Ипотека и недвижимость - Обратная ипотека

В канун Нового года принято подводить итоги. Тенденции на рынке недвижимости в 2007 году формировались под влиянием макроэкономических факторов, политики властей - которые поддерживали интерес инвесторов и продолжали реализацию нацпроекта Доступное жилье - и потребителей, которые голосовали рублем за квадратные метры. Интерфакс-Недвижимость на основании опроса аналитиков приводит самые любопытные события, произошедшие на рынке недвижимости в 2007 году.

Самая большая потеря года
Ключевым финансовым событием уходящего года стал кризис ликвидности, вызванный проблемами на ипотечном рынке США. Так, швейцарский банк UBS, крупнейший в Европе по размеру активов, вынужден был списать $10 млрд. О списании этой самой большой на сегодняшний день суммы было объявлено 10 декабря 2007 года.

Всего же кризис рынка ипотеки США привел к потере миллиардов долларов европейскими и американскими банками. По оценкам агентства Bloomberg, в третьем и четвертом квартале текущего года крупнейшие финансовые компании, занимающиеся ценными бумагами и банковской деятельностью, потеряют свыше $40 млрд.

Эхо кризиса американской ипотеки докатилось и до России. Так, в Москве количество ипотечных программ, предлагаемых различными банками, сократилось на 11%.

Изменилась политика банков при определении процентных ставок: теперь в одной и той же валюте можно взять кредит и под 9%, и под 16% годовых. В то же время свои позиции усилили ипотечные брокеры, которые выступают посредниками между заемщиком и кредитором. Банки готовы предоставлять брокерам скидки, причем в сравнении с предыдущим годом увеличились почти вдвое - с 1-2% до 2-4%.

Российские банки все чаще стали работать по мировым стандартам, что в первую очередь отразилось на ужесточении процедуры проверки платежеспособности клиентов. Кроме того, многие банки стали увеличивать размер первоначального взноса за счет собственных средств заемщика, пытаясь тем самым минимизировать риски невозврата платежей.

В этом году выдано в 1,5 раза больше ипотечных кредитов, чем в 2006 году.

Совокупный объем средств, выданных в рамках ипотечных кредитов в России по итогам 2007 года, составит 537 млрд руб. Об этом в ходе конференции Ипотека. Итоги 2007. Прогнозы 2008 сообщил генеральный директор кредитного брокера Фосборн Хоум Василий Белов.

По его словам, этот показатель в 1,5 раза превышает аналогичный 2006 года. Как отметил В.Белов, в 2008 году рост объема ипотечного рынка в России несколько замедлится, увеличившись относительно показателей 2007 года в 1,4 раза и достигнув по итогам следующего года отметки в 752 млрд руб.

По прогнозам В.Белова, в первом полугодии 2008 году средняя ставка по ипотеке повысится 0,1%, в то время как цены на недвижимость в этот период вырастут на 5-7%.

Самая дорогая однушка Москвы
Весной этого года на сайте одной из риэлторских компаний Москвы появилось объявление, поразившее всех своей амбициозностью: за однокомнатную квартиру общей площадью 12,9 кв. метров просили $93 тыс. Комната площадью 8,8 кв. метра, 3-метровая кухня, душ, туалет и коридор - по $7200 за кв. метр. Ладно бы, квартира располагалась в престижном доме где-нибудь на Арбате или Остоженке, а то в пятиэтажке в районе Измайлово

Пользователи Интернета в количестве 250 человек оставили виртуальную заявку на эту недвижимость, но, как показала практика, цена лота в ходе торгов не выросла. В результате малогабаритка в Измайлово ушла за первоначальную сумму в ноябре этого года. Счастливый владелец признался, что вложил деньги с дальним прицелом: пятиэтажка рано или поздно пойдет под снос, а он получит квартиру площадью как минимум 36 кв. метров.

Судя по всему, измайловский рекорд продержится недолго: так, например, сейчас в Сети предлагается однокомнатная квартира рядом со станцией метро Китай-Город (кухня - 6 кв м, комната - 18 кв м, совмещённый санузел), причём далеко не в лучшем состоянии за $540 тыс.

Самый дорогой офис
За рекордную сумму в $4 млрд ООО Прана приобрело пакет активов, главным из которых был офис ЮКОСа в Москве на улице Дубининской. Это офисное здание, так называемый умный дом, было построено в 2001 году за $40 млн.

11 мая 2007 года ООО Прана выиграло на аукционе по продаже московских офисов НК ЮКОС, предложив за лот 100,09 млрд рублей при стартовой цене 22,07 млрд рублей.

Аукцион продолжался с перерывами почти три часа, в ходе торгов участники - Прана и представляющее интересы Роснефти ООО Нефть-актив - сделали рекордное количество шагов -707.

В чьих интересах действовал победитель аукциона, было засекречено: в базе данных СПАРК значится несколько десятков компаний с таким названием.

Прана, которая заплатила за офис и еще за полтора десятка юридических лиц, входивших в структуру управления ЮКОСа, чуть больше 100 млрд руб., установила мировой рекорд по цене, заплаченной за недвижимость. Более $500 млн за офисный центр, пусть и высокотехнологичный, не платил никто в мире.

