Ипотека и недвижимость - Перемен не ждем?

После кризиса 1998 года цены на московском рынке недвижимости постепенно начали расти. К 2002 году они вернулись на докризисный уровень. Однако за 2003-й и начало 2004 года стоимость жилья увеличилась вдвое.

Затем снова произошел скачок цен, и за вторую половину 2005-го и 2006 год они вновь удвоились. Почти весь 2007 год рынок снова отдыхал, однако осенью наметилась слабая тенденция к росту стоимости квартир. Казалось бы, что мешает столичной недвижимости в 2008 2009 годах подорожать еще в два раза?

Примечательно, что математические манипуляции с прогнозами цен на московскую недвижимость приводят именно к таким результатам. За последние пять лет в ценовой динамике прослеживаются четкие циклы. Примерно полтора-два года роста сменяет год стабилизации, потом все повторяется. Поэтому, если выделить цикличность ценовой кривой и аппроксимировать ее в будущее, то новый двукратный скачок цен с последующей стагнацией произойдет к 2009 году.

Однако увеличение цен в геометрической прогрессии на какой бы то ни было товар не может продолжаться вечно. Очевидно, существуют разные объективные ограничения, своеобразный потолок, по мере приближения к которому рост становится умеренным или вовсе останавливается. Говоря математическим языком, кривая цен вместо бесконечного роста по экспоненте должна рано или поздно выйти на уровень насыщения. Конечно, потолок со временем может отодвигаться все выше и выше из-за инфляции, повышения уровня жизни и доходов населения, но все эти процессы, как правило, протекают умереннее, чем по 100% за год.

В этом свете на ценовой марафон столичной недвижимости за прошедшие годы можно посмотреть под другим углом. Похоже, к концу дистанции рынок действительно устал. Если в 2002 году для передышки ему требовалось всего несколько месяцев, то во время стагнации 2004-го уже более полугода. Стагнация конца 2006 2007 годов продолжалась еще дольше. Более того, если в 2004-м рост цен просто остановился (правда, отката стоимости назад почти не было), то в 2007 году цены упали на 5 10%, а с учетом скрытой коррекции на все 15%.

Примечательно, что и возобновление реального роста стоимости московской недвижимости этой осенью остается под вопросом. Да, долларовые цены действительно пошли вверх на уровне 2 3% в месяц. Однако и сам доллар потерял за осень примерно 5 6%, то есть заметно подыграл сторонникам роста. Поэтому, наблюдая за рублевой стоимостью квартир в Москве, можно отметить, что если она и повысилась, то весьма скромно на 2 3% за осень, а не в месяц. Иными словами, если долларовые цены на квартиры уже перешагнули уровень начала года и полностью отыграли коррекцию, то рублевые более объективные в нынешних условиях нет.

Потолок цен
Какие есть основания полагать, что московская недвижимость близка к своему ценовому потолку и еще один двукратный скачок стоимости на квартиры в нынешних условиях маловероятен? По мнению специалистов аналитического центра ирн.ru, таких причин несколько.

Во-первых, по всем классам жилья Москва догнала, а в некоторых случаях и превысила уровень цен на жилье в Европе, уступив лишь Лондону или Монако. Причем как качество жизни, так и качество жилья в российской столице по многим параметрам уступает европейским. В большинстве городов и столиц Старого Света цена 1 кв. м варьируется от 2 до 5 тыс. долл. Дороже обойдется только элитное жилье в престижных местах. В Москве же 4 5 тыс. долл. за квадрат средний уровень цен на квартиры в панельных зданиях, пятиэтажках и старых домах, жилье в спальных районах и пр. Если речь идет о недвижимости чуть выше среднего, домах в хороших районах или жилье бизнес-класса, то это уже 7 10 тыс. долл. за 1 кв. м и выше. Квадрат в элитном доме стоит от 20 и до 50 тыс. долл.

