Ипотека и недвижимость - Кто станет "жертвами" налога на недвижимость, рассчитанного по рыночной цене?

Расчеты граждан на то, что власть сдержит обещания не повышать резко налоги на землю и недвижимость, могут не оправдаться. Вчера сразу два влиятельных чиновника мэр Москвы Юрий Лужков и глава экспертного управления администрации президента Аркадий Дворкович заявили о необходимости значительно увеличить налогообложение недвижимости.

Настораживает, что столь резкие заявления последовали сразу после победы Единой России на выборах в Госдуму, на которых партия власти получила мандат безграничного доверия. Налоговая нагрузка на владельцев дорогой недвижимости значительно повысится, заявил в среду Аркадий Дворкович на конференции Оценка и налогообложение недвижимости.

Юрий Лужков на этой же конференции потребовал радикально перестроить сбор налогов на недвижимость и землю, которые дают всего около 5% доходов городской казны, тогда как в Европе эта цифра достигает 50 60%. Одновременно замминистра финансов Сергей Шаталов пообещал провести сплошную инвентаризацию земли и всей недвижимости, в ходе которой наверняка выявятся и неопознанные объекты. Независимые эксперты считают: переход к налогообложению по рыночным ценам заставит многих горожан переезжать в более дешевые квартиры или даже отказаться от приватизированного жилья.

Сегодня налог на имущество граждан и налог на имущество организаций взимаются на основе инвентаризационной, а не реальной рыночной стоимости недвижимости. В целом в отношении квартир и жилых домов он обычно не превышает нескольких сотен рублей в год. При этом от уплаты налога на имущество освобождены пенсионеры, а сами ставки ограничены федеральным законом и колеблются от 0,1% до 0,5% от инвентаризационной стоимости жилья. Не обременителен и налог на землю. Однако нынешние безобидные налоги через несколько лет должны быть заменены единым налогом на недвижимость его планируется взимать не с инвентаризационной, а с кадастровой стоимости жилья, которая должна быть приближена к рыночным оценкам. Пока введение этого налога задерживает процесс составления кадастра всех объектов недвижимости, на что потребуется несколько лет.

Законопроект о новом едином налоге на недвижимость пока прошел только первое чтение в Госдуме, однако Аркадий Дворкович предполагает, что уже с 2009 года возможно поэтапное введение налога на недвижимость по регионам России. Максимальные ставки этого налога, которые обсуждаются сегодня в Минфине, достигают 0,5% рыночной стоимости жилья. Нетрудно представить, во что может вылиться этот налог для обладателей квартир в центре крупных российских городов, где цены на квартиры исчисляются в сотнях тысячах долларов.

Уже в весеннюю сессию Госдума могла бы принять закон о налоге на недвижимость физических лиц с тем чтобы по мере готовности регионы его вводили в 2009, 2010, 2011 или 2012 годах, в любые разумные сроки, заявил вчера Дворкович. По его словам, введение налога на недвижимость не обязательно должно быть связано с подготовкой единого реестра недвижимости по всей стране. Можно вводить этот налог по мере готовности регионов. Считаем поэтапное введение этого налога разумным, сказал чиновник.

Дворкович также отметил, что в законе необходимо будет прописать поправочные коэффициенты, позволяющие снизить налоговую нагрузку для малообеспеченных категорий граждан и сильно повышающие ее для богатых. По мнению Дворковича, ничего в этом страшного нет при наличии плоской шкалы подоходного налога в стране.

Между тем еще в марте Сергей Шаталов обещал, что замена налогов на землю и имущество единым налогом на недвижимость не изменит общей налоговой нагрузки для граждан. Да и сам налог может быть введен только после создания сплошного кадастра недвижимости во всех регионах страны. Однако позиция Дворковича выглядит совершенно иначе. По его словам, в предшествующие годы был сделан выбор в пользу низкого налогообложения активов в том числе и недвижимости. Но сегодня накопление активов уже состоялось, и было бы целесообразно рассмотреть возможность по увеличению налогообложения активов, в том числе и за счет введения повышенного налога на недвижимость.

Рыночная переоценка старых квартир в центре городов может поставить их владельцев в крайне тяжелое положение. При этом новый налог на недвижимость, возможно, будет сопоставим с размером пенсии, что может заставить граждан отказаться от приватизированного жилья, считает депутат уходящей Госдумы Галина Хованская. Однако, по ее словам, деприватизация квартир по закону ограничена сроком до 1 марта 2010 года, что фактически совпадает с периодом резкого увеличения налогов. При этом, по словам Хованской, рост налогов произойдет не столько из-за повышения ставок, сколько из-за многократного роста оценочной стоимости жилья. Применение рыночных цен в налоговом законодательстве всегда вызывает большое количество спорных ситуаций из-за различных подходов к определению рыночного уровня цен, считает ведущий налоговый консультант компании BKR-Интерком-Аудит Тимур Унароков.