Позже этот офис выкупила НК Роснефть.

Самая дорогая сотка в России
После Гватемальской ночи, когда Сочи был объявлен столицей зимней олимпиады 2014 года, резко взлетели цены на жилье, услуги и земельные участки в этом городе. Недвижимость подорожала примерно на треть, а услуги - в полтора раза.

В результате ажиотажа за рекордную сумму в $1 млн была продана сотка сочинской земли. Риэлторам пришлось поднять цену из-за столкновения интересов двух крупных компаний.

Самый удачный выход на IPO

Мировая активность в сфере первичного размещения акций достигла в 2007 году рекордов по объему и числу сделок, говорят эксперты компании Ernst Young.

За январь-ноябрь было проведено 1 тыс. 739 IPO на сумму $255 млрд против 1 тыс. 729 сделок на $246 млрд за весь 2006 год. Как ожидается, усиление активности в сфере IPO, отмеченное в конце 2006 года, повторится и этом году. Предварительные данные показывают, что за первые две недели декабря состоялось 91 IPO общим объемом $18 млрд.

С точки зрения отраслей продолжили доминировать финансовые компании, они получили четверть общей суммы IPO. Крупные сделки были проведены также в промышленности и недвижимости.

Ведущей площадкой по объему размещений стала Гонконгская фондовая биржа, на долю которой пришлось 13% рынка. На втором месте оказалась Нью-йоркская фондовая биржа с 11%. Лондонская фондовая биржа привлекла 10% общемирового объема IPO, в основном, благодаря крупным сделкам российских компаний, включая ВТБ и группу ПИК, отмечает компания Ernst Young.

2007 год начался хорошо для российских компаний выходящих на IPO, многие компании разместились довольно удачно, некоторые же не успели или разместились не очень удачно в связи с кризисом на рынке международных заемных капиталов.

IPO ГК ПИК является крупнейшим европейским размещением в секторе недвижимости и крупнейшим IPO компании частного сектора в СНГ. Оно принесло компании и ее владельцам $1,85 млрд. Капитализация группы составила $12,3 млрд. Организаторами размещения, которое проходило в Лондоне и Москве, выступили Deutsche Bank, Morgan Stanley и Nomura International. Акции были размещены по нижней границе предварительного ценового диапазона.

Общая стоимость проектов ПИКа в стадии девелопмента, по данным независимого оценщика CB Richard Ellis, на 1 января 2007 года составляла около $8,8 млрд, а с начала этого года ПИК сделал несколько крупных покупок.

ПИК - крупнейший российский девелопер. Выручка группы в 2006 году выросла на 90% - до $1,546 млрд, EBITDA составила $486 млн. Чистая прибыль ПИКа в 2006 году увеличилась до $298 млн по сравнению с $20 млн в 2005 году.

Крупнейшими бенефициарами компании являются председатель правления ПИКа Кирилл Писарев и глава совета директоров Юрий Жуков.

По мнению заместителя директора управления инвестиций в недвижимость Morgan Stanly Bank Максима Стерлягова, в этом году привлечение инвестиций в недвижимость столкнулось с двумя основными проблемами: закрытие окно IPO, а так же увеличение стоимости финансирования, как следствие кредитного кризиса в США и Европе.

Следующий 2008 год будет сложнее, чем 2007 для компаний, которые планируют публичное размещение на бирже, так как у инвесторов повысились требования к компаниям, и ситуация на рынке IPO более сложная по сравнению с началом 2007г. Первая половина 2008 года будет наиболее критичная в связи с продолжающимся кредитным кризисом в США и Европе. Если компания все-же планирует выход на IPO, то она должна более взвешенно подходить к этому вопросу. Некоторым компаниям стоит подумать и отложить IPO, но для многих IPO вполне возможно, если компания готова и у нее есть серьезный спонсор, который смог бы поддержать размещение, считает Стерлягов.

Самое дорогое поместье в мире
Самым дорогим в мире поместьем на сегодняшний день является Updown Court в Уиндлшэм (Великобритания) по соседству с Виндзорским замком, сообщает журнал Forbes. В особняке 103 комнаты и 5 бассейнов, его стоимость - $139 млн.

Вторую строчку в рейтинге самых дорогих поместий занимает ранчо Starwood Estate. Оно находится в высокогорном Аспене (штат Колорадо) и продается за $135 млн. Пока владельцем ранчо является бывший посол Саудовской Аравии в США принц Бандер Бен Султан.

На третьем месте - Maison de LAmitie в Палм-Бич (штат Флорида), которое в 2004 году было приобретено американским миллиардером Дональдом Трампом за $41,25 млн на аукционе. Сейчас дом выставлен на продажу за $125 млн.

Самый амбициозный проект
В Москве, в восточной части Нагатинской поймы, через пять лет будет построен Хрустальный остров. Концепция строительства гигантского культурно-развлекательного комплекса, проект которого разработал английский архитектор Норман Фостер, одобрена на общественном градостроительном совете при мэре Москвы.

