Ипотека и недвижимость - Мэр москвы юрий лужков заявил, что город постарается решить проблему обманутых «дольщиков» на год раньше, чем было обещано

Можно много говорить о преимуществах приобретения квартир в новостройках, о выгоде и сложностях, стоящих на пути потенциальных дольщиков (или соинвесторов), о нюансах нашего законодательства на первичном рынке и при этом четко понимать, что процесс роста цен на квадрат пресловутой жилплощади может лишь замедляться, но не останавливаться.

Любой застройщик старается не афишировать смету на строительство
Мы невольно задаем себе вопрос: куда дороже? Но, при этом, прекрасно понимаем, что на рынке самым сильным ценообразующим фактором является уровень спроса. В крупных городах, таких, как Москва спрос серьезно опережает предложение, превышая его в 2-3 раза. Вот, собственно, и ответ. Другими словами, пока есть покупатель, готовый заплатить больше, цены будут стремиться вверх. Так, $4500-5000 за 1 кв. м в обычном доме - это средняя цена.

Помимо чисто выше указанного экономического фактора (которым чуткие продавцы, щадящие нашу и без того издерганную нервную систему, порой стараются завуалировать горькую реальность) существует ряд иных причин, условно называемых теневыми. Их влияние на уровень цен порой очень даже чувствительно! Так, при строительстве большого объекта, которым является в том числе и многоквартирный дом часть затрат нелегально перераспределяется в карман застройщика, подрядчика и пр. звеньев одной цепочки. Существует множество схем, позволяющих показать формально вложенные в строительство деньги вместо фактических (разница между ними уходит налево). Так что не случайно, затраты на строительство выглядят весьма внушительными.

Каждый застройщик старается не афишировать смету на строительство или часто умышленно завышает ряд ценовых показателей. Однако, покупатели должны четко понимать из чего складывается стоимость приобретаемого ими квадратного метра. В этом случае, они могут прикинуть и понять - на чем их и в каком объеме обманывают (будем называть вещи своими именами).

Итак, в цену квадратного метра входят:

* расходы на разработку, согласование и утверждение проекта жилого здания;
* оплата земельного участка в случае его покупки или оплата аренды;
* оплата права на строительство дома;
* оплата присоединения к инженерным сетям;
* оплата строительных материалов;
* оплата труда (заработная плата) нанятых рабочих;
* оплата рекламных услуг.

При этом, если мы подсчитаем себестоимость (сумма всех расходов), то увидим, что продажная цена в большинстве случаев выше в 2-2,5 раза (более чем на 50%). К слову сказать на Западе накрутка продавцов составляет не более 15%.

Но это еще не все. Если просуммировать цены по всем вышеперечисленным пунктам оплат, то итоговая сумма будет отличаться от реальной.

В чем же дело?
Во-первых, в не учитываемых расходах. Небезызвестно, что если соблюдать законный порядок, то необходимые для строительства документы можно собирать вечно Приходится работать по ускоренной схеме, что стоит прямо скажем несколько больше, хотя такие платежи нигде не учитывается. Все это происходит из-за отсутствия прозрачных цен и тарифов на услуги различных ГУ и ГУПов, осуществляющих согласование, контроль, проверки и т. п. при строительстве жилья: теплофизический и радиационный контроль, СЭС, УГПС МЧС России, составление экологических паспортов, сертификация электроустановок, пробы воды, испытание трубопроводов и т. п.

Во-вторых, каждый, причастный к общему делу, то есть в нашем случае к строительству дома, хочет получить кусок побольше. Поэтому расходы, например, на закупку материалов могут быть умышленно завышенными, при том, что реально оплачивается сумма достаточно скромная, или часть средств возвращается плательщику обратно (так называемый откат). Зачастую, нарушая сроки завершения строительства (то есть, затягивая его) застройщик по своим схемам прокручивает вложенные дольщиками средства, используя их как стартовый капитал. Снимает прибыль (зачастую спекулятивного характера), а базовую сумму отдает обратно в строительство. К сожалению, за это время цены могут подрасти, деньги обесценится (инфляция) и средств на стройку может не хватить. Отсюда два пути - либо выдумывать суперпричину и собирать дополнительные деньги с дольщиков, либо снижать качество строительства закупая некачественные стройматериалы.

Одним словом, лазеек для неучтенных денежных расчетов - сколько угодно, а любая из финансовых махинаций в итоге приводит к повышению цены!

