Ипотека и недвижимость - Коммерческое блочное жилье строить в столице невыгодно

Выясняем, почему столичные компании все чаще переезжают с престижных улиц в центре за МКАД.

Говорят, пройдет пара-тройка лет, и оживленные столичные улицы - Якиманку, Ордынку, Тверскую, Покровку и другие, - превратившиеся в русские уолл-стриты, будет не узнать. По ним перестанут бродить косяки менеджеров в строгих костюмах. С обочин сдует блестящие авто. Вместе с владельцами. Многие московские компании в последнее время переезжают в район третьего транспортного, за МКАД и даже в ближайшее Подмосковье. Одни оставляют в центре лишь скромное представительство, а так называемый бэк-офис переводят на окраины. Другие же срываются с насиженных мест всем коллективом. Эту тенденцию - стремление столичных фирм развернуть деятельность на лоне природы (говоря языком серьезным, децентрализацию) - уже окрестили главной фишкой рынка офисной недвижимости в нынешнем году.

Все дело в парковках?
Два месяца назад редакция нашей газеты поменяла место дислокации и переехала с легендарной улицы Правды на Петровско-Разумовский проезд - в здание, которое раньше занимала швейная фабрика Вымпел. Поначалу мои коллеги были в шоке от нового адреса. До ближайшего метро плестись не меньше 20 минут, по соседству жилые дома, а не бесконечные ряды офисных зданий, к которым мы привыкли на старом месте.

Зато теперь по пути на работу я умудряюсь забежать на маникюр (в окрестностях несколько салонов красоты с человеческими ценами, о коих на улице Правды можно было только мечтать), сфотографироваться на новый загранпаспорт (раньше это можно было сделать только у метро), сдать в ремонт сумку, заказать новые ключи для домофона. А по дороге домой - заскочить за овощами в палатку и затариться в супермаркете моей мечты: там можно купить и хорошее вино, и жидкость для снятия лака.

Если вспомнить улицу Правды, где в радиусе километра располагалась парочка крошечных магазинчиков с пластмассовыми грушами и просроченными салатами, теперешняя жизнь выглядит настоящей сказкой. К тому же коллеги больше не ноют из-за проблем с парковкой (а ведь раньше, пытаясь пристроить четырехколесного друга, многие опаздывали на планерки и тем самым выводили из себя начальство). Ну и, самое главное, работать в здании со свежим ремонтом, просторными кабинетами, высокими потолками, центральным кондиционированием, скоростными лифтами и более-менее чистым воздухом за окном гораздо приятнее.

По такому пути - сменить шумный, вечно забитый центр на район поспокойнее - пошли не только мы. Почему?

За городом - дешевле
Цены на аренду офисов в Москве такие же сумасшедшие, как и на квартиры. Квадратный метр в центре обходится работодателю от 1000 до 2500 долларов в месяц. Но что ждет сотрудников, начальство которых решило шикануть? Вечные пробки, нехватка парковочных мест, отсутствие недорогих магазинов и кафе - в общем, всего того, что называется инфраструктурой.

В то же время хорошие помещения за третьим транспортным можно снять за 700 долларов. А в Подмосковье цены вообще смешные: метр офисной площади в модных загородных бизнес-парках стоит 350 - 550 зеленых. И за такими комплексами, утверждают ведущие девелоперы (т. е. застройщики), - будущее. Уезжать на природу теперь модно.

Законодателями этой моды, как ни странно, стали московские власти. Столичное правительство вот-вот грозится запретить строительство офисов в пределах Садового кольца.

- Конечно, - соглашается генеральный директор компании Миэль - Коммерческая недвижимость Андрей БУШИН, - это разумная мера. Москва и без того перегружена зданиями, транспортом, коммуникациями. Иначе коллапс был бы неизбежен.

Новая география бизнеса
Эксперты считают, что на рынке недвижимости начинается новая эпоха. И дело даже не в космических ценах, которые и без того растут и будут расти как на дрожжах. Офисные центры попросту меняют географию. И на свет появляется новое поколение деловых зданий - бизнес-парки.