Девелопер Шалва Чигиринский готов заплатить за сооружение, напоминающее по силуэту Шуховскую башню, $3-4 млрд.

Общая площадь комплекса составит 2, 6 млн. квадратных метров, в нем планируется разместить гостиницу площадью 180 тыс. кв. метров, культурно-досуговый комплекс площадью 800 тыс. кв. метров, торгово-развлекательный комплекс площадью в 250 тыс. кв. метров и спортивно-оздоровительный центр площадью 250 тыс. кв. метров. Порядка 400 тыс. кв. метров комплекса будут занимать бизнес-центр и офисы. Подземная парковка этого центра будет рассчитана на 16,5 тыс. машиномест.

Масштабы строения поражают: высота основной его части составляет 150 метров, а вместе со шпилем он буквально воспарит над землей на 450 метров. Своей ажурностью здание напоминает знаменитую Шуховскую башню на Шаболовке, но его планируется построить не только из металлических конструкций, но по большей части из стекла: отсюда столь хрупкое название - Хрустальный остров.
В России может быть введена обратная ипотека. В последние годы на рынке банковских услуг - особенно в США - получил распространение такой инструмент как обратная ипотека (англ. Reverse Mortgage). При заключении договора по обратной ипотеке недвижимость служит залогом. Банк оценивает имеющуюся в собственности потенциального заемщика недвижимость и рассчитывает максимальную сумму кредита, которую он готов выдать. Кредит погашается через (позднейшую) продажу квартиры. Если после продажи квартиры банк не может вернуть всю сумму кредита, разницу ему доплачивает государство.

Банки с удовольствием займутся обратной ипотекой, если государство оплатит первоначальную оценку квартир и гарантирует банкирам защиту сделок от недобросовестных заемщиков.

Обратный ипотечный кредит под залог недвижимости может выплачиваться:
• единовременно
• ежемесячными платежами

Обратная ипотека помогает, прежде всего, владельцам квартир, которые не располагают другим имуществом, и имеют низкую заработную плату или пенсию. Схему, когда заемщик получает ежемесячные платежи с правом жить в квартире, можно сравнить с правом пожизненного пользования жилым помещением на основании договора личного найма (распространено в Германии).

Характерно, что условия возврата такого кредита варьируются. Так, банк, выдавший кредит может продать залоговую недвижимость, что, правда, происходит крайне редко и не характерно для рынка. В большинстве же случаев заемщик защищен в случае дефолта от изъятия квартиры до тех пор, пока жив хотя бы один из его родственников, который постоянно прописан в этой квартире, и до тех пор, пока заемщик платит налоги и другие платежи по недвижимости, включая страхование.

Это реальная возможность для пенсионеров, они, с одной стороны, обладают правом на достойную жизнь, но порой единственный актив, который у них есть, - квартира. Причем сейчас его использование затруднительно, поскольку существующие варианты продажи квартиры или ее обмена невыгодны и очень хлопотны для пожилых людей. Банки Уфа же неохотно предоставляют пенсионерам кредиты. Отсюда и возникла идея о закладе имеющихся у пенсионеров квартир и получении ими единовременных или постоянных денежных выплат.

Человек может заложить чистую с юридической точки зрения квартиру. При этом, он остается жить на прежнем месте, сохраняя статус собственника жилья, что выгодно и банку, поскольку риск минимален, учитывая высокие цены на квартиры.

Для банка не составит труда выплачивать ежемесячно даже до 1,5 тысячи долларов владельцам таких квартир. Данные квартиры после смерти хозяина могут перейти в собственность ближайших родственников. Но с условием погашения накопленных долгов за время пользования пенсионером услугами банка. На Западе подобные системы работают, но там тратятся огромные деньги, чтобы сделать эти операции максимально прозрачными, а количество банков, предоставляющих эти услуги, ограничено. В России должно быть организовано нечто похожее.

В США обратная ипотека получила распространение 20 лет назад и стала важной частью пенсионной системы. Число людей, воспользовавшихся там обратной ипотекой, увеличилось за последние 5 лет в шесть раз и продолжает расти. Однако многих отпугивают высокие платежи: ипотечное страхование составляет сначала 2%, далее 0,5% в год от суммы кредита. В США обратную ипотеку называют также Eat your brick (Съешь свой кирпич), так как, заложив недвижимость, ее владелец буквально проедает свое жилье.

И хотя в России обратная ипотека может получить широкое распространение благодаря высоким ценам на жилье и низким пенсиям и зарплатам, существуют законодательные проблемы. В соответствие с Гражданским Кодексом РФ наследники не могут быть выселены из квартиры, где они прописаны, пока не будет проведена длительная и сложная процедура. Важна также проблема сохранения квартиры. Разумно, что делать ремонт квартиры должен тот, кто в ней живет. Вопрос лишь в том, насколько велики, должны быть инвестиции в поддержание жилья в нормальном состоянии. Очевидно, что пенсионер, вынужденный воспользоваться обратной ипотекой, не сможет заплатить несколько десятков тысяч рублей за ремонт крыши дома или другой крупный ремонт.