Многие денежные потери происходят в связи со слабой организацией строительного процесса, другими словами из-за обычного разгильдяйства, которое приводит к преждевременной порче стройматериалов или браку (сюда обычно закладывают 12-15% от общей себестоимости). Под халатность можно списать что угодно, в том числе серьезные финансовые траты. Например, подрядчик не выполняет в должном объеме взятые на себя обязательства по строительству - плохо, убыточно. Происходит смена подрядчика, сопровождаемая вынужденным простоем и потерей времени - тоже малоприятно и убыточно.

Немало изменений в проекты вносится по ходу строительства, что увеличивает сметную стоимость в среднем на 4-8%.

Росту цен может способствовать и наличие в строительстве неденежных форм расчетов (бартера) - материалы и услуги за квартиры. Как правило, зачет стоимости материалов и услуг происходит по более высоким ценам с дисконтом 10-12%.

Очень часто в договоре долевого участия значится одна стоимость квартиры, после сдачи дома госкомиссии оказывается, что в реальности она больше, причем на 1,5-2 кв. м. Дольщику предлагают доплатить (это, кстати, может быть оговорено в договоре). Но когда он получает свидетельство о праве, то там значится площадь не превышающая указанной в договоре или даже меньшая. Застройщик обычно отвечает на это, что часть площади учитывается по уменьшающему коэффициенту. При этом, когда дольщик вносил платежи никто ему про уменьшающий коэффициент ничего не говорил. Можно с полной уверенностью сказать, что вернуть деньги практически невозможно, зато запросто можно измотать последнее здоровье.

Одним словом, возможностей содрать с покупателя больше, существует сколько угодно. И никакие законы не в состоянии пока затормозить этот процесс.

За рубежом (например, в Европе) стоимость жилья в новостройке превышает себестоимость не более, чем на 15%, у нас же на 50-60% (это только на квартиры эконом-класса) За границей механизмы возведения здания и оплата жилья производится по наработанной годами схеме, что в значительной степени снижает риск финансовых потерь. У нас же рынок недвижимости всего как несколько лет перестал быть суперкриминальным.

В нашей стране покупатель только привыкает к тому, что государство, в котором он живет, не имеет никакого отношения к частным инвесторам, застройщикам и пр. По сути оно не в состоянии защитить средства дольщиков. Надо сказать, что застройщики пользуются этим, получая при этом не только высокие легальные доходы, но и не менее высокие нелегальные. Но люди продолжают платить, несмотря на то, что дурят нашего брата почем зря.
Мы пообещали Владимиру Путину в 2009 году закончить работы по обманутым дольщикам, - напомнил он. - Постараемся на год раньше эту задачу решить. И все обманутые дольщики получат жилье. В будущем, я думаю, ничего похожего у нас не произойдет.

Понятие обманутый соинвестор в самом ближайшем будущем должно стать достоянием истории. С таким требованием к своим подчиненным обратился летом мэр Москвы Юрий Лужков. Скоро два года, как правительство Москвы активно работает над решением проблемы дольщиков. Сегодня можно подвести первые итоги. Справедливости ради стоит отметить, что они внушают оптимизм. Львиная доля работы уже сделана. По словам Юрия Лужкова, в 2006 г. построены 16 домов для обманутых дольщиков. Сделано это во многом за счет средств городского бюджета. До конца 2007 г., будут сданы в эксплуатацию еще семь зданий. Таким образом, большая часть из 3300 обманутых соинвесторов получат свои квартиры еще в 2007 г. Основную часть этой проблемы мы решим уже в этом году, небольшая часть останется на 2008 год, а в 2009 году мы сдадим всего один дом, - обещает первый заместитель мэра в правительства. Москвы, руководители!!

Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимир Ресин. Проблемы на рынке жилья с долевым участием коснулись не только Москвы. По всей стране счет пострадавших от действий недобросовестных застройщиков идет на десятки тысяч. В разных регионах решение проблемы находится в разной стадии.

Однако лидером пока остается столица. Залогом успеха в работе над решением этой сложнейшей задачи стала ставка на сотрудничество, а не противостояние. Во-первых, правительство Москвы сделало жест доброй воли, приняв на себя обязательства нерадивых застройщиков.

И размах кампании по оказанию помощи пострадавшим быстро заставил замолчать даже самых яростных критиков столичной власти. По мере того, как росло доверие людей, все акции протеста постепенно сошли на нет. Доверие укреплялось, поскольку возобновлялось строительство, по все большему числу замороженных адресов и все больше людей стали получать долгожданные квартиры. Там, где не было криминала, мошенничества при сборе средств на строительство, двойных продаж, город сумел найти возможность помочь людям. В остальных случаях пострадавшим, увы, могут помочь только следственные органы и прокуратура.

