Ипотека и недвижимость - Прогнозирование и ценообразование на рынке недвижимости : роль локальных и глобальных факторов

Группа компаний ПИК объявила о своих планах построить в Мякининской пойме офисный комплекс площадью 235 тыс. кв. м. Этот район девелоперы уже называют Подмосковным Сити -- Арас Агаларов пообещал возвести здесь 14 офисных башен, а подмосковное правительство собирается построить на пойме комплекс административных зданий и областной суд.

О том, что ГК ПИК совместно со Storm Properties (ГК принадлежит 51% акций) построит бизнес-центр площадью более 235 тыс. кв. м в Мякининской пойме, стало известно из официального сообщения компании. Новый офисный комплекс будет построен на участке 4,6 га; общий объем инвестиций в проект составит около $340 млн. Выбор Мякининской поймы для нас был очевиден: это самый развитый район Подмосковья, где сейчас идет активное строительство, здесь сконцентрировались крупные ритейловые сети, а также расположится штаб-квартира правительства Московской области,-- пояснил первый вице-президент ГК ПИК Артем Эйрамджанц.

Как рассказали Ъ несколько участников рынка, участок под застройку был приобретен ГК на вторичном рынке с уже частично проработанным проектом. Назвать компанию, у которой была выкуплена площадка, и стоимость сделки в ПИК и в Storm Properties отказались. По оценкам старшего вице-президента Knight Frank Андрея Закревского, стоимость земельного участка могла составить $23 млн из расчета $5 млн за 1 га.

ГК ПИК основана в 1994 году. Сегодня земельный банк компании позволяет построить более 10 млн кв. м жилой недвижимости. В июле этого года девелопер разместил акции на Лондонской фондовой бирже, ММВБ и РТС. Вчера капитализация ГК ПИК составила $13,77 млрд. Выручка в 2006 году -- $1546 млн. С начала 2004 года ГК ПИК построила свыше 2,5 млн кв. м жилой недвижимости в России.

В Мякининской пойме формируется новый деловой район. Еще несколько лет назад его основным девелопером был предприниматель Арас Агаларов: его Crocus International ведет здесь строительство выставочно-делового центра Крокус-Сити, общая площадь которого превысит 500 тыс. кв. м. После того как 'Крокус-Экспо' стал одной из основных выставочных площадок Москвы, о своих проектах в Мякининской пойме стали объявлять другие компании,-- отмечает заместитель гендиректора Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. Так, RIGroup, учредителями которой являются одноименная американская компания и европейский инвестфонд Westbury Fund, строит здесь офисный комплекс площадью около 96 тыс. кв. м. Кроме того, в Мякининской пойме будет построен комплекс административных зданий правительства Московской области и здание областного суда.

Сосредоточение офисных площадей, закономерно происходящее вокруг здания администрации Московской области, позволит инфраструктуре района развиваться еще более динамично,-- уверен генеральный директор RIGroup Дмитрий Котляренко. В прошлом году расширить свое присутствие в Подмосковном Сити решил и Арас Агаларов: в своем интервью Ъ предприниматель рассказал о планах построить в Мякининской пойме 14 офисных башен. Наша компания делает штучные проекты, поэтому конкуренции со стороны будущего бизнес-центра компании ПИК мы не боимся,--- заявил Ъ господин Агаларов.
Доклад руководителя аналитического центра ирн.RU Олега Репченко на 2 форуме Московской ассоциации-гильдии риэлторов

Цена любого объекта недвижимости, будь то квартира, офис или коттедж, определяется влиянием целого набора внешних факторов. Различные причины определяют то, что один объект дороже другого и наоборот, а также то, что недвижимость в целом дорожает или дешевеет.

Анализируя причины изменений цен на рынке следует разделить все внешние факторы на две основные категории: - локальные и глобальные. К локальным факторам относятся хорошо нам известные причины различия цен на разные объекты это местоположение, тип здания, состояние объекта, начинка, окружение. Учет влияния локальных факторов в теории и практике оценки выражается в виде использования так называемых корректировок, согласно которым, например, квартира на первом этаже в среднем на 15% дешевле аналогичной на среднем, а квартира с балконом примерно на 2% дороже такой же, но без балкона. Этот перечень можно продолжать довольно долго.

Зная степень влияния на цену локальных факторов можно решать задачи оценки отдельного объекта, зная общий текущий уровень цен на недвижимость. Однако учет локальных факторов не позволяет прогнозировать развитие рынка в целом, предвидеть его рост или спад. Для решения задач динамики рынка необходимо обратить внимание на глобальные факторы. Это, прежде всего, макроэкономические характеристики: - политическая и экономическая обстановка, степень развития бизнеса и производства в данном городе, объем экспорта и инвестиций, уровень доходов населения. Именно эти факторы определяют тот факт, что цены на недвижимость в Москве примерно в равной пропорции по всем сегментам рынка выше, чем цены в Петербурге или Волгограде, но ниже, чем в Лондоне или Париже.

Разделение всех факторов, влияющих на ценообразование, на локальные и глобальные имеет еще одно очень полезное свойство. Локальные факторы определяются в основном параметрами конкретного объекта, но слабо зависят от времени. Например, кирпичные дома в некой пропорции дороже аналогичных панельных домов. Так было и пять и десять и более лет назад, очевидно, что так будет и в будущем. Также как и жилье на окраинах, скорее всего, будет дешевле, чем в центре, а жилье возле парка дороже, чем возле промзоны. В первом приближении можно считать локальные факторы вообще не зависящими от времени. Если их роль и претерпевает изменения, такие как постепенное падение престижа сталинских домов или снижение роли наличия телефона в квартире из-за бурного развития сотовой связи, то этот процесс длится годами и ощутимые изменения можно наблюдать только через пять-десять лет.