Цены на квартиры в Москве после переходного периода 90-х и кризиса 1998 года находились на довольно символическом уровне (500 700 долл. за 1 кв. м) и в разы уступали стоимости жилья в развитых странах. По мере того как после дефолта в России появилась политическая стабильность, наметился экономический рост, повысились уровень жизни и платежеспособность населения, стоимость жилья в Москве скорректировалась до уровня цен развитых стран, увеличившись в разы. Теперь было бы странным предположить, что цены на жилье в российской столице вырастут еще в два-три раза и станут выше, чем в самых дорогих городах мира. Проще говоря, по мнению специалистов аналитического центра, одним из критериев потолка цен на московскую недвижимость можно рассматривать уровень цен в развитых странах Европы.

Во-вторых, даже несмотря на ограниченность предложения в столице, рост стоимости недвижимости будет сдерживаться платежеспособностью населения. Примечательно, что происшедший в 2005 2006 годах скачок цен во многом был обусловлен активным развитием ипотечной системы и повышением платежеспособного спроса за счет заемных средств.

Однако этот рост остановился, когда для представителей среднего класса стала невозможной покупка квартиры с помощью ипотеки. По всей видимости, этой причиной и обусловлено снижение темпов выдачи кредитов на жилье в 2007 году. Проблема не в том, что людям не нужна ипотека. Просто большинству из них при нынешних ценах на квартиры заемных денег все равно не хватает.

Покупка или аренда?
Есть еще один критерий (соотношение цен аренды жилья и продажи), который служит своеобразным показателем сбалансированности рынка. В нормальных условиях данное соотношение должно быть порядка 10 12% годовых, то есть чуть выше, чем доходность по банковским депозитам с параметрами, приближенными к вложениям в покупку жилья (крупная сумма, срок от года и прочее в среднем это около 7 9% годовых в зависимости от банка).

Доходность аренды жилья на уровне 10 12% была в 2000 2002 годах, однако по мере многократного роста цен на квартиры заметно снизилась. Дело в том, что в нашей стране наниматели жилья, как правило, менее состоятельные люди, нежели покупатели, поэтому рост арендных ставок все эти годы заметно отставал от роста цен продажи. В результате после нового скачка в 2005 2006 годах соотношение цены аренды и продажи упало до 4 5% годовых, то есть заметно ниже даже ставок по депозитам в Сбербанке России.

Пока квартиры дорожали, на низкую доходность от аренды никто внимания не обращал, но с началом стагнации в 2007 году наймодатели стали повышать ставки. В результате рост цен аренды за 2007 год оказался довольно существенным. Он составил порядка 30 50%, что повысило соотношение ставок аренды квартир и стоимости их продажи до 6 7% годовых. Однако это все равно ниже, чем доходность по банковским депозитам, особенно если учитывать для доходности аренды жилья амортизацию, налоги, рост коммунальных платежей и пр.

Заметное повышение арендных ставок в 2007 году, очевидно, истощило платежеспособность нанимателей. Учитывая ограниченные финансовые возможности квартиросъемщиков (молодые семьи, студенты, приезжие и др.), можно утверждать, что величина ставок аренды вряд ли в ближайшее время будет расти слишком быстро. Следовательно, если квартиры подорожают еще в два раза, то это снова приведет к падению доходности аренды до 4 5% годовых. При столь дешевой аренде нерентабельно владеть квартирой в целях получения дохода, лучше ее продать и вложить деньги в ценные бумаги, ПИФы или другие финансовые инструменты.

Невыгодно в таких условиях покупать квартиру для себя даже при наличии живых денег. Целесообразнее снимать жилье (например, за 5% в год от цены недвижимости), а свои денежные средства вложить под более высокий процент (например, в ПИФ под 15% годовых) и получать чистую прибыль в виде разницы дохода от вложенных денег и затрат на аренду (10% годовых). Другими словами, в нынешних условиях дальнейший рост цен на квартиры будет сдерживаться альтернативой аренды жилья, даже для людей, имеющих деньги на покупку.

Ценовое дно
И все-таки, может быть, в 2008 году произойдет долгожданное снижение цен на квартиры в Москве, коль они и так уже довольно высоки и дальше расти им некуда? По мнению сотрудников аналитического центра, существенного снижения цен в 2008 году ожидать вряд ли стоит. На то есть свои причины.

