Ипотека и недвижимость - Маленькое подмосковье манит большие money

В борьбе за клиента банки отказываются от первоначальных взносов по выдаваемым ипотечным кредитам. Эксперты считают, что они при этом сильно рискуют; банкиры уверяют, что их тылы прикрыты. Обострение конкуренции на рынке ипотечного кредитования заставляет банки облегчать условия получения клиентами "квартирных" займов.

Если раньше они требовали, чтобы заемщик вносил аванс в размере 30% от стоимости квартиры, то теперь некоторых из них устраивает первоначальный взнос гораздо меньшего размера. Национальная ипотечная компания (НИКОМ, учредитель - Национальный резервный банк) уже понизила его планку для отдельных клиентов по продукту "Молодежный" до 5%, а Фора-банк еще с середины года и вовсе отменил авансовый платеж по программе "Фора-обмен". С 2004 года крупнейший игрок на рынке ипотечного кредитования - банк "ДельтаКредит" также планирует отменить (по отдельным видам продуктов) первоначальный взнос, выдавая займы в размере 100% от стоимости жилья. Об этом журналу "Финанс." сообщила директор по маркетингу кредитной организации Виктория Кочеткова.

Однако, как считают некоторые эксперты, отказываясь от авансовых платежей по ипотечным кредитам, банки берут на себя серьезные риски: уступки заемщикам могут обойтись им слишком дорого. Подушка безопасности. Большинство банков сегодня не рискует выдавать ипотечные кредиты без первоначального взноса. Те 20-30% от стоимости квартиры, что единовременно вносит клиент, служат своего рода страховкой для них на случай дефолта по обязательствам заемщика. Если такой произойдет, банк сможет продать его квартиру по ликвидационной стоимости (цене, за которую жилье можно быстро реализовать) - 70-80% от рыночной - и, таким образом, полностью вернуть средства по кредиту.

Снижая первичный взнос до 5-10% или вовсе отказываясь от него, банк принимает дополнительные риски, считает замдиректора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Черняк. "Надо помнить, что ипотечные кредиты в основном выдаются на длительное время - до 20 лет. Сейчас, допустим, рынок недвижимости находится на пике. Но если через два года квартиры, предположим, подешевеют на 30%, заемщик успеет погасить только 2-3% основного долга". В этом случае он может рассудить так: если квартира, стоившая ранее $100 тыс., упала в цене до $70 тыс., то выгоднее перезанять на покупку более дешевого жилья в другом банке.

При этом первому придется "подарить" только те самые 2-3% (в нашем случае - $2-3 тыс.), а то и меньше, и отказаться от дальнейших расчетов по кредиту (сославшись, предположим, на потерю платежеспособности). По закону кредитор имеет право обратить взыскание на залог - квартиру. То есть продать ее по ликвидационной цене. Это значит, что обесценившееся на 30% жилье будет продано банком со "скидкой" приблизительно 20-30%. В итоге кредитная организация, практикующая стандартные условия работы с заемщиком ("30% на 70%"), потеряет до 20% от выданных средств, а та, что не требует первичного платежа, - до 50%. "Снижение единовременной выплаты до 5% или до нуля больше напоминает ломбардный бизнес, - считает Александр Колошенко, член правления "Райффайзенбанк Австрия", выдающего ипотечные кредиты на классических условиях "30% на 70%".

- Мы придерживаемся другой политики". Попутный ветер. Между тем обстановка на рынке недвижимости пока благоприятствует банкам, которые решили рискнуть, снизив предоплату по ипотечным кредитам. Ежемесячно в течение последнего полугодия столичный рынок недвижимости демонстрирует уверенный рост на 2-3%. Только за две недели октября, согласно данным аналитического центра ирн.ru, стоимость столичных квартир увеличилась на 3,8%. К тому же после повышения рейтинга России до уровня инвестиционного у отечественных банков появится больше шансов получить доступ к длинным и дешевым зарубежным кредитным ресурсам, что приведет к снижению ставок по ипотечным кредитам и усилению спроса на жилье.

