Ипотека и недвижимость - Для чего инвестировать в недвижимость

Еще год назад было объявлено, что за второго или последующего ребенка в семье, родившегося после 1 января 2007 года, государство единожды будет выделять материнский капитал. В 2008-м эта выплату обещают увеличть с 250 тысяч рублей до 271 тысячи рублей.

Получить сам сертификат на деньги достаточно просто: для этого нужно обратиться в отделение Пенсионного фонда по месту жительства. По закону тратить средства можно будет только по прошествии трех лет с момента рождения ребенка. Но правительство решило заранее определить правила, как же на практике мамы смогут распорядиться средствами.

Итак, материнский капитал по-прежнему можно будет потратить только на жилье, обучение детей или на будущую пенсию мамы.

Так как капиталом заведует Пенсионный фонд, проще всего будет оставить деньги там же, только перевести их на пенсионный счет мамы ребенка. Когда она выйдет на заслуженный отдых, эти деньги прибавятся к ее пенсии. Для этого маме нужно будет прийти с паспортом и сертификатом о капитале в отделение Пенсионного фонда и написать заявление о переводе денег на пенсионный счет.

Немного сложнее перевести деньги на жилье или образование.

Справка КП

Кому полагается сертификат

На получение сертификата материнского капитала имеют право:

- женщины - гражданки России, родившие или усыновившие второго, третьего или последующего ребенка.

Материнский капитал можно получить только один раз.

На квартиру или дом
Согласно постановлению правительства, материнский капитал можно использовать как первоначальный взнос по ипотечному кредиту, как часть оплаты за жилье на первичном или вторичном рынке, в том числе и при покупке жилья у физических лиц, для оплаты в жилищные кооперативы, например, для покупки недвижимости в строящемся доме. В общем, для любой покупки жилья, которое не противоречит закону.

Вдобавок материнский капитал можно использовать для погашения уже взятого кредита на жилье, даже если жилье было приобретено до рождения второго ребенка. Причем не важно - ипотека это или простой потребительский кредит. Главное, чтобы эти деньги были потрачены на улучшение жилищных условий семьи.

Важно
С помощью материнского капитала вы можете приобрести жилье, которое находится только на территории Российской Федерации.

Это обязательный пакет документов:

Для того чтобы воспользоваться деньгами, вам нужно прийти в отделение Пенсионного фонда:

написать заявление, в котором указать, что вы хотите израсходовать эти деньги для улучшения жилищных условий;

к заявлению прилагается подлинник и копия сертификата на материнский капитал (если вы его потеряли, в Пенсионном фонде вам выдадут дубликат);

паспорт или другой документ, подтверждающий личность и регистрацию по месту жительства;

документы, подтверждающие личность представителя и его полномочий (получить деньги могут родители или же официальные опекуны).

В зависимости от того, как вы собираетесь приобретать жилье, вам придется добывать еще справки. А именно:

Если вы покупаете жилье на рынке, к документам надо присоединить:

копию договора купли-продажи жилого помещения, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке;

копию свидетельства о праве собственности продавца жилья;

выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии обременений жилого помещения, приобретаемого лицом, получившим сертификат.

Если вы строите дом, вдобавок придется предоставить документы, подтверждающие создание объекта индивидуального жилищного строительства:

копию договора строительного подряда либо иные документы, подтверждающие расходы по созданию объекта индивидуального жилищного строительства.

Если вы участвуете в долевом строительстве, к основным документам предоставляете:

копию договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке.

Если деньги пойдут на погашение ранее взятого кредита, потраченного на жилье (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанным кредитам или займам), предоставить нужно:

копию кредитного договора (договора займа);

справку от кредитора о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом;

копию договора об ипотеке (прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке) или о другом кредите;

свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, на приобретение которого вы брали кредит.

Если деньги пойдут на оплату первоначального взноса по ипотечному кредиту, предоставить нужно:

копию договора купли-продажи жилого помещения, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке;

копию свидетельства о праве собственности продавца;

выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии обременений жилого помещения, приобретаемого лицом, получившим сертификат;

копию кредитного договора (договора займа);

копию договора об ипотеке (прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке) или о другом кредите.

Если деньги пойдут на оплату вступительного взноса и (или) паевого взноса в жилищный или жилищно-строительный кооператив, вам нужно будет предоставить:

выписку из реестра членов кооператива, подтверждающую ваше членство в кооперативе (документ, подтверждающий подачу гражданином заявления о приеме в члены жилищного накопительного кооператива, или решение о приеме в члены жилищного, жилищно-строительного кооператива);

справку о внесенной сумме паевого взноса за жилое помещение и об оставшейся неуплаченной сумме паевого взноса, необходимой для приобретения права собственности на жилое помещение (для членов кооператива);

копию устава кооператива;

копию свидетельства о праве собственности кооператива на жилое помещение, которое будет передано лицу, получившему сертификат, после внесения паевого взноса в полном размере.

