Ипотека и недвижимость - В москве начинается "строительный бунт"

Ценовая ситуация на рынке недвижимости вынуждает некоторых покупателей воспользоваться ипотечным кредитом. В том числе, когда речь идет о прекрасной квартире в строящейся новостройке. Ведь ее стоимость ниже уже построенного жилья, следовательно, и размер кредита будет меньше. Однако, всем ли покупателям подходит такой вариант?

Ипотека до сих пор малопонятна 70% россиян
В общем-то, ответить можно сразу - нет! В России, да и в Москве, ипотека на сегодняшний день является недоступным кредитным средством для подавляющего большинства граждан. Человек со средней заработной платой не в состоянии возвратить банковский долг и проценты по нему. Кредитные учреждения тщательным образом проверяют потенциальную платежеспособность и финансовую устойчивость своих клиентов. Даже, если банк-кредитор не требует официально справки о заработной плате, то это не означает, что он не изучает материального состояния заемщика. Кстати, большинство кредиторов требуют документ, подтверждающий уровень дохода. В настоящее время многие работники по документам получают минимальную заработную плату (так работодатель уходит от налогов), а фактически имеют на руках нигде не учитываемые деньги. К сожалению, исходя из официальной невысокой зарплаты максимально допустимый размер кредита, будет небольшим - максимум несколько десятков тысяч рублей.

Но даже если заемщик может обеспечить ссуду залогом и банк готов предоставить ему кредитные средства, это не о чем не говорит. Условия, на которых предоставляются ипотечные займы, крайне невыгодны потребителям. Приобретенная в кредит квартира стоит как минимум в 1,5 раза дороже, чем купленная без использования заемных денег.

Вообще, первым фактором, препятствующим развитию кредитных отношений, является правовой. Как известно в качестве залога кредита часто выступает приобретаемое жилье. Но, ведь его фактически нет. Продается обещание предоставить квартиру в новостройке. В лучшем случае в виде залога может выступить старое жилье или иная недвижимость, при условии, что такая есть. В ряде случаев банки принимают гарантии или поручительства, а также могут принять в качестве залога ликвидные активы, к которым можно отнести котируемые в настоящий момент ценные бумаги.

Если банк соглашается принять в качестве обеспечения банковской ссуды недостроенное жилье (то есть согласен превратиться в дольщика вместо неплатежеспособного клиента), то плата за кредитование недостроя будет на 2-2,5% процента выше, нежели за уже сданное жилье. Кроме того, чем больше срок пользования кредитом, тем выше процентная ставка для заемщика. Самые низкие ставки определяются при сроке пользования кредитом в 5-7 лет, самые высокие - 15-25 лет. Разница в среднем 1-2%. С другой стороны многие банки борются с досрочным погашением ссуды - за преждевременное погашение долга может взиматься штраф, впрочем, как и пеня за задержку выплаты кредита и процентов по нему.

Надо сказать, что ипотека вообще малопонятна 70% россиян. Лишь в крупных городах, особенно в Москве ощущаемая часть покупателей обращает свое внимание на возможность воспользоваться ипотечной схемой для покупки жилья. Проводимый в 2006 году опрос показал, что из равного числа опрашиваемых в Санкт-Петербурге и в Москве граждан покупку квартиры в следующем (то есть в 2007 году) планирует лишь 7% москвичей и не более 2% петербуржцев. О других городах и населенных пунктах говорить не приходится, их там намного меньше. Единственный город, в котором в ближайшее время может резко подняться спрос на жилье и будет развернуто его быстрое строительство - это Сочи. Разумеется, в связи с олимпиадой. Вполне возможно, что там значительно возрастут объемы оборотов кредитных денег, в том числе и ипотечных ссуд. Однако местные жители вряд ли смогут позволить себе выплачивать 12-14% годовых от миллионных сумм.

Одним словом, рассматривать ипотеку на примере одного или двух, пусть и самых больших городов в стране нелепо. В масштабах государства этот способ приобретения жилой недвижимости до сих пор не получил ожидаемого еще 5-7 лет назад распространения. Покупка нового жилья на стадии его строительства с помощью банковского займа, как частный случай приобретения недвижимости в кредит также пока не самое распространенное явление.

Все-таки для банков такие схемы являются достаточно рискованными (далеко не все застройщики отличаются высокой надежностью, так что строительство может затянуться деньги пропасть или обесценятся). Банкротство заемщиков тоже не относится теперь к крайне редким случаям, однако механизма своевременного (четкого) перевода предмета залога кредитору до сих пор нет. Действовать приходится через суд (отказ от суда в подобных случаях только планируется ввести). Но здесь часто возникают причины, по которым отобрать жилье (пусть даже будущее) нельзя по закону.

