Ипотека и недвижимость - Дефицит в «квадратах»

О туризме слышали все. Мало того, для активного отдыха со специально организованными путешествиями, как трактуется туризм в Большом толковом словаре, находит время каждый второй россиянин. А вот словечко агротуризм знакомо далеко не каждому.

Сельхозпредпосылки для отдыха
Возможно, кто-то подумает, что всем желающим стать агротуристами представится очередная возможность покорить нераспаханные целинные поля, или в качестве пастуха попытаться обуздать табун необъезженных степных лошадей, или, скажем, заняться воспроизводством поголовья выхухолей или бобров. Толика правды в этих предположениях, несомненно, имеется, но жить в целинной палатке или степной юрте вовсе не обязательно. На Западе в понятие агротуризм вкладываются вполне цивилизованные формы отдыха. Туристы проживают в комфортабельных коттеджах или кемпингах, при желании занимаются посадкой и сбором овощей и ягод, ловят рыбу, собирают грибы, ухаживают за сельскохозяйственными животными овцами, лошадями, кроликами, индюшками, рябчиками.

Эка невидаль, скажет кто-то, этим можно заниматься и на собственной даче. Конечно, можно. Но дело в том, что половина горожан вообще не имеют загородного дома, а потому по выходным дням выезжают либо к родителям в деревню, либо на дачный участок друзей или знакомых. Либо, если позволяют средства, арендуют загородные дома в коттеджных или дачных поселках.

И вот что заметили эксперты. Если появились время и выбор, то горожане предпочитают отдыхать подальше от города (не более двух-трех часов на собственном автомобиле), на экологичных территориях. Во-вторых, важную роль при выборе места отдыха играют красивости окружающей природы. Берется во внимание, насколько чист и девственен лес, есть ли горы, река, пляж с песочком, не скучно ли будет детям. И только после всего этого следуют вопросы о стоимости проживания.

Свет на истинную экологичность Подмосковья и соседних областей давно уже пролили экологи. Оказалось, что в зависимости от розы ветров и давления воздуха, способности облаков прижиматься к земле и других природных параметров, столичный смог и загрязненный воздух могут достигать 70-километрового радиуса. Значит, в пределах этого расстояния и стоит теперь искать подходящие места для организации зон отдыха. При этом несомненным преимуществом станет зона, рядом с которой не окажется производств и складов, промышленных баз и даже жилых многоквартирных зданий, словом, всего того, что напоминало бы отдыхающим об урбанизации.

Калужский проект
Так вот, Калужское направление неспроста считается одним из самых чистых и привлекательных. До границ области всего-то не более трех часов езды. Можно добираться по одноименной автостраде, а можно и по Киевской, которая совсем недавно была расширена и реконструирована, появилась необходимая придорожная инфраструктура. Другой бесспорный плюс калужской земли это то, что она всегда считалась превосходной для животноводства и земледелия. Да и гектары и сотки пока недороги, что очень значимо для размещения огромного курорта. А еще Калуга богата строительными ресурсами и производственной инфраструктурой. Так что, по мнению экспертов Большой земельной компании, лучшего места, чем под Боровском, для первого в стране агротуристического курорта (АТК) найти было сложно.

Территория и в самом деле для строительства АТК требовалась огромная. По задумкам, на 1200 гектарах должны разместиться несколько десятков самых разных объектов труда и отдыха. 700 гектаров непосредственно под строительство курорта. Еще на 400 разместятся клуб и гольф-поля. 50 гектаров планируется отрядить под рыбно-прудовое хозяйство. Остальное по мелочам для двух конно-спортивных, оздоровительного и культурного комплексов, а также центров Все бани мира, Мир волшебного детства, медицинского обслуживания, торгово-развлекательного и других.