Впрочем, опрошенные журналом "Финанс." эксперты не исключают и негативного развития событий, которое может возникнуть, в том числе и в случае снижения стоимости нефти. "Падение цен на нефть в первую очередь негативно скажется на экономике. А по принципу домино "заденет" и рынок недвижимости", - считает Александр Черняк. Некие предпосылки кризиса рынка недвижимости видят и в "Райффайзенбанк Австрия". По мнению Александра Колошенко, ими является искусственное раздувание цен на новостройки. Часто разница между себестоимостью строительства квартиры и ее ценой достигает 60%, тогда как оптимальный размер маржи - 30%, говорит банкир. По мнению некоторых специалистов, рынок "перегрет" инвестиционными покупками, когда квартиру приобретают для последующей сдачи в аренду или перепродажи.

Доходность этих операций в отдельных случаях достигает 50% годовых: 10-15% годовых от аренды плюс ежемесячный доход от роста цен на жилье (порядка 2-3%). Как поведут себя банки, выбравшие за основу конкурентной политики в ипотечном кредитовании минимальный первичный взнос или отсутствие такового, разразись кризис рынка недвижимости? Защитная реакция. В банке "ДельтаКредит" уверены, что смогут вовремя распознать негативную тенденцию и адекватно скорректировать величину залога. По словам Виктории Кочетковой, в качестве "барометра" используется так называемый стресс-тест.

Это один из методов финансового анализа, который позволяет рассчитать оценку максимально возможных потерь в условиях рынка, находящегося "в шоке". "При помощи теста мы оцениваем поведение нашего кредитного портфеля и возможные потери в случае повторения событий августа 1998 года. Далее происходит классификация находящейся в залоге у банка недвижимости по типам, представленным на рынке, после чего специалисты модулируют поведение этих групп недвижимости в шоковой ситуации, используя ценовые параметры 1998 года. Итоговым результатом анализа служит уменьшение или увеличение величины залогового портфеля в момент кризиса", - говорит директор по маркетингу "ДельтаКредит".

В НИКОМ также считают, что смогут распознать кризис вовремя и переиграть условия "опасных" кредитов, например повысив первоначальный взнос или процентную ставку. Кроме того, президент НИКОМ Елена Клепикова сообщила, что в качестве превентивной меры компания намерена проводить "регулярный мониторинг структуры портфеля, в котором кредиты, сопровождающиеся повышенным риском, должны занимать строго определенный процент".

Пока риски по продукту "Молодежный" покрываются за счет повышенной ставки - 15-16% (по другим кредитам компании она составляет 10-14% годовых). После того как клиент выплачивает 30% от стоимости жилья, ставка уменьшается до 13%. Елена Клепикова уверена, что клиенты не подведут. Ведь факт отказа, который будет внесен в кредитную историю заемщика (после принятия закона о кредитных бюро "личное кредитное дело" будет заведено на каждого заемщика), грозит стать пожизненным клеймом на его репутации. Такому ни один банк не захочет дать взаймы, уверены специалисты. Что касается понижения величины первоначального взноса, то даже противники этой операции иногда признают ее целесообразной. Александр Черняк говорит, что в таких проектах, как "Молодежный", уменьшение единовременной выплаты вполне разумно. Хотя, по его мнению, кредиты на стандартных условиях "30% на 70%" продолжают пользоваться стабильно высоким спросом, а невозврат по ним составляет менее процента.

Новый оптимизм. Хотя участники рынка ипотечного кредитования не исключают в будущем кризиса рынка недвижимости, в основном все же предпочитают не думать о худшем. Иван Никитчук, член совета Международной ассоциации ипотечных фондов (МАИФ), считает, что падение нефтяных котировок может повлиять на рынок недвижимости только в том случае, если стоимость барреля упадет до $15-16. Но до опасной черты цена на нефть, по его мнению, не опустится. Теоретически и президент НИКОМ не исключает резкого снижения цен на жилье. Но глобального обвала рынка, по его мнению, не произойдет.

Директор департамента по работе с физическими лицами "Автобанк-НИКойл" Эльчин Гулиев допускает возможность падения нефтяных котировок и как следствие снижение доходов населения. Однако столичные квартиры, по его мнению, вряд ли сильно потеряют в цене: "Пока будет Москва, будет и спрос на ее жилье". Максимум, что может произойти на протяжении последующих года-двух со столичным рынком, - это замирание цен на какой-то отметке и незначительная их коррекция вниз, считает банкир.

