Ипотека и недвижимость - Трудности перевода: из жилого в офисное

Обстановка на российском рынке жилья с его раздутыми ценами привела к парадоксальной вещи: купить виллу у моря в Восточной Европе нашему человеку стало дешевле, нежели приобрести убогую халупу в родном городе.

Видишь этот беленький трёхэтажный дом? Его купили русские. А вон тот красивый коттедж под пальмой? Тоже русские, нефтяники из Сибири, таксист машет руками, словно вентилятор, показывая то на один, то на другой новенький особняк. А теперь погляди в ту сторону, где синяя вилла

Хватит, нервно прерываю его. Я уже всё понял. Лучше скажи: есть ли у вас в городе хоть что-то, что русские за последний год не покупали?

Таксист так серьёзно задумался, что едва не врезался в столб.

Не знаю, неуверенно говорит он. Есть пляжик на отшибе у Бечичей, который не принадлежит русским Но говорят, на днях и его продают.

Дворец короля стал кислым домиком
Половина яхт на причале Будвы из России.

Маленькая пляжная республика Черногория, столь удачно расположенная у тёплого Адриатического моря, стремительно обрастает мифами о сказочно богатых гражданах России. В главном курортном городе Будве на каждом шагу яркие объявления с завлекательными русскими словами квартиры и недвижимость, на домах таблички на русском: продаётся. О богатстве таинственных пришельцев с севера в Будве рассказывают легенды. Например, некие бизнесмены купили в горах над морем целую деревню, всё снесли и построили свои виллы. Это место теперь так и называется Русское село. Или владелец рыбного ресторана из Владивостока приценивался к королевскому дворцу в Цетине, хотел поселить там тёщу, но передумал: домик кислый, ремонта требует. А другой русский, не торгуясь, купил шикарный пляж на острове Святого Стефана и собирается пускать туда туристов за 40 евро с человека. Как я выяснил в мэрии, пляж приобрёл миллионер из Сингапура, но местным эти географические тонкости без разницы: здесь всё равно никто не поверит, что у сингапурца нет русских корней.

Самое необычное в этой ситуации то, что, в отличие, скажем, от Лондона с Ниццей, нынешние покупатели квартир на морском побережье Черногории в основном небогатые люди. Большинство из них это обычные пенсионеры. Дело в том, что обстановка на рынке российского жилья с его неимоверно раздутыми ценами привела к парадоксальной вещи: купить сейчас домик в Восточной Европе нашему человеку дешевле, нежели в родном городе.

Мы с мужем 15 лет копили доллары, жалуется мне врач Галина из Екатеринбурга, прогуливаясь по улочкам старой Будвы. Хотели под старость купить квартирку в Сочи и переехать жить к тёплому морю. А как собрались, так выяснилось, что в Сочи нам даже конуру не приобрести. И доллар падает. Что со сбережениями-то делать дальше? Поехали отдыхать в Черногорию, посмотрели да и купили коттедж небольшой.

Таких людей здесь тысячи пенсионеров, что продали жильё в крупных городах России и взамен приобрели виллы на черногорских пляжах. В самолёте, который летел обратно в Москву, было много пожилых людей, навещавших свои черногорские особняки. Я пообщался с семейной парой, которая продала трёхкомнатную квартиру в сочинском пригороде и купила себе дом в пригороде Будвы Рафаиловичах.

Срочно пропишите! Я у вас виллу купил
Я понял, что ждать нормальной пенсии от государства мне не придётся, говорит Виктор Алексеевич, работавший в Сочи поваром. Я всю жизнь вкалывал. И что теперь буду получать? Три тысячи рублей? Всё, что у нас с женой есть, сочинская квартира. Поэтому мы и решили продать её, купить здесь дом подешевле, а на оставшиеся деньги хотя бы пожить по-человечески. После сделки у меня осталось 50 тысяч евро, думаю, лет на десять вполне хватит. Хочется немного побыть мини-Абрамовичем.

Впрочем, сейчас уже не всё так гладко. Черногория за что боролась, на то и напоролась. Как мне рассказали в крупнейшем агентстве по продаже недвижимости в Будве, за последние три месяца они не регистрировали никаких сделок с покупателями из России дешёвых квартир больше нет. Цены сравнялись с Москвой и Питером. Если два года назад квадратный метр жилья стоил 800 евро, то сейчас минимум 3000. В самом дорогом месте, на острове Святого Стефана, доходит и до 7000 евро.

Будва перестала быть местом для покупки дешёвого жилья, объясняет мне на прекрасном русском языке агент Саша Бешич. К нам заходят люди из России, узнают, сколько стоят квартиры, ужасно удивляются и уходят ни с чем. Теперь русские покупают дома в пляжном городке Герцег-Нови, где дешевле: где-то 1500 евро за метр. Кроме того, русские деньги начали уходить в Болгарию и Турцию, там отличную квартиру у моря можно взять за 50 тысяч евро по сравнению с вашими ценами это просто смешно.