- Бизнес-парк, - объясняет вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил ГЕЦ, - это комплекс многоэтажных зданий с низкой плотностью застройки и большой наземной парковкой, расположенный за чертой урбанизированного центра, поблизости от ведущих автомагистралей. Малоэтажная застройка позволяет обходиться без лифтов (это удешевляет строительство и обслуживание). Удаленность от центра компенсируется близостью к природе: офисы размещаются в живописных лесопарковых зонах. Плюс к этому безлошадных сотрудников компаний организованно доставляют от ближайшей станции метро. А у тех, кто добирается на работу на машине, нет проблем куда авто поставить: за городом одно парковочное место выделяется на каждые 30 - 50 квадратных метров офиса, а в центре - лишь на 100. Да и добраться с утра в область гораздо проще, чем в перегруженный центр.

- Главная особенность бизнес-парка, - добавляет Андрей Бушин, - это разнообразие предоставляемых услуг. Ведь на территории расположены не только офисы, но еще и кафешки, салоны красоты, магазины, гостиницы, поликлиники, спорткомплексы.

В обеденный перерыв можно заняться йогой, поплавать в бассейне или подышать воздухом, а вечером - пробежаться по магазинам или заглянуть к врачу. Более того, есть проекты, которые возводятся на территории жилых поселков. И многие клерки, почувствовав благодаря работе всю прелесть загородной жизни, меняют квартиры на просторные таун-хаусы и остаются в Подмосковье навсегда.

Какие бывают бизнес-центры:
A Новые или только что реконструированные здания в центре или в престижных бизнес-комплексах за МКАД со свободной или коридорно-кабинетной планировкой. Профессиональная система безопасности, независимые источники электроснабжения, скоростные лифты, качественный провайдер телекоммуникационных услуг, столовая, фитнес-центр, магазин, банк, кафе, паркинг. Цена за кв.м. - 600 - 2500 долларов.
B Бизнес-центры высшего уровня после 5 - 7 лет эксплуатации, отремонтированные особняки или реконструированные здания советской постройки. Эти здания самые востребованные на рынке.Цена за кв.м. - 500 - 2000 долларов
C Здания, построенные в советское время (бывшие фабрики, заводы, НИИ), Непрезентабельный внешний вид, возможны перебои с электричеством, устаревшая планировка, неразвитая инфраструктура, цена за кв.м. - до 500 долларов
D Обычные административные здания, построенные более 20 лет назад и требующие капитального ремонта - 200 - 300 долларов

*Здесь приводится общепринятая западная классификация. В России деловые центры делят еще и на подвиды. Например, А+, А и А-. Плюсы и минусы означают, что здание отстает или превосходит класс по одному-двум параметрам.

** Приводится цена за квадратный метр площади в месяц в помещениях в пределах МКАД.

КСТАТИ
Что должно быть внутри здания
Почему квадратный метр в одном помещении обходится в полсотни долларов, а в другом - в полторы тысячи? Вот основные параметры качества бизнес-центра. Офис класса А должен соответствовать как минимум 16 факторам, класса B - десяти, а С - не менее восьми. Теперь, используя эту схему, вы можете вычислить, в здании какого уровня вам приходится проводить большую часть жизни.

1. Качественная стандартная отделка, современные инженерные системы.

2. Профессиональная система управления зданием (BMS).

3. Удобное транспортное сообщение.

4. Качественная система кондиционирования не ниже двухтрубной.

5. Потолки - не ниже 2,7 метра.

6. Открытая планировка этажа.

7. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей или фальшь-пол.

8. Современные стеклопакеты.

9. Высокоскоростные лифты.

10. Подземный паркинг.

11. Современная отделка.

12. Не меньше одного парковочного места на 100 кв. м. площади.

13. Фактор потерь - соотношение используемой и арендуемой площади не менее 12%.