В Центробанке уверяют, что кризиса не будет. "Ипотечные кредиты - низкорисковые, - говорит руководитель Главной инспекции кредитных организаций ЦБ Геннадий Меликьян. - Ну что изменится в случае снижения первичного взноса? Ничего. "Задеть" банк может только двойной кризис - обвал цен на рынке недвижимости и потеря платежеспособности заемщика. Но такого не произойдет, если мы будем развивать ипотеку".

Условия выдачи ипотечных кредитов основными игроками

БанкРазмер кредита, тыс. $ Ставки, % годовыхРазмер кредита, % от стоимости квартирыСроки кредитования, лет Европейский трастовый банк17-200 12-1570 10-15 Собинбанк 147010 СбербанкНет ограничений11; 18 (рубли)7015 Инвестсбербанк 10805 "Агропромкредит"5-100157010 "ДельтаКредит"10-45010-148510-15 "Райффайзенбанк Австрия" 20-400 LIBOR + 8-107010 Национальная ипотечная компания15-200 13-1695До 10 Банк Москвы3-150157010 Московское ипотечное агентство3-150157010 Агентство ипотечного жилищного кредитованияНет ограничений 15 (в рублях)70До 20 Фора-банк От 10 12-18 70-100 До 10 Московский кредитный банк 10-20012-1670-803-15

Не переселиться ли из столицы в Подмосковье? Такой вопрос для многих москвичей актуален уже давно. Более реальные цены на жилье, спокойная и экологически благополучная обстановка вот основные плюсы, привлекающие потенциальных покупателей в область. Ранее в жертву перечисленным преимуществам приходилось принести очень многое: так, еще несколько лет назад инфраструктура городов даже ближайшего Подмосковья не шла ни в какое сравнение со столичной.

Но ситуация постепенно меняется. Возможно, поэтому самое большое количество сделок купли продажи сегодня совершается именно в подмосковных городах-спутниках.

Глобальность в комплексе
Серьезные перемены заметны в Красногорске, Реутове, Юбилейном, Мытищах, Химках, Королеве, Долгопрудном и прочих городах. Сегодня качество жизни тут сопоставимо с тем, что сложилось в периферийных районах Москвы. Постепенно развивается областная инфраструктура: появляются не только торгово-развлекательные центры, спортивные комплексы, детские сады, школы, но и предприятия, крупные офисные центры. Словом, медленно, но верно формируются условия для автономного, независимого от мегаполиса существования.

Для рынка жилья ближайшего Подмосковья прошедший год оказался знаковым и во многих отношениях переломным. Одной из самых важных тенденций является постепенное изменение подхода к строительству. Как рассказала управляющий партнер компании МИЭЛЬ Новостройки Наталия Тихоновская, масштабное строительство с организацией инфраструктуры в микрорайоне набирает популярность за счет комфорта, который предоставляет собственнику квартира в подобном месте. Например, в 2007 году на рынке были заявлены такие мегапроекты, как Большое Домодедово, А101 и Рублево-Архангельское. По сути это будут расположенные вокруг столицы самостоятельные города, обеспечивающие жителей всем необходимым.

Комплексная застройка, которая преобладает на сегодняшний день в Подмосковье, это вполне естественная тенденция в условиях катастрофической нехватки жилья, утверждает директор по рекламе и PR группы компаний СУ-155 Федор Сарокваша. Сегодня все понимают, что в глобальном плане решение жилищной проблемы возможно только за счет массового строительства.

Отдает приоритет застройке подмосковных территорий и генеральный директор компании ПИК-Регион Сергей Канаев: В последнее время альтернатива город загород становится все более актуальной. Это объясняется дефицитом площадок в столице, а также тем, что Подмосковье сейчас очень востребованный сектор. Что касается группы компаний ПИК, то, располагая мощностями наших ДСК, мы способны комплексно застраивать целые города Московской области. Качество возводимых в Подмосковье домов не только не уступает качеству столичных новостроек, но зачастую даже превосходит его.

