Ипотека и недвижимость - Зарубежная недвижимость: чем удивил 2007-й

Следующий год по Восточному календарю - год Янской Земляной Крысы. Если верить гороскопам, то в следующем году хорошо заниматься заготовками, запасами, брать ссуды, кредиты, делать вложения. А если учесть, что это животное очень ценит свою нору, то год Крысы предполагает повышенный интерес к домострою и обеспечению прочных тылов. Так что самое время поговорить о ценах на московское жилье, которые ждут нас в 2008 году.

Эксперты, опрошенные Интерфакс-Недвижимость, прогнозируют сохранение уже сложившихся тенденций: устойчивость спроса на квадратные метры, рост цен в пределах 1% в месяц и ужесточение условий банков, выдающих ипотечные кредиты. Большинство из них придерживается мнения, что в следующем году цены на жилье в Москве могут вырасти максимум на 15%-20%. Такой же ожидается динамика цен на рынке жилья Подмосковья, который практически интегрирован в столичный рынок.

Годовой отчет
Каникулы на рынке столичного жилья начались в середине декабря: предновогодние хлопоты отвлекли потенциальных покупателей квартир, что не замедлило сказаться на динамике цен. Так, если в ноябре - начале декабря московские квартиры в среднем подорожали на 0,7%, то уже по состоянию на 15 декабря показатель роста цен был скромнее - в среднем 0,4% на первичном рынке и 0,7% на вторичке.

В целом же, по данным Владислава Луцкова, директора аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ, на рынке новостроек прирост с начала года составил 13,0%. Положительная ценовая динамика наблюдается во всех классах жилья, однако более высокие темпы роста демонстрирует жилье эконом класса (2,6%). Что же касается динамики цен на вторичном рынке Москвы, то, говорит эксперт, с начала 2007 года уровень средних цен повысился на 9%.

Год завершается следующими показателями: средний уровень цен на квартиры в панельных домах, пятиэтажках, старых домах в непрестижных районах города составляет $4000 -$5000 за кв. метр, сталинки, цековки и жилье бизнес-класса, продаются за $6300-$10 000 за кв. метр, элитное жилье стоит от $ 20 000 до $ 50 000 за кв. метр (данные центра ирн. Ru).

Почти весь 2007 год рынку пришлось отдыхать, только осенью наметилась тенденция к росту стоимости, - констатируют специалисты ирн. Ru, отмечая при этом, что если долларовые цены на квартиры перешагнули уровень начала года и полностью отыграли коррекцию, то рублевые - более объективные в нынешних условиях - нет.

По данным руководителя аналитической службы МИАН-агентство недвижимости Алексея Кудрявцва, в настоящий момент количество объектов в продаже держится на достаточно стабильном уровне и, скорее всего, еще в течение нескольких лет будет варьироваться от 300 до 350 адресов (как в Москве, так и в Московской области).

Налицо тенденция увеличения объема предложения в рамках одного адреса: новые проекты все чаще являются реальным воплощением комплексного развития территорий. Не стоит забывать и о запрете точечной застройки в Москве, все еще не реализованных инвестиционных квартирах, накопленных в 2005-2006 гг., и, постепенно реализуемых на вторичном рынке, а также о программе реорганизации промышленных территорий в центре Москвы, - рассказал А. Кудрявцев.

Трендом последних двух лет является интерес к рынку жилья Подмосковья застройщиков (сейчас в Московской области занято 87 игроков) и потенциальных покупателей (в том числе жителей столицы, пытающихся минимизировать расходы на приобретение жилья). Но даже несмотря на стабильный спрос, ситуация на рынке новостроек ближайшего Подмосковья в 2007 году характеризуется как стабилизация.

Согласно статистике, приводимой ирн.Ru, в этом году количество объектов достигло 193 (прирост всего 6%, а средняя стоимость квадратного метра не обогнала уровня инфляции и выросла на 6,9% - до $2542.