В первую очередь высокие цены на столичную недвижимость держатся за счет ограниченного предложения и объемов строительства, причем сейчас на рынок попадает даже меньше новых квартир, чем в прошлые годы. При постоянном вводе нового жилья на уровне 5 млн кв. м в год примерно половину новых квартир отдают под различные социальные программы, очередникам и переселенцам из пятиэтажек, в то время как несколькими годами ранее эта доля была в пределах 30%. То есть, с одной стороны, город решает социальные задачи, а с другой для всех остальных, кто пытается купить недвижимость, жилья остается меньше, а цены на него выше.

При этом следует отметить, что заметно изменилась и структура нового строительства. В 2000 2002 годах около 70 80% домов в Москве были панельными. Сейчас их возводят только для социальных программ, а почти все, что идет на продажу, монолитно-кирпичные здания. С одной стороны, это хорошо качество лучше, но с другой площадь квартир в домах по индивидуальным проектам (монолит-кирпич) примерно в полтора раза больше, чем в панельных, а значит, при том же количестве построенных метров квартир получается в полтора раза меньше. В результате пять лет назад на рынок поступало порядка 50 55 тыс. квартир в год. Теперь примерно в два раза меньше 25 30 тыс. Данная картина вряд ли изменится в пользу покупателей город берет на себя все больше социальных обязательств. Заметно увеличить объемы строительства в пределах Москвы уже физически невозможно, да и застраивать столицу панельными стенами в 17 22 этажа вряд ли целесообразно.

Есть и другие причины, поддерживающие московский рынок недвижимости снизу. Это общее повышение уровня жизни и доходов населения. Не менее важен в вопросе приобретения жилья и рост накоплений граждан. Так, после дефолта цены на квартиры заметно упали и были невысокими из-за того, что многие люди потеряли все сбережения. Сейчас же при относительно небольшом ежемесячном доходе у людей могли сформироваться ощутимые накопления за последние семь-восемь лет стабильности и экономического роста.

Важной подушкой безопасности, предохраняющей цены на жилье от заметного падения, является ипотека. Последний ценовой скачок на столичную недвижимость как раз совпал со временем, когда ипотека стала доступной, и прекратился, когда основная масса покупателей квартир в кредит оказалась неспособной угнаться за стоимостью. Следовательно, стоит ценам снизиться, а потенциальным покупателям поднакопить немного денег на первый взнос или дождаться улучшения условий по ипотеке (меньше первоначальный взнос, больше срок кредита и меньше проценты, что уменьшает ежемесячные платежи), как они смогут снова включиться в ценовой марафон.

Похоже, именно эти причины и не дали ценам на недвижимость заметно упасть во время стагнации 2007 года. В среднем продавцам пришлось скинуть порядка 5 10%, кому-то просто пришлось переждать, чтобы вновь появились покупатели. Проще говоря, если бы существовали реальные предпосылки для более существенного падения цен, то данный процесс уже произошел бы.

Цены на московскую недвижимость в 2008 году
Итак, сделаем основные выводы. Во-первых, стагнация рынка и незначительная коррекция цен на квартиры вниз в первой половине 2007 года показали, что для более глубокого падения стоимости жилья предпосылок нет. Поэтому нижним пределом для динамики цен в следующем году (пессимистичный вариант), скорее всего, будет сохранение стоимости на нынешнем уровне, продолжение коррекции возможно лишь по отдельным типам жилья или изначально переоцененным квартирам.

В нынешних условиях вряд ли разумно говорить о повышении стоимости московских квартир вдвое или более. Скорее, возможен рост, обусловленный процессами инфляции или чуть выше ее, на уровне 15 20% в год (оптимистичный вариант), что характерно для большинства рынков недвижимости в условиях стабильной общеполитической и экономической ситуации. Иными словами, цены на жилье в Москве в 2008 году могут либо вырасти на 15 20% за год, либо же остаться на нынешнем уровне. В ближнем Подмосковье, во многом уже интегрированном в рынок недвижимости Москвы, динамика цен будет примерно такая же.