Как известно, одним из препятствий, тормозящих развитие областных городов, является недостаток рабочих мест, всегда заставлявший россиян стремиться к переселению в столицу. Нельзя сказать, что сегодня проблема решена, но некоторые сдвиги в этом направлении, безусловно, имеются. В 2007 году наметилась новая тенденция развитие в ближайшем Подмосковье центров деловой активности. Речь идет о комплексной застройке определенных территорий коммерческими объектами бизнес-центрами, отелями, логистическими центрами, торгово-развлекательными объектами и сопутствующей инфраструктурой. Будущим покупателям жилья в таких районах это позволит найти работу или организовать бизнес в непосредственной близости от своего дома, рассказывает Н. Тихоновская.

Расширяя горизонты
События, происшедшие на рынке Подмосковья в 2007 году, можно условно разделить на две категории. Первая касается строительства возводимых или уже сданных госкомиссии объектов, вторая новых планов и законодательных инициатив.

Какие новостройки Подмосковья стали событием 2007 года? По мнению генерального директора агентства недвижимости Бульварное кольцо группы компаний Мультигрупп Сергея Фокина, бурно развиваются жилые комплексы, состоящие из таунхаусов: Это связано с высокой доходностью подобных проектов для застройщиков. В 2007 году число возводимых поселков таунхаусов выросло на 65,2%. Данный вид жилья становится все более популярным у москвичей. Сейчас рынок таунхаусов превращается в полноценный самостоятельный сегмент, а не дополняет рынок коттеджей.

По данным президента компании группы компаний Парк груп, управляющего сетевым проектом Витро Олега Маринина, количество поселков на подмосковном рынке недвижимости достигло 200. Прирост по отношению к 2006 году оценивается в 22%. При этом число поселков увеличивается как за счет расширения географии застройки, так и благодаря освоению менее популярных загородных направлений. Строительство коттеджей и таунхаусов распространилось уже до второй бетонки (40 км от Москвы), поскольку в ближайшем Подмосковье наблюдается дефицит свободных земель.

Спросу на жилье самой дешевой категории, по мнению аналитиков, будет способствовать и другое событие: введение налога на недвижимость. Налог повысит интерес к панельным домам, поскольку сильно ударит по покупателям квартир в домах бизнес-класса и элитных объектах, где стоимость 1 кв. м начинается от $5 тыс., продолжает Ф. Сарокваша. Кроме того, налог подтолкнет спрос на жилье в Подмосковье, где ставка или коэффициент изначально ниже.

Надо отметить и прошедший в марте конкурс на экспериментальные проекты комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства. В результате эксперты отобрали 22 проекта, на которых будут отработаны подходы к государственной поддержке комплексной застройки в России, уточняет исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.

Сравнительная арифметика
Насколько успешно развивался рынок недвижимости Подмосковья в 2007 году? Итоговые данные подобного рода включают разные элементы: объемы и качество строительства, развитие транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры и пр. Хотя, оценивая ситуацию в целом, аналитики обычно апеллируют к количественным сравнительным показателям.

По данным службы маркетинга корпорации БЕСТ Недвижимость, Московская область обошла столицу и другие регионы по количеству сданных в эксплуатацию новостроек: Жилищное строительство в регионе увеличилось с начала года на 31%. С января по сентябрь 2007 года в стране построено 375 тыс. квартир общей площадью 34 млн кв. м. Более 20% нового жилья на счету Москвы и Московской области.

При этом Подмосковье признано лидером практически по всем показателям. Там введено 3,74 млн кв. м, или 11% общероссийского показателя. Для сравнения: доля столицы (3,55 млн кв. м) составила 10,5%. Москва незначительно прибавила в объемах ввода жилья по сравнению с 2006 годом всего 0,1%. Из-за дефицита земли прирост жилищного строительства в столице вот-вот прекратится.

Классовые позиции
Один из интересных моментов касается категорий жилья, возводимого сегодня на территории Подмосковья. Здесь мнения аналитиков несколько расходятся. Одни считают, что активнее всего развивался эконом-класс, позволяющий улучшить условия жизни наиболее многочисленной категории потенциальных покупателей. Так, по данным М. Литинецкой, доля эконом-класса в общем объеме предложения за прошедший год увеличилась почти в два раза. Некоторые компании, ранее занимавшиеся другими сегментами недвижимости, объявили о намерении осваивать рынок недорогого жилья. Так, корпорация ИНКОМ собирается вложить в бюджетные проекты около $1,5 млрд, а компания Элит Строй анонсировала строительство сети поселков эконом-класса с общим объемом инвестиций $150 млн.