В покупках наш народ довольно беспечен: сначала платит деньги, а уже потом узнаёт условия проживания в стране. В скупщине (городском собрании) Будвы мне рассказали, что к ним приходят российские пенсионеры и ругаются, требуя черногорский паспорт: Нет? Как нет?! Прописывайте меня срочно! Я же у вас вчера виллу купил. Были случаи: люди приобретают дорогой и престижный коттедж в Баре или Улцине, а потом выясняют, что это мусульманские города с албанским населением, которое в массе своей не очень дружелюбно относится к русским.

В России есть Стабфонд с кучей долларов, которые лежат мёртвым грузом, средства не идут на выплату нормальных пенсий, на них не строят дешёвое жильё. В результате цены на квартиры скоро переплюнут Париж и Лондон. По этой причине миллионы долларов, накопленные российскими пенсионерами, начали плавно утекать за границу. Хотя могли бы оставаться в стране.
Цены на коммерческую недвижимость растут, найти подходящее помещение под офис становится труднее с каждым днем. А чем крупнее город, тем выше спрос на нежилые помещения, которые можно использовать под офисы. В этой ситуации у многих возникает желание пойти по более легкому (как им кажется) пути купить или снять обычную квартиру на первом этаже и заняться там своим бизнесом. Но не все так просто.

А можно ли работать в квартире?
Жилищным кодексом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если при этом не нарушаются права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Так, например, на вполне законных основаниях могут работать дома внештатные авторы, бухгалтеры, художники, репетиторы и т. д. такая работа по своей сути не может нарушить права и интересы соседей.

Но чего уж категорически нельзя располагать в жилых помещениях промышленные производства. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Условия перевода в нежилой фонд
Сделать это не так просто, и надо иметь в виду ряд условий. Во-первых, перевод квартиры в нежилое помещение возможен, только если она расположена на первом этаже. Или же выше, но помещения, расположенные под квартирой, не являются жилыми.

Во-вторых, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (например, нет возможности устроить отдельный вход в офис, и посетителям приходится каждый раз общаться с консьержем).

В-третьих, перевод невозможен, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется кем-либо как место постоянного проживания. А также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. То есть если квартира находится в залоге или под арестом, то перевести ее в нежилое помещение не получится.

Если все это не про вашу квартиру, приступаем непосредственно к переводу.

С чего все начинается?
Процесс перевода жилого помещения в нежилое происходит в режиме одного окна. Заявителю необходимы следующие документы:

* заявление;
* правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии);
* технический паспорт жилого помещения;
* поэтажный план дома (подъезда, этажа, типового этажа), в котором находится переводимое помещение;
* подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство или перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Все документы сдаются в службу одного окна, взамен выдается расписка с указанием даты получения документов и их полного перечня. Решение о переводе принимается в течение 45 рабочих дней с момента подачи документов.

Если вам в переводе не отказали, нужно получить на руки выписку из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола Городской МВК. При получении документов заявитель обязан представить документ, удостоверяющий личность, посредник нотариально засвидетельствованную доверенность от заявителя и документ, удостоверяющий личность.

В том случае, когда для использования помещения в качестве нежилого требуются переустройство или перепланировка, выписка основание для их проведения с учетом проекта, представлявшегося заявителем. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения.

Когда вам откажут?
Но, конечно, не всегда подача документов заканчивается разрешением на перевод жилья в нежилое помещение. Причинами отказа могут служить:

* обращение заявителя с требованием о выдаче документов, оформление которых не осуществляется данным держателем одного окна и соответствующей службой;
* наличие у заявителя неполного комплекта документов;
* представление заявителем неправильно оформленных или утративших силу документов;
* отсутствие оформленной в установленном порядке доверенности в случае подачи заявки на оформление запрашиваемого документа, подлежащего выдаче третьему лицу;
* обращение заявителя с требованием о выдаче документов, не соответствующих профилю или направлению деятельности держателя одного окна;
* требование заявителя выдать документы в срок меньший, чем предусмотрено для выдачи;
* отзыв заявителем своего заявления о выдаче документа.

Все прочие мотивировки отказа неправомерны.

Для справки:

Служба одного окна Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы расположена по адресу: Газетный переулок, дом 1/12.

График работы службы одного окна:

понедельник и среда с 9:15 до 17:45 (обед с 13:00 до 14:00),
пятница с 9:15 до 16:30 (обед с 13:00 до 14:00).

Общий срок подготовки запрашиваемого документа 45 рабочих дней.

Выдача выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола Городской МВК о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение осуществляется на безвозмездной основе (Постановление Правительства Москвы от 15.05.2007 года № 382-ПП).