Ипотека и недвижимость - Самые дорогие в мире дома стремительно дешевеют

По объему ввода новых торговых центров Россия выходит на первое место в Европе: если верить заявлениям девелоперов, до конца 2008 года у нас в стране введут в эксплуатацию 4,6 млн кв. м торговых площадей. Для сравнения: по всей Европе 11,4 млн кв. м. Вопросов возникает сразу несколько.

Сколько?
Во-первых, главный вопрос: не рано ли говорить о новых рекордах? Одно дело заявить, другое сделать. Во-вторых, большая часть заявленных проектов (как следует из доклада по европейским торговым центрам European Shopping Centres Report) компании Cushman Wakefield, качественных, выводящих Россию на первое место, расположены в регионах. Действительно ли построенные объекты будут столь хороши?

Существует тенденция переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию, поэтому есть вероятность, что не все из заявленных к открытию объектов реально выйдут на рынок. Но необходимо отметить, что на 2008 год заявлены к вводу в эксплуатацию очень масштабные объекты, потому общий объем предложения в любом случае увеличится существенно, комментирует руководитель отдела консалтинга компании Praedium Елизавета Эстрина.

В большинстве городов, в которых мы работали, в стадии заявленного проекта находится несколько торговых центров, дальнейшая судьба которых непонятна. Если проект уже начал строиться, то успешная реализация до конца 2008 года вполне вероятна, тогда как если проект только в планах, то вряд ли девелоперы успеют его реализовать, рассказывает ведущий аналитик Russian Research Group Татьяна Скок.

По мнению специалистов компании Миэль Коммерческая недвижимость, планы по введению торговых площадей, скорее всего, будут реализованы процентов на 80. Остальные же площади будут введены с опозданием по административным и финансовым причинам, уверен генеральный директор компании Миэль Коммерческая недвижимость Андрей Бушин.

На 2008 год действительно заявлено о вводе очень большого количества торговых объектов, причем многие из них достаточно крупные по площади. Однако необходимо учитывать, что уже несколько лет в России продолжается тенденция переноса ввода торговых центров, и, скорее всего, 2008 год не станет исключением, дает свой прогноз вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец. Таким образом, можно прогнозировать, что заявленная цифра уменьшится где-то до 3-3, 5 млн.

Какие именно
Это, конечно, тоже немало. Но если присмотреться к тому, что и как сейчас строят в регионах, становится понятно, что к стадии работы над ошибками перешли, пожалуй, только в миллионниках. В городах помельче пока что больше самих ошибок. Недавно на одном из профильных мероприятий в пример приводили Казань, застроенную торговыми центрами, в которые не идут арендаторы. Но здесь, по крайней мере, проблема уже понятна и, говорят, года через 3 предложение найдет свой спрос.

На сегодняшний день девелоперы при реализации проектов ТЦ совершают одни и те же ошибки. Региональные девелоперы в надежде сэкономить средства разрабатывают концепции объектов самостоятельно, что в большинстве случаев приводит к высокой доле ошибок, рассуждает Михаил Гец. Причем если в первые годы при отсутствии конкуренции некоторые недочеты незаметны, то при выходе на рынок более конкурентоспособных продуманных торговых центров они будут снижать привлекательность объекта как для посетителей, так и для арендаторов.

Региональные девелоперы не всегда придают значение важности маркетинговых исследований, думая, что они все равно знают про свой регион больше. Зачастую в этом есть логика, но не только знание региона является залогом успеха торгового центра, дополняет Татьяна Скок.

Основные ошибки в определении емкости рынка, профиля и класса объектов, а также целевой аудитории, считает Елизавета Эстрина. Если столичный рынок уже сформировался, здесь можно выявить какие-то закономерности и предсказывать, то региональный рынок только начинает формироваться, поэтому исследование рынка надо проводить тщательнее, говорит эксперт. Еще одна ошибка неправильный выбор якорных арендаторов. А поскольку именно якоря генерируют основной поток покупателей, то при неудачном выборе торговый центр вряд ли будет успешно функционировать.