Правилен или нет подобный вектор развития Подмосковья? Некоторые специалисты убеждены, что наиболее востребованными и выигрышными окажутся дорогостоящие проекты. По данным аналитиков компании Парк груп, рынок подмосковной недвижимости уже прошел этап острого дефицита, требования покупателей значительно выросли. И сегодня девелоперам нужно ориентироваться на аналоги востребованных западных форматов, например на прибрежные виллы, обжитые европейские предместья и пр. Учитывая итоги 2007 года и ориентируясь на значительные объемы продаж, можно говорить о том, что востребованность подобных проектов на рынке достаточно высока, уверен О. Маринин.

Если же не рассуждать о тенденциях, а перейти на язык цифр, то картина существенно упрощается. Итак, каких новостроек в Подмосковье сегодня предлагается больше всего? Как утверждают специалисты корпорации БЕСТ Недвижимость, по сравнению со столичным областной рынок вторичных квартир не столь разнообразен. В области в противоположность Москве доминирует жилье невысокого качества, на долю которого приходится более 40%, в то время как доля качественных предложений не превышает 30%. Согласно данным, которые приводит М. Литинецкая, недвижимость бизнес-класса в Подмосковье составляет 50%, эконом-класса 33%, премиум-класса 17% общего числа предложений.

Весьма любопытные сведения для сопоставления. Около трети возводимого жилья объекты низшего ценового сегмента, претензии к качеству которого вроде бы логичны. Однако, как видно из приведенных данных, доля некачественного жилья значительно выше 40%, да еще 30%, очевидно, приходится на объекты, построенные на твердую тройку. Понятно, что в перечисленные разряды попадает большая часть строений бизнес-класса, мало соответствующих заявленной категории. Вывод, следующий из простого анализа, очевиден: значительная часть современных предложений в Подмосковье не отвечает современным критериям качества и, попросту говоря, не стоит тех денег, за которые продается. Впрочем, потенциальных покупателей отчасти успокоит тот факт, что описанное положение еще более характерно для столицы.

Спрос и предложение
По мнению С. Фокина, в 2007 году в эконом-классе спрос немного превышал предложение, тогда как в сегментах жилья бизнес- и элитной категории спрос и предложение соответствовали друг другу.

Как прогнозирует Н. Тихоновская, панельное домостроение в ближайшие несколько лет переместится из Москвы в Подмосковье, тогда как объемы строительства монолитных домов в области сократятся. За 2006 год его доля в структуре предложения новостроек снизилась с 68 до 61%, причем эта тенденция сохраняется.

Интересный срез анализа покупательского спроса дают специалисты корпорации БЕСТ Недвижимость: На вторичном рынке повышенным спросом пользуются дома, построенные после 2000 года, либо более старое жилье хорошего качества в районе с развитой инфраструктурой. Самыми дорогими являются квартиры в недавно сданных домах, цены на которые значительно выше, что способствует уменьшению спроса. Поэтому в Подмосковье очень востребовано панельное жилье 1970 1990-х годов. А самыми покупаемыми являются квартиры в кирпичных домах, на долю которых приходится около 20% всех приобретений.

Другая сторона вопроса заключается в том, насколько предложения на рынке Подмосковья соответствуют существующему спросу. Если говорить о самом востребованном сегменте жилья об эконом-классе, то общая тенденция выглядит следующим образом: спрос на недорогое жилье в условиях уже существующего дефицита постоянно растет, а предложение по этому сектору сокращается, утверждает Ф. Сарокваша.

В итоге получается картина, аналогичная той, что еще недавно была типична для Москвы. Самый востребованный сегмент дешевое панельное жилье, оно же и самое дефицитное и востребованное. Однако большинство застройщиков (исключая тех, которые задействованы в решении исключительно социальных программ) заинтересованы в возведении объектов более высокого класса, отчего и рождается определенная диспропорция. Исправить такую ситуацию при помощи исключительно рыночных механизмов невозможно. Это под силу только государству.
Казалось бы, очевидно: в условиях острой нехватки жилья и беспрецедентно высоких цен целесообразнее всего развивать в Подмосковье именно сегмент дешевого панельного жилья. Но эксперты считают, что не все так однозначно и зависит от многих факторов прежде всего географического характера.

