Ипотека и недвижимость - Николина гора не сдается

В народном сознании уже сложились устойчивые клише применительно к московскому рынку недвижимости. 2006-й год бешеного роста цен, 2007-й год стабильности и даже некоторого снижения. Безусловно, обе формулировки имеют под собой основания. А на подходе уже и третий шаблон. Сегодня многие эксперты проводят параллель между происходящим на рынке сейчас и тем, что было год назад: объем предложения опять снижается, а цены растут.

Словно не было целого года
Объем предложения на вторичном рынке столицы продолжает уменьшаться, и он сравнялся с уровнем ноября 2006 года еще в сентябре года текущего, утверждает директор аналитического консалтингового центра холдинга Миэль Владислав Луцков.

По статистике аналитиков корпорации Инком, в этом ноябре объем вторичного предложения по Москве составил 36,8 тыс. квартир это на 5% меньше, чем в октябре, который аналитики Инкома называют пиковым по данному показателю. Причем наибольшее количество предложения пришлось в этом месяце на традиционно дорогие ЦАО, ЗАО и ЮЗАО (49% от общего объема), а на долю нестатусных и относительно недорогих ВАО, ЮВАО и Зеленограда досталось всего лишь 26% предложения. Без привязки к округу расстановка сил примерно та же. Большее число предложений (даже на 1% больше, чем в прошлом месяце, а именно 47%) приходится на долю качественного (читай: пригодного для жизни) жилья: сталинки, монолит, кирпич с хорошей планировкой и большой кухней, современная панель. Объем предложения типовой панели и пятиэтажек за месяц снизился на 1% и составил 30% от общего объема.

Схожая малорадостная для потенциального покупателя жилья эконом-класса ситуация и с ценами. Сильнее всего подорожали за месяц именно условно дешевые квартиры. Тенденция противоположна тому, что было на рынке полгода назад: тогда цена предложения снижалась, и в первую очередь именно на жилье эконом-класса. Сейчас растет, и главным образом на тот самый эконом.

Сначала о ценовой динамике вообще: как говорит Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY, в среднем по городу цены выросли за месяц на 2,5%. Однако надо понимать, что это рост в долларовом выражении, в рублях показатель вдвое меньше (снижение курса доллара за ноябрь составило 1,3%, так что рост цен предложения в рублях за ноябрь 1,2%). Инком приводит куда более радикальные цифры: средняя цена предложения, по этим данным, выросла за ноябрь на 4,9% в долларах; а с учетом динамики курса американской валюты и темпов инфляции на 3,9%. Жилье невысокого качества подорожало на 4,2%, наиболее высокого качества на 4%.

В абсолютном выражении средняя цифра по Москве по инкомовской статистике $5847 за кв. м, но это среднее арифметическое, большинство предложения 54% находится в пределах $3-5 тыс. за кв. м. (Данные RWAY и Аналитического центра ирн.ru приводятся в приложении). В целом, как говорит Александр Крапин, рост цен, который продолжился и в ноябре, привел к тому, что рублевые цены предложения вернулись к уровню годовой давности.

Рост реальный, воображаемый и прогнозируемый
Руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко называет ситуацию с ценами на вторичное жилье туманной: по словам эксперта, кажущийся рост это не более чем компенсация инфляции американской валюты. А помимо того, что рублевый рост порядком отстает от долларового, нужно учитывать, что реальные продажи не вполне соответствуют выросшим ценам.

Искусственное завышение цен сильными игроками рынка, говорит Александр Крапин, провоцирует депрессивную ситуацию, характеризующуюся небольшим числом сделок, которые при этом происходят со скидкой в 5-15% к цене предложения. И даже это, по мнению эксперта, все равно не спасает ситуацию: как минимум 90% москвичей не могут позволить себе приобрести жилье даже с учетом ипотечных кредитов и ожидаемого роста реального уровня доходов за уходящий год на 4-6% (в рублях). Так что самым вероятным вариантом развития московского рынка жилья Крапин называет дальнейшее снижение цен реальных сделок при сохраняющейся иллюзии роста из-за завышения цен предложения.

