Ипотека и недвижимость - Зачем российским городам такие высокие дома?

Вслед за компанией Coalco Василия Анисимова свой город в районе Домодедово решила построить близкая к крупному казахскому банку Тураналем группа Евразия. До 2015 года компания собирается инвестировать в проект около $15 млрд и построить более 6 млн кв. м жилья. В Coalco и Евразии утверждают, что уже согласовывают проекты, а эксперты считают, что компании даже смогут сэкономить на строительстве инженерной инфраструктуры.

ИПГ Евразия ведет переговоры о покупке в подмосковном Домодедове крупных земельных участков, которые планируется застроить жилыми кварталами, сообщили Ъ независимые друг от друга источники. Для реализации этого проекта компания формирует земельный банк на 3,6 тыс. га, уточнил один из собеседников Ъ. Член совета директоров Евразии Артур Трофимов подтвердил планы компании по строительству массового жилья: В сентябре мы провели серию консультаций с международными архитектурно-проектировочными компаниями, с которыми выработали концепцию застройки в Домодедове. В этом районе дочка компании -- Евразия Логистик создает индустриальный парк Северное Домодедово, где планируется построить производственно-складские комплексы общей площадью свыше 1 млн кв. м.

Новый проект Евразии, который планируется запустить в 2009 году, будет более масштабным: за шесть лет компания собирается построить в Домодедове более 6 млн кв. м жилья. По собственным оценкам самой группы, объем инвестиций в проект достигнет 375 млрд руб. (около $15 млрд). Партнер компании Knight Frank Станислав Тихонов, осведомленный о планах Евразии по освоению сегмента массовой жилой застройки, говорит, что совокупный объем инвестиций в строительство и развитие инфраструктуры территорий превысит $14 млрд. В администрации Домодедовского района сообщили Ъ, что знакомы с концепцией Евразии по застройке земель, примыкающих к индустриальному парку Северное Домодедово, и в случае формирования компанией необходимого земельного банка готовы оказать ей содействие по согласованию разрешительной документации.

Один из девелоперов, также знакомый с концепцией жилой застройки вокруг Северного Домодедова, говорит, что появление нового мини-города и соседство крупного аэропорта может привести к высокой загруженности автотрасс в этом направлении. Поэтому представители 'Евразии' ведут переговоры с РЖД по строительству скоростной железной дороги, которая соединила бы Домодедово с Москвой,-- говорит собеседник Ъ. Но он не знает, договариваются ли стороны о совместном финансировании новой железнодорожной ветки.

ИПГ Евразия создана в 2003 году. Занимается комплексным развитием проектов в сфере коммерческой и жилой недвижимости, строительством и реконструкцией энергогенерирующих предприятий. Работает в Нью-Йорке, Лондоне, Алма-Ате, Киеве, Тбилиси. Портфель девелоперских проектов группы -- более 10 млн кв. м.

ИПГ Евразия -- не первый крупный инвестор, вкладывающий деньги в застройку в районе Домодедово. Год назад Coalco Василия Анисимова объявила о своих планах построить в этом районе 12 млн кв. м жилья, торговых центров и социальных объектов. Объем инвестиций в проект под названием Большое Домодедово составит $11 млрд. Наши проекты не будут конкурировать друг с другом, поскольку у нас разные масштабы,-- утверждает гендиректор Coalco Алексей Козлов. Более того, Евразия ведет с Coalco консультации по выработке единой стратегии совместного развития территорий Домодедова, добавил Артур Трофимов.

Гендиректор ДС Риэлти (входит в ГК Дон-Строй) Тимур Баткин считает, что другого выбора, кроме как согласовать действия относительно планов друг друга, у девелоперов не было: В противном случае такой большой объем построенных площадей может обрушить рынок. К тому же, по словам господина Баткина, Coalco и Евразии необходимо договориться о совместном инвестировании в создание инженерных сетей, что будет выгодно обеим сторонам. По его оценкам, стоимость нового жилья в Домодедове будет составлять $1,5-3 тыс. за 1 кв. м.
У француза Алена Робера необычное хобби совершать восхождения на самые высокие небоскребы планеты. Конфликты с местными властями почти неизбежны, но знаменитого человека-паука они не пугают. Облюбовав одну из башен Федерации в московском Сити, Робер явно нарывался на неприятности и в России. Однако сражаться c отечественными чиновниками ему не пришлось любовь скалолаза к высоткам здесь разделяют.

Сложный подъем был совершен в начале минувшего сентября и обошелся почти без последствий, если не считать короткого общения Робера с милицией. Хозяин небоскреба компания Mirax Group уладил все формальности, сумев получить в администрации ЦАО официальное разрешение на восхождение француза. Столичные власти, не привыкшие потакать слабостям эксцентриков, в данном случае проявили редкую уступчивость.

