Ипотека и недвижимость - Ипотека: в поисках юридической чистоты

Зачем нужна классификация офисных помещений?
На сегодняшний день на московском рынке существуют порядка 20 критериев, необходимых для того, чтобы отнести здание к тому или иному классу: чем выше класс, тем больше требований должно быть удовлетворено. Если для того чтобы соответствовать классу В, достаточно десяти критериев, для класса С — и того меньше, но офис класса А должен соответствовать принятым требованиям как минимум по 18 пунктам.

Причем, по словам С.Рябокобылко, не исключено, что с течением времени, требования могут стать еще жестче. Именно это уже произошло в городах Восточной Европы — Праге, Варшаве, Будапеште. Появление подобной классификации очень важно для западных инвесторов. Иностранцы сейчас только исследуют рынок, поэтому им важно понимать то, как он работает, по каким правилам, что нужно сделать для того, чтобы твой продукт был интересен.

«Сегодня, — уверяет С.Рябокобылко, — уже нельзя проектировать такие же здания, что сдаются сейчас. Если ты хочешь, чтобы через 3 года твое здание занимало ту же позицию, которую оно занимает сегодня, то нужно очень внимательно следить за тем, что хочет рынок, что хотят арендаторы и как могут измениться их требования через несколько лет, и, соответственно, быть готовым предоставить им это». Как ни странно, положительную роль в появлении на московском рынке зарубежных инвесторов сыграло падение ставок аренды после кризиса 1998 года. По сравнению с пиковыми показателями конца 1997 года после кризиса ставки упали на 40-45% и к сегодняшнему моменту поднялись только на 10%, то есть они по-прежнему на 30% ниже того уровня, который был до кризиса.

Увеличились и сроки окупаемости, сейчас они составляют от 5 до 7 лет, в то время как до кризиса полной окупаемости можно было достичь всего за два-три года. Казалось бы, что тут хорошего для инвесторов? Но сегодняшняя ситуация позволяет предположить, что ценовой «мыльный пузырь» уже лопнул, и сложившаяся конъюнктура отражает реальный баланс спроса и предложения, что является важным залогом предсказуемости отдачи от инвестиций.

Откуда берутся участки под застройку?
«В Москве очень мало незастроенных площадок, на дальнейшее использование которых нет каких-то предварительных договоренностей с теми, кто эти участки контролирует. Поэтому при выборе участка, — говорит мой собеседник, — важно понимать, кто является владельцем объектов недвижимости на этом участке (организация, ведомство, компания), так как именно юридическое лицо будет играть ключевую роль в получении застройщиком права осваивать данную площадку».

Очень часто именно владельцы земельных участков становятся партнерами, входя в долевые отношения с застройщиками: они обеспечивают землю, застройщик инвестирует строительство. После окончания строительства возможно долевое участие владельца участка в компании, которая этим зданием управляет.

Центр. Жилье или офисы?
Центральная часть любого города — это своеобразное государство в государстве. Обычно, именно развитию центральной части городские власти уделяют особое внимание. В Москве же, с одной стороны, все чаще слышно о том, что центр скоро станет совсем безлюдным, а с другой, именно здесь строятся самые дорогие дома. «То, что в центре много жилья, — говорит С.Рябокобылко, — это хорошо.

Ведь отсутствие жилых кварталов в центре города пагубно влияет на развитие торговли и развлекательных центров. Возьмите любую крупную европейскую столицу, которая развивалась так же, как Москва. В Лондоне жилье соседствует с офисными зданиями в центре самых дорогих районов, например, в Westminster W1. Там престижно иметь офисы, но и жилье там очень дорогое».

Весь вопрос в том, как архитектурные власти видят развитие городской инфраструктуры — где они подразумевают возможность расположения офисов, где нет. Размещение офисов, вообще, накладывает большой отпечаток на городскую инфраструктуру — офисам нужны парковки, при подъезде к офису увеличивается интенсивность движения автотранспорта.