Конечно же, самые интересные проекты разместятся в основной зоне курорта. Вся его территория будет поделена на равные участки, на каждом из которых появится небольшая деревенька в этническом стиле немецкая, итальянская, французская, английская, японская, вьетнамская, американское ранчо. Хутор, в свою очередь, будет состоять из хозяйского двора с большим домом (от 300 до 500 кв.м), фермы, выгула для животных, национального ресторана, бассейна или пруда и конгресс-холла, в котором можно будет проводить не только конференции для служащих и отдыхающих, но и общественные праздники. Но главной изюминкой каждой резиденции станут дома для отдыхающих, построенные в национальном стиле. На придомовом участке грядки с овощами, сад с плодовыми деревьями и кустарниками. Как говорится, ешь не хочу, все входит в стоимость путевки. Но если не хочется сейчас, можно собрать впрок и, расплатившись с хозяином, забрать с собой в город. При особом желании отдыхающие могут варить варенье, заготавливать соленья, делать настой, солить рыбу. Ведь планируется, что дома будут сдаваться в аренду не только на неделю, летний месяц или сезон, но и на целый год. А способность заготавливать продукты впрок у русского человека заложена на генном уровне.

Кстати, от Большой земельной компании к бизнесменам из разных стран ушли заманчивые и выгодные предложения о приобретении калужской курортной земли как в собственность, так и в долгосрочную аренду. В проекте могут принять участие все русские, европейцы, азиаты, австралийцы. Было бы желание и первоначальный капитал для развития агротуристического бизнеса. Ведь планируется, что каждое национальное хозяйство будет функционировать на полном хозрасчете. Ставшие собственниками фермеры, по своему усмотрению, могут либо рассчитывать на собственных специалистов, либо нанимать местных работников, которые станут ухаживать за животными, садом, огородом, сдавать в аренду туристские домики, продавать молоко и мясо, фрукты и овощи, яйца и рыбу.

Выбор, какой резиденции отдать предпочтение и где поселиться, только за туристами. Изъявил желание жить в баварской деревне сразу окунаешься в немецкую жизнь. Тут же, при хозяйском дворе сыроварня с пивоварней, где можно воочию увидеть, как делаются любимые напитки и продукты. Приветствуется сооружение кузниц, прядилен, мастерских по чеканке, пошивочных цехов и других производств. При этом бизнесменам-иностранцам даже рекомендуется организовать на своих участках этнические музеи, чтобы российские туристы могли познакомиться с укладом жизни данного народа.

Курорты-резиденции будут соединяться в единый агротуристический комплекс широкими пешеходными улицами и бульварами. В свободное время отдыхающие смогут прогуляться и заглянуть на огонек в другую национальную деревню. Авось на следующий год кто-то изъявит желание приехать в гости к французам, вьетнамцам или голландцам.

Чтобы курорт мог функционировать в круглогодичном режиме, здесь предусмотрено строительство школы и детского сада, медицинского центра и магазинов.

Похожий проект, только с меньшим декоративным уклоном, включила в себя Рузская Швейцария, говорит Владимир Яхонтов, заместитель генерального директора компании МИЭЛЬ-Загородная недвижимость. Но он пока также в перспективе. Зато на полном ходу агрокурорт в деревне Мандроги, что в Ленинградской области. Там можно не только доить коров, собирать ягоды и рубить дрова, но и побывать в музее водки, посетить местную пекарню и вкусить местных пирогов. Между прочим, Мандроги за короткое время стало местом востребованным, куда вместе с детьми с удовольствием приезжают обеспеченные горожане.

Агроэкономика
На калужском примере мы хотели бы показать, что подобные проекты важны не только с точки зрения туризма, но и для национального возрождения России, объясняет Виктор Клыша, президент Большой земельной компании. Во-первых, агроотдых очень полезен для стабильности семейных отношений. Уже сегодня ясно, что туристов-одиночек такие агрокурорты вряд ли привлекут. Сюда поедут люди семейные, многодетные. Ведь арендовать отдельный домик гуртом гораздо выгоднее, чем в одиночку. Во-вторых, строительство собственных АТК позволит россиянам не разбазаривать валюту по странам зарубежья, повысит занятость населения. В-третьих, нельзя сбрасывать со счета и сельскохозяйственную составляющую. В нашей стране до 50 процентов фруктов и овощей выращивается в частных хозяйствах. Только подумать: 142 млн га находится в собственности крупных агрохозяйств, а 16 в частных. А сбор продукции одинаков. Это говорит о том, что эффективность частных предпринимателей в 10 раз выше! Деятельность АТК еще больше увеличит эти показатели.

