Ипотека и недвижимость - Первый девелоперский проект фонд начинает в петербурге

Планы высотного строительства в Москве ждут новые коррективы. В конце ноября на заседании столичного правительства мэр Москвы Юрий Лужков принял решение отправить на доработку схему размещения высотных объектов, которые предстоит возвести в столице до 2015 г. в соответствии с программой Новое кольцо Москвы.

По словам мэра, разработчикам проекта необходимо доработать имеющийся документ и предоставить ответы на ряд вопросов, связанных с высотным строительством на территории Москвы. В основном вопросы касаются технической и технологической (в частности, геологической) безопасности новых высотных зданий, пропускной способности транспортных артерий в районах расположения высоток, а также влияния небоскребов на внешний облик города.

По мнению мэра, высотные здания нецелесообразно размещать в тех частях города, где транспортная система изначально перегружена. Не место высоткам и поблизости от мест исторической застройки и памятников архитектуры. В Москве расположено 1 20 усадебных ансамблей, как эти высотные здания будут соседствовать с ними?, - задается вопросом столичный градоначальник.

Другое немаловажное замечание мэра сводится к тому, что в России до сих пор нет никаких технических и законодательных нормативов по строительству высотных зданий. Мы пользуемся японским опытом, но своих знаний по возведению небоскребов у нас практически нет, поэтому нам нужна осторожность при возведении высотных зданий, а в представленной схеме обозначено 57 объектов высотного строительства, которые предполагается возвести в кратчайшие сроки, - это неправильно, - заявил в ходе заседания Юрий Лужков.

Вполне закономерным итогом высотного заседания правительства Москвы стала корректировка планов строителей и достижение нового консенсуса по таким основным параметрам проекта, как количество, качество и расположение вновь создаваемых небоскребов.

В свою очередь прежняя схема размещения высотных зданий была отправлена на доработку. В течение двух месяцев она будет дополнена новыми пунктами, учитывающими в том числе и меры геологической безопасности при строительстве высотных зданий.

Внесение изменений в городскую программу высотного строительства не вызывает особого удивления. Как совершенно справедливо заметил столичный мэр, российские строители не имеют пока собственного опыта массового возведения полноценных небоскребов. Этим в свою очередь объясняются неизбежные задержки и периодические пересмотры проекта, являющиеся неотъемлемым признаком начального этапа любого процесса подобного масштаба.

На сегодняшний день взятый за основу московскими властями принцип не навреди не дает возможности новым высоткам расти как грибы в любом месте, где заблагорассудится их инвесторам. Из последнего, посвященного данной теме заседания московского правительства довольно четко следует, что реализация высотной программы будет проходить под жестким контролем со стороны московских властей и с учетом всех интересов города.

В свою очередь итоги все того же исторического заседания столичного правительства говорят и о том, что Москва вовсе не намерена отказываться от высотного строительства. Скорее наоборот именно оно является одним из немногих возможных способов обеспечения развития города в условиях дефицита свободных участков под строительство.

Что касается схемы размещения высотных объектов проекта Новое кольцо Москвы до 2015 г., то, согласно проекту постановления правительства Москвы, большинство из них будет возведено на въезде в город в районе МКАД и на основных радиальных магистралях - Алтуфьевском, Щелковском и Можайском шоссе, Люблинской и Профсоюзной улицах, Кутузовском проспекте в местах их пересечения с Третьим и Четвертым транспортным кольцом.

Также высотные объекты появятся в районе прохождения строящейся Южной рокады и на пересечении МКАД с Рязанским проспектом, Ярославским, Варшавским, Можайским шоссе и Профсоюзной улицей. Подобная периферийная схема размещения высоток отнюдь не случайна. Она избавляет и без того перегруженную транспортом центральную часть города от десятков тысяч новых автомобилей, владельцам которых предстоит жить и работать в проектируемых небоскребах.

С другой стороны, новые московские высотки сами должны стать точками концентрации деловой жизни вдали от центра. Расположенные здесь офисы, по понятным причинам, будут стоить существенно дешевле тех, что находятся в центре города. Это позволит московским властям выманить сюда значительную часть бизнеса из более дорогого и стесненного в пространстве центра столицы.

Подобному перетоку будут способствовать сразу несколько важных моментов. Так, например, возводимые высотные комплексы отвечают самым современным требованиям и нормативам, предъявляемым к офисным и жилым помещениям бизнес-класса. Все они будут оборудованы подземными и надземными паркингами, а так же прочими объектами инженерной и социально-бытовой инфраструктуры.

Не секрет, что подавляющее большинство офисных площадей в центре Москвы не располагает подобными возможностями по причине высокой плотности застройки и дороговизны земли. Не меньшее значение имеет и то, что периферийное расположение высотных офисных комплексов означает их прямое соседство с местами проживания значительной части городского населения, сосредоточенными в т.н. спальных районах. Это избавляет значительную часть москвичей от необходимости каждый день отправляться на работу в центр, а город от излишних автомобильного трафика (главная причина дорожных пробок) и толчеи в метро.

