Ипотека и недвижимость - По мнению аналитиков, цены на недвижимость до конца года останутся стабильными, но затем возможен рост

Автомобильные пробки, нехватка социальных объектов, сокращение лесопарковой зоны не являются эксклюзивными проблемами Москвы. Подмосковью тоже не удаётся их решить.

ЧТОБЫ не затянуть экологическую и транспортную удавку на шее столицы и области, нужно если не объединить градостроительные планы двух регионов, то хотя бы договориться по всем ключевым моментам, считает главный архитектор Москвы Александр КУЗЬМИН.

Деревья не пожалеют
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ законодательство нашей страны устроено таким образом, что каждый регион планирует развитие только своей территории. Столица же и область взаимосвязаны между собой по целому ряду вопросов, на которые нельзя не обращать внимания. Самый нерешённый на сегодняшний день природный комплекс Москвы и области. А это чрезвычайно важно в условиях появления частных городов.

Вы имеете в виду коттеджные посёлки в непосредственной близости от МКАД?

Я говорю о том, что некоторые организации скупают огромные территории и собираются застроить их по своему усмотрению. Например, одна компания выкупила 28 тыс. га (это, на минуточку, почти четверть Москвы) и планирует возвести там всё жилые дома, развлекательные центры и, по-моему, даже производственные цеха. И власти не могут повлиять на сохранение зелёных насаждений на подобных частных землях. Кстати, в столичный Генплан мы уже внесли изменения, касающиеся ограничений по строительству на территории природного комплекса. Так должно быть и в области. Иначе появятся города, не обеспеченные транспортом и не увязанные с соседними районами. Понятно, что у Москвы свои интересы на территории области, а у Подмосковья интересы в столице.

И они не всегда совпадают.

Да. Раньше многие считали, что вот есть Москва, а вокруг неё пригороды. Но ситуация изменилась. Теперь МКАД Садовое кольцо Подмосковья, и все объекты в непосредственной близости стоит рассматривать как центр области, где люди ведут такой же городской образ жизни, как и москвичи. Поэтому столичный Генплан разрабатывается с учётом развития области, и подмосковные власти корректируют свой градостроительный план с той же целью.

По каким ещё вопросам нужно договариваться?

Единая транспортная и инфраструктурная схема позволит ограничить расползающееся строительство, превращающее столицу и область в урбанистическую амёбу. Ведь то, что на границе столицы подмосковные власти строят высотные комплексы, обычные люди воспринимают как расширение самой столицы. Куркино -это Москва, а Химки это область? Формально да, а фактически нет. Но нужно работать в сложившихся условиях.
И много, и мало

КАК вы считаете, будущее за малоэтажным строительством или за высотным? Что людям ближе?

Я за разное строительство. Причём как в области, так и в Москве. И начинаю улыбаться всякий раз, когда читаю документы, не одобряющие, например, высотное и поощряющие малоэтажное строительство. Но это у нас ментальность такая ищем панацею от всех бед. Сегодня многие москвичи имеют загородные дома, некоторые в рамках города переезжают в квартиры на каком-нибудь 25-м этаже. И смысл Генплана, во всяком случае столичного, дать людям выбор.

Если говорить только о жилье, Генплан действительно предоставляет выбор. А как быть с дорогами, которые перегружены, с детскими садами и поликлиниками, в которых безумные очереди?

В этом смысл актуализации Генплана добавить городу то, чего не хватает. В этом году планируется построить более 100 км дорог. По подсчётам же градостроителей, столице в настоящее время не хватает 350 км автомагистралей. Конечно, надо бы продвигаться гораздо быстрее, но здесь вопрос упирается в финансирование. Кстати, начинается практическая стадия строительства Четвёртого транспортного кольца на участке от шоссе Энтузиастов до Щёлковского шоссе. Этот участок выбран в качестве первого потому, что кольцо здесь пройдёт в основном по производственным зонам. А значит, проблем с жителями быть не должно. Знаете, москвичи особые люди. Когда они понимают, что строительство для всех, конфликтов почти не возникает. Так было, например, с Третьим транспортным кольцом. Другое дело, если в непосредственной близости планируется строительство офиса или жилого дома

и особенно если какая-нибудь башня возводится вместо гаражного комплекса или долгожданного детского сада.