Риелторы при этом приводят несколько иные сценарии развития событий. По нашим экспертным оценкам, в первом полугодии 2008 года сохранится тенденция к умеренному росту цен, не будет ни стремительного роста, ни обвала рынка, говорит Владислав Луцков, в среднесрочной перспективе нет никаких причин ожидать бурного роста стоимости жилья, а среднегодовой рост цен может составить порядка 15%, чуть выше инфляции, и при условии, что макроэкономические показатели в нашей стране останутся стабильными. Аналитики Инкома также прогнозируют рост более низкими, чем в октябре-ноябре, темпами.

Спрос продолжит постепенно активизироваться. По нашим прогнозам, к весне следующего года ожидания потребителей в отношении снижения уровня цен окончательно сойдут на нет, говорит руководитель аналитической службы МИАН агентство недвижимости Алексей Кудрявцев. Поведение цен на вторичную недвижимость будет во многом обусловлено стабильным объемом предложения (на уровне 30-40 тыс. квартир), который будет поддерживаться в первую очередь желанием частных инвесторов продать инвестиционные квартиры, приобретенные в 2005 и 2006 годах. Мы ожидаем прироста среднего уровня в этом сегменте на 8-10% в 2008 году.

В принципе, 8-10% и даже 15% роста это совершенно нормально для рынка недвижимости и не слишком выбивается из общемирового тренда. Резких скачков, как мы видим, московскому рынку не предрекают даже риелторы. В чем нет ничего странного: вернувшись к параллели с ноябрем-2006, с которой мы начали разговор, вспомним, что именно на этой отметке в прошлом году рост цен остановился. Надо полагать, этот факт коррелирует с платежеспособным спросом, а за год у наших покупателей вряд ли стало на порядок больше денег.
Прошедшей осенью на Рублево-Успенском шоссе разгорелся земельный скандал. Следственный комитет МВД возбудил уголовное дело по признакам незаконных действий с участком в 20 с лишним гектаров, прилегающим к знаменитому дачному поселку Николина Гора.

По просьбе редакции ситуацию комментирует житель Николиной Горы Юрий Башмет. Всемирно известный альтист и дирижер является председателем правления кооператива РАНИС, который, собственно, и есть настоящая старая Николина Гора.

Российская газета: Юрий Абрамович, а почему ваше имя вообще упоминается в связи со скандалом вокруг никологорских земель?

Юрий Башмет: Честно говоря, не знаю. Меня об этой истории никто не спрашивал, моим мнением не интересовался. Я давно живу на Николиной Горе, а с 2003 года еще и возглавляю правление расположенного здесь дачно-потребительского кооператива РАНИС. И только это позволяет авторам некоторых публикаций в прессе делать вывод о якобы моей причастности к этому делу. В прессе не первый год идет масштабная кампания, заказчики которой всеми правдами и неправдами пытаются дискредитировать меня и других членов правления нашего кооператива. Одна из газет на днях дописалась до такого бреда, что я обратился к адвокатам на предмет подачи в суд иска о защите моей чести и достоинства.

РГ: А что же происходит на самом деле?

Башмет: В действительности дело обстояло следующим образом. В 2003 году кооперативу было нужно срочно оформить приватизацию. Причем время поджимало: по тогдашним условиям мы должны были успеть до начала 2004 года. Работа предстояла огромная. Причем на тот момент никто толком и не знал, что нам принадлежит: ведь речь шла не только о частных наделах, но и так называемых землях общественного пользования. Никологорцы боялись, что если кооператив не приватизирует землю, она уплывет в чужие руки.

Приватизация стоила больших денег, и где их брать, никто не понимал.

РГ: И какой же был найден выход?

Башмет: И тут появляется человек, который говорит: я сам займусь всем оформлением, оплачу расходы. Кооператив получит права на все земли, которыми пользовался много лет. Кроме того, говорит он, районными властями будут уточнены границы кооператива и в них могут войти участки, на которые кооператив имеет право в соответствии с решениями госорганов конца 50-х годов, но которыми никогда не пользовался. А вот от права на них РАНИС должен отказаться в пользу инвестора. Причем ни один житель Николиной Горы от этого не пострадает. Такая схема приватизации обсуждалась и была одобрена на общем собрании кооператива. Тогдашний председатель правления Николай Петров подписал договор с инвестором.