Самостоятельной проблемой может стать и введение льгот по новому налогу. При этом не исключено, что реальный механизм использования вычетов по налогу на недвижимость станет таким же трудоемким, как и процедуры регистрации собственности в рамках так называемой дачной амнистии. Не всем по силам будет собрать необходимые для вычетов и льгот бумажки.

Введение льгот по любому налогу всегда сопровождается усложнением его администрирования, что связано с необходимостью документального подтверждения права на льготы. Но само затруднение администрирования будет зависеть от конкретной модели льготирования по категориям налогоплательщиков, видов недвижимости, ее стоимости или площади, говорит Унароков.

Между тем, как сообщила НГ замначальника отдела имущественных налогов Минфина Надежда Гаврилова, ее министерство направило в правительство план работы над единым кадастром недвижимости, в котором предусматривается, что кадастр объектов недвижимости должен быть создан и заработать уже в 2010 году.
Дискуссия о том, что в России созданы условия для введения налога на недвижимость, рассчитанного по рыночной стоимости снова актуализировалась. Причем, оппонирующими сторонами, как и раньше, выступает Кремль в лице главы экспертного управления при президенте РФ Аркадия Дворковича и Минфина, мнение которого выражает заместитель главы этого ведомства Сергей Шаталов. А.Дворкович считает, что уже следующей весной Госдума должна принять законопроект о введении в РФ налога на недвижимость, а местные власти по мере готовности смогут внедрить его в действие, начиная с 2010 года. Ранее Минфин заявлял, что налог на недвижимость должен начать работать уже в 2009 г, но при условии, что фискальная нагрузка для большинства граждан страны, владельцев какой-либо собственности, останется на прежнем уровне.

Мнения экспертов относительно, того, для какой категории граждан РФ наиболее болезненным окажется новая система расчета налога на недвижимость, расходятся. Несмотря на то, что в Кремле говорят о том, что повышение фискальной нагрузки коснется лишь 10 проц граждан, имеющих в собственности дорогую недвижимость, высказываются предположения, что задумка больно ударит по кошелку так называемого среднего класса россиян. Остается дождаться, насколько решительно сторонники введения налога на недвижимость будут продвигать эту идею в жизнь, и успеют ли они оформить ее законодательно до 2012 г - даты очередных президентских выборов в РФ.

Налог на недвижимость в РФ, идея введения которого обсуждается уже последние 7 лет, должен заменить существующие налог на имущество граждан и земельный налог. В 2004 году закон уже прошел первое чтение в Госдуме, но затем был снят с рассмотрения. Речь идет о том, чтобы облагать налогом недвижимость исходя из рыночной оценки жилья, в то время как сейчас налогообложение базируется на кадастровой стоимости /БТИ/. При этом в Кремле просят правительство поторопиться. Там напоминают, что Владимир Путин в бюджетном послании поддержал эту идею, предупредив, что от новой системы не должны пострадать малообеспеченные слои населения.

Памятуя это, А.Дворкович уточнил, что планируемый налог коснется только владельцев дорогой недвижимости, а также тех, кто владеет несколькими квартирами, т.н. инвестиционными. Введение нового налога он объясняет тем, что жильцы двух одинаковых квартир платят разные налоги, которые зависят не от реальной, а от инвентаризационной стоимости, так как используются разные методики и коэффициенты оценки. А.Дворкович полагает, что исчисление налога исходя из рыночной стоимости жилья приведет к тому, что оценщики будут заключены в жесткие рамки методики, которая будет утверждена на федеральном уровне. Помимо этого, конкретные методики будут выработаны каждым муниципалитетом, в который будет целиком уходить налог, - уточнил он.

Однако С.Шаталов видит огромные проблемы в связи с необходимостью пересчета рыночной стоимости каждой отдельной квартиры или частного дома по новой методике. Он напоминает, что при введении, например, земельного налога чиновники столкнулись с массой проблем, которые не могут решить до сих пор. В частности, по-прежнему неучтены все земельные участки, большие претензии к методике определения кадастровой стоимости, да и вообще не всегда понятно, кто является собственником земли. Обнаружились десятки тысяч земельных участков, которые ранее не были нигде зарегистрированы, и тем более неизвестно, кому они принадлежат.