Но стоит ли игра свеч, если в строительство агрокурорта под Боровском потребуется вложить около полумиллиарда долларов? Опыт других стран уже показал, что новый вид туризма не только привлекателен, но и экономически оправдан. Мало того, в Германии этот вид отдыха поддерживается различными государственными программами, поясняет Александр Осипов, руководитель проекта Группы развития проектов ЗАО Пересвет-Инвест. Оно и понятно, ведь в свое время произошел массовый отток населения из сельской местности. Причины были разные: и низкие доходы, и обострение конкуренции, и более привлекательная жизнь в городе.

В конце концов, немецкие бюргеры путем открытия АТК с деревенской философией постарались если не вернуть людей обратно, то хотя бы заставить периодически навещать родные пенаты. То же самое и в Италии. Например, в 2005 году на отдых в село выехало около 2 млн человек, а доход местных АТК превысил $450 млн. В Испании чуть более миллиона человек оставили на агрокурортах более $300 млн. Даже, казалось бы, в тихой, провинциальной Бельгии 800 тысяч городского населения в 2005 году устремились не на морские берега, а в деревни, оставив в них более $200 млн. Так что России сам Бог велел развивать агротуристическое дело. Причем строить такие комплексы можно не только в соседних с Московской областях, но и на Байкале, Сахалине, Курилах, Камчатке, интерес к которым с каждым годом проявляется не только у россиян, но и среди иностранцев.
Очереди для нашей страны никогда не были чем-то диковинным. Дефицит определенных товаров наблюдался очень долгое время. Соотечественники выстраивались в ряд то за колбасой, то за сапогами, то еще за чем-нибудь. Сегодня, казалось бы, есть все. Однако эксклюзивные вещи все равно настолько востребованы ценителями, что достаются им совсем не просто. Элитное жилье не исключение. Его покупатели настолько избирательны, что иногда бывает невозможно предугадать, какое жилье им потребуется завтра. Это может быть однокомнатная квартира, малометражная, с большим количеством спален и так далее. Всех изысков не перечесть.

Очередь за спальней
В то же время есть еще один товар, представленный в ограниченном количестве. Наиболее дефицитное предложение на рынке элитной недвижимости квартира для большой семьи с 3 4 спальнями (соответственно, с 5 6 комнатами), рассказывает Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty. Особенно сложно будет с поиском, если бюджет покупателя ограничен. Дело в том, что чем больше площадь квартиры, тем выше цена объекта в целом. Как утверждают специалисты, найти на рынке жилье с качественным ремонтом площадью 150 180 кв.м с двумя-тремя спальнями по цене 250 тыс. руб. за метр сегодня практически невозможно. Дело в том, что формат новостроек не предусматривает жилье маленького метража с таким количеством спален. Площадь современных квартир в два-три раза больше, следовательно, стоимость их выше.

Исправить ситуацию могут проекты со свободной планировкой, благодаря чему в новой квартире можно устроить столько комнат, сколько требуется будущему собственнику. Либо поискать вариант с тремя-четырьмя спальнями в сталинках или домах дореволюционной постройки. Как правило, в них общая площадь квартир не превышает 200 кв.м и перепланировку сделать не так сложно.

Сегодня на рынке выставлено по одной-две квартиры с тремя, с четырьмя и с пятью спальнями, отмечает Ольга Творогова, управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate. Мы связываем это с тем, что большое количество комнат предполагается на большом метраже, что, естественно, дороже, чем квартиры с маленьким метражом. Поэтому то жилье, что сейчас выставлено на рынке, это квартиры тех покупателей, которые инвестировали в недвижимость. Те же покупатели, которые приобретали специально для себя квартиры с большим количеством комнат, продолжают в них жить.