Конечно, не везде продолжить строительство было легко и просто. Зачастую властям приходилось менять коней на переправе - выбирать для продолжения стройки нового инвестора, новую строительную компанию. И в таких случаях без встречных шагов со стороны самих пострадавших было не обойтись. Сторонам предстояло отбросить взаимные упреки и вместе взяться за работу. Необходимо было собрать всю информацию о пострадавших дольщиках и несостоятельных застройщиках, проанализировать ее и только потом на основе полученных данных подобрать новых инвесторов и приступить к строительству.

В начале этого нелегкого пути многие просто не верили в благополучный исход затеи, считая ее то ли саморекламой городских властей, то ли PR-акцией, но никак не реальными планами. Пошедших на сотрудничество с правительством Москвы дольщиков довольно часто называли соглашателями и не верили в успех их дела. Но время показало, что ставка на сотрудничество себя полностью оправдала. Созданная в ноябре 2005 года комиссия по проверке выполнения контрактов на реализацию инвестиционных проектов по строительству жилых домов в Москве провела более 90 заседаний под руководством Владимира Ресина. В результате проверок по 6 объектам выявлены факты мошенничества, 7 оказались в юрисдикции федеральных органов власти, 42 объекта сданы или активно строятся, 15 - сняты с контроля.

На горе обманутых вкладчиков пытались нажиться многие политические партии. В частности - Справедливая Россия и Яблоко. Однако по мере того, как все больше дольщиков получали жилье, они теряли значительную часть своего пиар-ресурса.

В конце концов, им приходилось прибегать к различным ухищрениям. Например, свозить в Москву дольщиков из регионов или выводить на площади тех, кому в реальности могут помочь только следственные органы и прокуратура. И это еще раз подтверждает уже знакомое каждому москвичу правило: митинговщины нет там, где кипит работа.

Тех дольщиков, кто решил приложить руку к решению своей проблемы, на площадях и митингах не было. Они занимались сбором информации, составлением документов, новых договоров. Ведь для того, чтобы передать объект от одного инвестора к другому, нужно было проделать уйму работы. В том числе и самим пострадавшим. Поэтому те, кто взялся за дело со спокойной Толовой, первыми достигли результата и сегодня- уже живут в новых квартирах.

Единственным, кто не искал выгоды в случившемся, оказался сам город. Он прилагал титанические усилия для решения конфликта. Благодаря усилиям властей удалось приблизиться к финишной прямой в самом проблемном административном округе Москвы - Восточном.

Напомним, что на него приходилось более половины обманутых соинвесторов - 1773 человека из ЗЗОО в целом по городу. В итоге, по словам первого заместителя префекта ВАО Николая Ломакина, строительство всех домов для дольщиков в округе будет завершено в декабре нынешнего года. Всех, кроме одного, самого проблемного объекта - жилого комплекса на бульваре Маршала Рокоссовского.

Завершение строительства на бульваре Рокоссовского, об этом было доложено Юрию Михайловичу, стоит в планах на 2009 год, - отмечает Николай Ломакин. Стройку можно было бы закончить и раньше, если бы палки в колеса строителям не вставляли недобросовестные политики. Сейчас, когда надо приступать к подготовительным работам по рекультивации могильника (на территории этой стройплощадки находятся захоронения отходов, мусора, химически зараженный грунт), образовалась инициативная группа, которая категорически препятствует выполнению этих работ, - сообщает Николай Ломакин. - Поэтому большую часть времени нам сейчас приходится тратить на то, чтобы заниматься разъяснительной работой, выслушивать пожелания этой инициативной группы и депутата Московской городской Думы Сергея Митрохина. Он прекрасно знает, что есть постановление правительства Москвы, предусматривающее рекультивацию этой территории, удаление мусорного могильника по соседству с заповедником Лосиный Остров. И вот Сергей Митрохин преподносит это людям, которые не имели возможности глубоко разобраться в ситуации, так, что якобы губится территория природного комплекса, что людей лишают единственной возможности погулять с детьми на зеленом островочке.

Группа требует, чтобы заново была проведена проверка ранее разработанной документации и экспертизы. Однако, по словам Николая Ломакина, удалось найти пути решения проблемы и здесь. Новая документация готовится, а параллельно чиновники префектуры продолжают разъяснительную работу с населением.

Они подробно объясняют смысл рекультивации и ее необходимость для стройки, чтобы неведение жителей не было питательной почвой для обмана. Этот способ опробован и отработан правительством Москвы давно. Вот уже несколько лет власти специально обучают чиновников разговаривать с людьми.

В правительстве Москвы убеждены: трезвая и объективная информация - лучшее оружие борьбы с обманом и конфликтами. Поэтому чиновники надеются, что скоро дутые протесты и срежиссированные митинги сменятся нормальной работой. И все обманутые дольщики получат жилье в срок, как и обещал Юрий Лужков.