Страхование, часто сопровождающее ипотечные взаимоотношения кредитора и заемщика, не спасают положения. Маловероятно, что страховая компания погасит задолженность за своего клиента, а если и так, то кредитные взаимоотношения просто перейдут от кредитора к страховщику. То есть проблема не возврата долга все равно сохраняется. И до тех пор, пока в нашей стране присутствует экономическая нестабильность, белые и черные зарплаты, недействующие законы и пр. ипотека не может развиваться должным образом.

Но, возвращаясь к началу статьи, где с первых строк прозвучало нет применительно к ипотеке, надо все-таки заметить, что ряд покупателей будет использовать такие схемы. Зачастую люди согласны идти на финансовые потери (отказывая себе буквально во всем), заботясь в первую очередь о месте своего проживания. Или же кто-то имеет возможность спокойно выплачивать кредит. Поэтому определенный процент граждан воспользуются ипотечной схемой для приобретения квартиры в новостройке, но повышение числа таких покупателей возможно только после снятия правовых пробелов и снижении экономических рисков.
Против строительной политики московского правительства выступают уже не только рядовые москвичи, но и власти столичных районов.

В Северном округе разгорается новый скандал, связанный с планами московского правительства капитально перестроить российскую столицу до 2020 г. в рамках Генерального плана застройки. Как уже сообщала RBC daily, мэрия в начале этого года приняла достаточно спорное решение снести недавно капитально отремонтированную детско-юношескую школу Олимпийского резерва № 73 «Виктория» для того, чтобы построить на ее месте элитный дом «Мономах». Взамен учащимся школы обещают найти место в «Мономахе» – правда, как именно будет организован учебный процесс, четко никто не может объяснить. Жильцы соседних домов уже собрали около тысячи подписей под петицией в мэрию, а также консультируются с юристами относительно возможности подачи исков в суд. Интересно, что москвичей фактически впервые поддержали в конфликте со строителями местные власти: глава управы «Сокол» Фазиль Измайлов направил в правительство Москвы письмо с просьбой пересмотреть решение о строительстве «Мономаха».

Компания «Баркли», которая собирается строить элитный дом «Мономах» на территории школы «Виктория», обещает, что временное помещение для будущих спортсменов будет построено к 15 ноября. Хотя «новая школа» по сути представляет собой железный ангар, по заверениям строителей, детям будет комфортно в нем и зимой, и летом. А даже если у школьников и возникнут какие-то временные неудобства, то они с лихвой окупятся, когда на территории элитного жилищного комплекса построят новую «ультрасовременную» школу. Правда, как точно она будет выглядеть, ни в «Баркли», ни в «Виктории» корреспонденту RBC daily толком объяснить не смогли. «На территории школы будет построен жилищно-спортивный комплекс, – сказали RBC daily в «Виктории». – Под классы будет отдано четыре этажа нового здания, а спортивные залы будут примыкать к «Мономаху»». Однако в самой компании «Баркли» корреспонденту RBC daily заявили, что спортивная школа будет представлять собой четырехэтажную пристройку к «Мономаху» с отдельным входом, чтобы «и детям, и жильцам было удобно».

Между тем подобная неопределенность уже вызвала волну недовольства среди жильцов соседних домов: они считают, что ломать школу нет никакой насущной необходимости. Кроме того, местных жителей настораживает и другое обстоятельство – непонятная ситуация с этажностью дома. Изначально речь шла о том, что здание «не будет выше соседних домов» (14 этажей). Однако позднее на сайте компании «Баркли» появились предложения о пентхаусах на 29-м –30-м этажах. Затем, по мере того как возмущенные жильцы начали писать жалобы в различные инстанции, «план опять изменился» – и сейчас строители говорят о намерении построить дом в 14–18 этажей. Это, судя по всему, действительно больше соответствует первоначальным планам мэрии. Согласно распоряжению правительства Москвы от 28 января 2003 г., оказавшемуся в распоряжении RBC daily, мэрия разрешила «Баркли» построить дом с общей жилой площадью в 8400 квадратных метров. Учитывая, что жилая площадь этажа «Мономаха» составляет порядка 600-700 кв. м (план дома также размещен на сайте компании), то, по грубым прикидкам, получается, что компании разрешили построить как раз 14-этажный дом. Однако известно, что в Москве «по традиции» застройщики часто увеличивают этажность, для того чтобы максимизировать прибыль. Поэтому жильцы опасаются, что застройщик может вновь вернуться к «30-этажному» варианту дома – так же легко, как он от него только что отказался.