Еще один важный плюс постепенного перемещения деловой активности из центра столицы в высотные комплексы на ее окраинах состоит в том, что этот процесс автоматически повышает музейно-исторический и культурно-досуговый потенциал центра. Несколько десятилетий назад подобную модель развития избрали такие города, как Вена, Париж и ряд других культурно-исторических центров Европы. Теперь, пусть и с некоторым запозданием, к их числу присоединится и Москва.

В заключение нельзя не отметить, что новые высотные комплексы призваны стать не только центрами концентрации деловой и культурной жизни на периферии Москвы. Неоценимая роль отводится им и в чисто архитектурном плане. Появление новых высотных доминант коренным образом изменит довольно однообразную визуальную картину московских спальных районов, придав этой части города свой оригинальный и неповторимый вид.
Инвестфонд Fleming Family Partners (FFP), специализирующийся на приобретении готовых объектов, запускает первый девелоперский проект. Для старта нового бизнеса британцы выбрали не Москву, а Санкт-Петербург: на набережной Адмирала Лазарева они построят многофункциональный комплекс площадью до 200 тыс. кв. м и стоимостью около $500 млн. За петербургскую площадку фонд заплатил примерно $30 млн, а такой же участок в Москве стоил бы дороже $100 млн.

Многофункциональный комплекс (может вместить офисы, апартаменты и торговые площади) площадью около 200 тыс. кв. м будет построен FFP на месте бывших зданий завода Вулкан -- он займет около 2,2 га по адресу набережная Адмирала Лазарева, 22, рассказали Ъ сразу несколько девелоперов. Управляющий партнер FFP Russia Олег Мышкин отказался от комментариев. Но руководитель отдела по работе с владельцами офисных зданий компании Jones Lang LaSalle Анна Романова подтвердила, что инвестфонд уже готовится к объявлению тендера на брокеридж этого проекта. Управляющий партнер питерской компании АРИН Игорь Горский тоже в курсе планов британцев.

Представитель клуба Рокс, расположенного в помещениях Вулкана, осведомлен о планах нового владельца. По его словам, клубу продлили договор аренды с начала 2008 года еще на 11 месяцев, но его руководство уже подыскивает новое место. Договор уже заключен с новым собственником здания ООО 'Стройинвест', руководит которым Андрей Васьков,-- рассказал он. Оказалось, что господин Васьков занимает также должность директора по развитию FFP. Как и Олег Мышкин, он отказался комментировать новый проект.

FFP управляет активами семейства Флеминг и ряда крупных клиентов на $8 млрд. Владеет миноритарным пакетом производителя мороженого Айсберри. На российском рынке недвижимости сегодня действует два инвестфонда компании: инвестирующий в покупку готовых объектов FFP Russia Real Estate (создан в 2003 году) и девелоперский FFP Russia Real Estate Development (в 2006 году).

По оценкам компании Knight Frank, за землю на территории завода Вулкан FFP Russia заплатил не менее $30 млн. Аналогичный участок в Москве стоил бы компании более $100 млн, отмечает один из собеседников Ъ. По мнению руководителя отдела развития и продвижения компании Practis CB Сергея Федорова, на участке площадью 2,2 га на набережной Адмирала Лазарева можно построить комплекс общей площадью более 200 тыс. кв. м. Инвестиции в строительство составят $500 млн. ($2,5 тыс. за кв. м), оценил эксперт.

Для британцев проект на набережной Адмирала Лазарева -- первый опыт строительства объекта с нуля. На российском рынке недвижимости FFP начали свою деятельность с покупки готовых зданий. В 2003 году FFP Russia Real Estate приобрел московский бизнес-центр на Гоголевском бульваре, 11, а в 2005 году -- комплекс Тверская застава на Лесной, 3. Через год фонд вышел на рынок Петербурга, купив складской комплекс площадью 14,4 тыс. кв. м в промзоне Шушары. В 2006 FFP объявили о намерении инвестировать в девелопмент: был организован фонд FFP Russia Real Estate Development, портфель которого должен превысить $1 млрд.

Западные инвестфонды теперь готовы не просто покупать уже построенные проекты в России, а реализовывать их с нуля. Так, для инвестирования в девелопмент британский London Regional Properties (LRP) продает часть своих активов в Москве -- бизнес-центр Дукат II и два торгцентра Солнечный рай (см. Ъ от 17 декабря). При покупке существующего объекта в Питере инвестор может рассчитывать на доходность от 10%. Этот показатель для девелоперских проектов выше -- более 20-25%, но они несут в себе большие риски,-- предупреждает директор департамента инвестконсалтинга петербургского офиса Colliers International Николай Казанский.