14. Качественный провайдер коммуникационных услуг.

15. Два независимых источника электроснабжения.

16. Нагрузка на межэтажные перекрытия не более 400 - 500 кг на 1 квадратный метр.

17. Наличие системы безопасности.

18. Столовая, кафе, спортзал и другие удобства.

19. Глубина этажа от окна до окна не более 18 - 20 метров.

ТОП-4

Самые интересные проекты Подмосковья

Бизнес-центр Кантри парк
Где: г. Химки, ул. Панфилова, влад. 19.
Класс А.
Общая площадь: 18 000 кв. м.
Фишки: угол 17-этажного здания выходит на берег Бутаковского залива и напоминает океанский лайнер. Фасад отделан керамическим гранитом и натуральным камнем.
Обитатели: BMW, Metro Cash Carry, Volvo.

Бизнес-парк RIGA LAND
Где: Новорижское шоссе (7 км от МКАД).
Класс А.
Общая площадь 120 000 кв. м.
Архитектурные фишки: центр композиции занимает строение в форме кольца, внутри которого расположен уютный летний дворик. В отдельно стоящем здании расположены гостиница, конференц-холл, ресторан и подземный паркинг.
Обитатели: строительство не завершено.

Бизнес-парк Химки
Где: Химкинский район, Ленинградское шоссе (напротив торгового центра МЕГА-Химки, неподалеку от аэропорта Шереметьево.
Класс А.
Общая площадь: 200 000 кв. м.
Фишки: деловой центр будет состоять из 6 высоток (построена одна), похожих на гигантские корабли. На территории - скверы и искусственные пруды.
Обитатели: Ford, IKEA, DHL, Renault.

Бизнес-парк Гринвуд
Где: внешняя сторона МКАД (74-й км), между Волоколамским и Ленинградским шоссе.
Класс А.
Общая площадь: 130 000 кв. м.
Фишки: комплекс состоит из симпатичных малоэтажных зданий, расположенных в лесопарковой зоне. Внутри - фитнес-клуб, магазины, кафе.
Обитатели: строительство не завершено.
Ситуацию, сложившуюся на столичном рынке новостроек, специалисты называют стабильной. На протяжении всего уходящего 2007 года столичные новостройки пользовались у покупателей устойчивым спросом и постепенно дорожали на уровне инфляции. Ожидается, что в этом году рост цен составит около 12%. Дальше больше.

Подробнее о ситуации на рынке новостроек, его новинках и тенденциях корреспонденту МК рассказали специалисты столичного рынка недвижимости.

Новостройки: что из новенького
По сути дела, увы, ничего. Все те же до боли знакомые серии типовых домов, с такими же набившими оскомину планировками. С той лишь разницей, что на рынке их панельных и дешевых год от года на продажу выставляется все меньше и меньше. Зато число монолитных и монолитно-кирпичных домов растет. Почему понятно.

Строить на дорогой столичной земле дешевые дома эконом-класса просто невыгодно. К тому же строительных площадок в Москве год от года все меньше, а желание застройщика заработать все больше, объясняет сложившуюся тенденцию руководитель департамента брокерских услуг одного из столичных центров недвижимости Михаил Нечаев.

С ним солидарен исполнительный директор департамента недвижимости известной московской строительной компании Александр Моторин.

Москва все в большей степени становится финансовым, деловым, культурным и образовательным центром, все меньше промышленным, говорит он. Поэтому структура предложения неизбежно будет смещаться в сегмент жилья бизнес- и премиум-класса, в сторону наиболее рентабельного направления в жилищном строительстве домов по индивидуальным проектам. Доля монолитно-кирпичного жилья, возводимого в пределах МКАД, уже сегодня составляет 80%.

Зато в этих домах используют современные технологии и разные навороты: панорамное остекление, вентилируемые фасады, оригинальную облицовку керамогранитными плитами, внутренние дворики и остекленные террасы и это лишь маленькая толика креатива, используемая сегодня при строительстве индивидуального жилья.