В каких условиях
Как считают участники рынка, в наступающем году кардинальных перемен в торговом сегменте ожидать не стоит: основные тенденции-2007 останутся в силе. Это, конечно, перенос сроков ввода в эксплуатацию, также и преобладание спроса над предложением (за исключением отдельных случаев вроде вышеприведенного). Кроме того, размещение торговых площадей в составе многофункциональных комплексов и в то же время увеличение количества специализированных торговых центров (преимущественно, конечно, в столицах и миллионниках).

Что до Москвы, ей предсказывают активное развитие подземного строительства (особенно в ЦАО), а также дальнейшую децентрализацию строительства ТЦ, вплоть до строительства за пределами 50-километровой зоны от МКАД и то и другое по причине нехватки свободных участков в центре города.

Учитывая, что в 2006 2007 году началось массовая жилая застройка районов Московской области, непосредственно примыкающих к Москве, уже в краткосрочной перспективе активность девелоперов торговой недвижимости и игроков ритейла сместится в города-спутники. За счет подобного расширения географии строительства, скорее всего, дополнительный стимул получат проекты сетевых торговых комплексов, комментирует генеральный директор компании Vesco Realty Сергей Леонтьев.

Как правильно
Поскольку главной проблемой региональных (в первую очередь, но не только) девелоперов часто называют проблемы с концепцией, мы специально попросили экспертов привести примеры торговых центров, у которых с концепцией все хорошо. Каждый проект нужно рассматривать более подробно, чтобы оценить его концепцию. Например, бывают случаи, когда зонирование и пул арендаторов не очень удачны, но проект успешен за счет местоположения. И наоборот, когда проект по каким-либо параметрам трудный (не идеальное расположение или форма участка, реконструкция существующего ТЦ), а в итоге получается качественный и высокорентабельный торговый объект, привлекающий большое количество посетителей. В данном случае можно сказать, что удачна и профессиональна именно его концепция, поясняет Михаил Гец. Так что при оценке концепции стоит обращать внимание на изначально существующие параметры и ограничения: были ли они использованы грамотно и обращены в конкурентные преимущества или наоборот.

Елизавета Эстрина приводит в качестве объектов с хорошей концепцией московские Рамстор Капитолий, все Меги, Щуку и Атриум. Михаил Гец добавляет к этому списку Фестиваль, Золотой Вавилон, Рио, а также питерские Французский бульвар и Радугу, нижегородский Шоколад, тюменский Гудвин, Мегасити из Самары, Горизонт и Астор-Плаза из Ростова-на-Дону. Татьяна Скок приводит в пример Европейский и Lotte Plaza.

Может, наверное, показаться странным, что в статье, начавшейся, по сути, с сопоставления России и Европы, примеры приводятся только отечественные. В развитых европейских странах торговые объекты в основном разрабатываются опытными консалтинговыми компаниями, поэтому практически все они успешные и качественные, поясняет Михаил Гец. Поскольку конкуренция там выше, просто появляются новые форматы, новые виды развлечений и т. д. То есть каждый объект старается выйти на более высокий уровень, чем его предшественники. Что ж, когда-нибудь, хочется верить, так будет и у нас.
Тучи над Британией сгущаются по мере того, как состоятельные инвесторы отворачиваются от рынка недвижимости. Цены на этом рынке в октябре упали впервые за два года. Миллионы домовладельцев обеспокоены этим обстоятельством, особенно на фоне увеличившихся ставок по кредитам и более жестких условий рефинансирования.

Октябрьское падение цен на 0,1%, о котором сообщает сайт по недвижимости Hometrack, последовало за стагнацией в сентябре. Наблюдатели ожидают, что оценки других экспертов окажутся еще хуже.

В прошлом месяце средние цены на недвижимость упали практически во всех регионах, кроме центральных графств Великобритании, где они попросту застыли. Однако некоторые эксперты считают это всего лишь коррекцией после безумств последних лет. По оптимистичным прогнозам, рост цен замедлится и будет продолжать замедляться. Сильно упал спрос на новостройки Центрального Лондона, риелторы ожидают падения цен на Юго-Западе, в Восточной Англии и в Котсволде, Норфолке, Саффолке и Кенте.

Люди, приобретавшие стабильно растущую недвижимость для того, чтобы обеспечить себе спокойную старость, сейчас лишены спокойствия. В последние недели все настойчивее звучат предостережения о том, что Туманному Альбиону не удастся избежать участи США, переживающих самую серьезную рецессию за 16 лет.