РГ: Юрий Абрамович, но ведь прежний председатель правления Николай Петров заявил по телевидению, что он в знак протеста ушел с этого поста, а свою подпись отозвал?

Башмет: Во-первых, не он ушел, а его на общем собрании в августе 2003 года не избрали в правление. А отказаться от подписи он почему-то решил через 2 года, что не имело уже никакого смысла, так как исполнение договора было практически закончено.

Вопрос о договоре, дополнительных землях поднимался на собраниях несколько раз. Мы его каждый раз обсуждали, голосовали. И каждый раз практически единогласно принималось решение оставить договор в силе. Я как новый председатель правления должен был его лишь исполнять. К тому же, как вы прекрасно понимаете, ни правление, ни инвестор просто не могут ни установить границы, ни присоединить какие-то земли. Решение об этом может принимать только администрация района.

РГ: Вот вы говорите, что в прессе публикации о якобы незаконных сделках на Николиной Горе появились несколько лет назад...

Башмет: Эта кампания началась в 2004 году, когда в члены нашего кооператива вступил некий господин Костров. И сразу же объявил, что мы неправильно проводим приватизацию и выбрали не того инвестора, а вот, мол, он знает, что и как надо делать. Он высказал свои соображения на общем собрании кооператива. Но поддержки не получил. Тогда Костров решил действовать иначе: он сколотил вокруг себя инициативную группу из нескольких человек, которая и развернула борьбу против существующего правления.

Причем, кроме публикаций в прессе, они использовали и другие, мягко говоря, не вполне порядочные методы: лживые доносы во все инстанции, подметные письма, нас запугивали, шантажировали телефонными звонками якобы от имени сотрудников УБЭП. Они пытались давить на общие собрания кооператива. Так, на одном из собраний вокруг клуба, где оно проходило, вдруг появились какие-то люди в штатском, оживленно переговаривавшиеся по рации, а в зале - квакеры. Эти же люди открыли в Интернете сайт, на котором выступают от имени членов РАНИСа. А недавно они создали еще и некий фонд с одноименным названием. Причем к настоящему РАНИСу ни сайт, ни фонд никакого отношения не имеют.

При этом любопытно, что эту группу волновало не то, какие земли и как присоединяет инвестор, а наш отказ от них. Они пытались оспаривать его и легитимность решения собрания об этом отказе в судах. Но проиграли оба иска.

РГ: А в чем, по вашему мнению, смысл их борьбы?

Башмет: Это объясняется просто. Все знают, что Николина Гора - одно из лучших мест в Подмосковье, его земли имеют огромную коммерческую ценность. Наш кооператив владеет территорией стоимостью в десятки миллионов долларов. Эта земля и стала для них лакомым куском, получить который они могли бы, только сместив правление. Но правление всегда действовало по закону. Никакой личной выгоды его члены от присоединения и отказа от этих земель не получили, наши личные участки не увеличились ни на сантиметр. По всем вопросам решения принимались на собраниях.

РГ: И как относилась общественность поселка к ситуации вокруг приватизации?

Башмет: Правление раз за разом получало единодушную поддержку членов кооператива. В 2005 году мы провели голосование, и общее собрание практически единогласно высказалось за наши действия по выполнению договора с инвестором. Летом этого года, несмотря на волну публикаций в прессе, в Интернете, правление было избрано вновь практически в неизменном составе уже на третий срок. Это лучшее свидетельство того, как никологорцы относятся к нашей деятельности.

РГ: С чем вы связываете нынешний виток кампании против вас и правления кооператива?

Башмет: Сейчас, судя по сообщениям прессы, у правоохранительных органов возникли претензии к инвестору. Но РАНИС и его правление здесь совершенно ни при чем! Мы, со своей стороны, лишь исполняли условия договора - то есть отказались от прав пользования на дополнительные земли, появившиеся в результате уточнения границ кооператива. Если у правоохранительных органов к кому-то есть вопросы, то пусть они с ним и разбираются. Но к РАНИСу и членам его правления противоправные сделки никакого отношения не имеют. Скомпрометировать нас в глазах подавляющего большинства членов кооператива не получится. Все попытки людей, которые, не гнушаясь никакими методами, пытаются подмять под себя Николину Гору, обречены на провал.