Новинкой сезона можно считать появление на рынке новостроек квартир с отделкой.

Пока квартир с готовой отделкой немного, однако такое предложение уже встречается в различных сегментах рынка, говорит специалист в области новостроек Наталья Тихоновская.

По ее словам, покупатели дорогой недвижимости отделкой остаются довольны, поскольку она выполняется с помощью современных материалов и технологий, и к тому же с покупателями заранее обсуждают дизайн-проект. В квартирах эконом-класса отделка дешевле в основном из отечественных материалов, дизайн-проект не обсуждается, а если и выполняется, то по желанию (и за отдельную плату) владельца жилья.

А цена квартиры с отделкой оказывается сопоставимой или даже ниже, чем сумма, которую заплатит покупатель при самостоятельном выполнении ремонта. Потому что компания-застройщик имеет возможность производить ремонт и закупать стройматериалы по более низким расценкам, чем фирмы, специализирующиеся исключительно на предоставлении ремонтных услуг.

При этом отделка может быть как полной, так и частичной. Многие готовы купить квартиры под отделку, в которых хотя бы часть черновых работ сделана: выровнены стены, сделана стяжка пола, проложены коммуникации.

Считаю, что предложение квартир с отделкой на рынке столичных новостроек с течением времени будет расширяться, поскольку это не только выгодно с точки зрения сокращения затрат, но и экономит время клиента, утверждает Тихоновская.

Тенденции нового строя
Главная тенденция недорогие дома эконом-класса из Москвы вытесняются.

Если еще 5 лет назад 50% столичных новостроек были типовыми панельными, а 50% монолитными, индивидуальными, то уже три года назад доля выставленной на продажу коммерческой панели уменьшилась до 28%, а сегодня она составляет всего 11%, говорит руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко.

Он убежден, что в ближайшие годы панельное домостроение в столице останется только в социальных программах, а рынок московских новостроек полностью займет монолит. К чему это приведет? К тому, что недорогое жилье исчезнет со столичного рынка.

Москва становится все более притягательной для состоятельных людей, и региональной элиты, и топ-менеджеров с высокой зарплатой. Они едут в столицу со всей России и покупают жилье бизнес-класса и класса элит, тем самым стимулируя повышение цен на недвижимость в этом сегменте.

А жилье эконом-класса уходит в Подмосковье.

В 2007 году эта тенденция оформилась окончательно, замечает спикер инвестиционно-строительного холдинга Остробородов.

Правда, в Подмосковье этому не очень-то рады.

Правительство Московской области уже ставит вопрос о том, как ограничить массовую застройку на ее территории, чтобы в условиях разрастающегося столичного мегаполиса жители Подмосковья не потеряли покой и сон. При этом в Подмосковье, где еще совсем недавно вообще не было домов бизнес-класса и класса элит, постепенно расширяется этот сегмент рынка.

Заметим: подобно Москве, Московская область застраивает свои микрорайоны комплексно.

По уровню цен в тройку лидеров городов Подмосковья входят Химки, Реутов и Мытищи.

Спрос с большим числом
Спрос сместился с однокомнатных на трех- и четырехкомнатные квартиры, говорит Юлия Гераськина, директор отделения известной компании рынка недвижимости. Если еще в 2005 году на однокомнатные квартиры приходился 41% сделок, то в 2007 г. их всего 28%.

По ее словам, покупатели все больше интересуются объектами комплексной застройки.

Квартиры в новых микрорайонах и жилых комплексах сегодня самый привлекательный товар, поскольку предоставляет покупателю не просто жилье, а образ жизни, соответствующий современным стандартам. Как правило, в новых районах уже решен вопрос парковки автомобилей, меньше сложностей с устройством детей в школы и детские сады, а пространство придомовых территорий организовано более эргономично, утверждает специалист.