«Поэтому разумно, конечно, переносить большие, массивные здания в один район, как это делается в московском Сити, как это делалось в Лондоне, в районе Doсklands, где были спроектированы здания, которые нельзя было построить в историческом центре», — считает С.Рябокобылко.

Мало построить, надо управлять
Однако построить — это только часть «большого пути», основная же проблема, встающая перед владельцами уже готового здания, — это хорошее управление недвижимостью. Грамотное управление недвижимостью — это необходимая составляющая успешного проекта. «Может быть, это не так важно сегодня, как будет через 3-4 года, когда процент незанятых помещений начнет увеличиваться, — говорит С.Рябокобылко. — Те здания, которые будут иметь лучшее управление, лучшие взаимоотношения со своими арендаторами будут сохранять полную занятость своих помещений.

Вопрос не в том, что арендная ставка в твоем здании будет на 7 процентов выше, чем у соседей. Нет, ставка может быть даже немного ниже, но заполняемость будет 100%, а у конкурентных зданий, к примеру, 80 процентов. Необходимо стремиться к стабильному контингенту арендаторов: каждый раз, когда один из них отказывается от продления аренды, возникает период, когда нужно искать нового, платя за него комиссионные, а аренду в это время никто не платит.

Гораздо выгоднее иметь профессионально управляющую компанию, отвечающую за то, чтобы арендаторы чувствовали себя в здании как у себя дома». По мнению экспертов компании «Стайлз энд Рябокобылко», рост процента незанятых помещений в среднем по рынку можно ожидать через два-три года.

Это означает, что появляются новые проекты, которые, в первую очередь, будут «оттягивать» к себе существующих арендаторов из более старых зданий, которым уже по 5-7 лет и которые были построены в период острой нехватки офисов. В то время было достаточно построить здание, и арендаторы, готовые платить за помещения по самой высокой ставке на тот момент, были гарантированы. Сейчас же в таких зданиях компании чувствуют себя уже менее комфортно.

Новые времена
Появление конкуренции вынуждает девелоперов искать новые пути для привлечения арендаторов. Сейчас самыми модными и перспективными направлениями в этой сфере, по мнению С.Рябокобылко, является строительство интеллектуальных зданий и бизнес-парков. Интеллектуальные здания являются экономичными и удобными для управления и более эффективными с точки зрения использования ресурсов, например, штат управляющих зданием может быть меньше.

Причем совершенно необязательно, что в таких зданиях будут выше арендные ставки. «Выгода от строительства таких зданий в том, — считает С.Рябокобылко, — что интеллектуальное здание будет в первую очередь сдаваться в аренду и в последнюю очередь покидаться арендаторами в случае кризиса, понижения арендных ставок или каких-то других негативных происшествий на рынке. Владельцу здания гораздо выгоднее планировать свой проект на 10-15 лет вперед, а не на пять лет назад, основываясь на том, как он построил предыдущее здание и как быстро оно тогда сдалось».

Кроме того, здесь не нужно изобретать велосипед, все, что должно быть в интеллектуальном здании, уже давно изобретено и успешно применяется на Западе. Наиболее интересным в этом направлении строительства является офисное здание Дукат-III, которое должно быть сдано в III квартале 2005 года. Что касается бизнес-парков, то под этим термином понимаются комплексы, состоящие из нескольких малоэтажных зданий, вынесенные за пределы центра. Первая фаза комплекса такого рода в Крылатском планируется к сдаче в 2004 году. «Крылатские холмы» — первый, но не последний бизнес-парк, который планируется построить в Москве, — говорит С.Рябокобылко, — планы застройщиков в отношении такого продукта оптимистичны, и многие компании сейчас смотрят на то, чтобы развивать подобные проекты».

Несомненно, в случае успеха проекта «Крылатские холмы», будет всплеск интереса к подобному типу офисов. «Однако, — говорит С.Рябокобылко, — здесь у инвесторов гораздо меньше «права на ошибку», то есть нужно быть абсолютно уверенным в том, что ты строишь, как ты это строишь и на какого арендатора это нацелено». Если построить офисное здание в центре Москвы и учесть все необходимые стандарты, то можно быть уверенным, что оно будет рано или поздно сдано.

