Ипотека и недвижимость - Собственники, объединившиеся в товарищества, получат федеральные средства на ремонт жилья

Владельцев шести дачных соток могут избавить от необходимости проводить межевание земли при приватизации. И тогда оформление наделов в собственность будет идти намного быстрее и обойдется дешевле.

Такие правила предлагается закрепить в проекте закона о внесении поправок в законы О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и О введении в действие Земельного кодекса РФ, рассказал корреспонденту РГ зампредседателя Комитета Госдумы по собственности Евгений Богомольный. Причем, отсутствие документов о положении границ участка не станет препятствием для совершения сделок - наделы можно будет передавать по наследству, продавать, дарить и вносить в залог.

Сейчас по закону о дачной амнистии для регистрации прав собственности на землю надо иметь на руках два основных документа: акт предоставления участка, свидетельство или иной документ, который удостоверяет ваше право на него, и кадастровый план надела. Но без межевания составить кадастровый план невозможно. При том, что именно затраты на эту процедуру напрочь отбивают у дачников желание приватизировать участки. И хотя изначально предполагалось, что предельная плата за межевание должна быть установлена региональными законами, появились они далеко не везде. Да и в тех регионах, где потолок цен указан, на деле стоимость услуг нередко оказывается намного выше.

Например, в Омской области введены предельные тарифы на первичное оформление в собственность земельных участков, и межевание должно обходиться не дороже 1600 - 2200 рублей. Но землеустроительных организаций в регионе катастрофически не хватает, и они пользуются ситуацией: фактическая стоимость работ по межеванию доходит до 10 тысяч рублей. При этом в договорах на проведение работ сверхтарифные суммы по обоюдному согласию сторон просто-напросто не указываются.

Примерно столько же берут за срочное определение границ участков в Челябинске. В Самаре областные власти ограничили стоимость таких работ 2000 рублей, но аппетиты коммерческих структур, работающих на этом рынке, непомерны. И в итоге они запрашивают за свои услуги в 10 раз больше предельной суммы.

В 15 - 17 тысяч рублей обходится оформление земли в собственность в Новосибирске и Нижнем Новгороде. В Ставрополе дачники платят за это примерно по 8 тысяч рублей, но удовольствие растягивается на три года, а за ускорение процесса надо переплачивать в несколько раз. Ясно, что такие суммы неподъемны для большинства дачников. И многие, особенно пенсионеры, предпочитают вовсе отказаться от идеи приватизировать наделы.

Но вскоре от непомерных затрат можно будет избавиться. Дело в том, что сейчас существует определенная форма кадастрового плана, которая содержит текстуальную и графическую часть, поясняет Богомольный. Поправки предполагают, что отдельные части плана - и графическую, и текстуальную - можно будет не заполнять, а граждане сами будут решать, нужно им межевание или нет.

Впрочем, предупреждают эксперты, в некоторых случаях межу уточнять придется. Ведь нередко дачники самовольно присоединяли к своему участку лишние метры. И если это делалось за счет соседского надела, то надо не только провести межевание, но и заручиться от соседей подтверждением, что они не имеют к вам претензий по границам участка. Если же забор был передвинут на территорию пустыря, леса или иной ничьей земли, то придется получить согласие местной администрации. Причем присоединенный кусок земли удастся зарегистрировать в том случае, если лишняя земля по размерам не превышает стандартного садового надела, установленного местными властями. К тому же надо быть готовыми к тому, что при продаже стоимость участка с неопределенными границами может оказаться ниже, чем у надела, по которому межевание проведено. Покупателю наверняка потребуются гарантии, что в дальнейшем не возникнет споров о границах участка, поясняют эксперты. Не избежать процедуры межевания и владельцам новых участков - все, кто получал наделы после 2001 года, под дачную амнистию уже не попадают. Но само по себе сокращение спроса на услуги землеустроителей собьет цены на рынке, так что в выигрыше окажутся все.

Напомним, что кроме отмены межевания в законопроекте содержится еще одна хорошая новость - шанс оформить землю в рамках дачной амнистии получат не только нынешние землевладельцы, но и их наследники. Причем, как поясняет Богомольный, такое право собираются распространить не только на наследников первой очереди, то есть супругов и детей, но и других лиц, которым могут быть завещаны земельные участки.

В то же время эксперты советуют землевладельцам не откладывать в долгий ящик оформление участков в собственность, хотя в действующем законе нет каких-либо ограничений по срокам на оформление прав собственности. Но продать или подарить нелегализованную землю вы не можете. К тому же проблемы наверняка возникнут у владельцев спорных участков. То есть тех, кому свое право на землю надо доказывать в суде. Так, например, если у гражданина на руках нет правоустанавливающих документов, а в территориальном отделении Роснедвижимости отсутствуют сведения о владельце участка, то право распоряжаться землей принадлежит органу местного самоуправления, поясняет Богомольный. И значит, местные власти могут выставить ее на продажу или предложить в аренду.