Во всех остальных небоскребах есть все что угодно, а в этом нет ничего, кроме того, что нравится мне.
Генри Миллер Тропик Козерога

Страсть к высотному строительству почувствовали не только в Москве. Небоскребы вырастают в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Перми. Не отстают и города поменьше, такие как Кемерово или Иркутск. Даже в Ханты-Мансийске, население которого едва превышает 60 000 человек, намереваются построить исполинских размеров башню, призванную стать символом процветания Югры. Лиха беда начало.

Вертикали власти
Пожалуй, со времен покорения космоса Юрием Гагариным у наших чиновников не было столько поводов для гордости. Еще бы, в Москве возводится самое высокое здание в Европе 612-метровая башня Россия. Побить мировой рекорд помешали арабы. В Дубае строят сразу две башни, превосходящие Россию по высоте, Al Burj и Burj Dubai высотой 1050 и 807 м соответственно. Но это ничего, быть первыми в Европе тоже почетно.

Мы проводили уже много различных закладок, но такой еще не было в истории нашего государства и Москвы. Здесь мы строим новый город, где улицы устремляются не вдоль, а вверх, неподдельно радовался мэр Лужков, которому есть чем гордиться и помимо России. Возведенная компанией Дон-Cтрой квазисталинская высотка Триумф-Палас (264 м) еще один европейский рекордсмен по высоте, только уже среди жилых зданий.

Тяга к небоскребам в столице уже граничит с фетишизмом, но так было не всегда. Изначальный замысел, возникший у архитекторов еще в конце 1980-х, был совсем не плох предусмотреть в мегаполисе территорию компактного проживания небоскребов, средоточия деловой активности. Успешных примеров такой политики предостаточно в той же Европе лондонский Сити (а позже Canary Wharf) или парижский La Défense. Но в нашем случае река довольно быстро вышла из берегов. Высотное строительство охватило практически всю столицу строят как рядом с Московским международным деловым центром (ММДЦ) Москва-Сити, так и далеко за его пределами. Например, силуэт 165-метрового здания гостиницы Swissotel Красные холмы, которое директор Государственного музея архитектуры имени Щусева Давид Саркисян называет самым уродливым строением Москвы, виден даже с Красной площади. А ведь все только начинается. По планам столичного правительства, утвердившего программу Новое кольцо Москвы, в срединно-периферийном поясе столицы к 2015 г. должно появиться 60 жилых комплексов, включающих 200 высотных зданий.

Журнал ARХ как-то поинтересовался у Ханса Штиммана, главного архитектора Берлина и последовательного сторонника малоэтажной застройки, что он думает о современной Москве. В сравнении с вашей столицей, ответил Штимман, наша маленький комфортный город.

Высокая миссия
Вслед за Москвой мода на небоскребы пришла в региональные центры. Столица демонстрирует далеко не лучший пример высотного строительства, но этот пример заразителен, говорит директор некоммерческого партнерства Центр современной архитектуры Ирина Коробьина. Даже в Москва-Сити, наиболее продуманном из существующих высотных комплексов, есть явные промахи прежде всего с выбором места. Транспортная ситуация в районе уже успела стать притчей во языцех.

Но несмотря ни на что, идея Сити получила широкое распространение за пределами МКАД. В Мякининской пойме в Подмосковье, рядом с выставочным центром Крокус Сити, должен появиться центр размещения областной власти Московия Сити. Проект строительства еще одного Сити с непременным небоскребом (150 м) в Адмиралтейском районе Петербурга недавно лег на стол Валентины Матвиенко. Своим Сити обзаводится и Екатеринбург строительство уже начато. Это будет мощное скопление высотных зданий, одно из них под 300 м, рассказывает член градостроительного совета Екатеринбурга Борис Демидов. Почувствовав конъюнктуру, архитектурное бюро S.P.eeCH, участвовавшее в проектировании Москва-Сити, поставило дело на поток, разработав еще один сити-проект для Красноярска.

Разумеется, все это верхушка айсберга. В одном только Екатеринбурге авторитетный ресурс Skyscraperpage.com насчитал три десятка запроектированных и строящихся зданий выше 25 этажей. Лишь менее четверти объектов имеет отношение к официальному деловому центру. А, скажем, в Перми Сити нет вовсе. Заменой ему, возможно, послужит многофункциональный комплекс высотных зданий Eurotowers, строящийся на берегу Камы. Свои объекты нам пришлось согласовывать с 5-й воздушной армией, они находятся под посадочной глиссадой. Самое высокое здание до 160 м, хвалится гендиректор девелоперской компании Проспект Алексей Тютиков.

Ограничиваться Пермью Проспект не собирается. Компания работает над высотным проектом Зазеркалье в Иркутске. Зачем, спрашивается, Иркутску вдруг понадобились небоскребы? Регион имеет перспективу, терпеливо объясняет Тютиков. Рядом азиатский регион с бурно растущей экономикой. А Иркутск является одним из форпостов России, имеет важное геополитическое значение для страны.