«С бизнес-парком все гораздо сложнее, — объясняет С.Рябокобылко, — потому что компании нужно убедить в том, что месторасположение будет удобно для них. Для успешной работы бизнес-парков требуется гораздо более активное участие компании, которая этот объект выводит на рынок, но для нас совершенно очевиден интерес арендаторов к такого рода продукту. Более того, первые клиенты, желавшие видеть на рынке именно такие комплексы, появились еще в 2000 году. Мы с 2000-2001 гг. рекомендуем девелоперам строить именно бизнес-парки, потому что твердо знаем, что они будут заселены, что на них есть спрос».

На какие моменты обращает внимание банк, изучая квартиру для ипотечного кредитования, Собственник рассказал на прошлой неделе. Продолжая тему, расскажем, какие требования у банка к юридической чистоте квартиры.

Первое и важнейшее условие квартира должна принадлежать на праве собственности продавцу. Второе банк не разрешит заключать сделки между близкими родственниками.

Если среди собственников квартиры есть несовершеннолетние и недееспособные лица, для проведения ипотечной сделки (впрочем, как и любой другой) обязательно требуется разрешение органов опеки или других организаций. Если такое разрешение получено, то наличие несовершеннолетних и недееспособных лиц среди собственников квартиры не является препятствием для выдачи кредита, рассказывает Олег Скворцов, заместитель председателя правления Абсолют Банка. Другой вопрос, что получение разрешения отдельная бюрократическая процедура.

Недвижимое имущество на момент продажи не должно находиться в пользовании третьих лиц, в том числе на основании договора найма или договора аренды. Исключение если в отношении предмета залога существует зарегистрированное обременение, и клиент предоставил документальное подтверждение о возможности его снятия при одновременной государственной регистрации залога в пользу банка.

В документальной истории квартиры в качестве правоустанавливающих документов не должно быть судебных решений, срок обжалования которых не истек. Квартира не должна находиться под арестом, а также являться предметом исков третьих лиц.

Если в квартире есть незарегистрированные перепланировки, она подойдет для ипотеки в двух случаях: если можно помещение привести в первоначальное состояние или же зарегистрировать перепланировку в установленном законом порядке. Существует перечень перепланировок, которые банк не примет ввиду отсутствия таких возможностей, он совпадает со списком запрещенных законом перепланировок.

Одной из самых частых причин отказов является то, что продавец не может или не хочет предоставить требуемые банком документы. К примеру, если собственник квартиры пожилой человек, банк может попросить справку из психоневрологического диспансера. Продавец может просто не захотеть ее предоставить, посчитав, что это не только хлопотно, но и оскорбительно.

Часто продавцы стремятся занизить цену в договорах купли-продажи до одного миллиона рублей. А если договор готовит кредитная организация? Виктория Щербакова, начальник отдела брокериджа Кредит Макс, обнадеживает заемщиков: Банки отдают себе отчет в том, что большая доля квартир на вторичном рынке Москвы находится в собственности менее трех лет, что является препятствием при оформлении договора купли-продажи по полной стоимости. Кредитные организации гибко подходят к такого рода проблеме и предлагают свои схемы проведения сделки с указанием суммы до одного миллиона рублей.

Кирилл Суслов, директор компании Легкокредит, рассказывает, что сейчас уже сложно найти ипотечный банк, который не разрешает занижать стоимость. Это положительное следствие не столько конкуренции, сколько колоссального роста цен в 2006 году и, соответственно, резкого сужения выбора у ипотечных заемщиков. Банки идут на занижение, если продавец по каким-то причинам просит заемщика понизить официальную сумму. Занижение в связи с уходом от налогообложения это самая частая причина, но отнюдь не единственная. При продаже квартиры бывшими супругами один из них часто пытается получить большую сумму и скрыть это от другой экс-половины.