На детсад или вуз
Самое главное, что тратить материнский капитал можно на образование ВСЕХ детей в семье.

Список учебных учреждений, где ребенок может обучаться за деньги, довольно велик: любой детский сад, музыкальная или художественная школа и, конечно, вузы.

Образовательные учреждения

Какие документы нужно предоставить в Пенсионный фонд:

копию договора на предоставление платных образовательных услуг;

лицензии учебного учреждения;

свидетельства о государственной аккредитации негосударственного техникума (института, университета и т. д.).

(В случае дошкольного образования последний документ не нужен.)

На проживание
Деньги можно потратить и на проживание детей в общежитии во время учебы. Для этого нужны следующие документы:

договор найма жилого помещения (в общежитии);

справка из учебного заведения о том, что общежитие ребенку действительно предоставлено.

Важно
В правилах также прописано, что, если во время учебы ваш ребенок оформляет академический отпуск, финансирование учебы временно приостанавливается. Если же студента отчислили или он сам бросил вуз, деньги также перестанут поступать.

Кстати
Заказывать деньги надо за полгода

Подавать документы в Пенсионный фонд, для того чтобы воспользоваться материнским капиталом, придется заранее. Чтобы деньги перечислили во втором полугодии, обратиться в Пенсионный фонд нужно до 1 мая того же года. Если же хотите потратить деньги в начале года, писать заявление придется до 1 октября предыдущего года.

Оплата безналом

На руки деньги, естественно, выдаваться не будут. Отделение Пенсионного фонда безналом переведет сумму на банковский счет физического лица (юридического лица, индивидуального предпринимателя), либо на банковский счет кооператива, либо на банковский счет кредитора.
То, что недвижимость - это неплохое вложение денег понятно каждому. Особенно если речь идет о квартирах. Однако не все квартиры одинаково доходны и сегодня инвесторам-новичкам приходится потрудиться, прежде чем получить максимальную выгоду от своих вложений. Иной раз возникает вопрос: а стоит ли игра свеч? Попробуем разобраться

Арендные ставки растут вслед за увеличением продажных цен на рынке

Помнится, некоторое время назад в Англии предприимчивые покупатели квартир брали кредит, а расплачивались по нему из доходов, обеспечиваемых арендной платой от купленной квартиры, либо путем перепродажи последней. Некоторым удалось приобрести не одну, а несколько квартир и они продолжали бы в том же духе зарабатывать на своих спекуляциях, если бы не грянул гром, то есть не случился кризис: растущие цены и соответственно арендные ставки, достигнув пикового значения, привели к перегреву рынка и резкому снижению спроса на продаваемое и сдаваемое жилье. В итоге покупатели квартир не могли больше заработать на приобретенной собственности и что более печально - расплатиться по своим ипотечным долгам, но это уже другая история.

А пока вспомним то недалекое время, когда рост цен на московское жилье составлял 25-45% в месяц. За год цены на квартиры вырастали в несколько раз. Да и до сих пор рост цен весьма ощутим, несмотря на периодическое затишье на рынке. Если в 2004 году однокомнатную квартиру на окраине можно было найти за $50 тыс., то в 2007 уже только за $160 - 170 тыс. А вот конкретный пример последних месяцев: цена однушки, выставленной на продажу в ноябре 2007 года, к 15 января 2008 года поднялась на $9 тыс.

Арендные ставки растут вслед за увеличением продажных цен на рынке. Исключения затрагивали лишь непродолжительные периоды, когда ежемесячный прирост продажной цены превышал прирост арендной ставки (то есть, снимать квартиру было дешевле, чем собирать деньги на нее или расплачиваться по беспроцентной или низкопроцентной ссуде).

Конечно, гипердоходность носила и будет носить эпизодический характер и присуща не только недвижимости, но и практически каждому ликвидному активу. Даже застрявшая навеки в памяти пирамида МММ приносила некоторое время существенную выгоду своим акционерам.

Но на фоне нестабильных доходов фондового рынка, сомнительных депозитных ставках (далеко не всегда позволяющих спастись от инфляции), трудностях с обращением драгметаллов и прочих инвестиционных нюансов недвижимость выступает наиболее надежным и реальным капиталом.

Она существует в действительности (за исключением новостроек на стадии строительства или как говорят на этапе котлована), у нее есть собственник и на нее сохраняется высокий покупательский спрос. Конечно, в мировой практике случались ситуации резкого падения стоимости недвижимого имущества. Так, более 10 лет назад в Индонезии рынок буквально рухнул, жилье подешевело практически единовременно в несколько раз. Но к этому предшествовал ряд определенных дестабилизационных экономических факторов. Поэтому ситуация явно не входит в разряд штатных и ориентироваться на нее не стоит.

Кроме того, недвижимость, в отличие от многих других активов, может приносить доход сразу по двум направлениям - непосредственно в результате роста цен и благодаря сдачи ее в аренду. К слову сказать, управляющие компании и ПИФы, вкладывающие деньги в недвижимость, одни из самых доходных и при этом стабильных вложений на фондовом рынке.