Более существенное подорожание квартир возможно в относительно недорогом сейчас поясе городов Подмосковья средней удаленности и в дальнем Подмосковье, особенно в тех городах и по тем направлениям, где наблюдается развитие инфраструктуры и улучшение транспортной доступности. Также более высоким может быть рост цен на коттеджи и таунхаусы (малоэтажное жилье) в Подмосковье за счет перетекания в этот сегмент спроса с квартирного рынка. Умеренными темпами продолжит дорожать аренда жилья. Однако резкие ценовые скачки на рынке недвижимости Московского региона маловероятны.

Топтание на месте именно так можно охарактеризовать прошедший год на рынке недвижимости. В этой ситуации для частных инвесторов остается не так много возможностей заработать на покупке-продаже квартир.

Спокойствие рынка недвижимости на протяжении всего года было поводом для регулярных баталий аналитиков. Одни как мантру повторяли: недвижимость вырастет в цене, другие, напротив, уверяли, что стоит ожидать падения. Сказать, что кто-то из них оказался прав, нельзя. По данным независимого аналитика Андрея Бекетова, стоимость жилья в Москве за год выросла незначительно: если средняя цена 1 кв. м в декабре прошлого года составляла 124 тыс. рублей, то через год она снизилась всего на 1 тыс. рублей. Что же будет с ценами в новом году и стоит ли ожидать от вложений в недвижимость хорошей доходности, выяснял D’.

Видимость роста
Начиная с зимы прошлого года на московском рынке недвижимости царило затишье. Многие аналитики видели в этом признаки того, что ценовой пузырь, надувавшийся в течение 2006 года, вот-вот лопнет. Многие потенциальные покупатели даже решили подождать развития событий: авось упадет. По мере уменьшения спроса предложение начало расти: часть инвесторов решили сбросить не приносящие прибыли квартиры. Летом-осенью 2007 года цены даже понемногу начали двигаться вниз на 1 2% в месяц. Причем, по словам риэлтеров, реальные сделки проходили на 15 20% дешевле первоначально заявленной цены. К концу 2007 года колебания рынка стали еще более противоречивыми: цены в долларах начали понемногу расти, но, учитывая постоянно падающую американскую валюту, они фактически остались без изменений, а по некоторым секторам пошли вниз.

По сравнению с декабрем 2006 года цены однозначно снизились, утверждает ведущий эксперт компании DOKI Алла Аксенова. В среднем 1 кв. м в Москве подешевел почти на 4,3 тыс. рублей (со 110 тыс. рублей до 105,7 тыс.). По данным DOKI, наиболее близкими к прошлогодним показателям остались цены на сталинки и типовой кирпич (128 тыс. рублей за 1 кв. м в декабре 2006−го против 127 тыс. рублей в декабре 2007−го). Сильно упали в цене панельные пятиэтажки. На фоне общей стагнации выделялся сегмент элитного жилья. В первом полугодии ситуация в этой нише вполне отражала общие тенденции: низкая покупательская активность, почти отсутствующий рост цен. Но с осени стоимость элитных новостроек пошла вверх. По данным компании Новое качество, за 2007 год цены на строящуюся элитную городскую недвижимость в Москве в среднем выросли на 28,1% и составили 17 786 долларов за 1 кв. м. На вторичном рынке средняя цена еще выше 19 984 доллара за квадрат (рост за год 11,8%). Правда, в компании Миэль-новостройки приводят не столь оптимистичные данные. Удорожание в большей степени было вызвано колебаниями курса валют. В рублевом эквиваленте рост стоимости элитки составил всего 18,9%. Если рассчитывать из того, что инфляция составила за год 11,5%, то реальные цены на элитные новостройки в рублевом выражении выросли всего на 7,4%, говорит управляющий партнер компании Миэль-новостройки Наталия Тихоновская. Вторичный сектор, по аналогичным подсчетам, и вовсе ушел в минус.