Что будет с рынком жилья в 2008 году
Даже при незначительном - в сравнении с показателями 2006 года - росте цен московская недвижимость оставила позади недвижимость зарубежную (подробнее об этом - в рубрике Экспертиза), при этом проигрывая ей по соотношению цена/качество. Отчасти поэтому, считают аналитики, платежеспособный спрос в ближайшей перспективе будет переориентирован на приобретение жилой недвижимости за границей.

Вообще многие эксперты полагают, что цены на жилье в Москве уже достигли максимальной планки, выше которой подняться будет затруднительно.

Это связано с тем, что потребители, зная, что себестоимость строительства сегодня составляет в среднем 13 тыс-15 тыс. рублей за кв. метр, больше не хотят слушать жалобы застройщиков на удорожание стройматериалов, затрат на инфраструктуру, согласования, отчисления городу и пр. и не спешат вкладывать деньги в недвижимость. На фоне отложенного спроса прогнозы о резком росте цен кажутся, по меньшей мере, наивными.

Нельзя не учитывать и тот факт, что платежеспособный спрос потенциальных покупателей ограничен: согласитесь, не каждый может себе позволить выложить за самую дешевую квартиру порядка $120 тыс и еще примерно столько же потратить на ремонт.

Если в 2006 году квартиры покупались в инвестиционных целях, то сейчас такие случае единичны: стагнация заставила владельцев инвестиционных квартир избавиться от недвижимого актива и зафиксировать прибыль. Сейчас квартиры по большей части приобретаются для жизни и зачастую с привлечением заемных средств.

Однако кризис на ипотечном рынке США, о котором так много говорили на протяжении всего года, докатился и до нас. Кредитные организации ужесточили условия выдачи ипотечных займов: многие банки увеличили размер первоначального взноса, стали требовать справки о белых доходах и наличия поручителей.

В 2008 году, по мнению экспертов, ипотека станет еще менее доступной. В начале декабря федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) сообщило своим региональным операторам о введении новых стандартов. Так, теперь кредиты с первоначальным взносом менее 20% и суммой более 1,5 млн руб. признаются кредитами повышенного риска. Их выкуп с декабря будет ограничен, а с января 2008 г. кредиты с повышенными рисками, выданные в 2008 г., выкупаться агентством не будут, сообщил гендиректор АИЖК Александр Семеняка. Кроме того, с декабря АИЖК будет проводить дополнительную проверку кредитных дел по закладным, вошедшим в группу повышенного риска.

Смена стандартов АИЖК заставит банки изменить отношение к заемщикам, уверены представители кредитных организаций. Возможно, будет пересмотрен предельный возраст заемщика: если сейчас на момент погашения кредита заемщику может исполниться 75 лет, то с нового года возрастной ценз уменьшится до 65 лет. Размер кредита, скорее всего, не будет превышать 80% стоимости недвижимости, а максимальная сумма составит 7 млн рублей (впрочем, для Москвы возможно чуть больше).

Таким образом, ипотека может стать недоступной даже для представителей среднего класса - следовательно, разогревать рынок и подталкивать цены вверх будет просто некому.

Впрочем, долгожданного (с позиций потребителей) снижения цен на жилье в столице тоже ждать не рекомендуется. В первую очередь, высокие цены на московское жилье держатся за счет ограниченного предложения и объемов строительства, причем сейчас на рынок попадает даже меньше новых квартир, чем в прошлые годы, - рассказали аналитики ирн.Ru.

Уменьшение объемов поставок новостроек в открытую продажу объясняется тем, что почти половина из 5 млн кв. метров жилья, строящегося в Москве, идет на решение социальных городских программ.

Коммерческие застройщики предлагают монолитно-кирпичные дома улучшенной планировки, в которых площади квартир больше, чем в панелях, но и самих квартир на выходе меньше.

В результате по оценкам аналитического центра ирн.Ru, пять лет назад на рынок поступало 50 тыс. - 55 тыс. квартир в год, а теперь примерно в два раза меньше.