По мнению аналитиков и опытных инвесторов, желаемый срок окупаемости приобретенного жилья не превышает 6-8 лет (в некоторых случаях 10 лет) после сдачи его в аренду.

Понятно, что далеко не все квартиры способны обеспечить такую весьма высокую доходность. Например, дешевое жилье (эконом-класс) - малогабаритные квартиры или комнаты пользуются самым высоким спросом, но при этом окупаемость вложенных средств, благодаря аренде не проходит столь стремительно. Так при ежемесячной арендной плате в размере $400-600 квартира окупится в среднем через 25 лет (если не учитывать рост ее рыночной стоимости). Квартиры среднего уровня и чуть выше (бизнес-класс) являются более доходными, хотя спрос на них значительно меньше. И, наконец, апартаменты класса люкс или, другими словами, элитное жилье (пентхаусы, лофты и пр.) - приносят максимальную прибыль своему владельцу. Однако вложиться в такую недвижимость под силу далеко не каждому инвестору (как минимум надо иметь $450-500 тыс.), кроме того, не так-то просто найти будущего арендатора.

Немаловажным моментом является и то, что недвижимость не является высоколиквидным активом, то есть ее нельзя быстро и при этом выгодно продать, как, например, растущие акции на бирже. Быстрая продажа жилья, как правило, крайне невыгодна его владельцу. И пока собственник выжидает своего регулярного дохода, держатель акции может несколько раз выгодно прокрутить ценную бумагу, то есть перепродать ее по высокой цене. Правда, для этого нужно быть опытным брокером и предчувствовать рыночную ситуацию. Владельцу же недвижимости не нужно специально обучаться и тренироваться, рост цен на его собственность очевиден.

Что касается драгоценных металлов и, прежде всего, золота, то реализовать на рынке его не так-то просто, например, продать слиток можно только на условиях, диктуемых банком. Кроме того, хранение золота в ячейке осуществляется не бесплатно.

Так что перед тем как становится инвестором, живущим за счет увеличения стоимости собственного жилья или рассчитывающим на высокие дивиденды, следует хорошо призадуматься: интересен ли такой способ обогащения?

Не секрет, что сегодня многие предпочитают перечислять свои средства (и наживаться) в иные рыночные продукты, ведь прежних суперприбылей на рынке жилья теперь нет.

И все-таки если принято решение инвестировать в жилую недвижимость, то следует определиться со своим местом на рынке: вкладываться можно на первичном или вторичном рынках; кроме того, сейчас возможно приобретать недвижимость не только в России, но и за рубежом. Некоторые европейские страны даже предоставляют кредиты своим российским клиентам на приобретение жилья. Надо заметить, что в ряде известных развитых европейских городов стоимость квадратного метра жилья значительно ниже, нежели в Москве (в среднем цена 1 кв. м не превышает $3 тыс.). А качество, к слову сказать, не в пример выше.

Причем, в Европе можно покупать жилье по-разному (как, впрочем, и в России): на стадии строительства, с целью последующего восстановления, при помощи кредита и пр.

К одним из наиболее высокодоходных городов мира в плане жилья можно отнести Москву. Наравне с Лондоном, Парижем или Нью-Йорком прирост стоимости здесь достаточно высок. Хотя инвестиционный риск удерживает Москву чуть ли не на последнем месте в списке городов, пользующихся инвестиционной привлекательностью.

Эксперты постоянно отслеживают рейтинг доходности квартирных рынков крупных городов мира. Так Вена, Амстердам, Дублин относятся к городам, где иметь недвижимость выгодно само по себе, то есть без частых покупок или продаж. Впрочем, в большинстве городов, таких как Франкфурт-на-Майне, Милан, Прага, Рим, Варшава и др. покупка, продажа или владение одинаково выгодны для собственников.

Если сравнивать первичный и вторичный рынки, то вложения в новостройку рискованны с точки зрения исполнения своих обязательств заемщиком (особенно в России), но при этом доходность здесь самая высокая. Жилье же на вторичном рынке всегда вызывает опасения с точки зрения юридической чистоты или другими словами квартирной истории. Зачастую приобретение не проверенной тщательно квартиры приводит к катастрофическим убыткам. Подробнее об этом рассказывалось в предыдущих материалах.

В целом инвестиционные операции на любом рынке имеют много общего и отличаются лишь социально-экономическими подходами того или иного государства или временными смещениями спроса и предложения. Чем цивилизованнее, чем более развит рынок, тем дольше сохраняется рыночное равновесие и поддерживается благоприятный инвестиционный климат (не считая того, что рост экономики всегда способствует наибольшему росту объемов инвестиций). Поэтому при выборе объекта инвестирования необходимо тщательное изучение рынка, иначе получаемый доход может быть значительно ниже реально возможного.