рублях здесь ниже, чем в валюте: 8 14% годовых до регистрации прав собственности и 7 13,5% после получения прав (в рублях), а также 11 13% и 9,5 10% соответственно (в долларах или евро). И все же стоит обратить внимание на одну деталь: рублевая процентная вилка достаточно велика.

Еще до того как в США и Европе разразился ипотечный кризис, в России был создан консорциум трех банков: российского ВТБ 24, группы UniCredit и Deutsche Bank. Их основная цель дать возможность отечественным банкам получать на международном рынке необходимые средства на развитие ипотечных программ по доступным оптовым ценам. Более того, оговорили и сумму 2 млрд долл. Причем программа нацелена на банки, расположенные за пределами Москвы. В данном случае местные компании смогут своих клиентов оставлять у себя. В результате станет активно развиваться банковский сектор, да и у жителей окажется меньше проблем. Будем надеяться, что развитию данной схемы банковский ипотечный кризис не помешает.

Российский рынок ипотеки грядет... только рост или снижение?