На основании анализа ситуации эксперты центра прогнозируют, что в соответствии с пессимистическим сценарием, в 2008 году цены сохранятся на нынешнем уровне, продолжение коррекции возможно лишь по отдельным типам жилья или изначально переоцененным квартирам. Что касательно роста цен, то если он и будет иметь место, то вряд ли приобретет масштабы прошлых лет, - говорят они. - Скорее, возможен рост, обусловленный процессами инфляции или чуть выше ее, на уровне 15%-20% в год, что характерно для большинства рынков недвижимости в условиях стабильной общеполитической и экономической ситуации.

Аналитики полагают, что более существенный рост цен в относительно недорогом сейчас поясе городов Подмосковья средней удаленности и в дальнем Подмосковье, особенно в тех городах и по тем направлениям, где наблюдается развитие инфраструктуры и улучшение транспортной доступности. Однако резкие ценовые скачки на рынке недвижимости московского региона представляются уже маловероятными.

Сейчас очевидно, что ажиотажный спрос 2006 года на рынок не вернется. Тем не менее, спрос, который наблюдается на настоящий момент гораздо более устойчивый, чем в начале года, но все же недостаточный, чтобы стимулировать рост цен, - полагает А. Кудрявцев.

По его мнению, наиболее вероятным сценарием развития событий представляется близкая к нулевой динамика номинальных цен на жилье и близкая к уровню общеэкономической инфляции динамика реальных цен. Понятно, что цены на более качественное жилье будут опережать среднерыночный темп роста, тогда как динамика цен на неликвидные объекты будет от него отставать, - считает эксперт.

Если говорить о долгосрочной перспективе, то А. Кудрявцев прогнозирует, что асолютное соответствие фактической и справедливой цены на жилую недвижимость произойдет в период с осени 2009 года (при средней цене $5100 за кв.метр) до лета 2011 года (при цене $5610 за кв.м), а с момента наступления равенства цен дальнейшая динамика среднерыночной цены должна совпадать с динамикой справедливой цены.
Седьмой год каждого десятилетия так уж повелось в мировой экономике обязательно преподносит какой-нибудь сюрприз. Однозначно неприятный. Несмотря на то что от этого года все уже заранее ждут всяческих экономических гадостей, год с цифрой 7 на конце все равно найдет чем удивить.

Итак, нынешний, точнее уходящий, 2007-й ознаменовался:

1. самым крупным обвалом цен на американском рынке за пару десятилетий;

2. жутким ипотечным кризисом, когда под угрозой оказывается более миллиона американцев;

3. глобальным кризисом ликвидности, другими словами, доверия финансистов друг к другу, явившимся следствием первых двух факторов;

4. резким изменением политики Федерального резерва США (аналог Центробанка): от сдерживания инфляции и повышения ставок (17 повышений подряд!) к неоднократному снижению ключевых ставок с целью оживить экономику, балансирующую на грани рецессии;

5. активным вмешательством Центробанков и правительств США и Великобритании во внутренние дела финансовых рынков по просьбе самих фигурантов или без нее (Банк Англии предложил программу спасения одного из самых крупных ипотечных банков страны Northern Rock, администрация Буша программу спасения многих ипотечных заемщиков);

6. массовыми банкротствами крупнейших ипотечных банков, в первую очередь в США;

7. рекордными убытками банков во всем мире, о которых уже объявлено или будет объявлено в ближайшее время только в Европе речь идет о десятках миллиардов;

8. разочарованием инвесторов в самой дорогой в мире недвижимости британской;

9. обращением плюсов в минусы когда быстрее и сильнее всего дешевело то, что только что росло в цене самыми уверенными темпами;

10. переориентацией покупателей недвижимости на экзотику: на Панаму, Азорские острова, в арабские страны, а также на северные рынки, которые на данный момент явно недооценены (Финляндия, Эстония).

Из этих 10 ключевых пунктов мы более подробно остановимся на трех беспрецедентных аспектах поговорим о том, что случилось действительно впервые.

Впервые за всю историю банк Англии предоставил государственные гарантии в размере трех четвертей оборонного бюджета страны частному банку. Это случилось после того, как о кризисе ликвидности заявил пятый в стране ипотечный банк Northern Rock. Акции компании в ходе одной торговой сессии потеряли 27%. Общее падение акций банковского сектора составило почти 9%. Обвал рынка последовал за заявлениями руководства банка о том, что оно не может собственными силами урегулировать ситуацию. Тогда же Northern Rock обратился за помощью к Центральному банку страны и вопреки прогнозам и ожиданиям помощь эту получил!