Если говорить о ближайшем Подмосковье, то там целесообразно возводить именно типовые дома, поскольку требуется высокая скорость застройки, и только панели по силам решить эти задачи. Но в более удаленных городах, например Дмитрове, ПИК занимается уже домами по индивидуальным проектам: размещать там панель нецелесообразно из-за удаленности от Москвы, рассуждает С. Канаев. Зато в Химках, Мытищах, Долгопрудном жилье эконом-класса очень актуально. Они ничем не отличаются от московских районов Новокосино, Южное Бутово, Митино.

О ценах спорят
Ценовая ситуация на рынке жилья один из самых непростых и неоднозначных вопросов сегодня. Неудивительно, что мнения специалистов на этот счет расходятся.

Ценовая ситуация на рынке жилья один из самых непростых и неоднозначных вопросов сегодня. Неудивительно, что мнения специалистов на этот счет расходятся.Как считает Н. Тихоновская, цены на недвижимость в Подмосковье за последний год выросли в среднем на 15%. Это связано с тем, что основное ядро предложения составили проекты комплексной застройки, а они наиболее ликвидны. Вместе с тем на сегодняшний день недвижимость в Подмосковье все еще недооценена и имеет хороший потенциал для роста.

Недвижимость в 2007 году дорожала темпами, чуть опережающими темпы инфляции. Инфляция держалась на уровне 9 15%, то есть увеличение цен за год составило 15 20%, полагает Ф. Сарокваша.

Этот год для рынка загородной недвижимости оказался одним из самых прибыльных. Рост стоимости загородного жилья в отличие от московских квартир был по-прежнему стабилен и составил порядка 15 30%, уверен О. Маринин.
Но ряд специалистов полагает, что достижения рынка недвижимости Подмосковья выглядят несколько скромнее. Как утверждает С. Фокин, за 2007 год наблюдалось незначительное повышение цен на жилье в области. Максимальный рост показали именно новые объекты: на начальном этапе квартиры в них дорожают с каждым построенным этажом. Объекты же, выведенные на рынок в 2006 и 2007 годах, сейчас находятся на завершающей стадии, поэтому повышение их стоимости не столь велико, как в начале реализации.

Мария Литинецкая
Исполнительный директор компании Blackwood:
В качестве тенденций 2007 года стоит выделить как новые, так и продолжающиеся с 2006 года. К ним можно отнести следующие моменты.

Развитие комплексной застройки в рамках загородного малоэтажного строительства. Помимо заявленных в прошлом и позапрошлом году проектов (А101, Рублево-Архангельское, Плещеево) в 2007 году были анонсированы проекты Hellas компании Mechaniki; Светлый город; застройка бывшего колхоза Клинский группой АСТ в рамках нацпроекта Доступное жилье.

Развитие загородной ипотеки благодаря программе Агентства по ипотечному жилищному кредитования, позволяющей банкам уверенно выдавать кредиты под залог чистого земельного участка. Возросло число банков, выдающих подобные кредиты. В то же время застройщики стали активно сотрудничать с банками. Становится все больше поселков, где реально купить дом в кредит.

Увеличение на рынке загородной недвижимости количества чистых сделок, то есть с указанием в договоре реальной стоимости приобретаемой недвижимости. Сегодня доля таких сделок достигает 60 70%.

Дмитрий Таганов
Руководитель аналитического отдела корпорации ИНКОМ:
Движущей силой рынка недвижимости в настоящее время выступает спрос. Медленный рост он начал еще в июле 2007 года, а осенью в период традиционного оживления рынка усилился. Сейчас общий объем предложения в Московской области составляет примерно 21,9 тыс. объектов.

В ноябре 2007 года в продаже находились квартиры в 518 новостройках. Из них около 60% приходилось на десять локаций. Лидирующее положение по объему предложения по-прежнему занимают Красногорский район (58 объектов, 10%) и Балашиха (56 объектов, 9,7%). От 3 до 9% колеблется доля Подольска (49 объектов), Одинцовского района (37), Красногорска (27), Котельников (23), Ногинска (22), Железнодорожного (21), Химок (20) и Звенигорода (19).
Анализ цен на жилье в новостройках Московской области демонстрирует, что показатели средней стоимости 1 кв. м планомерно растут во всех географических зонах.