Приток денежных средств на первичный рынок Лондона, по прогнозам, упадет за 2007 год на 60%, до 2 млрд фунтов стерлингов. Это вызовет как минимум 6-месячное падение цен в Центральном Лондоне, обещают риелторы, специализирующиеся на продаже элитной недвижимости стоимостью от 1 млн фунтов стерлингов. Сегодняшние известия хорошо ложатся в общую картину, обрисованную в докладе МВФ: эксперты фонда говорят о перегретости британского рынка на 40%.

Больше всего от нынешней ситуации в этом эксперты единодушны пострадает сектор дорогой недвижимости, также снизятся спекулятивные покупки (когда приобретается вторая или третья недвижимость для перепродажи или сдачи в аренду). Финансисты, юристы и прочие инвесторы, испугавшись кризиса, променяли недвижимость с ее упавшей доходностью на хеджинговые фонды.

Однако, несмотря на сложную ситуацию в кредитном секторе и пять подряд повышений кредитных ставок за год, перспективы британского рынка в долгосрочных прогнозах выглядят не столь мрачно, как можно было бы подумать. Экономисты уверены в том, что снижение цен продлится до начала 2008 года, а затем рынок выправится и снова будет расти впечатляющими темпами: к 2010 году ежегодный рост должен составлять около 7%, благодаря дисбалансу спроса и предложения.

На рынке коммерческой недвижимости также происходит вывод средств: многие инвесторы последовали советам финансистов перевести часть денег в другие сектора. Доходность на рынке коммерческой недвижимости, включая магазины, офисы, промышленные здания, упала в сентябре на 1,2%. Это первое падение с декабря 1992 года и крупнейшее месячное снижение с 1989 года предыдущее стало началом спада, продлившегося до 1991 года. Банк Англии также предупредил на прошлой неделе, что именно в этом секторе стоит ожидать нестабильности, вызванной проблемами на финансовых рынках в целом.

Ценные бумаги компаний этого сектора в текущем году уже упали в цене на 26%. По оценкам инвестиционного банка Morgan Stanley, акции таких компаний, как Land Securities и British Land, при реализации наиболее мрачного сценария могут упасть еще на 32% в 2008 году. В лучшем случае эти бумаги подешевеют на 9% и будут продолжать падать в цене еще 3 года. Некоторые другие аналитики говорят о неизбежном падении в этом секторе на 12% ежегодно в течение трех ближайших лет, а возможно, и на 20%.

Такое положение дел оказалось неприятным сюрпризом для инвесторов, вложивших миллионы фунтов стерлингов в сектор коммерческой недвижимости: в течение последних трех лет они привыкли получать отдачу от своих вложений никак не меньше 18,5% годовых.

Между тем доходность двух крупнейших фондов Norwich Property Trust (4 млрд фунтов стерлингов) и New Star Property (2 млрд фунтов стерлингов) уже упала в этом году на 8,2% и 7,9% соответственно. Согласно открытой статистике, в августе на этот рынок пришло 284 млн фунтов стерлингов новых инвестиций, но 201 млн уже выведен с него.

Участников рынка и независимых наблюдателей беспокоит тот факт, что на рынке есть люди, которые вложили все свои средства именно в сектор коммерческой недвижимости.

Причем сделали это в последние два года, когда рынок был явно на пике. Такое поведение характерно скорее для любителей, которые всегда покупают на пике, а продают на спаде, сильно при этом теряя и обваливая рынок стремительным выходом с него. Понятно, что многочисленные предостережения экспертов удержаться сейчас от продажи будут иметь обратное действие. Скорее всего, большинство инвесторов еще быстрее кинутся продавать, что может только ухудшить ситуацию.

Сейчас, если следовать рекомендациям аналитиков, лучше не держать в этом проблемном секторе более 10% своих денег. Однако тем, кто вошел на рынок недавно, следует помнить, что коммерческая недвижимость долгосрочная инвестиция, которая в отдаленной перспективе (лет через 10) все равно принесет солидную прибыль. Впрочем, как и любое долгосрочное вложение в недвижимость.