Банк Англии, очевидно, оценив серьезность ситуации, пошел на беспрецедентный шаг предоставил государственные гарантии всем вкладчикам банка. Общая сумма госгарантий составила 28 млрд фунтов стерлингов (более $55 млрд) примерно три четверти оборонного бюджета страны. Участники рынка до сих пор пребывают в настоящем шоке: никогда Банк Англии не предоставлял подобных гарантий вкладчикам частных банков. После этой истории участники рынка стали поговаривать о неизбежной теперь национализации Northern Rock финансовая общественность никак не может пережить столь решительный шаг Банка Англии. Кстати, разговоры о возможной национализации банка, входящего в топ-5, сама по себе вещь тоже беспрецедентная.

Администрация Буша предложила программу спасения нации через помощь ипотечным заемщикам. Казалось бы, какое дело правительству и Федеральному резерву, а уж тем более самому президенту Бушу до сотен тысяч неблагонадежных заемщиков, которые уже потеряли право выкупа закладной или потеряют его в ближайшие месяцы Однако и правительство, и президент недоглядели за ипотечным рынком и рынком недвижимости в предыдущие пару лет, когда американцы набрали кредитов, которые явно не могут отдать. Не без участия регулирующих органов создалась ситуация, когда даже добросовестные заемщики не смогли платить по закладным: резко выросли проценты по займам с плавающей ставкой и это на фоне дешевеющей недвижимости. Опять же кризис на ипотечном рынке перекинулся на весь финансовый сектор, причем не только в Штатах, так что наступил момент, когда не вмешаться правительство США не могло, иначе больной сегмент утянул бы за собой всю экономику, в которой и без того не все ладно.

Суть плана государственного спасения незадачливых заемщиков в замораживании для них ставок по рисковым кредитам. План был обнародован спустя несколько часов после выхода данных, свидетельствующих о рекордном числе банкротств среди домовладельцев в третьем квартале.

Напомним, в период с июля по сентябрь 2007 года около 600 тыс. заемщиков, обремененных высокорисковыми кредитами с плавающими ставками, объявили о дефолте. В ближайшие 2,5 года число несостоятельных должников достигнет 1,2 млн человек. По прогнозам экспертов, особенно жестоко пострадают Калифорния и Флорида, где несколькими годами ранее наблюдался наиболее буйный рост цен на недвижимость.

Однако план Буша ничем не поможет добросовестным заемщикам с обычными ипотечными кредитами, а между тем именно на их долю приходится около 19% банкротств по итогам 3 квартала (эта цифра тоже рекордная). Те, кто в силах справиться сам, помощи не получат.

Озвучена рекордная цифра инвестиций ($1-2 трлн), которые шейхи готовы вложить в недвижимость стран Персидского залива. Сегодня в этом регионе на разном этапе реализации находятся 885 проектов: самые дорогостоящие, самые крупные, самые высокие в мире здания различного назначения Еще не достроена наделавшая немало шума башня Дубай (Burj Dubai), а на подходе новый мировой рекордсмен по высотности башня Мубарак аль-Кабир (Burj Mubarak al-Kabir) в Кувейте.

Страны, входящие в состав Союза сотрудничества арабских государств Персидского залива (ССАГПЗ), это гигантская строительная площадка, в которую без учета инфраструктурных проектов будет вложено около $1 трлн. Если учесть дорожное строительство и коммуникации, то сумма увеличится более чем в два раза до $2,25 трлн.

В основном возводятся комплексные объекты торгово-офисного, гостинично-жилого и развлекательного назначений. Уже запущены пять таких крупных проектов: два бизнес-города в Саудовской Аравии, два в ОАЭ огромный развлекательный комплекс Dubai land и многофункциональный комплекс на острове Яс, и еще один бизнес-город в Кувейте Madinat-al-Hareer (Город шелка).