Анализ реализации Генплана показал, что по некоторым направлениям развития города произошли серьёзные перекосы. Особенно неравномерно развивался центр столицы. Отказ от так называемого точечного строительства поможет решить эту проблему. Ведь такая застройка в центре не обеспечивалась соответствующим количеством детских, образовательных и медучреждений. А с садиками вообще особая ситуация. Кстати, их нехватка не столько просчёт планирования, сколько итог демографического спада 1990-х гг. Но ситуация изменилась, изменилось и отношение к проблеме. Юрий Лужков назвал их строительство одним из способов решения задачи по повышению рождаемости. Город предпринимает меры по возврату детсадов для использования по прямому назначению, темпы же строительства новых садиков в городе увеличены в 5 раз: в прошлом году сдано 100, аналогичные показатели сохранятся и в нынешнем, и в будущем годах.
Цены на московскую недвижимость могут начать сильно расти с весны 2008 года, но такого стремительного роста, как был в прошлом году, уже не будет. Однако рост платежного спроса на фоне сильного отставания предложения на рынке приведет к повышению цен на квартиры. Сейчас основным двигателем роста цен является падение доллара продавцы недвижимости делают наценку как раз для того, чтобы не проиграть в цене из-за снижения американской валюты.

Главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник прогнозирует, что цены на столичную недвижимость начнут сильно расти весной 2008 года. До этого времени они будут оставаться стабильными.

В резкий скачок не верится, как и в двукратное подорожание По его мнению, фактором, который приведет к росту цен, станет повышение платежеспособного спроса на фоне недостаточного предложения на рынке.

Геннадий Стерник сказал, что новый всплеск спроса будет очень внушительным. По его словам, цены на недвижимость в Москве в течение последующих полутора-двух лет могут вырасти опять в 2 раза, как это произошло два года назад.

Сейчас на рынке недвижимости наблюдается небольшое, но постоянное повышение цен на квартиры.

По данным аналитического центра ирн.ru за последнюю неделю общегородской индекс стоимости жилья поднялся еще на 0,5%, достигнув 4,149 пункта.

Среднего одинакового темпа придерживаются цены на квартиры различного класса домов и различных районов Москвы.

Стоимость квадратного метра в панельных и блочных домах составляет в среднем 3872 доллара, а в монолитных и кирпичных домах 4543 доллара.

Пока рост цен незначителен и обусловлен падением доллара. По словам руководителя проекта Индекс рынка недвижимости Олега Репченко, владельцы квартир просто накидывают на цену ту процентную долю, которую они теряют от падения американской валюты.

90% стоимости квартир исчисляется продавцами в долларах.

Несмотря на то что цены выставляются в рублях, владельцы, участники квартир мыслят по-прежнему долларовыми категориями. Соответственно, доллар за последние полтора месяца потерял 4%, примерно на столько же выросли и цены, говорит эксперт.

По его словам, сейчас не происходит процесс реального подорожания недвижимости, а имеет место формальный рост.

По данным Росстата, в первом полугодии 2007 года в России было введено 21,2 млн кв. м недвижимости, что на 34,8% больше, чем за аналогичный период 2006 года.

Объем ввода жилья в Московском регионе в первой половине 2007 года составил 4,7 млн кв. м, что на 17,3% превысило показатель соответствующего периода 2006 года.

В Москве планируется и далее наращивать темпы строительства жилой недвижимости.

Повышение объемов строительства должно привести к снижению себестоимости жилья, а значит, к снижению или хотя бы торможению роста цен на квартиры.

Но по мнению компании Blackwood, к значительному росту предложения это не приведет.

В перовой половине текущего года цены на недвижимость в Москве остановили рост, и платежеспособный спрос перешел в отложенное состояние.

Олег Репченко не согласен со своим коллегой из Российской гильдии риэлторов.

В резкий скачок не верится, как и в двукратное подорожание. Лет пять назад цены на жилье в Москве были намного ниже общемировых. Поэтому, когда у нас уровень жизни повысился, жилье также резко подорожало.

Сейчас цена на жилую недвижимость в Москве соответствует общемировым. Поэтому прогнозировать, что цены опять подорожают вдвое, это перебор, говорит руководитель проекта Индекс рынка недвижимости.

По словам Олега Репченко, можно ожидать среднегодовой рост цен на недвижимость на 15 20%.