Правда, по Земельному кодексу граждане, у которых есть в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении постройки, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или их аренду. Но затраты на оформление прав собственности все-таки меньше, чем цены на землю. Они сильно варьируются в зависимости от месторасположения участка. И уже сейчас в дачном поясе многих крупных городов стоимость одной сотки порой зашкаливает за 100 тысяч рублей. А дальше цены будут только расти - в регионах начинается процесс переоценки земель, и по его окончании кадастровая стоимость наделов увеличится в 1,5 раза, прогнозируют специалисты.

Из 250 миллиардов рублей, выделенных федеральным Фондом содействия реформированию ЖКХ, Тамбовская область рассчитывает получить порядка двух миллиардов.

Правда, реально региону на капитальный ремонт и снос аварийного жилья требуется раза в три больше, но и обещанная сумма впечатляет. Но чтобы попасть в федеральную программу капитального ремонта, необходимо в спешном порядке создать коммерческие организации по управлению домами, которые могли бы с пользой для дела распорядиться казенными деньгами. Наиболее приемлемая форма таких организаций - товарищество собственников жилья.

Но как раз с созданием ТСЖ и возникают проблемы. С одной стороны недоверие собственников - как бы хуже не стало, а с другой - нехватка толковых управдомов. Да и толковые домоправители по привычке воспринимаются как персонажи советских фельетонов и карикатур, и живая историческая память самым негативным образом сказывается на их современном имидже. И чиновники, вооружившись буклетами, брошюрами и ведомственными инструкциями пошли в народ, чтобы объяснить, как создать ТСЖ, что они дадут жильцам, с какими проблемами могут столкнуться члены товарищества, чем ТСЖ отличается от других форм управления домами.

Новый Жилищный кодекс обязал всех собственников, проживающих в многоквартирных домах, избрать один из трех способов управления: отдаться в руки управляющей компании, создать товарищество собственников жилья или непосредственно самим управлять домом. Последний способ на первый взгляд самый дешевый, но он же и самый хлопотный: жильцам придется напрямую заключать договоры с поставщиками воды, тепла, электроэнергии, самостоятельно решать вопросы с ремонтом.

Управляющая жилищная компания, если собственники решились ей довериться, принимает на себя все обязательства по ведению, так сказать, домашнего хозяйства. И еще весной городские власти настойчиво призывали горожан не мешкая заключать брак по любви с любой из управляющих компаний - и спать спокойно. А представители компаний на встречах с обитателями многоэтажек нередко шли на откровенный шантаж: не заключите с нами договор - будете до конца дней своих жить под дырявой крышей, иметь дело с недобросовестными работниками.

Но с принятием федерального закона о Фонде содействия реформированию ЖКХ ситуация изменилась и скромное обаяние управляющих компаний поблекло. Тамбовский вице-губернатор Николай Перепечин даже признался, что среди них появляется немало недобросовестных любителей урвать и испариться. Интересно, что об этой особенности новых домоправителей обитатели многоэтажек узнали раньше чиновников, ответственных за жилищно-коммунальное хозяйство.

Как заверили в администрации Тамбова, деньги на капитальный ремонт будут выделяться и домам, которые находятся под опекой управляющих компаний. Однако собственники, объединившиеся в товарищества, получат федеральные средства в обязательном порядке. Но при условии, что процесс создания ТСЖ примет необратимый характер, и станет преобладающей формой управления жилыми домами.

Разумеется, местные власти в первую очередь заинтересованы в создании ТСЖ - когда еще город получит такие деньги на капитальный ремонт, на расселение горожан из аварийных домов. Власти даже готовы взять на себя расходы по юридическому оформлению товариществ, а разъяснительную работу среди населения ведут на положительных примерах. Например, в домах, где жильцы приняли правильное решение, капитальный ремонт уже сделан или делается уже. У федеральных же властей интерес к ТСЖ государственный: товарищества хоть как-то гарантируют, что деньги, попав под контроль жильцов, будут потрачены по назначению.

Причины недоверия граждан к реформам в сфере коммунального хозяйства понятны. Слишком часто за последнее время менялись правила их проведения, и сводились реформы в конечном итоге к банальному повышению тарифов. Однако недавнее решение федеральных властей взять на себя затраты на капитальный ремонт жилых домов вселило надежду, что собственники жилья станут хозяевами не развалюх, полученных в наследство от государства, а владельцами нормального жилья...

Комментарий

Михаил Макаров,
заместитель главы администрации Тамбова:

- Принципам организации работы ТСЖ напоминают всем известные жилищные кооперативы. Общение с жителями домов, избравших тот или иной способ управления, убеждает, что ТСЖ это наиболее эффективная форма управления. Люди в кооперативах, которые создавались лет 10-15 назад, при закладке первого кирпича их дома уже понимали, что это - их собственность. Когда с ними начинаешь говорить о ремонте, то они, как правило, отвечают, что им ничего не надо, у них все сделано. Что наводит на мысль, что это и есть самый успешный способ управления жильем. Потому что каждая копейка, собранная жильцами, ими же и контролируется. А основная цель управляющих компаний - извлечь прибыль из своей деятельности.