Существуют две схемы. Первое, самое популярное решение предполагает оформление кредита на приобретение, ремонт и благоустройство квартиры. Один миллион рублей предоставляется на приобретение, остальные два миллиона рублей на капитальный ремонт. Этот кредит ипотечный, то есть обеспеченный залогом, а вот целевое назначение у него приобретение квартиры и неотделимые улучшения. Вторая схема: оформляется ипотечный кредит на сумму до миллиона рублей, а все, что свыше, как потребительский кредит с обеспечением той же квартирой.

В идеале лучше найти квартиру, которую можно купить без всяких дополнительных условий. Однако реальность такова, что 80% сделок альтернативные, то есть продавцы покупают одновременно другую квартиру. Поэтому придется строить цепочки. Кредитные организации вынуждены учитывать реальные условия рынка. По словам руководителя блока Ипотечное кредитование Альфа-Банка Ильи Зибарева: Альфа-Банк допускает альтернативные цепочки, причем в нашей практике они занимают около 70%. По факту мы не проверяем альтернативные квартиры так тщательно, как залоговую квартиру, но отслеживаем картинку в целом, для того чтобы обеспечить успешную регистрацию всех квартир в цепочке.

Павел Рыбаков, начальник управления поддержки продаж Русского ипотечного банка, разъясняет, что альтернативные цепочки рассматриваются, количество квартир не ограничено. Проверка альтернативных квартир проводится по формальным признакам. При этом заемщик обязан застраховать риск утраты права собственности на приобретаемую квартиру на срок кредита. При проведении альтернативных сделок не допускается заключение договора купли-продажи квартиры, приобретаемой на средства ипотечного кредита под условием совершения других (альтернативных) сделок. Мы не хотим, чтобы наша сделка (а соответственно, и расторжение нашей сделки) зависела от заключения (и, соответственно, расторжения) других (альтернативных) сделок.

Случается, что один из собственников не может присутствовать на сделке. Тогда возможна продажа по доверенности. Алексей Козьмин, руководитель дирекции андеррайтинга страхования имущества физических лиц и ипотеки страховой группы УралСиб, подчеркивает, что выполнение каких-либо действий (в т. ч. подписание договора на отчуждение квартиры) на основании доверенности является широко распространенной на рынке практикой. Мы считаем, что если доверенность оформлена надлежащим образом и дает необходимые правомочия, то риск при этом не повышается, и заключаем договоры титульного страхования на наших обычных условиях, без повышения страхового тарифа.

В то же время не все кредитные организации допускают такой вариант. Судите сами: достаточно подозрительно, если человек не может прибыть на один день и подписать столь важный документ, как договор купли-продажи квартиры. Вполне возможно, что сотрудники банка придут к мнению доверенность оформлена ненадлежащим образом, и сделка сорвется.

Подводя итог, можно сделать несколько важных выводов. Для одних кредитных организаций на первом месте ликвидность, оценочная стоимость заложенного имущества и доля этой стоимости, оплаченная из первоначального взноса. Другие банки стремятся убедиться, что квартира находится в хорошем доме и удобна для проживания. Подход к юридической чистоте объекта у залогодержателей в целом одинаков. Банк проверяет документы, а затем риск утраты права собственности на жилье страхуется за счет заемщика.

Требования банков вполне разумны. Однако сложность заключается в том, что в одном варианте должна совпасть такая комбинация параметров, которая устроит и заемщика, и банк с технической и юридической точек зрения. При этом продавец должен согласиться на ипотеку и предоставить все необходимые документы.

Поэтому можно порекомендовать сначала получить одобрение на кредит, выяснить требования банка, а затем искать квартиру, чтобы, когда попадется подходящий вариант, сразу нести в кредитную организацию документы на квартиру. Второй совет: постарайтесь искать жилье одновременно в разных районах. Но каких-то особенных ограничений по ипотеке нет. Как любят говорить в банках, вы сами не купите ту квартиру, по которой у нас будет отказ.