С.Шаталов уверен, что при составлении реестров объектов недвижимости и проведении инвентаризации власти тоже столкнутся с такой проблемой, как ничейные квартиры. Кроме того, он подчеркивает, что прежде чем вводить налог на недвижимость, нужно решить, облагать ли налогом земельный участок и здания на нем как единый комплекс, либо облагать отдельно землю и отдельно строения.

При этом он напоминает, что нововведение может привести к дисбалансу межбюджетных отношений, ведь сейчас налог на имущество идет в региональные бюджеты, а налог на землю забирают муниципалитеты. Куда пойдет новый налог пока непонятно. Цена вопроса здесь велика.

Получается, чиновники Кремля и Белого Дома начали дискуссию о налогах на недвижимость в рамках давних споров о том, какие налоги в России нужно отменить, а какие, наоборот, ввести. Так, А.Дворкович выступает за замену НДС на налог с продаж, а в Минфине считают упразднение одного из самых собираемых налог в РФ /НДС/ нецелесообразным.

Но, затронув проблему возможного введения налога на недвижимость, сопровождающуюся жаркими спорами, чиновники втянули в эту дискуссию и подавляющее количество населения России. Ведь многие россияне имеют в собственности жилье. Они воспользовались правом бесплатной приватизации квартир, полученных от государства еще в советские времена. У населения рождаются предположения, что их в очередной раз пытаются обложить непомерными налогами, так как чиновники не говорят о самом главном. Сейчас С.Шаталов отказывается называть предполагаемые ставки налога на недвижимость, однако в начале 2007 г он говорил, что ставка может быть установлена в пределах от 0,01 проц до 0,05 проц от рыночной стоимости жилья. При этом предполагалось, что федеральный центр определит максимальную ставку, а в ее пределах каждый субъект будет устанавливать свои ставки налога.

Однако следует сразу задаться вопросом о том, насколько методика определения рыночной стоимости жилья государством будет соотноситься с ценами на рынке жилья в РФ, которые сейчас очень высокие по причине раздутого спроса. Не секрет, что довольно узкая линейка рыночных инструментов для инвестирования личных накоплений граждан /на фондовом рынке сможет играть далеко не каждый/ заставляет многих граждан покупать инвестиционные квартиры в качестве способа приумножения своих капиталов. Рост цен на жилье в РФ неуклонно растет, а сдача в аренду рассматривается, в частности, как источник дохода в старости в дополнение к нищенским пенсиям.

Не нужно быть экономистом, чтобы понять, что повышение налога на второе или третье жилье приведет к повышению стоимости аренды жилья. Этот рынок, и без того непрозрачный, введение налога на недвижимость еще больше загонит в тень. Доводы, что повышение налогов на инвестиционные квартиры снизит ажиотаж на рынке жилья, не выдерживают никакой критики. Ведь вторичный рынок тут же подорожает, так как продавцы в цену продаваемой квартиры будут, по крайней мере, на первых порах, закладывать расходы по уплате высоких налогов на недвижимость.

Стоит успокоить граждан тем, что, если ставка налога на недвижимость будет установлена в пределах, озвученных ранее Минфином /от 0,01 до 0,05 проц/, то при цене однушки эконом - класса на окраине Москвы в пределах 150-170 тыс долл, ее владельцу придется платить за нее налог в размере 15-17 долл в год. Говорить о том, что это принесет в бюджет дополнительные деньги, не приходится, поэтому речь идет, скорее всего, об очередной попытке повысить прозрачность на этом рынке.

Не исключено, что, выражая готовность повысить налоги на дорогие квартиры, власти отчасти преследуют популистские цели. Заставить богатых платить огромные налоги за роскошные апартаменты и особняки, а вырученные средства пустить на различные социальные программы для бедных хорошая идея, однако трудно реализуемая. Все дело в том, что во власть в РФ часто приходят люди из бизнеса и становятся чиновниками, а, покидая государственные посты, они зачастую возвращаются в бизнес. Дорогая недвижимость - неизменный атрибут представителей российской власти, что бы чиновники ни писали в своих декларациях. Так что ввести налог на дорогую недвижимость это значит подставить под удар собственное благосостояние. Нельзя сказать, что все чиновники поголовно взяточники, но вот камикадзе среди них точно не наблюдаются. Поэтому спите спокойно - вероятность того, что в 2010 году в РФ может быть введен налог на недвижимость очень невелика.