Примерно с середины осени риэлтеры заговорили о возвращении покупателей на рынок. К ноябрю люди осознали, что период корректировки цен закончился и начался процесс естественного роста, говорит руководитель аналитической службы МИАН агентство недвижимости Алексей Кудрявцев. Это небольшое оживление рынка придало продавцам недвижимости уверенность. В компании DOKI отмечают, что продавцы с конца осени торгуются крайне редко, а максимальный дисконт не превышает 1 3%.

10 тыс. долларов за квадрат
В прогнозах на будущее аналитики как обычно расходятся, причем радикально. Согласно версии главного эксперта Российской гильдии риэлтеров Геннадия Стерника, весной нас ожидает очередной скачок цен. По прогнозам профессора, жилье в Москве дешеветь не будет еще как минимум лет десять, и к 2010 году средняя цена достигнет 10 тыс. долларов за 1 кв. м. В качестве примера господин Стерник приводит Лондон, где недвижимость дорожает уже давно и стабильно, без каких-либо обвалов. Такой прогноз недалек от истины. Учитывая, что наша экономика растет и связано это не только с нефтью и газом, но и с выборами, увеличивается и покупательская способность, говорит директор по развитию инвестиционно-строительной компании Жилторг Иван Гурьев. Есть, впрочем, и несогласные. Такой прогноз оторван от жизни и годится только для бумажных построений. Еще пять лет назад у Москвы был существенный потенциал для роста цен. Сейчас она уже догнала мировые столицы. Для покупателей жилья бизнес-класса и элиты появился выбор: приобрести его в Москве, Лондоне или Париже за те же деньги. Инвесторы тоже все чаще задумываются о загранице. Там и цены сравнимые, и жизнь стабильнее, меньше рисков для долгосрочных инвестиций. Обычным людям, живущим на фиксированную зарплату, все труднее решить жилищные проблемы, так как рост их доходов стремительно отстает от роста цен на квартиры. Поэтому уровень их платежеспособности будет выступать естественным ограничителем роста цен на жилье экономкласса, отмечают эксперты аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости (ИРН).

Многие участники рынка уверены, что рынок столичной недвижимости ожидает небольшой рост в пределах инфляции. Серьезные изменения могут произойти только в случае резких перемен банковской политики. То есть в случае снижения процентной ставки по ипотеке или, наоборот, в случае отказа банков от ипотеки, прогнозирует руководитель аналитического отдела корпорации Инком Дмитрий Таганов. Если активизация спроса и произойдет, то не ранее весны. К этому времени ожидания снижения стоимости жилья сойдут на нет. Цена квартир в новостройках в связи с ограниченным спросом со стороны инвесторов будет расти с незначительным опережением темпа инфляции, примерно на 10 12% в год. Поведение цен на вторичном рынке будет во многом обусловлено стабильным объемом предложения (на уровне 30 40 тыс. квартир). Он будет поддерживаться за счет желания частных инвесторов продать инвестиционные квартиры, приобретенные два-три года назад. Мы ожидаем прироста цен в этом сегменте на 8 10% за год, предсказывает Алексей Кудрявцев.

И наконец, третья группа экспертов уверяет: рынку недвижимости падения не избежать. Хотя мы у себя не видели заметных кризисов на рынке недвижимости, но в мировой истории они были. Можно вспомнить пятнадцатилетнюю стагнацию в Японии, начавшуюся в 1991 году, падение цен на недвижимость в Лондоне в середине 1980−х. По некоторым районам цены упали на 80%, а стагнация длилась около пяти лет, предупреждает управляющий директор УК Финам менеджмент Сергей Хестанов. Да, в перспективе ближайшего года потрясений ждать не придется. Но что касается более отдаленного будущего, то там ситуация не такая лучезарная. Мы ждем серьезных перемен на рынке через полтора-два года.