В числе наиболее раскупаемых микрорайонов значатся: в Москве Кожухово, Новопеределкино, Волжский, в Подмосковье Юбилейный в Химках, Центральный в Долгопрудном.

Покупатели смотрят на уровень цен и развитость инфраструктуры. Все хотят, чтобы не только школы, поликлиники, магазины, но и спортивно-оздоровительные и развлекательные центры находились рядом с домом.

Искушенные платежеспособные покупатели уже не довольствуются квартирами в сталинках на Кутузовском или в домах дореволюционной постройки в историческом центре. Причина не столько в изношенных коммуникациях, сколько в неприятном соседстве с коммуналками и практически полном отсутствии современной инфраструктуры.

Теперь о проблеме. Причем старой.

Найти квартиру, приемлемую по количеству комнат и площади, до сих пор очень проблематично. Судите сами.

Наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры площадью от 65 до 75 кв. м. А их на рынке новостроек как раз и недостает.

Строители продолжают гнать жилье большой площади. Человеку, желающему купить двушку площадью 70 кв. метров, скорее всего предложат огромную квартиру 95110 кв. м, из которой спокойно можно сделать трешку. Нет небольших по площади однокомнатных и трехкомнатных квартир.

Из-за большой площади квартиры становятся неадекватно дорогими. В итоге улучшить свои жилищные условия и переехать из одной двушки в другую москвичам бывает непросто. Они рассчитывают доплатить одну сумму, а на деле она оказывается в 23 раза больше, говорит аналитик Олег Репченко.

Средняя площадь выставленных на продажу московских квартир растет. Уже сегодня она больше 100 кв. м.

Планировка, как правило, свободная. Без пола, стен, отделки, элементарной на первый взгляд (и необходимой для нормального жилья) проводки коммуникаций, сантехники такое жилье обычно позиционируется как бизнес-класс.

Объемы возводимого жилья в Подмосковье каждый год возрастают. К концу 2007 года там должны построить около 6,9 млн. кв. метров, большая часть 4,3 млн. кв. м в многоквартирных домах.

Количество выставленных на продажу новостроек в Московской области увеличилось с 424 до 481.

Прирост не прост (или снова о ценах)
Со статистикой полный разброд.

По данным аналитика Олега Репченко, прирост цен на жилье в новостройках в Москве всего 4%. Цены почти не изменились. А средняя составляет $5351 за кв. м. В аналитическом центре одной из крупных риэлторских компаний Москвы насчитали другие цифры. Там получилось, что с начала 2007 года квадратный метр в московских новостройках вырос на 8,4% и составил (в среднем) $5773.

Зато ценовые лидеры среди административных округов Москвы у всех аналитиков одни: это Центральный ($16 069 кв. м), Западный ($7102 кв. м) и Юго-Западный ($5319 кв. м) округа, где в предложении преобладает качественное монолитное жилье.

Ожидается, что в следующем году в домах-новостройках цены вырастут за год на 1525%. При этом средняя стоимость квадратного метра в домах эконом-класса может достигнуть отметки 4500 долларов.

В Подмосковье картина более спокойная.

По данным аналитического центра, которым руководит Олег Репченко, в ближнем Подмосковье новостройки подорожали на 7% ($2542 кв. м), в среднем на 17% ($2036). Почему так?

Потому что квартиры в среднем Подмосковье до сих пор были относительно недорогими, им было куда расти. При этом в среднем Подмосковье активно развивается инфраструктура, улучшается транспортное сообщение. Граница между средним и ближним Подмосковьем стирается, поясняет тенденцию аналитик.

Ожидается, что до конца года цены на столичные новостройки больше не вырастут. За исключением отдельных районов Москвы (например, Строгино), а также среднего и дальнего Подмосковья, где в отдельных районах может улучшиться транспортная доступность. Некоторые источники прогнозируют, что по итогам 2007 года столичные новостройки подорожают на 12%

Предпосылок для снижения цен на квартиры на сегодняшний день пока нет.