Как это часто происходит сегодня в «горячих точках» Москвы, где сталкиваются интересы жителей и строителей, жильцы домов по улице Алабяна решили не ограничиваться простым выражением своего недовольства по поводу новой стройки. В настоящий момент они готовятся передать в мэрию обращение, которое подписало около тысячи человек. По мнению федеральных чиновников, действительно, строительство комплекса, подобного «Мономаху», невозможно без согласия жильцов. «Мною были направлены письма в Генеральную прокуратуру, МВД о незаконных стройках (в столице. – RBC daily), – сказал RBC daily заместитель председателя Госстроя России Николай Маслов. – Любая стройка, не согласованная с жителями, согласно ст. 17 Градостроительного кодекса, является незаконной, и люди могут ее опротестовать». По словам г-на Маслова, делать это нужно через суд. «Например, на Юго-Западе столицы и в Сокольниках жителям, когда они реально этого захотели, удалось приостановить незаконное строительство. Я эти инициативы поддерживал. В противном случае мы придем к жизни «по понятиям», а не по закону. По понятиям пусть живут где-нибудь на зоне, а в обществе должны жить по законам».

Представители инициативной группы жильцов на улице Алабяна говорят, что уже консультировались с юристами по поводу возможности исков. «Строительство высокоэтажных домов в зоне жилых строений низкой этажности является грубым нарушением законодательства Российской Федерации, – сказал RBC daily юрист Сергей Довгаль, консультирующий Общественный комитет защиты москвичей. – В этом случае не учитываются интересы жильцов как собственников квартир, а именно – игнорируется как финансовая сторона (стоимость жилья падает), так и здоровье жильцов и их детей, проживающих в данном месте. Все это является нарушением и московского, и российского законодательства». Интересно, что едва ли не впервые протесты москвичей против строительства поддержали местные власти, в частности управа района «Сокол». Глава управы Фазиль Измайлов сообщил жителям района, что направил в правительство Москвы письмо с просьбой пересмотреть решение о строительстве «Мономаха». «Конечно, спорткомплекс нашему району нужен, но не в таком виде. Я против застройки «Сокола» подобными зданиями», – говорит г-н Измайлов.

Между тем само московское правительство пока хранит полное молчание. Так, вице-мэр Москвы Валерий Шанцев заявил RBC daily, что «в деталях он с ситуацией вокруг «Мономаха» не знаком». «Но вообще-то если у нас где-то сносится школа, то мы требуем, чтобы была построена даже не такая же, а лучше», – сказал Валерий Шанцев. Правда,подобная неосведомленность г-на Шанцева выглядит несколько странно. Согласно постановлению мэрии о строительстве «Мономаха», контракт правительства Москвы с ЗАО «Баркли-Строй» на реализацию инвестиционного проекта должен был заключить именно Валерий Шанцев. У вице-мэра была и другая неплохая возможность узнать о существовании данной компании – Валерий Шанцев в начале 90-х годов был коммерческим директором хоккейного клуба «Динамо» (Москва), а сейчас продолжает оставаться членом правления и куратором этого клуба. Что касается «Баркли», то она является одним из основных спонсоров «Динамо».

Характерно, что «Баркли» получила контракт от города на весьма привлекательных условиях. Согласно постановлению правительства Москвы от 28 января 2003 г., он был отдан «Баркли» без конкурса «в связи с обязательством осуществить компенсационное строительство зданий спортивного комплекса за счет собственных и привлеченных средств». Кроме того, все 100% квартир в «Мономахе» отходят застройщику, а город, помимо вышеописанного спорткомплекса, должен получить только 20% подземного гаража и 50% площади на нежилых этажах. При этом «Баркли» имеет очень серьезные льготы. Как сказано в постановлении мэрии, компания освобождается от уплаты средств на развитие социальной и инженерной инфраструктуры города, оплаты долевого участия в развитии городских инженерных коммуникаций и сооружений при получении технических условий, а также от оплаты права заключения договора аренды земельного участка.

Начальник Валерия Шанцева, мэр Москвы Юрий Лужков, также пока хранит молчание по поводу ситуации вокруг спортшколы «Виктория». «Недавно была пресс-конференция Лужкова, и мы послали Юрию Михайловичу вопрос, зачем ломать новую школу, чтобы строить на ее месте другую, – говорит представитель инициативной группы жильцов с улицы Алабяна. – Однако ответа на данный вопрос так и не прозвучало. Вместо этого мэр предпочел долго рассказывать про свою пасеку. В общем, как говорится в народе, все ерунда,кроме пчел».