И ведь действительно, в России столько городов, значение которых умаляется отсутствием современной высотной архитектуры. Один из них Ханты-Мансийск. Ситуацию взялся исправить московский бизнесмен Шалва Чигиринский. По его просьбе самый популярный в России иностранный архитектор Норман Фостер разработал концепцию 280-метрового здания, имеющего некоторое сходство с гигантским кристаллом. В начале недели предпроектная концепция успешно прошла публичные слушания, под строительство уже выделен земельный участок, сообщила главный архитектор Ханты-Мансийска Светлана Белоусова.

Девелоперы редко встречают сопротивление властей, когда речь идет о статусной архитектуре, как определил небоскребы чиновник Мосгордумы, попросивший не называть его имени. Власти считают, что наши объекты однозначно украсят город и станут знаковым явлением для городской среды, гордо заявляет Тютиков из Проспекта. 300-метровый небоскреб, который собирается построить в Кемерове красноярская компания Алпи, так воодушевил губернатора Амана Тулеева, что он публично пообещал по возможности освободить проект от местных налогов.

Возражения снизу
Перспектива строительства небоскребов в городе не всегда вызывает энтузиазм у местного населения. Но, в сущности, кто его спрашивает? По природе своей небоскреб раздражитель общественного мнения во всем мире. Но обычно это не меняет строительных планов.

Газпром развернул строительство 396-метрового Охта-центра вблизи исторического центра Санкт-Петербурга, несмотря на предшествующий этому громкий скандал и марш протеста жителей Северной столицы. Высотные стройки не удавалось остановить и в других городах. Несколько лет назад в Екатеринбурге местные общественные организации, включая Союз архитекторов, решительно, но безрезультатно возражали против строительства 22-этажного бизнес-центра Антей (76 м). Здание возведено посреди традиционной для центра города малоэтажной застройки, да еще и на месте старинной усадьбы (снесенной незаконно, как позже признала прокуратура Свердловской области). В первоначальном варианте проекта высота здания была ограничена 6-8 этажами. В 3 раза больше она оказалась из-за самоуправства застройщика, вспоминает Демидов из градостроительного совета Екатеринбурга. Впрочем, сейчас это уже не актуально. Полным ходом идет строительство новой очереди Антея. Высота уже известна 184 м.

Есть ли жизнь в поднебесье
Сталинские высотки в свое время были воплощением властных амбиций об их функциональности и речи не шло. Парадокс, но сегодня история отчасти повторяется, говорит Ирина Коробьина из Центра современной архитектуры. Поддерживая высотное строительство, чиновники реализуют свои честолюбивые замыслы. Ну а как же девелоперы? Получив дефицитный (и, надо полагать, дорогой) земельный участок, компании по идее должны стремиться возводить на нем здания предельно разрешенной высоты так выгоднее. Но это только в теории. В центре Москвы действуют жесткие регламенты по высотности, так что получить разрешение на строительство небоскреба очень непросто. Но в то же время именно местоположение определяет класс и стоимость квадратного метра в высотках, поясняет глава департамента элитной недвижимости Миэль-Недвижимости Кайдо Каарма.

Один из объектов ММДЦ Город столиц (высота башен 267,9 и 234 м) пока еще только достраивается. Но уже сейчас можно утверждать, что застройщик Капитал Груп не останется внакладе. При общей площади помещений 289 000 м2 группа инвестировала в проект $450 млн. Итоговая себестоимость квадратного метра чуть выше $1500. При этом апартаменты в небоскребах, по словам коммерческого директора Капитал Груп Алексея Белоусова, продаются по $15 000 за 1 м2. И это не потолок, убежден Белоусов. К моменту сдачи цены вырастут как минимум до $25 000 за 1 м2.

Зато за пределами центра картина не столь радужна. Квартиры в небоскребах в периферийных районах столицы уже давно идут максимум по $10 000 за 1 м2, свидетельствует Каарма. Более того, сегодня нет дефицита предложений в 30-40-этажных домах, где 1 м2 стоит в районе $5000-7000.

Строить и управлять небоскребами у нас еще толком не научились, зато всегда умели пускать пыль в глаза. Комплекс Вертикаль, относящийся, кстати, к программе Новое кольцо Москвы, позиционировался как элитное жилье. Начинавшая строительство компания Спецвысотстрой экономила на всем, включая услуги проектировщиков: над 43-этажным зданием работали курские специалисты, набившие руку на типовых девятиэтажках. Завершить проект фирме так и не удалось, ее руководитель был объявлен в розыск. После этого даже главный архитектор Москвы Александр Кузьмин признал недостаточно высокое качество некоторых столичных небоскребов.

Усиленный надзор за высотным строительством проблему не решит. Закон О техническом регулировании, принятый в 2002 г., в основном воспроизводит советские стандарты. Четыре года назад Росстрой пытался зарегистрировать новые отраслевые СНиПы, включая регламенты по высотному строительству. Но из-за процедурных нарушений они так и не были приняты. Сейчас все строится без норм, утверждает директор по научной деятельности ЦНИИЭП жилища Юрий Граник. У любителей покорять высоту развязаны руки.