На что же ставить?
Для тех, кто хочет решить жилищный вопрос лично для себя, дилемма покупать или подождать отсутствует, вопрос лишь в цене и выборе наиболее подходящего варианта (тем более что во время стагнации шансы найти квартиру подешевле и получше гораздо выше, чем в период дефицита предложений). А вот инвесторам придется искать новые варианты заработать. Сильно выросший в цене экономкласс в Москве, похоже, достиг предела, и быстро заработать на сделках с ним не удастся. Наибольшая часть предложений в новостройках столицы находится в пределах от 3 до 5 тыс. долларов за 1 кв. м (данные корпорации Инком), и, похоже, цена вряд ли изменится. Покупка квартир в Подмосковье представляется более интересным вариантом (как для инвесторов, так и для приобретающих для себя), особенно учитывая стоимость 1 кв. м (2542 доллара, по данным ИРН). Сегодня новостройки среднего Подмосковья (5 30 км от МКАД) являются самым дешевым сегментом на первичном рынке жилья московского региона. Цены на однокомнатную квартиру начинается примерно от 70 тыс. долларов, что до сих пор позволяет многим потенциальным покупателям решить свой квартирный вопрос. Кроме того, средняя стоимость 1 кв. м в домах, строящихся по индивидуальным проектам (монолит-кирпич, монолит, панель), и в домах типовых серий (панель) практически одинакова и составляет 2010 долларов за 1 кв. м, говорят аналитики ИРН. Получается вполне привлекательная для инвестора картина: есть спрос, и есть возможность для ценового роста. Цены на подмосковные новостройки будут продолжать расти, поскольку растет спрос прежде всего за счет того, что многие не могут позволить себя купить недвижимость в пределах МКАД, объясняет Александра Мальцева, начальник отдела проверки сметного расчета компании 2К. В то же время надо очень внимательно выбирать объект для инвестиций, исходя из вторичных признаков удаленность от МКАД, направление, транспортная доступность, населенный пункт, инфраструктура, локальная география и прочие. Так, все объекты, находящиеся в 1 5 км от МКАД, сильно выросли в цене за последние пару лет и сравнялись с московскими, а вот в других территориальных зонах они росли гораздо медленнее (см. таблицу). Во многом ситуация зависит от развития анонсированных мегапроектов городов-спутников, таких как Большое Домодедово, А101 и других, которые в случае их успешной реализации, то есть выхода на рынок более чем 20 млн кв. м, способны серьезно повлиять на ценовые тенденции, уверяют в УК Финам.

Другими точками роста могут стать коммерческая недвижимость в регионах и земельные участки. Если говорить о том, в какой из регионов выгоднее всего инвестировать при покупке недвижимости в перспективе на ближайшие пять лет, то норма прибыли в таких городах, как Иркутск, Екатеринбург, Владивосток, несомненно, гораздо интереснее, чем в Москве, считают в компании DeltaRealty. Я бы посоветовал инвесторам делать ставки на рентные проекты в области земель сельхозназначения и коммерческой недвижимости, поскольку этот сегмент рынка, скорее всего, почти не пострадает от падения стоимости, уверяет Сергей Хестанов. Что касается рынка жилой недвижимости, то здесь многое будет зависеть от конкретного региона. За 2007 год наибольший рост среди городов-миллионников демонстрировали Красноярск (67%), Волгоград (37%), Пермь (35%) и некоторые другие (см. таблицу). Наименьший Уфа и Екатеринбург. В следующем году ряд экспертов ожидают роста цен в Казани и Нижнем Новгороде, но вот насколько они выстрелят большой вопрос.

В целом же в 2008 году частным инвесторам не стоит рассматривать недвижимость как инструмент для краткосрочных инвестиций, поскольку высокие темпы роста цен позади, считает финансовый директор компании Универсальный финансовый консультант Артем Плотников. Краткосрочные стратегии получения дохода уже не сработают, за исключением покупки недвижимости в ряде регионов или земельных участков, где еще может сохраниться потенциал роста. Если рассматривать покупку недвижимости как долгосрочную инвестицию (например, для детей), то с учетом плавного роста цен и доходов от сдачи в аренду получится хороший консервативный вариант. В любом случае необходимо диверсифицировать направления инвестиций и не вкладывать в недвижимость более 25% личного капитала.