Глобальные факторы, напротив, обладают противоположными свойствами. Они гораздо быстрее меняются со временем, реагируя на изменения экономической и политической обстановки, однако являются общими для всех объектов недвижимости. Например, при благоприятной экономической обстановке примерно пропорционально дорожает любая недвижимость, в то время как при кризисе все сегменты рынка испытывают похожий спад. Конечно, из-за дополнительных причин при общем подъеме рынка какие-то классы объектов недвижимости могут дорожать чуть быстрее, другие чуть медленнее, но это скорее уже более тонкие поправки.

Описанная выше философия положена в основу методологии аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости ирн.RU. Ее легко представить в виде простой символической формулы (реальные расчетные формулы, конечно же, существенно сложнее):

C_k(t,p_i) = G(t) + L_k(p_i)

В этой формуле C_k(t,p_i) цена некого k-ого объекта недвижимости, которая складывается из G(t) вклада глобальных факторов, общих для всех объектов, т.е. не зависящих от k и p_i, и L_k(p_i) вклада локальных факторов для k-ого объекта, не зависящих от времени t. Величины p_i набор параметров, описывающих объект.

Теперь мы готовы перейти к практической выгоде данного подхода. Во-первых, он существенно усовершенствует решение задач оценки. Обычно при оценке конкретной квартиры используются аналоги, присутствующие в данный момент на рынке, например, в базах последнего месяца, объем которых ограничен. Если надо найти аналоги, скажем, двухкомнатной квартиры в панельном 17-этажном доме в районе Измайлово, недалеко от метро не на первом этаже, то в данный момент таких квартир может либо совсем не оказаться, либо оказаться всего две-три. А значит, полученная оценка будет крайне неточной. В большинстве аналитических таблиц, представляющих значения средних цен по таким узким подклассам жилья (например, тип дома район), почти половина ячеек пустые, т.к. недостаточно статистики.

Метод разделения локальных и глобальных факторов в ценообразовании позволяет вычислить влияние локальных факторов корректировок для оценки гораздо точнее, используя статистику за много лет, благодаря тому, что эти корректировки почти не зависят от времени. Однако подобная система оценки требует серьезных предварительных вычислений. Чтобы сделать данный метод пригодным к практическому использованию на сайте ирн.ru в ближайшей перспективе будет организован сервис бесплатной оценки квартир с использованием описанного выше вычислительного механизма. Это позволит всем желающим использовать новую методику и испытать ее в действии.

Вторым важным следствием нового подхода является появление общей для всего рынка недвижимости функции G(t), не зависящей от конкретного объекта и описывающей динамику рынка в целом. Ее можно вычислить зная текущий уровень цен C_k и набор корректировок L_k. Эта функция в терминологии аналитического центра ирн.RU получила название индекса стоимости или курса квадратного метра. Функция G(t) не есть средняя цена, как может показаться на первый взгляд, хотя ее значения близки к средней цене. Эта функция является математически корректным показателем динамики рынка недвижимости в целом, подобно тому как фондовые индексы в отличие от цен акций отдельных компаний показывают общий подъем или спад фондового рынка. Независимо от того, падает или растет в данный момент рынок, цены на отдельные объекты недвижимости меняются синхронно единым пучком, а индекс стоимости как раз и является показателем направления этого пучка.

Новая методология имеет еще ряд существенных преимуществ. Прямое вычисление средней цены происходит благодаря подсчету среднего значения стоимости объектов для текущего месяца (или недели), потом следующего и т.д. В результате каждое новое значение средней цены вычисляется на основании базы данных нового периода и никак не связана с базой за прежний период. Это приводит к характерным статистическим скачкам пилообразному графику средней цены, что не позволяет делать никаких прогнозов. Взлет или провал текущей точки на графике вовсе не означает начала подъема или спада рынка это просто статистический шум.

Методология вычисления функции G(t) напротив использует величины L_k, вычисленные на множестве данных за все прошедшие годы, в результате чего новое значение G(t) определяется всеми предыдущими значениями этой функции. Это приводит к получению более-менее плавного графика. А плавная кривая стоимости позволяет быстрее всего замечать новые тенденции к росту или спаду.

Явным преимуществом описанной философии является слабая зависимость результатов от объема текущей выборки, т.к. все нынешние показатели рынка определяются, прежде всего, данными за многолетний период и только корректируются свежими данными. Характерный параметр для работ аналитиков объем выборки просто теряет смысл. Объемом выборки описанного метода являются все когда-либо проданные или продававшиеся квартиры миллионы вариантов.

Важным практическим результатом появления логически корректной функции G(t) является связь рынка недвижимости с другими макроэкономическими параметрами. Как известно недвижимость не биржевой товар. Все объекты уникальны и различны между собой. Общая для всего рынка недвижимости функция G(t), выражающая динамику этого рынка, является своеобразным общим знаменателем, позволяющим сравнивать недвижимость с другими сферами деятельности. Например, функцию G(t) индекс стоимости жилья - можно рассматривать как курс квадратного метра некий аналог курса мировых валют доллара или евро. Таким образом, описанная идеология является важным шагом в создании мостика между рынком недвижимости и другими сферами экономики.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра ирн.ru