Но если это жилье приобретают всего 10% покупателей, то квартиры с двумя-тремя спальнями покупают около 40% клиентов. Этот сегмент элитной недвижимости наиболее популярен. Средняя площадь таких квартир составляет 160 180 кв.м. Спрос на них объясняется в первую очередь тем, что они очень удобны для проживания всех членов семьи, поскольку на такой площади можно устроить и спальню, и детскую, и кабинет. Как правило, покупатели элитных квартир уже имеют загородный дом, поэтому городское жилье ограничивают набором необходимых для семейного проживания комнат, поясняет Кайдо Каарма, директор департамента элитной недвижимости МИЭЛЬ-Новостройки. Период, когда в квартире старались разместить много комнат, уходит в прошлое, и сейчас рынок движется по пути оптимизации площади городского жилья. Так, за последние два года средняя площадь приобретаемых дорогих квартир уменьшилась на 20 кв.м.

Спрос на историю
Оттого, в каком доме расположены квадраты, зависит их значимость. Соседство с квартирой знаменитости или проживание в ней стоит дорого. Предложения единичны. В дом в Романовом переулке, который весь увешан мемориальными досками, или в высотку на Котельнической набережной вселиться сегодня практически невозможно, говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического отдела корпорации ИНКОМ. А элитные объекты с видом на храм Христа Спасителя активно рекламируются сегодня через деловые издания. Значит, эти объекты не отрывают с руками и о них нужно информировать потенциальных покупателей.

Одним словом, спрос на историю рождает дефицит. И в данном случае вести речь о комнатности квартиры не имеет смысла. Критерии выбора иные на первый план выходят нематериальные ценности. Клиенты готовы жертвовать комфортом ради эксклюзивности.

Кроме того, как утверждают специалисты, в дефиците видовые квартиры и качественные, уже готовые проекты. Рынок элитной недвижимости, по мнению нашей компании, это рынок готовых объектов, рассказывает Алена Бригаднова, руководитель отдела городской недвижимости агентства элитной недвижимости TWEED. Объем предложений в строящихся домах будет сокращаться. Прогнозируем, что лет через 5-7 доля сделок по готовым квартирам составит 85% от общего объема сделок, совершаемых на рынке элитной недвижимости. Причины такого прогноза понятны и прозрачны. Когда построят необходимый объем жилья в дорогом сегменте, клиенты будут иметь большой выбор в готовых объектах и станут обращать внимание на нули только если это некая уникальность, как, например, One Hyde Park в Лондоне.

В то же время существует небольшое противоречие между риэлторами и застройщиками. Самая популярная среди клиентов площадь квартир от 180 до 220 кв.м это камень преткновения между застройщиками и риэлторами-консультантами, рассказывает Алена Бригаднова. Дело в том, что застройщики вычисляют среднюю и самую востребованную площадь квартир простым математическим способом (складывают площади купленных квартир и делят на количество), и получается единая цифра, которую они принимают за эталон спроса. Риэлторы же всегда дают разброс наиболее часто запрашиваемого количества квадратов от и до.

На самом деле, на рынке сейчас представлены очень разные объекты: небольшие студии, дуплексы, таунхаусы, особняки и т.д. Одним словом, выбор есть. С другой стороны, не стоит забывать, что клиенты в сегменте элитной недвижимости покупают квартиру не только из-за площади, количества спален, архитектуры. В идеале это должна быть квартира с желаемым количеством комнат, с прекрасными видами из окон, располагающаяся в районе с развитой инфраструктурой, который нравится, в доме с интересной архитектурой и т.д. Все это значительно увеличивает время поиска. Но дело в том, что такой идеал покупатели готовы ждать даже годами.